Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Judit Anna

5 perc olvasás

Az előszerződés veszélyei

ingatlan vásárlás előszerződés segítségével - nem veszélytelen

Ingatlan vásárlás előszerződés segítségével - nem veszélytelen

Ügyvédként gyakran találkozom azzal a problémával, hogy a felek - előszerződéssel -mielőbb foglalót szeretnének adni, hogy nyugodtan tárgyalhassanak, majd az egyezkedés végén kiderül, hogy 

így végül nem kerül sor az adásvételi szerződés megkötésére. Mivel az előszerződés nem kerül be a földhivatalba, nincs nyoma a tulajdoni lapon, a feleket csak az előszerződés és végső soron a bíróság védi.

Ha az egyik fél nem hajlandó megkötni a végszerződést, akkor mi az előszerződés és mi a foglaló sorsa? Milyen veszélyeket rejt magában egy ingatlan adásvételi előszerződés? A jelen blogposztban ezt a témát igyekszem körbejárni!

Mire jó az előszerződés?

Szigorúan véve előszerződés szabályait a Ptk. 6:73. §-a a következőképpen rendezi: Ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja.

A fentiek azonban nem sokat mondanak az előszerződések valódi szerepéről ingatlan ügyletekben:

Ahhoz hogy egy előszerződés be tudja tölteni a védelmi szerepét, a feleknek egyedileg kell megállapodni abban, hogy mi legyen az előszerződés jogi sorsa akkor, ha füstbe mennek az eredeti terveik. Tapasztalatom szerint különösen fontos a részletekbe menő megállapodás, ha az előszerződést a felek hosszú időn át fent kívánják tartani!

Ingatlan adásvétel ügyvédi díja

Az Illés és Szabó Ügyvédi társulás ügyvédei egy ügylet során vagy a vevőt, vagy az eladót képviselik. Az ellenérdekű felek egyidejű képviselete álláspontunk szerint összeférhetetlenséget eredményez és nem etikus. Nagy értékű ingatlanokkal kapcsolatos ügyletekben ajánlott, hogy minden fél saját jogi képviselővel járjon el.

Állítsa be az ingatlan vételárát a csúszkával

Ár: 60 000 000 Ft

e-ingatlanügyvédek.hu

0 Ft

Rejtett költségek nélkül, áfával

Tovább az ajánlathoz

Előszerződést kötöttem - megtagadhatom a teljesítését?

A szerződés megkötését a Ptk. értelmében bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

  • az előszerződést követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené ÉS
  • a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható ÉS
  • a körülmények megváltozását nem ő idézte elő ÉS
  • a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe!

Az végszerződés megkötésének megtagadásához vezető körülményeket egyébként új lakás vásárlása esetén sem utolsó dolog ismerni, hiszen az építtetők előszeretettel kötik ki, hogy az ismert vis maior okon túl az építőanyag-ár változások, ingatlanpiaci áremelkedések, stb. nem tartozik a rendes üzleti kockázataik körébe.

Ha az előszerződést foglaló biztosította, akkor annak a jogkövetkezményeit természetesen alkalmazni kell.

Nem mindig egyértelmű hogy a későbbi szerződéskötésre pontosan milyen okból nem kerül sor

Nem mindig egyértelmű, hogy a későbbi szerződéskötésre pontosan milyen okból nem kerül sor

Milyen jogkövetkezményekkel jár ha adásvételi szerződés megkötését valaki megtagadja?

Az elsődleges következmény: ha megállapodott időpontban valamelyik fél nem hajlandó a végleges szerződés megkötésére, akkor a másik fél az illetékes és hatáskörrel rendelkező polgári bíróságtól kérheti, hogy az adásvételi szerződést ítélettel pótolja!

Az előszerződéssel kapcsolatos pereknek gazdag joggyakorlata van, de azt minden esetben el szoktam mondani az ügyfeleimnek, hogy a peres eljárás drága mulatság! Az Illetéktörvény alapján az illeték alapja a per tárgyának, az értéke, míg a mértéke 6%, de legalább 15 000 forint, legfeljebb 1 500 000 forint.

Fontos tudni, hogy az előszerződés alapján a vevőnek csak ún. kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, így ha az eladó az előszerződést megszegi és az ingatlant másnak adja el, a vevő a szerződés létrehozását már nem kérheti (BH2015. 249.).

A másodlagos következmény: el kell számolni a foglalóval!

Adásvételi előszerződés minta

Egyszerű ügylethez keres könnyen használható, ingyenes iratmintát?

Ingatlan előszerződés foglalóval - mi történik ha meghiúsul?

Ha az adásvétel (ami az előszerződés célja) meghiúsul a foglaló visszafizetése attól függ, hogy ez kinek a hibájából történt. Ennek eldöntése korántsem egyszerű - vegyünk csak pár példát az ügyvédi praxisomból:

A fentiek miatt érdemes már az előszerződés megkötésekor megállapodni abban, hogy pontosan mit várnak egymástól a felek és érdemes az akár kicsit is valószínű esetekben követendő eljárásrendet konkretizálni - ebben egy ingatlanra specializálódott ügyvéd mindenképpen nagy segítséget tud nyújtani.

A foglaló visszakövetelése végső esetben szintén egy per keretében történhet.

az előszerződésben foglalt időben kell megkötni az adásvételi szerződést

Az előszerződésben foglalt időben kell megkötni az adásvételi szerződést

Ha az előszerződés után visszalép az eladó a lakásvásárlástól

Ha az előszerződés után visszalép az eladó, akkor a vevő van igazán nehéz helyzetben, hiszen ha foglalót is adott, akkor az egyrészt nincs nála, másrészt rá kell vennie az eladót, hogy kétszeres összegben adja azt vissza. Akár az adásvételhez ragaszkodik, akár a foglalót szeretné visszakapni, végső esetben nincs más út, mint a pereskedés. Mivel az előszerződést aláíró eladók visszalépésének oka leginkább az, hogy jelentkezett egy vevő, aki magasabb vételárat ajánl, mint a foglaló kétszerese, általában azért van miből rendezni ezt a tartozást és bírósági eljárásra csak ritkán kerül sor.

Az eladók elállási hajlandóságát jelentősen csökkenti, ha a vevő az előszerződés megkötésekor kialkudja, hogy a foglaló visszafizetését biztosítsa jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom. Ezek a jogok megjelennek a tulajdoni lapon, így az eladó sokkal nehezebben tudja az ingatlant újabb vevőknek felkínálni, az elidegenítési tilalom értelmében pedig eladni, elajándékozni is csak a vevő engedélyével tudja a lekötött ingatlant.

Ha az előszerződés megkötése a vevőnek nem áll érdekében

Az eladó ilyen esetben leginkább a foglaló megtartásával vigasztalódhat, illetve újrakezdheti az ingatlan értékesítését. Az a tapasztalat, hogy ha az eladó hamar talál új vevőt, akkor nem pereskedik, hiszen a megtartott foglaló kárpótolja.

Összegzés

Az előszerződés legfőbb veszélye abban rejlik, hogy nem biztosít teljes körű védelmet a felek számára, mivel nem kerül bejegyzésre a földhivatalba, így az ingatlan tulajdoni lapján sem jelenik meg.

Két fő probléma merülhet fel: egyrészt, ha a vevő nem tudja teljesíteni a vételhez szükséges feltételeket, például nem kap bankhitelt, vagy az eladó visszalép a szavatosságvállalástól, ami végül a végleges adásvételi szerződés meg nem kötéséhez vezethet. Másrészt, ha az egyik fél meggondolja magát és nem kívánja aláírni a végszerződést, jogi vitákhoz vezethet, amelyek akár bírósági útra is terelődhetnek.


Amennyiben további kérdése lenne az előszerződés kapcsán, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse meg díjszabásunkat és ne habozzon megkeresni minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje és az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás alapító tagja. Több, mint tíz éve van az ügyvédi pályán. Szakterülete az ingatlanjog, a polgári peres képviselet és az ügyvédi marketing.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Attól függ, hogy a felek adnak-e foglalót, illetve, hogy mennyire komoly a szerződéskötési szándék. A kérdést esetről-esetre lehet eldönteni.