Ingatlan adásvételi szerződés érvénytelensége

Alaki hiba ingatlan adásvétel esetén

A Ptk. 5:38. §-a értelmében ingatlan tulajdonjogának átruházással való megszerzéséhez az átruházásra irányuló szerződés vagy más jogcím és erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

A Ptk. 6:215. §-a alapján, ha a szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.

A XXV. számú Polgári Elvi Döntésre (PED) értelmében az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez elegendő az írásba foglalás, amelynek tartalmaznia kell a feleket, a vétel tárgyát és a vételárat, illetve az átruházási akaratot – nevesített elnevezés, ügyvédi ellenjegyzés vagy közokirati forma NEM érvényességi feltétel.

Nagyon fontos, hogy meg kell különböztetni a szerződés érvényességi kellékeit az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alaki feltételeitől: utóbbi hiánya (pl. hibás ellenjegyzés, hiányzó szárazbélyegző) önmagában nem teszi érvénytelenné a szerződést, csak a bejegyzést akadályozza. Ilyenkor bármelyik fél követelheti a bejegyzésre alkalmas okirat kiadását.

E-mailben, messengeren, SMS-ben lehet ingatlant venni?

A Ptk. 6:215. § (2) bekezdése szerinti kógens írásbeliségi követelménynek egy egyszerű, aláírás nélküli e-mail (vagy annak csatolmánya) önmagában NEM felel meg, ezért ingatlan adásvételi szerződés (vagy annak módosítása, illetve az arra tett ajánlat/elfogadás) puszta e-mailes közléssel nem jön létre. Az írásbeliséget kizárólag a Ptk. 6:7. § (2) bekezdése szerinti aláírás, illetve az elektronikus okiratok esetén a fokozott biztonságú elektronikus aláírás elégítheti ki; az egyszerű elektronikus levél erre alkalmatlan. 

Ha a felek aláírásával ellátott, egybehangzó szerződési nyilatkozatot tartalmazó írásbeli okirat egyáltalán nincs (pl. az egyik fél nem írta alá, vagy a kézjegy nem tőle származik), a szerződés nem jött létre érvényesen. Lásd pl.: Fővárosi Törvényszék G.41778/2018/61. sz. döntése.

Ugyanez vonatkozik természetesen a vételi ajánlatokra és az elfogadó nyilatkozatokra is - lásd pl. Budai Központi Kerületi Bíróság P.20998/2017/55. sz. döntése.

Titkos fenntartás, színlelt szerződés

A fél titkos fenntartása vagy rejtett indoka (jellemzően vagyonmentés) önmagában NEM támadási ok – a rendes bírósági gyakorlat szerint ez a szerződés érvényességét nem érinti. A színlelt szerződés semmis - ha az más szerződést leplez, a felek jogait és kötelezettségeit a leplezett szerződés alapján kell megítélni. Egy színlelt szerződéshez kétoldalú, tudatos "akarathiba" szükséges. A szerződés csak akkor színlelt, ha valamennyi szerződő fél kifejezett célja, hogy a leírt ügylet valójában ne váltsa ki a benne meghatározott joghatást.

Magánszemélyek közötti ingatlan adásvételek esetén leginkább a megsértett elővásárlási jog kontextusában lehet színlelt szerződésről beszélni. A bírósági gyakorlat egységes abban, hogy ha egy ajándékozási (vagy más) szerződés valójában adásvételt leplez, azt a leplezett szerződés – tehát az adásvétel – szabályai szerint kell megítélni, és az elővásárlásra jogosult ilyenkor nem érvénytelenségi, hanem hatálytalansági pert indíthat. A jogosultnak egyidejűleg kell kérnie a leplezett adásvételi szerződés vele szembeni hatálytalanságának megállapítását ÉS az ajánlatot elfogadó nyilatkozatával azt, hogy a szerződés közte és az eladó között jöjjön létre – e két elemet egy perben, egységesen kell érvényesíteni.

Ajándéknak színlelt adásvétel

Időről-időre előfordul, hogy a felek valójában ajándékozást szeretnének, de mégis adásvételi szerződést kötnek, és közös szándékuknak megfelelően a papíron feltüntetett vételárat eleve nem kívánják megfizetni. Ilyenkor a visszterhes szerződés egy ingyenes ügyletet leplezhet. Bár a testvérek közötti ajándékozás és öröklés 2020 óta teljesen illetékmentes, ez a kedvezmény az adásvételre nem vonatkozik - sokaknak mégis az adásvétel mellett szól, hogy ilyen esetben nehezebb bizonyítani a fedezetelvonást.

Tilos szerződés

A Ptk. 6:95. §-a alapján egy ingatlan adásvételi szerződés akkor is semmis, ha jogszabályba ütközik, jogszabály megkerülésével kötötték, vagy ha a jogszabály célja kifejezetten a szerződéssel elérni kívánt joghatás megtiltása – de nem minden jogszabálysértés vezet automatikusan semmisséghez. 

Minden jogszabályba ütköző szerződés érvénytelen (semmis), ettől csak az jelent kivételt, ha ahhoz jogszabály kifejezetten egy másik jogkövetkezményt fűz. Más jogkövetkezmény mellett is semmis a szerződés akkor, ha a jogszabály ezt külön kimondja, vagy ha a jogszabály célja a szerződéssel elérni kívánt joghatás megtiltása.

Tulajdonjog hiánya?

Nem egyszerű megállapítani, hogy mi ütközik jogszabályba. Pl. önmagában az a tény, hogy az eladó a szerződéskötéskor nem volt tulajdonos, az ingatlan adásvételi szerződést nem teszi semmissé, mivel a tulajdonátruházás szabályaihoz (Ptk. 5:39. §) a jogalkotó nem fűzött kifejezett semmisségi jogkövetkezményt.

Legfőbb szerv hozzájárulásának hiánya?

A cég legfőbb szervének (taggyűlés, közgyűlés, igazgatótanács) jóváhagyása akkor szükséges az ingatlan adásvételi szerződéshez, ha a létesítő okirati rendelkezés alapján a társaság alapvető üzleti kérdésének minősül, illetve a Ptk. 3:188. § (2) bekezdése alapján ha a szerződést a társaság a saját tagjával, ügyvezetőjével köti.

Fővárosi Ítélőtábla Gf.40280/2020/9 a fentiekről a következőket mondta ki:

A jóváhagyás hiánya ugyanis nem teszi sem létre nem jötté, sem érvénytelenné a szerződést, mert az a társaság belső ügye, arra kívülálló harmadik személlyel szemben nem lehet hivatkozni. Ekként foglalt állást a Legfelsőbb Bíróság is a BH1994. 622. és a BH2001. 483. számon közzétett eseti döntésekben. A Ptk. nem tiltja az ilyen szerződés megkötését, nem is mondja ki azt, hogy jóváhagyás hiányában az ilyen szerződés semmis lenne, és a 3:188. § (2) bekezdésében foglalt szabály helyes értelmezésével az sem állapítható meg, hogy a jogszabály célja az ilyen adásvételi szerződéssel elérni kívánt joghatás megtiltása lenne, így a Ptk. 6:95. §-ában szabályozott tilos szerződés esete sem áll fenn. Ezért nincs jelentősége annak, hogy a hivatkozott taggyűlési határozatokat a Ptk. 3:19. § (2) bekezdésében foglalt szabályok betartásával hozták-e meg a társaság tagjai, és annak sem, hogy egyéb módon előzetesen vagy utólagosan megtörtént-e a jóváhagyás.

Jóerkölcsbe ütköző szerződés

Nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik az a szerződés, amelyet jogszabály ugyan nem tilt, de tartalma, célja, tárgya, a vállalt kötelezettség vagy az ellenszolgáltatás jellege az általánosan elfogadott erkölcsi normákat nyilvánvalóan és egyértelműen sérti, úgy hogy azt a társadalom általános megítélése is tisztességtelennek, elfogadhatatlannak tartja. Önmagában az egyéni érdeksérelem nem elegendő, mivel a jóerkölcsbe ütközés csak kiemelkedő, társadalmilag magától értetődő etikai norma megsértése esetén állapítható meg.

Tipikus esetkör a nagymértékben csökkent belátási képességű személlyel piaci ár töredékéért kötött adásvételek, valamint a legálisan elérhetetlen, irreális hozamígérettel kecsegtető konstrukciók. Van, amikor a societas leonina tilalmát a jóerkölcsbe ütköző szerződések semmisségére vonatkozó általános szabályon keresztül is érvényesíteni próbál

Uzsorás szerződés

Ha a szerződő fél a szerződés megkötésekor a másik fél helyzetének kihasználásával feltűnően aránytalan előnyt kötött ki, a szerződés szintén semmis. Ez a semmisségi ok főleg kölcsönszerződéseknél merül fel. Az uzsorás kölcsönszerződés persze biztosítható tulajdonjog átruházással, ami akkor minősülhet uzsorásnak, ha együttesen fennáll a szubjektív feltétel (a másik fél helyzetének kihasználása) és az objektív feltétel (feltűnően aránytalan előny kikötése, jellemzően a valós forgalmi érték és a szerződéses vételár közötti feltűnő eltérésben megnyilvánulva). Ha a két feltétel bármelyike hiányzik – például nincs bizonyított kényszerhelyzet-kihasználás, vagy a vételár nem áll feltűnő aránytalanságban a forgalmi értékkel –, a szerződés uzsorás jellege nem állapítható meg. (Lásd pl. Szegedi Ítélőtábla Pf.20705/2011/5)

Fiduciárius hitelbiztosítékok semmissége

A Ptk. 6:99. §-a alapján semmis az a kikötés, amelyben fogyasztó követelés biztosítása céljából tulajdonjog, más jog vagy követelés átruházására vagy vételi jog alapítására vállal kötelezettséget.

A korábban minden szerződőre kiterjedő tilalmat egy 2016. július 1-jétől hatályos módosítás kifejezetten a fogyasztói kötelezettségvállalásra korlátozta, de a módosítás indokolása értelmében ez nem csak a klasszikus fogyasztói szerződésekre, hanem fogyasztók egymás közötti, nem fogyasztói szerződésnek minősülő ügyleteire is kiterjed.

Lehetetlen szolgáltatás. Érthetetlen, ellentmondó kikötés

A Ptk. 6:107. §-a alapján a lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis. A szolgáltatás nem lehetetlen azért, mert a kötelezett a szerződés megkötésekor nem rendelkezik a szolgáltatás tárgyával. Az érthetetlen kikötés vagy az egymásnak ellentmondó kikötések szintén semmisek.

A lehetetlen szolgáltatás/érthetetlen kikötés kérdése tipikusan jogszabályba ütköző vagy tartalmilag meghatározatlan szerződéses kötelezettségekhez kapcsolódik (pl. jogellenes építmény fenntartására vonatkozó kötelezettség). A Szolnoki Törvényszék egy döntésében (6.G.20.580/2019/26.) azt emelte ki, hogy a tulajdonjog-fenntartás csak az átruházott dologra vonatkozhat, az át nem ruházott tulajdoni hányadra vonatkozó fenntartás érthetetlen és lehetetlen szolgáltatás.

Fontos elhatárolási pont, hogy a jövőben létrejövő dologra (pl. társasházi albetétre) kötött adásvétel önmagában NEM lehetetlen szolgáltatás.

Az adásvételi szerződés megtámadása

A megtámadható szerződés nem eleve érvénytelen. Sikeres, bírósági előtti megtámadás esetén viszont a szerződés visszamenőleg, a megkötésének időpontjától érvénytelenné válik. Megtámadásra 1 éven belül a sérelmet szenvedett fél és az jogosult, akinek a megtámadáshoz jogi érdeke fűződik.

Tévedés

A szerződés tévedés miatti megtámadása csak akkor lehet sikeres a Ptk. 6:90. §-ára alapozva, ha 

• a tévedés lényeges körülményre vonatkozott, és
• azt a másik fél okozta vagy felismerhette. 

Ingatlan adásvétel esetén a legtöbb ügyben a vételár/forgalmi érték körüli tévedés relevanciáját vizsgálják, de a bíróságok szigorú mércét alkalmaznak: a tévedésnek tudatosan okozottnak vagy felismerhetőnek kell lennie ahhoz, hogy lényegesnek minősüljön. Jelentéktelen értékkülönbözet esetén 

Megtévesztés

A Ptk. 6:91. § szerinti megtévesztésre alapított megtámadás sikeres lehet ingatlan adásvételi szerződés esetén, ha bizonyítható, hogy a másik fél szándékos magatartásával a felet lényeges körülmény (jellemzően a vételár, illetve az ingatlan valós forgalmi értéke) tekintetében tévedésbe ejtette vagy tévedésben tartotta. A megtévesztés megállapítható aktív magatartással és elhallgatással (passzív magatartással) is, és a megtámadott fél saját gondossági hiányossága, mulasztása nem zárja ki a megtámadás sikerét.

Mi a különbség a tévedés és a megtévesztés között?

A tévedés a fél téves, valóságnak nem megfelelő feltételezésén alapuló akarathiba, amely csak akkor megtámadási ok, ha lényeges körülményre vonatkozik és azt a másik fél okozta vagy felismerhette; a megtévesztés ehhez képest a másik fél tudatos, szándékos, csalárd magatartását feltételezi, amely a tévedést előidézi vagy fenntartja. Mindkét esetben kizárja az igényérvényesítést, ha a fél a valós helyzetet a szerződéskötéskor már ismerte, vagy azt kellő gondossággal felismerhette volna.

Jogellenes fenyegetés

A szerződés megtámadható, ha valamelyik felet jogellenes fenyegetéssel vették rá az aláírásra. Nem minden nyomásgyakorlás jogellenes fenyegetés: a fenyegetés jogellenességét, súlyát és a szerződéskötésre gyakorolt hatását is vizsgálni kell.

Feltűnő értékaránytalanság

A feltűnő értékaránytalanságot mindig a szerződéskötéskori forgalmi érték és a kikötött vételár összevetésével, jellemzően igazságügyi szakértői vélemény alapján állapítják meg, konkrét százalékos küszöb nélkül, eseti mérlegeléssel.

A bírósági gyakorlat szerint feltűnően értékaránytalan az ingatlan adásvételi szerződés, ha a szerződéskori vételár és az ingatlan valós forgalmi értéke között a szerződéskötés időpontjában olyan nagymértékű különbség áll fenn, amely nem magyarázható ingyenes juttatási szándékkal, és amelyet a sérelmet szenvedett fél (vagy pl. felszámoló) fel nem ismert, illetve kockázatát nem vállalta. A 30%-ot meghaladó értékkülönbözet jellemzően feltűnőnek tekinthető, 20-30% között az eset összes körülményét mérlegelni szükséges.

Tisztességtelen általános szerződési feltétel

A Ptk. 6:102. §-a magánszemélyek között is szóba jöhet, ha az egyik fél előre kialakított, több szerződésben alkalmazni kívánt általános feltételt használ. Egyedileg megtárgyalt, egyszeri ingatlan adásvételi szerződésnél ennek rendszerint nincs jelentősége.

A fogyasztói szerződésekre vonatkozó különleges szabályok viszont nem alkalmazhatók pusztán azért, mert mindkét fél magánszemély. Fogyasztói szerződéshez az kell, hogy az egyik fél fogyasztóként, a másik pedig vállalkozásként járjon el.

Mi nem érvénytelenségi ok?

Fontos különbséget tenni a szerződés érvénytelensége, a földhivatali bejegyzésre való alkalmatlanság és a szerződésszegés között.

Önmagában nem feltétlenül teszi érvénytelenné a szerződést, ha:

• az okirat nincs ügyvéd által ellenjegyezve;
• hiányzik a bejegyzési engedély;
• az ingatlan terhelt;
• az eladó késedelmesen tehermentesít;
• a térképmásolat nem egyezik a valós állapottal;
• valamelyik fél nem fizet vagy nem adja át időben a birtokot;
• a földhivatal formai hiányosság miatt elutasítja a kérelmet.

Az ügyvédi ellenjegyzés hiánya például rendszerint azt jelenti, hogy az okirat tulajdonjog-bejegyzésre nem alkalmas. Ez azonban nem feltétlenül azonos azzal, hogy a felek közötti, írásba foglalt adásvételi szerződés polgári jogilag is érvénytelen.

Röviden: egy magánszemélyek közötti ingatlan adásvételi szerződés elsősorban az írásbeliség hiánya, színleltség, jogszabályba vagy jóerkölcsbe ütközés, uzsorás jelleg, lehetetlen tartalom vagy feloldhatatlan ellentmondás miatt lehet semmis. Tévedés, megtévesztés, jogellenes fenyegetés vagy feltűnő értékaránytalanság esetén pedig megtámadható.

Mennyi időn belül lehet megtámadni az érvénytelen adásvételi szerződést?

A megtámadási jog a szerződés megkötésétől számított egyéves határidőn belül 

• a másik félhez intézett jognyilatkozattal vagy
• közvetlenül bíróság előtti érvényesítéssel gyakorolható.

A határidőkre azonban nagyon kell figyelni, mert ha a szerződést először a másik félhez intézett jognyilatkozattal támadták meg, és a megtámadás eredménytelen volt, akkor is csak egy év áll rendelkezésre a keresetlevél beadására.

A megtámadási jog megszűnik, ha a jogosult a megtámadási ok ismeretében:

• kifejezetten vagy ráutaló magatartással megerősíti a szerződést; vagy
• lemond a megtámadás jogáról.

Elévülési jellegű határidő

A megtámadási határidő elévülési jellegű. Ezért alkalmazhatók rá az elévülés nyugvásának szabályai. Ha a jogosult menthető okból nem tudta érvényesíteni az igényét, az elévülés az akadály fennállása alatt nyugszik. Az egyéves határidő azonban ilyenkor sem az akadály megszűnésével kezdődik el: a határidő a szerződés megkötésekor megkezdődik, csak annak lejárásához kapcsolódik külön szabály.

Ha a menthető akadály megszűnésekor:

• az egyéves határidő már eltelt; vagy
• abból három hónapnál kevesebb van hátra,

a jogosult az akadály megszűnésétől számított három hónapon belül még megtámadhatja a szerződést. Ez a három hónap végső póthatáridő: a nyugvás miatt biztosított idő alatt újabb nyugvásnak nincs helye.

A megtámadási jog az egyéves határidő után is felhozható kifogásként, ha a másik fél a szerződésből eredő követelést érvényesít. Ilyenkor a megtámadás csak védekezésre szolgál: önálló igényt a határidő letelte után már nem alapoz meg.

Az érvénytelenség jogkövetkezményei

Az érvénytelenség legfontosabb jogkövetkezményei röviden:

• Az érvénytelen szerződés alapján teljesítés nem követelhető, és arra jogosultságot sem lehet alapítani.
• A bíróság az érvénytelenség további következményeit főszabály szerint külön erre irányuló kérelemre, az elévülés és az elbirtoklás korlátai között alkalmazza.
• A szerződés visszamenőleg érvényessé nyilvánítható, ha az érdeksérelem megfelelő módosítással megszüntethető, vagy az érvénytelenségi ok utóbb megszűnt.
• A szerződés a felek akaratából is érvényessé válhat, ha az érvénytelenségi okot kiküszöbölik, illetve a szerződési akaratukat megerősítik.
• Ha történt teljesítés, kérhető az eredeti állapot természetbeni helyreállítása, feltéve, hogy mindkét fél vissza tudja adni a kapott szolgáltatást.
• Ha a természetbeni visszaállítás nem lehetséges vagy lényeges jogi érdeket sértene, az ellenszolgáltatás nélkül maradt szolgáltatás pénzbeli ellenértékét kell megtéríteni.
• Részleges érvénytelenség esetén főszabály szerint csak az érintett szerződéses rendelkezés válik érvénytelenné. Az egész szerződés akkor dől meg, ha az érvénytelen rész nélkül a felek feltehetően nem kötötték volna meg.
• Rendezni kell a teljesítésekhez kapcsolódó hasznokat és kamatokat is.
• Az érvénytelenséget okozó féllel szemben kártérítési igény érvényesíthető; bizonyos esetekben a szerződésben jóhiszeműen bízó harmadik személy is követelhet kártérítést.
• Az érvénytelen szerződés alapján átadott szolgáltatással a kárveszély átszáll az azt átvevő félre.

Összességében tehát az érvénytelenség célja elsősorban az érvénytelenségi ok kiküszöbölése, ennek hiányában pedig a felek közötti vagyoni helyzet rendezése és az indokolatlan gazdagodás megszüntetése.

A létre nem jött ingatlan adásvételi szerződés

Mondanom sem kell, hogy mennyire fontos a létre nem jött (nem létező) szerződést elhatárolni az érvénytelen szerződéstől: az előbbi esetén a szerződés valamely alapvető, létfeltétele hiányzik, ezért joghatás kiváltására eleve alkalmatlan, míg érvénytelenségről csak létező, azaz a felek kölcsönös és egybehangzó akaratnyilatkozatával megkötött szerződés esetén lehet beszélni.

Létre nem jött szerződésről beszélünk, ha 

• hiányzik a jogalanyiság,
• a szerződéskötési képesség,
• a valós szerződési akarat, vagy
• formai hiba miatt pl. a vételi ajánlat nem hatályosul.

Ezzel szemben az érvénytelenség a joghatást kiváltó akaratnyilatkozat három eleme (akarat, nyilatkozat, célzott joghatás) valamelyikének hibájából ered, tehát már létrejött szerződésre vonatkozik.

A más által aláírt adásvételi szerződés

Ha az adásvételi szerződést nem az arra jogosult (tulajdonos vagy meghatalmazottja) írja alá, illetve nem a nevében szereplő fél nyilatkozata alapján kerül aláírásra, a szerződés nem érvénytelen, hanem létre sem jött.