Az ingatlan ajándékozás hátrányai

Milyen helyzetekben érdemes ingatlan ajándékozását mérlegelni?

Az ingatlan ajándékozása bizonyos élethelyzetekben valóban praktikus megoldás lehet, de fontos mérlegelni az előnyöket és a lehetséges hátrányokat, mielőtt döntést hoznánk. Az alábbiakban bemutatjuk azokat a helyzeteket, amikor az ajándékozás érdemes opció lehet:

• Hozzájárulás egy fiatalabb családtag önállósodásához
  Ahelyett, hogy albérletre költenének, a fiatalok egy ajándékba kapott ingatlanban lakhatnak, így a bérleti díjat megspórolva tanulmányaikra költhetnek. Sok példát láttunk már arra is, hogy a szülők egy kisebb lakást ajándékoznak, hogy a gyermek így próbálhassa ki magát az önálló életben.
• Pénzügyi nehézségek elhárítása
  Az ajándékozásnak nincs közvetlen vételára, így egyes családok számára megfizethetőbb alternatíva lehet a hagyományos adásvételi szerződéssel szemben. Válás után egy ajándékba kapott ingatlan segíthet a talpra állásban.
• Több tulajdonos közötti rendezés
  Ha egy családon belül többen rendelkeznek tulajdonrésszel egy ingatlanban, az ajándékozás segíthet az ingatlan tulajdoni helyzetének egyszerűsítésében.
• Generációváltás 
  Az idősebb generáció sokszor már nem tudja fizetni az ingatlan fenntartási költségeit, így ajándékozás jó megoldás lehet arra, hogy a lakás a családban maradjon. Az ajándékozás megfontolandó lehet akkor is, ha valaki már életében szeretné rendezni, kié legyen az ingatlan, hogy a későbbiekben ne alakuljon ki vita a hagyatéki eljárás során.

Az ingatlan ajándékozás hátrányai röviden

Az ingatlan ajándékozása családon belül kétségkívül népszerű megoldás a vagyon átruházására, azonban számos rejtett buktatóval járhat. Az alábbiakban röviden összefoglaljuk a legfontosabb hátrányokat:

• Adózási kötelezettségek: Ha az ajándékba kapott ingatlant öt éven belül eladja a megajándékozott, jelentős személyi jövedelemadó (15%) fizetési kötelezettség merülhet fel.
• Illetékszabályok: Bár egyenes ági rokonok között illetékmentes az ajándékozás, más esetekben az ajándék értékének akár 9-18%-át is illetékként kell megfizetni.
• Visszakövetelés: Az ajándékozó bizonyos esetekben visszakövetelheti az ajándékba adott ingatlant.
• Jogviták kockázata: Az ajándékozás utáni visszakövetelési igények igen komoly konfliktusokat okozhatnak a családon belül.
• Fedezetelvonás veszélye: Ha az ajándékozó fizetési nehézségekkel küzd, az ajándékozás fedezetelvonó szerződésként hatálytalanná válhat harmadik személyekkel szemben.
• Házastársi vagyonközösség: Az ajándékba kapott ingatlan legtöbbször különvagyonnak számít, de később viták forrása lehet a házastársak között, ha a házasság alatt kap valamelyik fél egy nagy értékű ingatlant.
• Vagyontervezési hibák: Az ajándékozás sokszor hosszú távon korlátozza az ajándékozó mozgásterét (pl. haszonélvezeti jog fenntartása hiányában).

Az ingatlan ajándékozás után fizetendő illeték

Az ingatlan ajándékozása során az egyik legfontosabb szempont az illetékek kérdése. Bár a családon belüli ajándékozás gyakran illetékmentes, érdemes tisztában lenni azzal, hogy mikor és milyen illetékfizetési kötelezettségek merülhetnek fel.

Mikor illetékmentes az ajándékozás?

Családon belüli ajándékozás esetén az illetéktörvény rendelkezései szerint teljes illetékmentességet élvez:

• Egyenes ági rokonok között: Szülők, nagyszülők, gyermekek, unokák, dédszülők és dédunokák esetében.
• Házastársak között: Beleértve a bejegyzett élettársakat is.
• Testvérek között: A vér szerinti, féltestvérek és az örökbefogadott testvérek esetében.

Az ajándékozási illeték mértéke

Amennyiben az ajándékozás nem illetékmentes, az ajándékozási illeték az ingatlan típusától és értékétől függ:

• Lakóingatlan esetén: 9% az ajándék tiszta értéke után.
• Egyéb ingatlanok pl. garázs, tároló esetén: 18%.

Illetékfizetés ajándékba kapott ingatlan eladása után

Habár egyenes ági rokonok és házastársak között az ajándékozás illetékmentes, az ajándékba kapott ingatlan későbbi eladása esetén számítani lehet a személyi jövedelemadó (SZJA) fizetési kötelezettségre. 

A legfontosabb tudnivaló, hogy ha az ingatlan eladására az ajándékozást követő öt éven belül kerül sor, az eladási ár 75%-a minősül az ingatlan megszerzési költségének (amennyiben az illetékmentesség fennállt az ajándékozáskor), tehát az egyébként 15%-os SZJA alapján is leginkább ez az összeg befolyásolja.

Az ajándék visszakövetelése

Sajnos nem ritka, hogy a megajándékozott és az ajándékozó érdekei később összeütköznek, ahogy az sem, hogy a körülményeik jelentősen megváltoznak. A Polgári Törvénykönyv értelmében bizonyos feltételek fennállása esetén az ajándékot – így akár egy ingatlant is – vissza lehet követelni. Nézzük meg, melyek ezek az esetek:

A megélhetés veszélyeztetése

Ha az ajándékozó anyagi helyzete az ajándékozást követően olyan mértékben leromlik, hogy az ajándék nélkül nem tudja biztosítani saját megélhetését - az ingatlant visszakövetelheti. Ez a visszakövetelési jog azonban nem mindig érvényesíthető, így pl. akkor sem, ha a megajándékozott gondoskodik az ajándékozó létfenntartásáról (például tartás vagy természetbeni ellátás formájában).

Súlyos jogsértés

Amennyiben a megajándékozott – vagy egy hozzá közel álló személy – súlyos jogsértést (pl. bűncselekményt) követ el az ajándékozó, vagy annak családtagja ellen, az ajándékozó jogosult visszakérni az ajándékot. 

Téves feltevés

Ha az ajándékozás feltételei között mindkét fél által ismert és fontos feltevés szerepelt, amely később végérvényesen megváltozott, az ajándék visszakövetelhető. Ez a helyzet leggyakrabban párkapcsolatok felbomlásakor, például élettársak között merülhet fel, amikor az ajándék alapja egy közös jövőkép volt.

Az ajándékozás alapjául szolgáló feltevés kinyilvánításának hiányában az ajándék visszakövetelésére – téves feltevés címén – nem kerülhet sor. (BH2009. 355.)

A szerződésben kikötött visszakövetelési jog

A felek az ajándékozási szerződésben is kiköthetik az ajándék visszakövetelésének feltételeit. Ilyen eset lehet például, ha a megajándékozott nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, például az ingatlan karbantartását vagy bizonyos közüzemi költségek átvállalását.

Mikor nem lehet visszakövetelni az ajándékot?

• Ha az ajándék, vagy a helyébe lépett érték már nincs meg.
• Ha az ajándékozó megbocsátott a sérelemért.
• Ha az ajándék visszakövetelésére vonatkozó határidő – indokolatlan késlekedés miatt – eltelt.

Ajándékozás gyermek részére

Ha az ajándékozás kiskorú gyermek javára történik, speciális szabályokat kell figyelembe venni:

• A kiskorú nevében a törvényes képviselő (általában a szülő) jár el az ajándékozási szerződés megkötésekor.
• Nem tehermentes ingatlan ajándékozása esetén a gyámhatóság jóváhagyása szükséges.
• Az ajándékozó a haszonélvezeti jogot fenntarthatja magának az ingatlanon, ez azonban nem számít tehernek, így nem vonja maga után a gyámhatósági engedély szükségességét.

Tartási és gondozási szempontok

Előfordulhat, hogy az ajándékozáskor a szülő szeretné biztosítani, hogy idős korában a gyermek gondoskodni fog róla. Ilyen esetekben érdemes megfontolni a tartási vagy életjáradéki szerződés megkötését, amely mindkét fél számára biztosítékot nyújthat.

Öröklési konfliktusok elkerülése

Az ingatlan ajándékozása során fontos átgondolni az esetleges családi viták elkerülését. Ha a gyermek ajándékba kapott egy ingatlant, annak értékét(adott időtartamon belül 10 év) be kell számítania az örökségbe (osztályrabocsátás), az ettől való eltérést érdemes az ajándékozási szerződésben kikötni.

Ajándékozás házastársnak

Az ingatlan ajándékozása házastársak között gyakori megoldás lehet, például vagyontervezési célból, vagy ha az egyik fél saját tulajdonú ingatlant kíván közös vagyonná tenni. A házastársak közötti ajándékozás előnye, hogy teljes illetékmentességet élvez, függetlenül az ingatlan értékétől. Azonban a házastársi ajándékozásnak is vannak jogi és gyakorlati hátrányai, amelyeket érdemes figyelembe venni:

• Válás esetén felmerülő kérdések: Az ajándékozott ingatlan, ha közös tulajdonba kerül, válás esetén az osztozkodás tárgyává válhat.
• Adójogi következmények: Az ajándékozás önmagában nem keletkeztet adókötelezettséget, de ha az ingatlant a megajándékozott 5 éven belül értékesíti, akkor SZJA-t kell fizetni a bevétel és az átruházási érték különbözetére vetítve.

Házassági szerződés - jobb megoldás?

A házastársi ajándékozás lehetséges kockázatai mérsékelhetők házassági szerződés megkötésével, amely pontosan rögzíti az ajándékba kapott ingatlan vagyonjogi helyzetét. Ez különösen fontos lehet, ha a házastársak hosszú távú tervei eltérőek, vagy ha az ajándékozott ingatlan értéke jelentős.

Összegzés

Az ingatlan ajándékozása sok esetben kétségkívül gyors és költséghatékony megoldásnak tűnik, azonban alapos mérlegelést igényel. Az ajándékozással járó adózási és jogi kötelezettségek komoly anyagi terhet róhatnak a megajándékozottra, különösen akkor, ha az ingatlant rövid időn belül értékesíteni kívánja. A rejtett költségek és kockázatok – például a személyi jövedelemadó vagy az esetleges jogviták – miatt érdemes már az ajándékozás előtt konzultálni ügyvéddel.

Amennyiben az ajándékozás célja az ingatlan későbbi eladása, alternatív megoldásként érdemes lehet adásvételi szerződést kötni, széles körű meghatalmazást adni, vagy más, hosszú távon fenntartható jogi konstrukcióban gondolkodni. Az ügylet tervezésekor az ajándékozási szerződés feltételeinek precíz meghatározása, valamint az adózási kötelezettségek pontos megértése elengedhetetlen.

Ügyvédi segítségre lenne szüksége? Tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!