Az előszerződés veszélyei

Mire jó az előszerződés?

Szigorúan véve az előszerződés szabályait a Ptk. 6:73. §-a a következőképpen rendezi: Ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.

Ahhoz hogy egy előszerződés be tudja tölteni a védelmi szerepét, a feleknek egyedileg kell megállapodni abban, hogy mi legyen az előszerződés jogi sorsa akkor, ha füstbe mennek az eredeti terveik. Tapasztalatom szerint különösen akkor fontos a részletekbe menő megállapodás, ha az előszerződést a felek hosszú időn át fent kívánják tartani!

Ne elégedjünk meg inkább a szándéknyilatkozattal?

Az ingatlanközvetítők nem feltétlenül kedvelik az előszerződést, gyakoribb, hogy a szándéknyilatkozatok felé tolják a vevőket. Az ingatlan adásvételeknél egyedül az előszerződés biztosít valódi jogi védelmet, mert kötelező erővel bír, kikényszeríthető és foglalót is lehet benne adni. A szándéknyilatkozat ezzel szemben csak tárgyalási szándékot rögzít, nem hoz létre kötelezettséget, ezért sem eladóként, sem vevőként nem nyújt érdemi garanciát, hiszen ilyenkor semmi sem akadályozza meg az eladót abban, hogy a lakást tovább hirdesse.

A biztonságos megoldás minden komoly ügyletnél az előszerződés.

Az ügyvéd nélküli szerződéskötés veszélyei

Bár sokszor egyszerűbb így, vagy, hogy problémát okoz, ha a felek ügyvéd bevonása nélkül adnak át foglalót az előszerződés megkötésekor. Sokszor előfordul, hogy az eladó mindenfajta szavatosságvállalást kizár az előszerződésben, ami a vevő számára kedvezőtlen feltételeket eredményezhet - ez kiküszöbölhető ingatlanhoz értő ügyvéd mielőbbi bevonásával. Van, hogy a foglaló átvételekor még a helyrajzi számot sem tudja megmondani az eladó, így a tulajdoni lap lekérése is egyszerűen elmarad - ez természetesen elképzelhetetlen ha jogi szakembert is bevonunk.

Az előszerződésben a határidőknek különösen nagy jelentőségük van. Mikor kell megkötni a végleges szerződést? Mikor kell fizetni? Mikor kell birtokba adni az ingatlant? Mi történik, ha az építkezés csúszik? Mikor kezdődik a késedelem? A laikusok sokszor nem gondolnak ezekre az aspektusokra.

Előszerződést kötöttem - megtagadhatom a teljesítését?

Az előszerződést követően magának a végszerződésnek a megkötését a Ptk. értelmében bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

• az előszerződést követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené ÉS
• a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható ÉS
• a körülmények megváltozását nem ő idézte elő ÉS
• a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe!

A végszerződés megkötésének megtagadásához vezető körülményeket egyébként új lakás vásárlása esetén sem utolsó dolog ismerni, hiszen az építtetők előszeretettel kötik ki, hogy az ismert vis maior okon túl az építőanyag-ár változások, ingatlanpiaci áremelkedések, stb. nem tartozik a rendes üzleti kockázataik körébe.

Ha az előszerződést foglaló biztosította, akkor annak a jogkövetkezményeit természetesen alkalmazni kell.

Fontos tudni, hogy a szerződésszegés jogkövetkezményekkel jár még előszerződés esetén is, és ha a szerződéskötés feltételeként előírt vételárrészlet nem teljesül, az eladó jogszerűen megtagadhatja a végleges szerződés megkötését (lásd pl:  Kúria Pfv.VI.21.074/2017/12. sz. ítélet)

Milyen jogkövetkezményekkel jár ha adásvételi szerződés megkötését valaki megtagadja?

Az elsődleges következmény: ha megállapodott időpontban valamelyik fél nem hajlandó a végleges szerződés megkötésére, akkor a másik fél az illetékes és hatáskörrel rendelkező polgári bíróságtól kérheti, hogy az adásvételi szerződést ítélettel pótolja!

Az előszerződéssel kapcsolatos pereknek gazdag joggyakorlata van, de azt minden esetben el szoktam mondani az ügyfeleimnek, hogy a peres eljárás drága mulatság! Az Illetéktörvény alapján az illeték alapja a per tárgyának értéke, míg a mértéke 6%, de legalább 15 000 forint, legfeljebb 1 500 000 forint.

Fontos tudni, hogy az előszerződés alapján a vevőnek csak ún. kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, így ha az eladó az előszerződést megszegi és az ingatlant másnak adja el, a vevő a szerződés létrehozását már nem kérheti (BH2015. 249.).

A másodlagos következmény: el kell számolni a foglalóval!

Ha az előszerződés után visszalép az eladó

Az eladónak nincs lehetősége indoklás nélkül, egyszerűen "meggondolni magát" és elállni az előszerződéstől. Ha ezt mégis megteszi, az a teljesítés jogosulatlan megtagadásának minősül, és a vevő többféleképpen is reagálhat:

• Bírósági úton kikényszerítheti a szerződés létrehozását: A vevő a bírósághoz fordulhat, és kérheti, hogy a bíróság az előszerződésben foglalt feltételekkel hozza létre az adásvételi szerződést a felek között. Ebben az esetben a bírósági ítélet pótolja az eladó szerződéses nyilatkozatát.
• Elállhat a szerződéstől és a foglaló kétszeresét, netán kártérítést követelhet: Amennyiben az előszerződés megkötésekor a vevő foglalót adott, és az eladó hibájából hiúsul meg a végleges szerződés megkötése, az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles a vevőnek visszafizetni.

Fontos, hogy a foglalóval kapcsolatos jogkövetkezmények csak akkor érvényesülnek, ha az előszerződésben egyértelműen rögzítették, hogy az átadott összeg foglalónak minősül.

Ingatlan előszerződés foglalóval - mi történik ha meghiúsul?

Az évtizedek óta töretlen bírói gyakorlat szerint az előszerződés foglalóval biztosítható és a foglaló szabályai alkalmazásának az sem akadálya, hogy az előszerződés a bontó feltétel bekövetkezése folytán hatályát vesztette.

Ha az adásvétel (ami az előszerződés célja) meghiúsul a foglaló visszafizetése attól függ, hogy ez kinek a hibájából történt. Ennek eldöntése korántsem egyszerű - vegyünk csak pár példát az ügyvédi praxisomból:

• Ha az eladót képviselő ingatlanközvetítő kiírja az ingatlan.com-ra, hogy a lakás után CSOK igényelhető, de a bank megtagadja a vevővel való szerződéskötést, akkor az kinek a hibája?
• Ha a vevő a sokadik megtekintésre felfedezi, hogy a falak vizesednek, penészednek és árcsökkentést kér, amibe az eladó nem akar belemenni, akkor kinek a hibája, hogy elmarad a szerződéskötés?

A fentiek miatt érdemes már az előszerződés megkötésekor megállapodni abban, hogy pontosan mit várnak egymástól a felek és érdemes az akár kicsit is valószínű esetekben követendő eljárásrendet konkretizálni - ebben egy ingatlanra specializálódott ügyvéd mindenképpen nagy segítséget tud nyújtani.

Az önerő egy részét alkotó foglaló visszakövetelése végső esetben szintén egy per keretében történhet.

Mi történik, ha a szerződés megkötése a vevőnek nem áll érdekében?

Az eladó ilyen esetben leginkább a foglaló megtartásával vigasztalódhat, illetve újrakezdheti az ingatlan értékesítését. Az a tapasztalat, hogy ha az eladó hamar talál új vevőt, akkor nem pereskedik, hiszen a megtartott foglaló kárpótolja.

Nincs realitása annak, hogy az eladó pereljen, főleg egy olyan ügyletben, ahol a vevő egyébként is bankhitelből finanszírozna - elvégre hacsak nem szeretné az eladó 20 éven át végrehajtás útján a vevő fizetéséből letiltatni a vételárat, egy bankot is perbe kéne vonnia. Ez nyilvánvalóan abszurd lenne. A foglaló szerepe pont ez az ügyletben: kárpótolja az eladót az elmaradt szerződésért és a kiesett vételár-bevételért.

Összegzés

Az előszerződés legfőbb veszélye abban rejlik, hogy nem biztosít teljes körű védelmet a felek számára, mivel (a vételi szándéknyilatkozathoz hasonlóan) nem kerül bejegyzésre a földhivatalba, így az ingatlan tulajdoni lapján sem jelenik meg. Családon belüli ingatlan átírás esetén ritka az előszerződés.

Két fő probléma merülhet fel: egyrészt, ha a vevő nem tudja teljesíteni a vételhez szükséges feltételeket, például nem kap bankhitelt, vagy az eladó visszalép a szavatosságvállalástól, ami végül a végleges adásvételi szerződés meg nem kötéséhez vezethet. Másrészt, ha az egyik fél meggondolja magát és nem kívánja aláírni a végszerződést, jogi vitákhoz vezethet, amelyek akár bírósági útra is terelődhetnek.

Ingatlan adásvételi (elő)szerződéshez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!