Adásvételi szerződés ingatlanra - mit kell tartalmaznia, és mikor kell ügyvéd?

Mit jelent az adásvételi szerződés ingatlan esetén?

Az ingatlan adásvételi szerződés azt jelenti, hogy az eladó vállalja az ingatlan tulajdonjogának átruházását és birtokba adását, a vevő pedig vállalja a vételár megfizetését és az ingatlan átvételét. Ingatlannál a szerződést kötelező írásba foglalni. Ügyvédi ellenjegyzés, vagy közokiratba foglalás viszont már csak a földhivatali bejegyzéshez kell. Ez azt jelenti, hogy vagy papírra ki kell nyomtatni és minden félnek alá kell írnia (lehetőleg kék színű) tollal. Alternatívaként ma már egyre többször szóba kerül és a papír alapúval egyenértékű megoldás, hogy egy pdf-et megfelelő elektronikus aláírással lát el mindkét fél.

Az ingatlan adásvételi szerződés a tulajdonjog bejegyzés érdekében mindig ügyvéd által ellenjegyzett, vagy közjegyzői okiratban készül és az Inytv. által megkövetelt tartalmi elemek is szerepelnek benne. 

Mit jelent a visszterhes adásvételi szerződés?

Minden adásvételi szerződés visszterhes - a visszteher annyit tesz, hogy a vevő ellenértéket, azaz vételárat fizet - banki átutalással, vagy készpénzben. A "nem visszterhes" szerződés mindig ingyenes, ilyenkor azonban nem adásvételi szerződést, hanem ajándékozási szerződést kötünk.

Adásvétel vs vétel - van különbség?

Az ingatlan-nyilvántartási szabályok előírják, hogy minden tulajdonátruházó szerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell a jogváltozás úgynevezett jogcímét. Jogcím egyébként a szerződés, vagy más kötelemkeletkeztető tény (pl. kártérítés, jogalap nélküli gazdagodás) lehet, de a szerződéses jogcímeken belül is megkülönböztet az ingatlanjog jogcímeket: adásvétel, ajándék, csere, házassági vagyonmegosztás, stb.

Sok ügyvéd - főleg az idősebb korosztály tagjai - visszterhes ingatlan átruházás esetén "vétel" jogcímet szokott jelölni, a többség azonban "adásvétel" párti. Egyrészt az adásvételi szerződés "hivatalos", Polgári Törvénykönyvben rögzített elnevezése, másrészt az Inytv. és a végrehajtási rendelete is adásvétel jogcímű tulajdonjog bejegyzést említ. A tulajdoni lapra bejegyezhető jogcímek földhivatal által közzétett listája is kizárólag az "adásvétel' jogcímet ismeri. Ki merem jelenteni, hogy az adásvétel a "helyes".

Az adásvételi szerződés szerkesztésének központi kérdése: milyen ingatlant vennénk?

Az ember elsőre azt hinné, hogy erre a kérdésre igen könnyű felelni, de amit az eladó, vagy az ingatlanközvetítő lakásként bemutat az lehet

• társasházi lakás
• osztatlan közös tulajdonú ikerházrész
• önálló helyrajzi számú ingatlan, ahol a telek tulajdonjoga elválik az épületétől.

Van, hogy önálló út csatlakozik az ingatlanhoz, amit szintén meg kell venni. Minden jogi megoldásnál másra kell igazán figyelni.

Társasházi lakás vásárlása

Társasházi lakások esetén az alapító okirat alapján tisztázhatjuk, hogy melyek azok az épületrészek, kertrészek, gépkocsi beállók, amelyek kizárólagos használati joga a megvenni kívánt lakáshoz tartozik. Előfordul, hogy az eladónk hosszú évek óta használ egy folyosói beugrót, ami mégsem kerül a vevő tulajdonába. Ha nem találjuk a bemutatott tárolót, gépkocsi beállót az alapító okiratban, annak az lehet az oka, hogy ezek külön helyrajzi számmal rendelkező, önálló ingatlanok - ezekre nem elég csak utalni a szerződésben, hanem külön meg kell vennünk őket.

Ha a megvásárolni kívánt társasházi lakáshoz teremgarázs beálló is társul, vagy egyébként felmerül az elővásárlási jog kérdése, javasoljuk, hogy olvassa el az elővásárlási jogról szóló tájékoztatónkat. Ilyen esetben a vételárat is meg kell osztani, hogy az illetékkiszabáshoz ne kelljen szabadságot kivennünk az adóhatósági értékbecslés miatt.

Ikerház vásárlása

Ikerházak esetén az első kérdés, hogy társasházak-e? Ha nem, akkor banki finanszírozás nehezen képzelhető el a külön használatot igazoló ún. használati megállapodás nélkül. Ha az eladó ilyet nem tud bemutatni, akkor még az adásvétel előtt érdemes ezt megkötni az ikerház másik felének lakóival. 

A második kérdés, hogy a több lakóegyságből álló ingatlan a helyi építési szabályzatnak megfelelően került-e kialakításra.

Ritkán, de előfordul, hogy az ikerház felépítményként önálló ingatlant képez, az alapul fekvő telekingatlan azonban az ikerház másik felével együtt közös tulajdont képez. Ilyen esetben elővásárlási joggal terhelten juthatunk csak hozzá az ingatlan udvarához.

Családi házak vásárlása

Családi házak (de természetesen ikerházak) esetén is lehet jelentősége a garázsok elhelyezkedésének - például illeték szempontból. Családi házak esetén azonban különös jelentősége van annak, hogy az ingatlan-nyilvántartásban azonosítsuk a telekhatárokat - ha ugyanis bármelyik szomszéd elbirtoklási helyzetben van, az a vevőre ugyanúgy kihatással lehet. Legalább ennyire fontos tisztázni, hogy van-e a szomszédoknak átjárási, azaz ún. szolgalmi joga.

Terhelt ingatlanok vásárlása

Bármelyik ingatlan terhelt, amelyet elővásárlási jog, jelzálogjog, haszonélvezeti jog, özvegyi jog, végrehajtási jog, elidegenítési és terhelési tilalom, vagy bármi hasonló érint. Amennyiben ilyen ingatlant vásárolnánk, elengedhetetlenül fontos, hogy a szerződés részletes feltételeket tartalmazzon arra vonatkozóan, hogy a vevő hogyan szerezheti meg az ingatlan tehermentes tulajdonjogát.

Az ingatlanok tehermentesítéséről ebben a cikkünkben talál további információkat!

A szerződés tartalmi elemei adásvétel esetén

Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemeit a Ptk. és az Inytv. tartalmazza, de ma már a vevők legnagyobb része bankhitelből finanszírozza a vételárat, így a banki feltételek legalább ilyen fontosak.

Az ingatlan adásvételi szerződésnek pontosan tartalmaznia kell a felek személyes adatait és ügyleti minőségét, az ingatlan települését, helyrajzi számát, címét, fekvését és az átruházott tulajdoni hányadot, továbbá az adásvétel jogcímét, a vételárat, a fizetési ütemezést, az önerő, a foglaló vagy előleg, valamint a bankhitel felhasználásának feltételeit. A szerződésben rendezni kell az ingatlant terhelő jelzálogjogok, végrehajtási jogok és egyéb terhek törlésének módját, határidejét és pénzügyi fedezetét is. Célszerű részletesen szabályozni a birtokbaadás időpontját, a közműórák állását, a kulcsok átadását, a közös költség elszámolását, valamint azt, hogy mely bútorok és berendezések maradnak az ingatlanban. Az eladó szavatossággal tartozik többek között a tulajdonjogért, a per-, teher- és igénymentességért, valamint a rejtett hibákért. A pontatlan személyes adatok, az elírt helyrajzi szám vagy a hiányosan szabályozott tehermentesítés földhivatali hiánypótlást, banki elutasítást vagy későbbi jogvitát okozhat.

Ki viseli a költségeket ingatlan adásvételnél?

Ha az eladó a birtokot már a vevőre ruházza még az ingatlan-nyilvántartási tulajdonjog-bejegyzés előtt, akkor a birtokátruházás napjától a vevő jogosult a hasznok szedésére, és ő viseli a terheket, illetve bizonyos – senkire át nem hárítható – károk kockázatát is. A költségek megoszlása főszabály szerint: 

• a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével járó költségek az eladót, 
• míg az átvétel és a tulajdonjog-bejegyzés költségei a vevőt terhelik.

Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díj – ki fizeti és mennyi?

A gyakorlatban a vevő bízza meg az ügyvédet, és ő fizeti az ügyvédi díjat. Ez azonban megállapodás kérdése.

Piaci díjszabás 2026-ban:

• jellemzően a vételár 0,5–1% + áfa
• minimum díj: 150.000–300.000 Ft
• bankhitel esetén gyakran magasabb

Az ügyvédi munkadíj adásvételi szerződés esetén tartalmazza a következőket:

• szerződés szerkesztés
• ellenjegyzés
• földhivatali benyújtás
• letétkezelés (ha szükséges)

Az „ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül” keresések ellenére: tulajdonjogot ügyvéd vagy közjegyző közreműködése nélkül nem lehet bejegyeztetni.

Hol lehet beszerezni adásvételi szerződés hiteles másolatot?

Az adásvételi szerződés hiteles másolatát attól a helytől lehet beszerezni, ahol az eredeti okirat készült vagy ahol azt benyújtották:

• Az ügyvéd mindig köteles tartani egy példányt - erről azonban közjegyzői másolat készíthető.
• Ha közjegyző készítette, akkor kiadmányt kérhetünk.
• Végső soron az ingatlan-nyilvántartás okirattárából is kikérhetünk egy példányt.

Összegzés

Az adásvételi szerződés lényege, hogy az eladó a tulajdonjog átruházására, a vevő pedig a vételár megfizetésére és a dolog átvételére köteles, miközben a Ptk. részletesen szabályozza a tulajdonjog-fenntartást, a kárveszély átszállását, a költségviselést és az olyan különös jogintézményeket, mint az elővásárlási, visszavásárlási, vételi és eladási jog.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!