Haszonbérleti szerződés felmondása: mit tehet a bérbeadó vagy a haszonbérlő?

Röviden: mi a Kúria döntésének lényege?

A Kúria kimondta, hogy ha a földhaszonbérleti szerződés Fétv. 58–60. §-ai szerinti felmondása ellen a másik fél írásban tiltakozik, a felmondást gyakorló fél a jogviszony felmondással történt megszűnésének megállapítása iránt indíthat pert.

Ez sui generis, vagyis törvény által külön megengedett megállapítási per. Emiatt a bíróságnak nem kell vizsgálnia a megállapítási keresetekre egyébként vonatkozó, a Pp. 172. § (3) bekezdésében meghatározott általános előfeltételeket.

Közérthetően: a felmondást közlő fél akkor is kérheti a bíróságtól a haszonbérlet megszűnésének megállapítását, ha elvileg más igényt – például a föld birtokba adását – is érvényesíthetne. A törvény ebben a sajátos helyzetben önálló jogvédelmi eszközként biztosítja a megállapítási pert.

Miért különleges a termőföld haszonbérletének felmondása?

A termőföld-haszonbérlet felmondása azért szigorúbb, mert a Fétv. külön, kógens szabályokat ad a megszűnésre és a felmondásra. A Fétv. 57. § külön felsorolja a megszűnés eseteit, az 58-60. § pedig speciális felmondási jogcímeket tartalmaz, például hasznosítási kötelezettség megszegése, termőképességet veszélyeztető gazdálkodás, engedély nélküli használatátengedés, haszonbérfizetés elmulasztása, illetve bizonyos személyi/tulajdonosi kapcsolat megszűnése esetén. A felek ezektől a szabályoktól érvényesen nem térhetnek el.

Termőföld-haszonbérletnél egy felmondó levél önmagában nem mindig elég. Vizsgálni kell:

1. van-e Fétv. szerinti felmondási ok;
2. volt-e szükséges írásbeli felszólítás;
3. mikor vették kézhez a felmondást;
4. tiltakozott-e a másik fél 30 napon belül;
5. ha igen, indult-e per újabb 30 napon belül;
6. a megszűnés gazdasági évhez, betakarításhoz, elszámoláshoz vagy támogatási kötelezettséghez kapcsolódik-e.

Különösen fontos hogy ha a felmondás ellen a másik fél a kézhezvételtől számított 30 napon belül írásban tiltakozik, a felmondást gyakorló félnek további 30 napon belül bírósághoz kell fordulnia. Ha ezt elmulasztja, a felmondás hatályát veszti. Ez élesen eltér az általános polgári jogi logikától.

Milyen formai követelményeknek kell megfelelni?

Az írásbeli felmondást úgy kell közölni, hogy a kézhezvétel napja bizonyítható legyen: például tértivevényes levéllel, személyes átadásnál átvételi elismervénnyel, vagy más, szerződésben elfogadott igazolható kézbesítési módon. Ez azért kulcsfontosságú, mert a haszonbérlő tiltakozási határideje a kézhezvételtől indul.

Az „írásbeli felmondás” azt jelenti, hogy a felmondó jognyilatkozat tartalma rögzített, a nyilatkozó azonosítható, és a címzetthez való megérkezése bizonyítható.

Tanú kell?

Nem feltétlenül. A tanú nem általános érvényességi feltétel. De bizonyítási okból hasznos, ha a felmondás legalább teljes bizonyító erejű magánokiratként készül: például a felmondó saját kezűleg írja és aláírja, vagy gépelt irat esetén két tanúval látják el, illetve gazdálkodó szervezetnél szabályszerű cégszerű aláírás szerepel rajta.

Postai levél jó?

Igen, ez a legbiztonságosabb gyakorlati forma. Tipikusan az ajánlott-tértivevényes vagy más igazolható kézbesítésű levél a jó út, mert nemcsak az írásbeliséget, hanem a kézhezvétel napját is bizonyítani kell.

Email jó?

Ha elektronikus utat használnak, egyedül az elektronikus aláírással ellátott irat lehet alkalmas, egy egyszerű e-mail nem.

Mit tartalmazzon a felmondás?

1. a felek pontos azonosítását;
2. a haszonbérleti szerződés azonosítását;
3. a föld pontos adatait, lehetőleg település, helyrajzi szám, terület szerint;
4. egyértelmű nyilatkozatot, hogy a haszonbérbeadó a szerződést felmondja;
5. a felmondás típusát: azonnali hatályú felmondás vagy Fétv. 60. § szerinti, gazdasági év végére szóló felmondás;
6. a konkrét törvényi jogcímet és a tényeket, amelyekre a felmondás épül;
7. a korábbi írásbeli felhívás/felszólítás adatait, ha a törvény ezt megköveteli;
8. dátumot, aláírást, képviseleti jogosultságot, ha nem maga a tulajdonos jár el.

Ha a haszonbérlő nem teljesíti a hasznosítási kötelezettségét vagy a föld termőképességét veszélyeztető gazdálkodást folytat, előbb írásban közölt felhívás kell. Ha a haszonbért vagy a földdel kapcsolatos terheket nem fizeti meg, előbb írásban közölt felszólítás kell, és a felmondás csak akkor jöhet, ha a haszonbérlő a felszólítás közlésétől számított 15 napon belül sem fizet.

Mit tehet a haszonbérbeadó, ha fel akarja mondani a szerződést?

A Kúria hangsúlyozta: a haszonbérbeadót csak a Fétv. 58–60. §-aiban szabályozott esetekben illeti meg az ott meghatározott, törvényen alapuló felmondási jog. Nem elég tehát, hogy a tulajdonos egyszerűen vissza szeretné kapni a földet. A felmondást konkrét törvényi okra és az azt alátámasztó tényekre kell alapítani.

2. A felmondást szabályosan kell közölnie

A felmondás címzett jognyilatkozat: el kell jutnia a másik félhez. Későbbi jogvita esetén jelentősége lehet annak, hogy a felmondás tartalma, közlésének módja és időpontja bizonyítható-e.

3. Figyelnie kell a haszonbérlő válaszát

A jelenlegi szabályozás szerint a másik fél a felmondás ellen annak kézhezvételétől számított 30 napon belül írásban tiltakozhat. A puszta hallgatás már nem akadályozza meg automatikusan a felmondás hatályosulását: ehhez kifejezett, írásbeli tiltakozás szükséges.

4. Írásbeli tiltakozás esetén időben pert kell indítania

Ha a másik fél tiltakozik, a felmondást gyakorló fél a tiltakozás kézhezvételétől számított 30 napon belül fordulhat bírósághoz. Ha ezt a határidőt elmulasztja, a felmondás hatályát veszti.

A kereset arra irányulhat, hogy a bíróság állapítsa meg: a földhaszonbérleti jogviszony a felmondással megszűnt. A Kúria szerint ez a törvény által létrehozott, önálló megállapítási kereset.

Mit tehet a haszonbérlő, ha nem ért egyet a felmondással?

1. Írásban és határidőben tiltakozhat

A haszonbérlő legfontosabb teendője, hogy a felmondás ellen a kézhezvételtől számított 30 napon belül írásban tiltakozzon. A tiltakozásnak egyértelműen ki kell fejeznie, hogy a felmondást vitatja.

Mivel a határidő és az írásbeliség döntő jelentőségű, célszerű a nyilatkozat elküldését és kézbesítését is igazolhatóvá tenni.

2. A perben vitathatja a felmondás jogszerűségét

Ha a felmondást közlő fél pert indít, a haszonbérlő előadhatja, hogy a hivatkozott felmondási ok nem állt fenn, a felmondás vagy az azt megelőző eljárás nem felelt meg a törvénynek, illetve a szerződésszegésként megjelölt magatartást nem követte el.

A Kúria által vizsgált ügyben például a vita abból indult, hogy a haszonbérlő nem a haszonbérbeadó által kezdeményezett, felemelt haszonbérleti díjat fizette meg. A haszonbérlő szerint a díjemelési kezdeményezés nem felelt meg a törvénynek, ezért a felmondás sem lehetett jogszerű. A másodfokú bíróság ezzel szemben arra jutott, hogy a díjemelési kezdeményezés szabályos volt, és mivel a haszonbérlő az annak vitatására nyitva álló 30 napos határidőben nem indított pert, a díjat a kezdeményezésben szereplő összegre módosítottnak kellett tekinteni. Az alacsonyabb összeg megfizetése ezért megalapozta az azonnali hatályú felmondást.

Az eset jól mutatja, hogy a felmondási per kimenetelét egy korábbi nyilatkozat vagy elmulasztott határidő is meghatározhatja.

Mi történik, ha a felmondást egyik fél sem viszi tovább?

A jogkövetkezmény attól függ, hogy történt-e határidőben írásbeli tiltakozás:

• Ha nincs írásbeli tiltakozás: a felmondás hatályosulását a másik fél puszta hallgatása nem akadályozza meg.
• Ha van írásbeli tiltakozás: a felmondást gyakorló félnek 30 napon belül bírósághoz kell fordulnia.
• Ha tiltakozás után nem indul időben per: a felmondás a törvény erejénél fogva hatályát veszti.

Ezért különösen veszélyes informális egyeztetésekre hagyatkozni úgy, hogy közben valamelyik törvényi határidő lejár.

A régi és a jelenlegi szabály közötti különbség

A jogegységi határozat alapjául szolgáló ügyben még a 2023. január 1. előtti szabályokat kellett alkalmazni. Akkor a másik félnek 15 napja volt a felmondás elfogadására, az elfogadás hiányában pedig a felmondást gyakorló félnek további 8 napon belül kellett bírósághoz fordulnia.

1. január 1-jétől a rendszer megváltozott:

• a címzettnek nem kell külön elfogadnia a felmondást;
• a felmondás bírósági útra tereléséhez 30 napon belüli, kifejezett írásbeli tiltakozás szükséges;
• ezt követően a felmondást gyakorló félnek szintén 30 nap áll rendelkezésére a perindításra.

A Kúria szerint a jogegységi határozatban kimondott jogértelmezés a módosított szabályok mellett is irányadó.