Feltűnő értékaránytalanság ingatlan adásvétel esetén

A feltűnő értékaránytalanság mértéke (%)

A bírói gyakorlatból legfeljebb irányszámok olvashatók ki:

• 30% alatt a feltűnő értékaránytalanság megállapítása általában kevésbé valószínű;
• 30–40% között már erősen az ügy egyedi körülményei dönthetnek;
• 40–50% körüli vagy azt meghaladó eltérés már komolyan felvetheti a feltűnő értékaránytalanságot.

Rendkívül fontos, hogy a bíróságok NEM mechanikusan alkalmazzák a százalékos küszöböket. A 12.Gf.40.341/2019/5. számú döntésében a Fővárosi Ítélőtábla kifejezetten hangsúlyozza is, hogy „mélyponton stagnáló ingatlanpiaci körülmények között", a felperes „pénzügyi nehézségei miatti gazdasági kényszerhelyzetére", valamint „a szerződés összes körülményére tekintettel az értékaránytalanság feltűnőnek nem tekinthető" – tehát még az egyébként feltűnő arány is elfogadható lehet, ha az ügylet körülményei ezt magyarázzák.

Hogyan kell számolni a %-ot?

A képlet:

(forgalmi érték – vételár) / forgalmi érték × 100

Tegyük fel, hogy az ingatlan forgalmi értéke 130 millió forint, míg a szerződésben 93,15 millió forintos vételár szerepel.

A különbség:

130 millió – 93,15 millió = 36,85 millió forint.

Ezt azonban nem a vételárhoz, hanem a 130 millió forintos forgalmi értékhez kellett viszonyítani:

36,85 / 130 = kb. 28%.

Mit vizsgál a bíróság? – A PK 267. jelentősége

A PK 267. számú állásfoglalás szerint annak eldöntéséhez, hogy az értékkülönbség valóban feltűnően nagy-e, vizsgálni kell:

• a szerződéskötés körülményeit;
• a szerződés egész tartalmát;
• az aktuális forgalmi értékviszonyokat;
• az ügylet jellegéből fakadó sajátosságokat;
• valamint azt, hogyan határozták meg a szolgáltatást és az ellenszolgáltatást.

A PK 267. a jelenlegi, 2013. évi V. törvénnyel elfogadott Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadó az 1/2014. Polgári jogegységi határozat 1. pontja alapján.

A 20–30%-os eltérés általában még nem feltűnő

A bírói gyakorlatból az is látható, hogy a 20–30% közötti értékkülönbség önmagában rendszerint még nem alapozza meg a feltűnő értékaránytalanságot.

A Kúria Pfv.VI.21.574/2018/10. számú ügyében az eredeti, 18,7 millió forintos vételárat a felek 14,55 millió forintra csökkentették. Ez körülbelül 23%-os eltérésnek felelt meg. Az elsőfokú bíróság úgy foglalt állást, hogy csak a 30%-ot meghaladó értékkülönbözet tekinthető feltűnően értékaránytalannak. Ezért a 23%-os eltérés még akkor sem alapozhatta volna meg az érvénytelenséget, ha az ingatlan forgalmi értéke valóban megegyezett volna az eredeti 18,7 millió forintos vételárral.

Az ügy azért is tanulságos, mert az alacsonyabb vételárnak konkrét oka volt. Az eredeti szerződésben az ingatlant lakás rendeltetésére figyelemmel értékelték, később azonban kiderült, hogy jogszerűen csak garázs, műhely, tároló vagy más nem lakás céljára használható. A vételár csökkentése tehát az ingatlan használhatóságának és jogi helyzetének romlásához kapcsolódott.

Ez jól mutatja, hogy a feltűnő értékaránytalanság vizsgálatánál a százalék mellett mindig azt is meg kell nézni, miért tér el a szerződéses vételár a korábbi vagy becsült forgalmi értéktől.

Mikor lehet indokolt a piaci értéknél alacsonyabb vételár?

A jog nem arra szolgál, hogy utólag minden rosszul sikerült ingatlan adásvételt újra lehessen tárgyalni. A piaci értéktől való eltérésnek számos ésszerű oka lehet.

Fővárosi Ítélőtábla 5.Pf.20.236/2008/3. számú döntésének alapjául szolgáló ügyben a felperes 37%-os különbségre hivatkozott. A bíróság mégsem pusztán azt vizsgálta, hogy ez eléri-e a 40%-ot. A rendelkezésre álló adatok alapján megállapítható volt, hogy a felperes édesapjának alapos oka volt a szerződéskötésre. Súlyos anyagi gondjai voltak, jelentős tartozásokat halmozott fel, nem tudta fizetni a rezsit és a betegségével kapcsolatban felmerült kiadásokat. A vevő a adásvételi szerződés megkötése után is biztosította a lakhatását, sőt fedezte annak közüzemi költségeit is. Mindezek olyan körülmények, amelyek jelentősen behatárolják a potenciális vevők körét, amely a vételárra is befolyással van.

Melyik időpontban kell vizsgálni az ingatlan értékét?

A Ptk. 6:98. § kifejezetten a szerződés megkötésének időpontjához köti az értékaránytalanságot.

Ez gyorsan változó ingatlanpiacon alapvető jelentőségű. Ha valaki 2023-ban 60 millió forintért eladott egy lakást, amely 2026-ban már 90 millió forintot ér, a 2026-os értékből nem lehet arra következtetni, hogy a 2023-ban megkötött szerződés feltűnően értékaránytalan volt.

Azt kell megállapítani, hogy 2023-ban mennyit ért az ingatlan.

Ugyanez fordítva is igaz: egy későbbi piaci visszaesés sem teszi visszamenőleg értékaránytalanná az eredetileg reális vételárat.

Mi van akkor, ha tudtam, hogy talán nem ér annyit az ingatlan?

Itt válik különösen fontossá a Ptk. 6:98. § második mondata:

Nem támadhatja meg a szerződést az, aki a feltűnő értékaránytalanságot felismerhette vagy annak kockázatát vállalta.

Első olvasásra ez egyszerűnek tűnik. A gyakorlatban azonban nem mindegy, mekkora kockázatot vállalt valójában a fél.

Erre ad nagyon jó példát a Kúria Pfv.VI.20.972/2025/6. számú ítélete. Az ügyben egy 87 millió forintos követelés rendezésének részeként került sor egy ingatlan átruházására. A szerződésben az ingatlan vételárát 87 millió forintban határozták meg.

A vevő külföldön tartózkodott, az ingatlant a szerződéskötés előtt nem tekintette meg, és annak tényleges műszaki állapotáról, készültségi fokáról és értékéről jelentős részben az eladói oldal tájékoztatására támaszkodott.

A későbbi szakértői vizsgálat alapján kiderült, hogy az ingatlan tényleges értéke lényegesen elmaradhatott a szerződésben szereplő 87 millió forinttól.

A másodfokú bíróság úgy ítélte meg, hogy a vevő számolt azzal, hogy az ingatlan esetleg kevesebbet ér, ezért legalábbis vállalta az értékaránytalanság kockázatát. A Ptk. 6:98. § szerinti harmadlagos keresetet ezért is elutasította.

A Kúria azonban másként értékelte a bizonyítékokat.

A döntés egyik legfontosabb megállapítása szerint abból, hogy a vevőnek voltak kétségei az ingatlan értékével kapcsolatban, még nem következik, hogy egy háromszoros vagy négyszeres értékkülönbséget is elfogadott volna, ha annak tényleges mértékét ismeri.

Ez nagyon fontos különbség.

A bíróság hivatalból észreveszi, ha túl nagy volt az értékkülönbség?

Nem.

Ez a feltűnő értékaránytalanság egyik legfontosabb eljárásjogi sajátossága.

A Kúria Pfv.II.20.642/2026/2. számú végzésében kifejezetten kimondta, hogy:

A feltűnő értékaránytalanság pedig a Ptk. 6:98. § (1) bekezdése szerint nem semmisségi, hanem megtámadási ok, amelynek kapcsán a bíróságot a hivatalbóli észlelés kötelezettsége nem terheli.

A Kúria tehát világossá tette: a feltűnő értékaránytalanság miatt a szerződés nem automatikusan semmis.

Életjáradéki és tartási szerződések esete

Az életjáradéki és tartási szerződések kockázati (szerencse) jellege folytán a feltűnő értékaránytalanságra alapított megtámadás kizárt. A feltűnő értékaránytalanság vizsgálatának előfeltétele, hogy az értékek közötti viszonyt a szerződéskötés pillanatában meg lehessen állapítani. Életjáradéki szerződésnél azonban - ahol az átruházott vagyonnal szemben a kötelezett haláláig tartó, ismétlődő járadékfizetés áll - ez nem lehetséges. 

Mire érdemes hivatkozni ilyen szerződések esetén?

Jóerkölcsbe ütközés

Az ilyen szerződések esetén jellemzőbb a jóerkölcsbe ütközés megállapítása: a Fővárosi Törvényszék a P.25131/2011/19. sz. ítéletében az örökhagyó szellemi leépülése, kiszolgáltatottsága és a szerződés tisztességtelen tartalma miatt a szerződést jóerkölcsbe ütközőnek találta - de hangsúlyozta, hogy ez külön, a feltűnő értékaránytalanságtól független semmisségi ok.

Az ügyben egy idős nő az ingatlanban fennálló 24/48 tulajdoni hányadát ruházta át két személyre úgy, hogy saját javára holtig tartó haszonélvezetet tartott fenn. Az alperesek ezért mindössze havi 20 000 Ft életjáradékot vállaltak. A szerződés indoka szerint azért került sor az ügyletre, mert az idős nő egyedül élt, fiával rossz volt a kapcsolata, és az alperesek korábban gondoskodtak róla. Nem sokkal később azonban az örökhagyó közjegyző előtt azt nyilatkozta, hogy nem értette, hogy a szerződéssel az ingatlan tulajdonjogát átadja, életjáradékot sem kapott, és az ingatlan értékével sem volt tisztában. Néhány nappal később tévedésre, megtévesztésre, feltűnő értékaránytalanságra és jóerkölcsbe ütközésre hivatkozva megtámadta a szerződést.

A bíróság önálló semmisségi okként állapította meg a jóerkölcsbe ütközést is.

Ennek megítélésénél több körülményt együtt értékelt:

• az alperesek csak 7 nappal a beköltözésük után kötötték meg vele a szerződést;
• ismerték az idős nő kiszolgáltatott helyzetét és a fiától való félelmét;
• észlelniük kellett a szellemi leépülését;
• az idős nőnek valójában természetbeni gondozásra lett volna szüksége;
• ehhez képest a szerződés csak havi 20 000 Ft fizetését írta elő;
• az ingatlanrész haszonélvezettel terhelt értéke szakértő szerint 8 millió Ft volt.

A bíróság azt mondta ki, hogy a szellemileg leépült, könnyen befolyásolható, kiszolgáltatott idős emberrel ilyen rövid idő alatt, ilyen tartalmú és számára ténylegesen előnytelen szerződés megkötése társadalmilag egyértelműen tisztességtelen, ezért jóerkölcsbe ütközik.

Ami a feltűnő értékaránytalanság szempontjából különösen fontos

A bíróság nem mondta ki, hogy a szerződés a feltűnően nagy értékkülönbség miatt érvénytelen.

Éppen ellenkezőleg: rámutatott arra, hogy az életjáradéki szerződés úgynevezett szerencseszerződés. A jogosult élettartama előre nem ismert, ezért a szerződés megkötésekor rendszerint nem lehet megállapítani, hogy az átadott ingatlan értéke és a később összesen kifizetendő járadék között milyen lesz a végső arány. Emiatt a bíróság szerint az életjáradéki szerződés feltűnő értékaránytalanság címén ebben az esetben nem volt megtámadható.

Összegzés

A magyar bíróságok gyakorlata szerint a feltűnő értékaránytalanság küszöbe ingatlan adásvételi szerződéseknél általában 35–40%, de legalább 30%-ot meghaladó értékkülönbözetet feltételez a forgalmi értékhez képest. Az értékaránytalanság mértékét az értékkülönbözetnek a forgalmi értékhez viszonyított százalékos aránya alapján kell megállapítani. A bíróságok az ügylet összes körülményét (pl. az ingatlan lakott jellege, piaci viszonyok, felek érdekeltsége) is figyelembe veszik.

 A tartási, életjáradéki és öröklési szerződések speciális kockázati elemük folytán nem teszik lehetővé a szerződéskötéskori érték meghatározását, ezért az ilyen szerződések feltűnő aránytalanságra alapított megtámadása kizárt.