Adásvételi szerződés: lakás, családi ház, telek esetén erre kell figyelni

Mit jelent az adásvételi szerződés ingatlan esetén?

Ingatlan adásvétel esetén a szerződés lényege, hogy az eladó köteles az ingatlan tulajdonjogát a vevőre átruházni, a vevő pedig köteles a vételárat megfizetni és az ingatlant átvenni. Az eladó a tulajdonjog átruházásán túl az ingatlan birtokának átadására is köteles, és a szerződést kötelező írásba foglalni. Ez azt jelenti, hogy vagy papírra ki kell nyomtatni és minden félnek alá kell írnia (lehetőleg kék színű) tollal. Alternatívaként ma már egyre többször szóba kerül és a papír alapúval egyenértékű megoldás, hogy egy pdf-et megfelelő elektronikus aláírással lát el mindkét fél.

Az ingatlan adásvételi szerződés mindig ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyzői okiratban készül és az Inytv. által megkövetelt tartalmi elemek is szerepelnek benne. Mind az ügyvédek, mind a közjegyzők képesek elektronikus okiratok hitelesítére.

Mit jelent a visszterhes adásvételi szerződés?

Minden adásvételi szerződés visszterhes - a visszteher annyit tesz, hogy a vevő ellenértéket, azaz vételárat fizet - banki átutalással, vagy készpénzben. A "nem visszterhes" szerződés mindig ingyenes, ilyenkor azonban nem adásvételi szerződést, hanem ajándékozási szerződést kötünk.

Adásvétel vs vétel - van különbség?

Az ingatlan-nyilvántartási szabályok előírják, hogy minden tulajdonátruházó szerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell a jogváltozás úgynevezett jogcímét. Jogcím egyébként a szerződés, vagy más kötelemkeletkeztető tény (pl. kártérítés, jogalap nélküli gazdagodás) lehet, de a szerződéses jogcímeken belül is megkülönböztet az ingatlanjog jogcímeket: adásvétel, ajándék, csere, házassági vagyonmegosztás, stb.

Sok ügyvéd - főleg az idősebb korosztály tagjai - visszterhes ingatlan átruházás esetén "vétel" jogcímet szokott jelölni, a többség azonban "adásvétel" párti. Egyrészt az adásvételi szerződés "hivatalos", Polgári Törvénykönyvben rögzített elnevezése, másrészt az Inytv. és a végrehajtási rendelete is adásvétel jogcímű tulajdonjog bejegyzést említ. A tulajdoni lapra bejegyezhető jogcímek földhivatal által közzétett listája is kizárólag az "adásvétel' jogcímet ismeri. Ki merem jelenteni, hogy az adásvétel a "helyes".

Az adásvételi szerződés szerkesztésének központi kérdése: milyen ingatlant vennénk?

Az ember elsőre azt hinné, hogy erre a kérdésre igen könnyű felelni, de amit az eladó, vagy az ingatlanközvetítő lakásként bemutat az lehet

• társasházi lakás
• osztatlan közös tulajdonú ikerházrész
• önálló helyrajzi számú ingatlan, ahol a telek tulajdonjoga elválik az épületétől.

Van, hogy önálló út csatlakozik az ingatlanhoz, amit szintén meg kell venni. Minden jogi megoldásnál másra kell igazán figyelni.

Társasházi lakás vásárlása

Társasházi lakások esetén az alapító okirat alapján tisztázhatjuk, hogy melyek azok az épületrészek, kertrészek, gépkocsi beállók, amelyek kizárólagos használati joga a megvenni kívánt lakáshoz tartozik. Előfordul, hogy az eladónk hosszú évek óta használ egy folyosói beugrót, ami mégsem kerül a vevő tulajdonába. Ha nem találjuk a bemutatott tárolót, gépkocsi beállót az alapító okiratban, annak az lehet az oka, hogy ezek külön helyrajzi számmal rendelkező, önálló ingatlanok - ezekre nem elég csak utalni a szerződésben, hanem külön meg kell vennünk őket.

Ha a megvásárolni kívánt társasházi lakáshoz teremgarázs beálló is társul, vagy egyébként felmerül az elővásárlási jog kérdése, javasoljuk, hogy olvassa el az elővásárlási jogról szóló tájékoztatónkat. Ilyen esetben a vételárat is meg kell osztani, hogy az illetékkiszabáshoz ne kelljen szabadságot kivennünk az adóhatósági értékbecslés miatt.

Ikerház vásárlása

Ikerházak esetén az első kérdés, hogy társasházak-e? Ha nem, akkor banki finanszírozás nehezen képzelhető el a külön használatot igazoló ún. használati megállapodás nélkül. Ha az eladó ilyet nem tud bemutatni, akkor még az adásvétel előtt érdemes ezt megkötni az ikerház másik felének lakóival. 

A második kérdés, hogy a több lakóegyságből álló ingatlan a helyi építési szabályzatnak megfelelően került-e kialakításra.

Ritkán, de előfordul, hogy az ikerház felépítményként önálló ingatlant képez, az alapul fekvő telekingatlan azonban az ikerház másik felével együtt közös tulajdont képez. Ilyen esetben elővásárlási joggal terhelten juthatunk csak hozzá az ingatlan udvarához.

Családi házak vásárlása

Családi házak (de természetesen ikerházak) esetén is lehet jelentősége a garázsok elhelyezkedésének - például illeték szempontból. Családi házak esetén azonban különös jelentősége van annak, hogy az ingatlan-nyilvántartásban azonosítsuk a telekhatárokat - ha ugyanis bármelyik szomszéd elbirtoklási helyzetben van, az a vevőre ugyanúgy kihatással lehet. Legalább ennyire fontos tisztázni, hogy van-e a szomszédoknak átjárási, azaz ún. szolgalmi joga.

Terhelt ingatlanok vásárlása

Bármelyik ingatlan terhelt, amelyet elővásárlási jog, jelzálogjog, haszonélvezeti jog, özvegyi jog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vagy bármi hasonló érint. Amennyiben ilyen ingatlant vásárolnánk, elengedhetetlenül fontos, hogy a szerződés részletes feltételeket tartalmazzon arra vonatkozóan, hogy a vevő hogyan szerezheti meg az ingatlan tehermentes tulajdonjogát.

Az ingatlanok tehermentesítéséről ebben a cikkünkben talál további információkat!

A szerződés tartalmi elemei adásvétel esetén

Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemeit a Ptk. és az Inytv. tartalmazza, de ma már a vevők legnagyobb része bankhitelből finanszírozza a vételárat, így a banki feltételek legalább ilyen fontosak.

Az ingatlan adásvételi szerződésnek pontosan tartalmaznia kell a felek személyes adatait és ügyleti minőségét, az ingatlan települését, helyrajzi számát, címét, fekvését és az átruházott tulajdoni hányadot, továbbá az adásvétel jogcímét, a vételárat, a fizetési ütemezést, az önerő, a foglaló vagy előleg, valamint a bankhitel felhasználásának feltételeit. A szerződésben rendezni kell az ingatlant terhelő jelzálogjogok, végrehajtási jogok és egyéb terhek törlésének módját, határidejét és pénzügyi fedezetét is. Célszerű részletesen szabályozni a birtokbaadás időpontját, a közműórák állását, a kulcsok átadását, a közös költség elszámolását, valamint azt, hogy mely bútorok és berendezések maradnak az ingatlanban. Az eladó szavatossággal tartozik többek között a tulajdonjogért, a per-, teher- és igénymentességért, valamint a rejtett hibákért. A pontatlan személyes adatok, az elírt helyrajzi szám vagy a hiányosan szabályozott tehermentesítés földhivatali hiánypótlást, banki elutasítást vagy későbbi jogvitát okozhat.

Ki viseli a költségeket ingatlan adásvételnél?

Ha az eladó a birtokot már a vevőre ruházza még az ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog-bejegyzés előtt, akkor a birtokátruházás napjától a vevő jogosult a hasznok szedésére, és ő viseli a terheket, illetve bizonyos – senkire át nem hárítható – károk kockázatát is. A költségek megoszlása főszabály szerint: a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével járó költségek az eladót, míg az átvétel és a tulajdonjog-bejegyzés költségei a vevőt terhelik.

Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díj – ki fizeti és mennyi?

A gyakorlatban a vevő bízza meg az ügyvédet, és ő fizeti az ügyvédi díjat. Ez azonban megállapodás kérdése.

Piaci díjszabás 2026-ban:

• jellemzően a vételár 0,5–1% + áfa
• minimum díj: 150.000–300.000 Ft
• bankhitel esetén gyakran magasabb

Az ügyvédi munkadíj adásvételi szerződés esetén tartalmazza a következőket:

• szerződés szerkesztés
• ellenjegyzés
• földhivatali benyújtás
• letétkezelés (ha szükséges)

Az „ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül” keresések ellenére: tulajdonjogot ügyvéd vagy közjegyző közreműködése nélkül nem lehet bejegyeztetni.

Hol lehet beszerezni adásvételi szerződés hiteles másolatot?

Az adásvételi szerződés hiteles másolatát attól a helytől lehet beszerezni, ahol az eredeti okirat készült vagy ahol azt benyújtották:

• Az ügyvéd mindig köteles tartani egy példányt - erről azonban közjegyzői másolat készíthető.
• Ha közjegyző készítette, akkor kiadmányt kérhetünk.
• Végső soron az ingatlan-nyilvántartás okirattárából is kikérhetünk egy példányt.

Milyen ingatlan tulajdonjog átruházási szerződések léteznek még?

Nem csak adásvétel jogcímen lehet ingatlan tulajdonjogot átadni:

• Ajándékozás: ingyenes tulajdonátruházás, ingatlan esetén szintén írásbeli forma szükséges.
• Tartási/életjáradéki szerződéshez kapcsolódó átruházás: ha a tartás ellenében ingatlan tulajdonjogát ruházzák át, a jogosult tartási jog bejegyzését is kérheti bizonyos esetekben.
• Gazdaságátadási szerződések (ha mező-/erdőgazdasági „gazdaság” része az ingatlan): lehet adásvételi, ajándékozási, tartási vagy életjáradéki jellegű konstrukció is

Miben más egy gépjármű adásvételi szerződés?

A gépjármű adásvételi szerződés logikája alapvetően eltér az ingatlan adásvételtől. Ingatlan esetén a tulajdonjog változását a földhivatal jegyzi be, ügyvédi ellenjegyzés kötelező, és a Polgári Törvénykönyv mellett az ingatlan-nyilvántartási szabályok határozzák meg a formai követelményeket. Gépjárműnél viszont a közúti közlekedési nyilvántartásba bejegyzett jármű tulajdonjog-változását a közlekedési igazgatási hatóság rögzíti, és a tartalmi követelményeket külön jogszabály, a 304/2009. (XII. 22.) Korm. rendelet határozza meg.

A fő különbségek:

• Gépjármű esetén elegendő egy teljes bizonyító erejű magánokirat, amely megfelel a polgári perrendtartás formai követelményeinek (pl. két tanú vagy ügyvéd/közjegyző által hitelesített aláírás).
• Gépjárműnél kötelező: rendszám, alvázszám, gyártmány, forgalmi engedély és törzskönyv sorszáma (vagy hiány oka)., a birtokbaadás időpontja, a km-óra állás a birtokbaadáskor.
• Gépjárműnél a szerződés célja elsődlegesen az, hogy alkalmas legyen a közigazgatási nyilvántartás módosítására.

Gépjármű adásvételi szerződés vételár nélkül érvényes?

Ingó adásvételekre is alkalmazni kell a Ptk. szabályait: az adásvételi szerződés lényeges eleme a dolog és az ellenszolgáltatás (vételár) meghatározása. A Polgári Törvénykönyv szerint az adásvétel lényege, hogy az eladó a dolgot átadja, a vevő pedig meghatározott vételárat fizet érte. Ha a vételár nincs feltüntetve, nem adásvételi szerződésről beszélünk, hanem pl. ajándékról.

Gépjármű adásvétel a DÁP-ban

A Digitális Állampolgár mobilalkalmazásban már gépjármű adásvételi szerződést is lehet kötni. Az eladó elindítja az adásvételt az alkalmazásban, meghívja a vevőt, majd a felek közösen ellenőrzik és digitálisan aláírják a szerződést.

A megoldás előnye, hogy nincs szükség papíralapú szerződésre, tanúkra és külön kormányablakos bejelentésre. A mobilalkalmazás a hiteles adatok alapján tölti ki a szerződést, a tulajdonosváltás bejelentése pedig az alkalmazásból is elindítható.

Fontos azonban, hogy a DÁP-os gépjármű adásvétel nem minden helyzetben ideális.

Aláírásjelszó nélkül nem működik

A DÁP-ban kötött gépjármű adásvételi szerződéshez mindkét félnek érvényes digitális aláírással és aláírásjelszóval kell rendelkeznie. Ha nem tudod az aláírásjelszavadat, az adásvétel megkezdése előtt újat kell beállítanod. Enélkül nem tudsz sem eladni, sem vásárolni a mobilalkalmazásban.

Ha az új aláírásjelszó beállítása sem sikerül, akkor marad a hagyományos, papíralapú szerződéskötés.

A digitális szerződés kinyomtatva nem érvényes

A mobilalkalmazásban kötött szerződést a felek digitálisan írják alá. Ez azt jelenti, hogy a szerződés digitális formában érvényes.

A kinyomtatott példány önmagában nem helyettesíti a digitálisan aláírt dokumentumot. Ha papíralapú ügyintézésre van szükség, eleve papíralapú szerződést érdemes kötni.

Összegzés

Az adásvételi szerződés lényege, hogy az eladó a tulajdonjog átruházására, a vevő pedig a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles, miközben a Ptk. részletesen szabályozza a tulajdonjog-fenntartást, a kárveszély átszállását, a költségviselést és az olyan különös jogintézményeket, mint az elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!