Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Kosztoványi Roland

6 perc olvasás

Mi várható a lakáspiacon 2023 év végére?

e-ingatlanugyvedek.hu

Mi várható a lakáspiacon?

A 2023-as év első félévében számos dinamikus változás történt a magyarországi lakáspiaci trendek terén, ideértve a lakásárakat és a hozzá szorosan kapcsolódó lakáshitelek piacát is. Sajnos sem a lakáspiaci árak alakulása, sem a tranzakciószám nem fest kedvező képet az ingatlan ügyvédi piacról - ezt számos kollégával együtt én magam is a saját bőrömön tapasztalom.

A Központi Statisztikai Hivatal és más szervezetek adatai alapján olyan trendek bontakoztak ki, amelyek a jövőben is komoly hatással lehetnek a lakásvásárlókra, befektetőkre és a hitelfelvevőkre egyaránt.

Elemzésemben a lakáshitel-állomány változásaitól kezdve, a CSOK és babaváró támogatások hatásain át, egészen az ingatlan árindexig minden fontos aspektust igyekszem megvizsgálni. A cikkem célja, hogy a lehető legátfogóbb képet adjam az ingatlanpiaci trendekről, valamint segítséget nyújtsak azok számára, akik a közeljövőben tervezik az ingatlanvásárlást vagy éppen eladást. Az elemzés különösen azok számára lehet hasznos, akik 2023-ban ingatlanügyeikben megalapozott befektetési döntéseket hozni.

Lakáshitel állomány változásai 2023 első félévében

Ezen mutatók együttes elemzése segíthet abban, hogy árnyaltabb képet kapjunk a lakáspiaci trendek dinamikájáról.

A KSH nemrég publikált adatai szerint a lakáshitel-állomány értéke 2023 I. félévében 4,9 ezer milliárd forint volt, ami 0,3%-kal alacsonyabb a 2022. év véginél. A lakáshitel-állomány aránya a háztartási hiteleken belül a babaváró támogatás bevezetése óta folyamatosan csökkent – kérdéses, hogy ez az arány hogyan alakul jövőre, hiszen 2024. január 1-jétől már több életkori korlátozás is bevezetésre kerül. Ami a CSOK-ot illeti, 2023 I. félévében az államilag támogatott lakáshitelek állománya 1,5%-kal csökkent, részben talán köszönhetően az egyre gyarapodó, CSOK folyósításokkal kapcsolatos visszautasító döntéseknek is.

Az engedélyezett és folyósított lakáshitelek összege jelentősen csökkent.

A problémamentes hitelek aránya 2015 és 2021 között 86%-ról 97%-ra emelkedett, és ez az arány 2023 II. félévében tovább nőtt.

2023 I. félévében az egész országban 25 ezer lakáshitelt engedélyeztek 263 milliárd forint értékben. Összehasonlításként, 2022 I. félévében 55 ezer lakáshitelt engedélyeztek, összesen 756 milliárd forint értékben. Ez azt jelenti, hogy egy év alatt az engedélyezett hitelek száma 55%-kal, az összértéke pedig 65%-kal csökkent.

Az államilag támogatott lakáshitelek száma, de az összértéke is 69%-kal esett vissza tavalyhoz képest, de a piaci alapú jelzálog hitelek sem állnak jobban, ezeknél 48%-os számbeli és 64%-os összértéki visszaesés tapasztalható.

A lakáshitelezésben továbbra is a használt lakás célú kölcsönök domináltak, a folyósított hitelek számának 49%-a, míg összértékének 62%-a volt ilyen célú. A CSOK támogatásokat 67%-ban ugyancsak használt lakás vásárlására fordították.

e-ingatlanugyvedek.hu

Lakáspiaci árak alakulása

2023. I. félév lakáspiaci árak alakulása

A KSH közzétette a 2023. I. féléves lakáspiaci árindex előzetes számait, amelyekből következtetések vonhatóak le a lakáspiaci árak, azaz a vételárak alakulását illetően:

Lakáspiaci árindex használt lakások esetén

Az előző év azonos időszaka = 100,0%

 ÖsszetételhatásTiszta árváltozásTeljes árváltozás
2023. I. negyedév80,1                    110,588,4
2023. II. negyedév88,0101,289,1

Ha nehezére esik a fentiekből következtetéseket levonni, akkor nincs egyedül! Lássuk, hogy mit jelentenek a fentiek:

A lakáspiaci árindex egy mutatószám, amely a lakásárak változásait követi egy adott időszakban és területen. Jelen esetben a mutatószámok 2022. azonos időszakait alapul véve készültek és az adatok Magyarország teljes területéről származnak. A lakáspiaci árindex adatforrássai az illetékkiszabás során a családi házak, többlakásos épületek lakóegységei és lakótelepi lakások kapcsán rögzített adatok, amelyeket a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) havonta továbbít a Központi Statisztikai Hivatalnak.

Az összetételhatás az ingatlanpiaci portfólió összetételének változásából eredő árváltozást mutatja. Az összetételhatás a 2023. I. negyedévben 80,1%, míg a II. negyedévben 88,0%. Mivel ezek az értékek alacsonyabbak, mint az 100% (ami az előző év azonos időszakához viszonyított alapérték), azt sugallják, hogy az átlagos eladási árat lefelé húzó tényezők domináltak ebben az időszakban. Az összetételhatás nem feltétlenül jelenti az általános piaci árak változását, de jelen esetben feltehető, hogy a vizsgált 2023-as időszakban több alacsonyabb értékű, kisebb méretű ingatlan került eladásra, amely alacsonyabb átlagárat eredményezett. Valószínű továbbá, hogy a magasabb értékű ingatlanok aránya is csökkent a portfólióban. Ha a piacon eladott ingatlanok minősége alacsonyabb volt (pl. régebbi építésű, rosszabb állapotú), az is hozzájárulhat az alacsonyabb átlagos eladási árhoz.

A tiszta árváltozás a portfólió összetételének változása nélküli árváltozás, vagyis az egyes ingatlanok nominális árváltozását jelenti. Ez a mutató segíthet abban, hogy tisztán lássuk, hogyan változnak az ingatlanárak anélkül, hogy a portfólió összetételének változásai torzítanának. Mivel ez a változás nem számol a portfólió összetételének változásával, sokszor ez a "reálisabb" árváltozás. A 2023. I. negyedévi tiszta árváltozás 110,5%, míg a 2023. II. negyedévi érték 101,2%. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanok ára nominálisan emelkedett, függetlenül a portfólió összetételének változásától.

A legfontosabb mutató azonban a teljes árváltozás, ami az az összetételhatás és a tiszta árváltozás együttes hatását mutatja. Ez a legátfogóbb mutató, amely bemutatja, hogy az árak globálisan hogyan változtak egy adott időszakban.

2023. I. negyedév: Az összetételhatás 80,1%, míg a tiszta árváltozás 110,5%. Itt a tiszta árváltozás (ami az árak "valós" változását mutatja) magasabb, az összetételhatás azonban alacsony. Ez arra utalhat, hogy bár az egyes ingatlanok ára nőtt, a piaci portfólióban lévő ingatlanok értéke általánosságban csökkent, talán mert több alacsonyabb értékű ingatlan került eladásra.

2023. II. negyedév: Itt az összetételhatás 88,0%, a tiszta árváltozás pedig 101,2%. A két szám közelebb van egymáshoz, mint a megelőző negyedévi, ami azt sugallja, hogy a piaci összetétel kevésbé torzítja az árakat. Az összetételhatás növekedése az I. negyedévhez képest azt is jelentheti, hogy a piaci portfólióban lévő ingatlanok átlagos értéke nőtt, vagy kevesebb alacsony értékű ingatlan került eladásra.

Mit jelent a gyakorlatban, mi várható a lakáspiacon 2023-ban?

Tegyük fel, hogy van egy átlagos, eladósorban lévő lakásunk, amit 2022 januárjában 40.000.000,- Ft-ra értékelt egy értékbecslő. Nem egy ügyfelünk van hasonló helyzetben. Eladóként nehéz eldönteni, hogy indítsuk-e meg az ingatlan eladási folyamatot, vagy inkább várjunk ki.

Tegyük fel, hogy tulajdonosként 2023. I. negyedévében is éppen az értékesítésén gondolkoztunk. A tiszta árváltozás mutató alapján az átlagos lakásunk ára 44.200.000 Ft-ra emelkedett lett volna, azonban ezen, átlagár feletti lakás nem biztos, hogy ténylegesen elkelt volna a piacon, ahol igazán az olcsóbb, hitel nélkül is megvásárolható lakások voltak kelendőek. Ne feledjük, hogy míg 2022. I. negyedévében 42 059 tranzakcióra került sor Magyarországon, addig 2023. I. negyedévében ez a szám csaknem a felére, 14 032-ra csökkent.

Bár a 2023. október 25-i kormányinfón elhangzottak alapján a kormány árfelhajtó hatásra nem számít, de talán a tranzakciószámon segít a CSOK Plusz.

Hol érdemes házat venni Magyarországon?

2022-ben és azóta is felfelé ívelnek a Balatoni árak, így azt gondolom, hogy nem biztos, hogy ez a terep most az olcsón balatoni nyaralót vásárolni kívánóké.

Vidéken azonban már itt a nominális árcsökkenés ideje, én akár elgondolkoznék azon, hogy lakást, nyaralót, vagy családi házat vegyek például Somogy megyében!

Összegzés

Bár nominálisan továbbra is emelkednek az átlagos ingatlanárak, ez reálisan tartósan csökkenést jelent, ráadásul a tranzakciószám és a lakáshitel kihelyezés is drámaian esik vissza, így összességében, az ingatlanpiacon aktív ügyvédként nem tartom jó ötletnek, ha lakástulajdonosok a piac felívelésére számítva parlagon hagyják az egyébként eladó lakásaikat.

Ha nem csak a vételáron szeretne spórolni, hanem az ügyvédi munkadíjon is, akkor ismerje meg ingatlan adásvétel ügyvédi díj ajánlatunkat!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Ingatlanpiaci hírek
Kosztoványi RolandKR
Szerző:

Csapatunk

Dr. Kosztoványi Roland

[email protected]

Dr. Kosztoványi Roland a Dr. Kosztoványi Roland Ügyvédi Iroda vezetője, az e-ingatlanügyvédek.hu budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog, a nemzetközi magánjog és a kereskedelmi jog.
Szerzői profil