Adásvételi szerződés: kötelező részek, ügyvédi díj, banki követelmények és a leggyakoribb hibák

Mit jelent az adásvételi szerződés ingatlan esetén?

Az ingatlan adásvételi szerződés olyan írásbeli megállapodás, amelyben az eladó átruházza a tulajdonjogot, a vevő pedig megfizeti a vételárat. A tulajdonjog bejegyzéséhez ügyvédi ellenjegyzés szükséges, és a szerződést a földhivatalhoz kell benyújtani.

A gyakorlatban a szerződés nem 1 oldal. Egy egyszerű lakás adásvételi szerződés is jellemzően 5–8 oldal, bankhitel, végrehajtási jog, osztatlan közös tulajdon esetén akár 15–20 oldal is lehet.

Lakás, ház, telek – van különbség?

Igen.

• Lakás adásvételi szerződés → társasházi alapító okirat ellenőrzése
• Ház adásvételi szerződés → telekhatárok, melléképületek
• Telek adásvételi szerződés → beépíthetőség, közművek
• Termőföld adásvételi szerződés → kifüggesztés, elővásárlási jog

Kötelező tartalmi elemek

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez valóban elegendő az írásba foglalás, a felek azonosítása, az ingatlan helyrajzi számmal történő megjelölése és a vételár meghatározása.

Ez azonban nem elég a tulajdonjog földhivatali bejegyzéséhez. A gyakorlatban a szerződésnek részletes formai és tartalmi követelményeknek kell megfelelnie.

A szerződő felek pontos adatai

Természetes személy esetén az új ingatlan-nyilvántartási szabályok szerint szerepelnie kell:

• családi és utónév
• születési családi és utónév
• születési hely és idő
• anyja születési neve
• személyi azonosító
• állampolgárság
• lakcím
• adóazonosító jel

Az ügyleti minőséget is rögzíteni kell (vevő, eladó, adóstárs stb.).

Külföldi fél esetén:

• nyilatkoznia kell a magyar nyelv ismeretéről,
• szükség lehet kézbesítési megbízottra,
• egyes esetekben hatósági engedély is kellhet (pl. termőföld).

Hiányos vagy pontatlan adatok esetén a földhivatal hiánypótlásra szólít fel.

Az ingatlan pontos megjelölése

A szerződésnek tartalmaznia kell:

• település neve
• helyrajzi szám
• fekvés (belterület, külterület, zártkert)
• tulajdoni hányad
• cím

Gyakori hiba a helyrajzi szám elírása vagy a tulajdoni hányad pontatlansága.
Egyetlen karaktereltérés is hetekre megakaszthatja az eljárást.

A jogcím megjelölése

Egyértelműen rögzíteni kell, hogy adásvétel jogcímén történik a tulajdonjog átruházása.

Vételár, foglaló, bankhitel

Az ingatlan adásvétel során a vételár, a foglaló és a bankhitel kulcsfontosságú elemek. Az önerő az a vételárrész, amelyet nem banki hitelből, hanem saját forrásból fizet a vevő. A bankok az ingatlan értékbecslése alapján határozzák meg, hogy mekkora hitelt nyújthatnak, és a hitel összege, valamint a vevő saját pénze (önerő) adja ki a teljes vételárat.

Az ingatlan adásvétel során jellemzően előleg vagy foglaló fizetésére kerül sor, általában a vételár 8%-áig. Ingatlanközvetítőnek nem javasolt a pénz átadása, mivel nincs letétkezelési jogosultsága. Ügyvédi letét nem kötelező, de biztonságos, és banki hitelnél (külföldi eladó esetén) gyakran jól jön.

Az ingatlan terhei

Tipikus hiba, hogy a felek úgy állapodnak meg a vételárban és a fizetési ütemezésben, hogy nem igazítják azt a fennálló teherhez.

Mit kell rögzíteni a szerződésben?

• a fennálló tartozás pontos összegét,
• a banki igazolás dátumát,
• a törléshez szükséges dokumentumokat,
• a törlés határidejét,
• a vételár visszatartott részét (ha szükséges).

Végrehajtás esetén még szigorúbb eljárás szükséges, mert a végrehajtó közreműködése nélkül nem törölhető a bejegyzés.

Birtokbaadás

Rögzíteni kell:

• a birtokbaadás időpontját,
• a közműórák állását,
• a kulcsátadás feltételeit,
• a közös költség elszámolását.

A birtokbaadási jegyzőkönyv hiánya utólagos vitákat eredményezhet.

Ingóságok

Mi marad a lakásban és mi megy? A kérdés mindig az: az adott tárgy az ingatlan tartozéka, vagy külön ingóság?

Általános gyakorlat szerint:

• a beépített konyhabútor,
• a rögzített klíma,
• a beépített gardrób

az ingatlan részének minősülhet.

Szavatosság

Az eladó szavatossággal tartozik:

• tulajdonjogért,
• per-, teher- és igénymentességért,
• rejtett hibákért.

Fontos: a hiba puszta ismertetése nem mentesít, ha az okot nem tárja fel.

Ki viseli a költségeket ingatlan adásvételnél?

• Az eladó: a birtokátruházás és a nyilvántartott állapot rendezésének költségeit.
• A vevő: az átvétel és a tulajdonjog bejegyzésének költségeit.

Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díj – ki fizeti és mennyi?

A gyakorlatban a vevő bízza meg az ügyvédet, és ő fizeti az ügyvédi díjat. Ez azonban megállapodás kérdése.

Piaci díjszabás 2025–2026-ban:

• jellemzően a vételár 0,5–1% + áfa
• minimum díj: 150.000–300.000 Ft
• bankhitel esetén gyakran magasabb

Az ügyvédi munkadíj adásvételi szerződés esetén tartalmazza:

• szerződés szerkesztés
• ellenjegyzés
• földhivatali benyújtás
• letétkezelés (ha szükséges)

Az „ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül” keresések ellenére: tulajdonjogot ügyvéd vagy közjegyző közreműködése nélkül nem lehet bejegyeztetni.

OTP, CIB, Erste, MBH, K&H – miért számítanak a banki követelmények?

Bankhitel esetén a szerződésnek meg kell felelnie az adott pénzintézet belső szabályzatának.

Példák a tipikus banki elvárásokra:

• pontos fizetési ütemezés
• tehermentesítés részletes szabályozása
• banki jelzálogjog bejegyzésének engedélyezése
• energetikai tanúsítvány csatolása
• vételár bankszámlán keresztüli teljesítése

Ha a szerződés nem felel meg a banki elvárásoknak, a hitelfolyósítás csúszik.

Miben más egy gépjármű adásvételi szerződés?

A gépjármű adásvételi szerződés logikája alapvetően eltér az ingatlan adásvételtől. Ingatlan esetén a tulajdonjog változását a földhivatal jegyzi be, ügyvédi ellenjegyzés kötelező, és a Polgári Törvénykönyv mellett az ingatlan-nyilvántartási szabályok határozzák meg a formai követelményeket. Gépjárműnél viszont a közúti közlekedési nyilvántartásba bejegyzett jármű tulajdonjog-változását a közlekedési igazgatási hatóság rögzíti, és a tartalmi követelményeket külön jogszabály, a 304/2009. (XII. 22.) Korm. rendelet határozza meg.

A fő különbségek:

• Gépjármű esetén elegendő egy teljes bizonyító erejű magánokirat, amely megfelel a polgári perrendtartás formai követelményeinek (pl. két tanú vagy ügyvéd/közjegyző által hitelesített aláírás).
• Gépjárműnél kötelező: rendszám, alvázszám, gyártmány, forgalmi engedély és törzskönyv sorszáma (vagy hiány oka)., a birtokbaadás időpontja, a km-óra állás a birtokbaadáskor.
• Gépjárműnél a szerződés célja elsődlegesen az, hogy alkalmas legyen a közigazgatási nyilvántartás módosítására.

Összegzés

Az adásvételi szerződés lényege, hogy az eladó a tulajdonjog átruházására, a vevő pedig a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles, miközben a Ptk. részletesen szabályozza a tulajdonjog-fenntartást, a kárveszély átszállását, a költségviselést és az olyan különös jogintézményeket, mint az elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!