Új építésű lakást tervezőasztal mellől Otthon Startból? Lehetséges!

Otthon Start új építésű lakás vásárlásra?!

Új lakást többféle módon szerezhetsz, és minden konstrukcióhoz más banki termék, más folyósítási rend és más biztosítéki háttér tartozik. Az alábbiakban bemutatom a négy leggyakoribb modellt – a hagyományos építési hiteltől a 2026-tól bevezetett társasházi építményi jogig.

Építési hitel konstrukció - Telket vettél és magad építkezel

Ebben az esetben te vagy az építtető, te szerződsz a generálkivitelezővel. Családi házat, ikerházat szokás így venni.

• Banki termék: Szakaszos folyósítású építési hitel.
• Folyósítás: Készültségi fokkal arányosan, utólagosan. Feltétele a helyszíni szemle, az értékbecslés, a számlák bemutatása és az energetikai tanúsítvány.
• Biztosíték: Jelzálogjog a telekre (majd a felépítményre). A használatbavételi engedélynek az adós (te) nevére kell szólnia.

Már elkészült új építésű lakást veszel

Olyan projekteknél, ahol az építkezés már a végéhez közeledik (6 hónapon belüli átadás). Új építésű házak és lakások esetén is alkalmazható.

• Banki termék: Lakáshitel (egyösszegű folyósítás).
• Folyósítás: Csak a használatbavételi engedély, az albetétesítés (külön helyrajzi szám) és a végleges adásvételi szerződés után.
• Biztosíték: Jelzálogjog a lakásra. Addig a vevőt csak a tulajdonjog-fenntartással kapcsolatos tény védi a tulajdoni lapon, amire a bank nem tud jelzálogot tenni.

Tervezőasztalról vásárolsz (régi rendszer)

Csak akkor működött, ha a beruházót és a vevőt ugyanaz a bank (vagy partnerbank) finanszírozta.

• Mivel a banké volt a jelzálog az egész telken, "belátott" a projektbe.
• A lakossági hitelt hibrid módon, gyakran csak a végén, a használatbavételi után folyósították, addig a vevő az önerővel kockáztatott.

Tervezőasztalos hitel társasházi építményi joggal (2026 – új rendszer)

Ez a legnagyobb újdonság - és hamarosan Otthon Start és CSOK Plusz hitelekkel is elérhető lesz. Akkor is lehetővé teszi a hitelfelvételt a tervezőasztal mellől, ha a beruházónak nincs projektfinanszírozó bankja (önerőből épít).

Hogy működik a bankhitel társasházi építményi jog esetén?

A társasházi építményi jog feltételezi, hogy 

• a telektulajdonos elkészítette a társasházi alapító okiratot, amiben szerepel a kinézett lakás,
• az építtető-eladó és a vevő az alapító okiratban szereplő lakásra adásvételi szerződést kötöttek,
• a vevő már valamennyi önrészt letett a vételárból.

A társasházi építményi jogot bejegyzik a tulajdoni lapra, így az a kialakítandó lakás tekintetében azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával - magyarán mondva azt a lakást másnak már nem lehet eladni.

Valószínűleg társasházi építményi jog esetén a bank a vevő hitelképességét, a beruházót és a projektet is alaposan vizsgálja majd.

Otthonteremtési célú támogatásokkal hogy alakul a fizetési ütemezés?

A tevezett jogszabálymódosítás értelmében a bank a használatbavételi engedély előtt is folyósíthatja az Otthon Start és CSOK Plusz hiteleket, ha:

• a vevő bejegyzett társasházi építményi jog jogosultja,
• a beruházó bankhitelt vett fel,
• a vevő nem fizet foglalót, csak előleget.

Minden ütemezési formánál igaz AZ UTOLSÓ RÉSZLETRE:

• a bank csak akkor folyósíthat, ha a lakás műszaki állapota alapján lakhatásra alkalmas,
• ezt banki értékbecslő vizsgálja, akinek a megállapításai nem lehetnek 90 napnál régebbiek.

A vevőnek mindenképpen be kell mutatnia a banknak:

• telekárat is tartalmazó számlákat,
• részfolyósításnál az előlegszámlát,
• bizonyos esetekben a vételárat a bank óvadéki számlára fizeti, nem közvetlenül az eladónak.

Új építésű lakások fizetési ütemezése hogy szokott alakulni?

Az új építésű lakások fizetési ütemezése Magyarországon jellemzően ütemezett, szakaszos rendszerben történik, és szorosan követi az építkezés készültségi fokát. Ez a gyakorlat védi a vevőt is – nem fizet előre teljes összeget –, és a beruházónak is biztosítja a folyamatos finanszírozást.

A leggyakoribb fizetési ütemezés (gyakorlati példákkal)

1. Foglaló vagy előleg (5–10%)
A szerződés aláírásakor fizeti a vevő. Ez általában 5–10%, de a fejlesztők gyakran kérnek 10% körüli foglalót, mert ez stabil elköteleződésnek számít.

2. Szerkezetkész állapot (20–30%)
Amikor elkészül az épület teherhordó váza, födémek, lépcsőház.
A teljes vételár ilyenkor kb. 30–40%-nál tart a foglalóval együtt.

3. Épületgépészet, falazatok, válaszfalak (10–20%)
Amikor elkészülnek a belső terek elválasztásai, villany, víz, fűtés fő vezetékei.

4. Vakolat + alapszintű belső munkák (10–15%)
Kívül és belül is láthatóan közelít a lakás a befejezéshez.

5. Befejező munkák (10–15%)
Burkolatok, festés, nyílászárók, szaniterek.

6. Használatbavételi engedély kiadása / birtokbaadás (10–15%)
Általában az utolsó részletet a vevő csak a birtokbaadáskor fizeti meg, gyakran banki utalással.

Fontos tudni (jogi és piaci szempontból)

• Nincs egységes jogszabályi előírás, de a legtöbb beruházó a fenti logikát követi.
• Minél korábbi az építkezés szakasza, annál kisebb összeget szokás fizetni.
• A vevő biztonsága szempontjából kedvező, ha a fizetés a készültséggel arányos.
• Banki finanszírozás esetén a bank is ellenőrzi a készültségi fokot, és ahhoz igazítja az ütemezést.
• Előértékesítésnél (még a gödör sincs kiásva) sok beruházó enged kedvezőbb árakat, de a fizetés aránya akkor sem haladhatja meg irreálisan a készültséget.

Mire figyelj a szerződésekben? (Red Flags)

Új építésű lakás vásárlásakor a szerződésekben gyakran rejtett kockázatok bújnak meg. Az alábbi pontok segítenek felismerni a leggyakoribb problémákat – és azt, hogyan védd meg magad vásárlóként.

Áremelési záradék

Sok beruházó fenntartja magának a jogot, hogy drágítson az anyagárak emelkedése miatt.
Kérj fix árat vagy legalább felső korlátot.

Kötbér a csúszásért

A csúszás szinte biztos. A kérdés:
kompenzál-e a beruházó érdemben, vagy csak jelképes összeget ír a szerződésbe?

Banki értékbecslés „eltérései”

Gyakori, hogy:

• a lakás ára: 80 millió Ft
• banki értékbecslés: 75 millió Ft
• különbözet → neked kell kipótolni önerőből

Ezért fontos, hogy legyen tartalék.

Rejtett költségek, amelyekkel sok vevő nem számol

Mikor érdemes ügyvédhez fordulni?

Minden új építésű lakás vásárlásánál javasolt mielőbb ügyvédhez fordulni, de különösen akkor, ha:

• a beruházó túl magas előleget kér,
• a készültségi fok nincs egyértelműen rögzítve,
• a szerződés nem védi kellően a vevőt (késedelmek, hibák, garanciák).

Az ilyen szerződésekben sok a buktató – de megfelelő ügyvédi kontrollal biztonságosan kezelhetők.

Összegzés

Új építésű lakás hitelből történő vásárlásánál fontos a használatbavételi engedély állapota, a műszaki készültség, a bank által elfogadható beruházói dokumentumok, az önerő mértéke, a folyósítás ütemezése és a szakaszos finanszírozás feltételei. A szerződésben a hitelfeltétel rögzítése kulcsfontosságú.

Ügyvédet keres új építésű lakás vagy ház adásvételéhez? Hívjon minket!