Az előszerződés veszélyei

Mikor kötelez ténylegesen az előszerződés?

Szigorúan véve az előszerződés szabályait a Ptk. 6:73. §-a a következőképpen rendezi: Ha a felek abban állapodnak meg, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek, és megállapítják e szerződés lényeges feltételeit, a bíróság e feltételek szerint a szerződést bármelyik fél kérelmére létrehozhatja. Az előszerződést a szerződésre előírt alakban (írásban) kell megkötni.

Tehát ha a felek papír alapon, vagy elektronikus okiratban aláírtak egy olyan szerződést, ami tartalmazza

• a felek adatait (minimum a neveiket)
• az ingatlant (akár helyrajzi szám, akár cím)
• későbbi meghatározott időpontban, vagy feltétel bekövetkezése esetén végleges ingatlan adásvételi szerződét kötnek,

akkor az ténylegesen kötelezi őket.

Az igen egyszerű, akár egy oldalas szerződések is könnyen jogi kötőerővel bírhatnak. Persze a tapasztalat azért azt mutatja, hogy ahhoz hogy egy előszerződés be tudja tölteni a védelmi szerepét, a feleknek egyedileg kell megállapodni abban, hogy mi legyen az előszerződés jogi sorsa akkor, ha füstbe mennek az eredeti terveik. Különösen akkor fontos a részletekbe menő megállapodás, ha az előszerződést a felek hosszú időn át fent kívánják tartani!

Mi történik, ha később nem akarom megkötni a végleges szerződést?

A felek közös megegyezéssel felbontják a szerződést, tehát a legkönnyebb, ha a felek meg tudnak állapodni egymással.

Az előszerződést követően magának a végszerződésnek a megkötését a Ptk. értelmében bármelyik fél megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy

• az előszerződést követően előállott körülmény következtében az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdekét sértené ÉS
• a körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés megkötésének időpontjában nem volt előrelátható ÉS
• a körülmények megváltozását nem ő idézte elő ÉS
• a körülmények változása nem tartozik rendes üzleti kockázata körébe!

A végszerződés megkötésének megtagadásához vezető körülményeket egyébként új lakás vásárlása esetén sem utolsó dolog ismerni, hiszen az építtetők előszeretettel kötik ki, hogy az ismert vis maior okon túl az építőanyag-ár változások, ingatlanpiaci áremelkedések, stb. nem tartoznak a rendes üzleti kockázataik körébe.

Ha az előszerződést foglaló biztosította, akkor annak a jogkövetkezményeit természetesen alkalmazni kell.

Eladói visszalépés 

Az eladónak nincs lehetősége indoklás nélkül, egyszerűen "meggondolni magát" és elállni az előszerződéstől. Ha ezt mégis megteszi, az a teljesítés jogosulatlan megtagadásának minősül, és a vevő többféleképpen is reagálhat:

• Bírósági úton kikényszerítheti a szerződés létrehozását: A vevő a bírósághoz fordulhat, és kérheti, hogy a bíróság az előszerződésben foglalt feltételekkel hozza létre az adásvételi szerződést a felek között. Ebben az esetben a bírósági ítélet pótolja az eladó szerződéses nyilatkozatát.
• Elállhat a szerződéstől és a foglaló kétszeresét, netán kártérítést követelhet: Amennyiben az előszerződés megkötésekor a vevő foglalót adott, és az eladó hibájából hiúsul meg a végleges szerződés megkötése, az eladó a kapott foglaló kétszeresét köteles a vevőnek visszafizetni.

Vannak azonban jogos elállási esetek is: ha a a szerződéskötés feltételeként előírt vételárrészlet nem teljesül, az eladó jogszerűen megtagadhatja a végleges szerződés megkötését (lásd pl:  Kúria Pfv.VI.21.074/2017/12. sz. ítélet)

Vevő gondolja meg magát

Ebben az esetben sem elegendő egyszerűen arra hivatkozni, hogy "már nem éri meg", vagy "meggondoltam magam". A vevő is csak akkor léphet vissza következmények nélkül, ha az előszerződés tartalmaz olyan feltételeket, amelyek esetén a szerződés megszüntethető. Fontos, hogy ha a vevő bankhitellel vásárol, érdemes rögzíteni az előszerződésben, hogy mi történik a foglalóval hitel elutasítása esetén.

Az eladó ilyen esetben leginkább a foglaló megtartásával vigasztalódhat, illetve újrakezdheti az ingatlan értékesítését. Az a tapasztalat, hogy ha az eladó hamar talál új vevőt, akkor nem pereskedik, hiszen a megtartott foglaló kárpótolja.

Nincs realitása annak, hogy az eladó pereljen, főleg egy olyan ügyletben, ahol a vevő egyébként is bankhitelből finanszírozna - elvégre hacsak nem szeretné az eladó 20 éven át végrehajtás útján a vevő fizetéséből letiltatni a vételárat, egy bankot is perbe kéne vonnia. Ez nyilvánvalóan abszurd lenne. A foglaló szerepe pont ez az ügyletben: kárpótolja az eladót az elmaradt szerződésért és a kiesett vételár-bevételért.

Miért veszélyes a fel nem ismert hibák az előszerződésnél?

Az előszerződés aláírása előtt szinte mindenki ellenőrzi tulajdoni lap területadatát, de főleg családi házak esetén tud előfordulni, hogy a térképmásolaton feltüntetett telekhatár, a nyilvántartott terület és a tényleges használati állapot nem egyezik, az ingatlan értéke, beépíthetősége, finanszírozhatósága vagy rendeltetésszerű használata is eltérhet attól, amivel a vevő az előszerződés megkötésekor számolt. A hibakijavítás ráadásul a nyilvántartott terület csökkenésével vagy a határvonal megváltozásával is járhat, ami bizony komoly finanszírozási kockázat.

A veszély abból ered, hogy az előszerződés alapján a felek már kötelesek lehetnek a végleges adásvételi szerződést megkötni. Ha az okirat nem rendezi előre, mi történjen térképi eltérés, területcsökkenés, elhúzódó földhivatali eljárás vagy sikertelen banki finanszírozás esetén, a vevő nehezebben léphet vissza, az átadott foglaló sorsa vitássá válhat, az eladó pedig ragaszkodhat a szerződéskötéshez. Ezért kétség esetén már az előszerződés előtt indokolt térképmásolatot kérni, földmérőt bevonni, és az előszerződésben pontos felfüggesztő vagy megszüntet

Perelhet-e a vevő?

Az előszerződés elsődleges következménye: ha megállapodott időpontban valamelyik fél nem hajlandó a végleges szerződés megkötésére és a fenti feltételek mentén nem jogosult az elállásra, akkor a másik fél az illetékes és hatáskörrel rendelkező polgári bíróságtól kérheti, hogy az adásvételi szerződést ítélettel pótolja!

Az előszerződéssel kapcsolatos pereknek gazdag joggyakorlata van, de azt minden esetben el szoktam mondani az ügyfeleimnek, hogy a peres eljárás drága mulatság! Az Illetéktörvény alapján az illeték alapja a per tárgyának értéke, míg a mértéke 6%, de legalább 15 000 forint, legfeljebb 1 500 000 forint.

Fontos tudni, hogy az előszerződés alapján a vevőnek csak ún. kötelmi igénye keletkezik a végleges adásvételi szerződés megkötésére, így ha az eladó az előszerződést megszegi és az ingatlant másnak adja el, a vevő a szerződés létrehozását már nem kérheti (BH2015. 249.).

Pénzügyi következmény: el kell számolni a foglalóval!

Ingatlan előszerződés foglalóval - elbukhatom?

Az évtizedek óta töretlen bírói gyakorlat szerint az ingatlan adásvételi előszerződés foglalóval biztosítható. Ha az ügylet meghiúsul, a foglaló sorsa (hogy visszajár-e vagy elvész) mindig attól függ, hogy a meghiúsulás kinek a hibájából történt.

Ennek eldöntése a gyakorlatban korántsem egyszerű. Nézzünk két valós példát az ügyvédi praxisomból:

• A közvetítő hibája: Mi történik, ha az ingatlanközvetítő kiírja az ingatlan.com-ra, hogy a lakásra CSOK Plusz igényelhető, de a bank végül elutasítja a vevőt? Kinek a hibája?
• Rejtett hibák: Ha a vevő a harmadik megtekintésnél veszi észre, hogy a falak penészednek, és emiatt árcsökkentést kér, az eladó viszont elzárkózik ettől – ki miatt hiúsul meg a szerződés?

A későbbi viták elkerülése érdekében már az előszerződésben pontosan rögzíteni kell, hogy mi történik a foglalóval, ha a bank nem ad hitelt, vagy ha előre nem látható műszaki hiba merül fel.

Az ügyvéd nélküli szerződéskötés veszélyei

Bár sokszor egyszerűbb így, van, hogy problémát okoz, ha a felek ügyvéd bevonása nélkül adnak át foglalót az előszerződés megkötésekor. Sokszor előfordul, hogy az eladó mindenfajta szavatosságvállalást kizár az előszerződésben, ami a vevő számára kedvezőtlen feltételeket eredményezhet - ez kiküszöbölhető ingatlanhoz értő ügyvéd mielőbbi bevonásával. Van, hogy a foglaló átvételekor még a helyrajzi számot sem tudja megmondani az eladó, így a tulajdoni lap lekérése is egyszerűen elmarad - ez természetesen elképzelhetetlen ha jogi szakembert is bevonunk.

Az előszerződésben a határidőknek különösen nagy jelentőségük van. Mikor kell megkötni a végleges szerződést? Mikor kell fizetni? Mikor kell birtokba adni az ingatlant? Mi történik, ha az építkezés csúszik? Mikor kezdődik a késedelem? A laikusok sokszor nem gondolnak ezekre az aspektusokra.

Ne elégedjünk meg inkább a szándéknyilatkozattal?

Az ingatlanközvetítők nem feltétlenül kedvelik az előszerződést, gyakoribb, hogy a szándéknyilatkozatok felé tolják a vevőket. Az ingatlan adásvételeknél egyedül az előszerződés biztosít valódi jogi védelmet, mert kötelező erővel bír, kikényszeríthető és foglalót is lehet benne adni. A szándéknyilatkozat ezzel szemben csak tárgyalási szándékot rögzít, nem hoz létre kötelezettséget, ezért sem eladóként, sem vevőként nem nyújt érdemi garanciát, hiszen ilyenkor semmi sem akadályozza meg az eladót abban, hogy a lakást tovább hirdesse.

A biztonságos megoldás minden komoly ügyletnél az előszerződés.

Összegzés

Az előszerződés legfőbb veszélye abban rejlik, hogy nem biztosít teljes körű védelmet a felek számára, mivel (a vételi szándéknyilatkozathoz hasonlóan) nem kerül bejegyzésre a földhivatalba, így az ingatlan tulajdoni lapján sem jelenik meg.

Két fő probléma merülhet fel: egyrészt, ha a vevő nem tudja teljesíteni a vételhez szükséges feltételeket, például nem kap bankhitelt, vagy az eladó visszalép a szavatosságvállalástól, ami végül a végleges adásvételi szerződés meg nem kötéséhez vezethet. Másrészt, ha az egyik fél meggondolja magát és nem kívánja aláírni a végszerződést, jogi vitákhoz vezethet, amelyek akár bírósági útra is terelődhetnek.

Ingatlan adásvételi (elő)szerződéshez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!