Ingatlan foglaló ügyvéd nélkül? Lehetséges!

Ingatlan adásvételi szerződés és a foglaló

A Polgári Törvénykönyv szerint a foglaló az adásvételi szerződés teljesülése esetén a vételár részét képezi. Az adásvételi szerződés teljesítésének meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. Ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár.

Nagyon fontos, sőt, nem tudom az ügyfeleknek elégszer hangsúlyozni, hogy szerződés nélkül az eladónak átadott pénzösszeg nem minősül foglalónak. Éppen ezért, bár ügyvéd nem kell a foglaló átadásához, de egy szerződés mindenképpen szükséges, azaz egy egyszerű vételi szándéknyilatkozat, pláne egy átvételi elismervény biztosan nem lesz elég!

Mivel a foglaló szerződést, de nem feltétlenül adásvételi szerződést biztosító mellékkötelem, ezért foglalót adhatunk előszerződés biztosítására is. Az ingatlan adásvételi előszerződéshez egyáltalán nincs szükség ügyvédi közreműködésre, bár a jogszerűség és a felek érdekeinek érvényesítése érdekében azért nem árt, ha az előszerződést is ügyvéd írja.

Lakásvásárlásnál mennyi a foglaló?

Ingatlan adásvétel során az előszerződésre adott foglaló vagy előleg összege változó lehet, de általánosságban ezt látjuk:

• Használt lakás adásvétele esetén az előszerződések megkötését leginkább az indokolja, hogy a felek foglalót szeretnének átadni, de még nincs a képben ügyvéd.
• Legújabban a vételár 8%-a a szokásos mérték.

Fontos, hogy a foglalót csak szerződéssel vagy előszerződéssel lehet adni, vételi szándéknyilatkozattal nem. 

Szerződés nélkül adtam foglalót, mi a teendő?

A vételi szándéknyilatkozat az ingatlan adásvételi ügyletekben fontos eszköz, amely a vevő komoly szándékát fejezi ki az adott ingatlan megvásárlására és gyakran tartalmazza a vételárat és egyéb fontos részleteket, mint például a fizetési feltételeket vagy a terhekkel kapcsolatos információkat. Ez a dokumentum, bár jogilag nem kötelező, segíthet abban, hogy mind az eladó, mind a vevő felkészüljön az adásvételi szerződés megkötésére.

Éppen a jogilag nem kötelező jellegéből fakadóan azonban a vételi szándéknyilatkozat nem szerződés, ezért az alapján foglalót adni jogilag lehetetlen!

A vételi ajánlat a fentiekkel szemben alapja lehet egy adásvételi szerződésnek - amennyiben azt az eladó elfogadja! Vételi ajánlattal tehát már adható foglaló!

Az ajánlati kötöttség a vételi ajánlat egyik lényeges eleme, amely a vevőt kötelezi az ajánlatban foglaltak betartására. Az ajánlati kötöttség ideje alatt a vevő nem vonhatja vissza az ajánlatát, kivéve ha az ajánlat tartalmazza a visszavonhatóság lehetőségét. Éppen az ezekben rejlő kockázatok miatt nem árt akkor is ügyvédet felkeresni, ha a vételi ajánlathoz sem kell önmagában ügyvéd.

Ha szerződés megkötésére az ügylet során egyáltalán nem kerül sor, akkor az átadott pénzösszeg nem foglaló és a vevőnek visszajár - akkor is, ha ő lépett vissza! Ilyenkor az eladónak jogalap nélküli gazdagodás jogcímén vissza kell fizetnie a pénzt a vevőnek - magát a lakást pedig szabadon értékesítheti a következő vevőjelöltnek, aki magasabb árat ígér.

Ha az eladó mégsem áll kötélnek, fizetési meghagyás kibocsátását érdemes kezdeményezni, majd ha ez sem segít, perelni kell. Tapasztalataim szerint egyáltalán nem könnyűek az ilyen perek - jobb őket kellő felkészültséggel inkább elkerülni!

A foglaló visszajár, ha visszalépek a szerződéstől?

Nem, általános esetben a foglaló nem jár vissza, ha a vevő (nyomós ok nélkül!) lép vissza az adásvételi szerződéstől. A foglaló legfontosabb jogi funkciója éppen az, hogy mindkét felet a szerződés teljesítésére ösztönözze. Egyfajta szankciós biztosítékként működik. Ha a szerződés az Ön hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszíti.

Kérdésre adott hosszabb válasz attól függ, hogy a szerződés meghiúsulásáért ki a felelős. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. Ha a szerződés a vevő miatt hiúsul (például azért mert nem kapott bankhitelt) meg, a foglalót elveszíti. Ha az eladó miatt hiúsul meg a szerződés, a foglaló kétszeresen jár vissza a vevőnek.

Ügyvéd kollégával megtörtént eset

A jogesetek igen hasznosak, ha a foglaló kockázatai szeretnénk megérteni. Az egyik kollégánk ügyfele társasházi lakáshoz udvari beállót is szeretett volna vásárolni, a vételárba a kocsibálló kizárólagos használati jogát bele is számították, át is adott 250.000,- Ft-tot foglalóként. 

Később, a társasházi alapító okiratból az ügyvédnek feltűnt, hogy a lakás tulajdonosát egyáltalán nem illeti meg ilyen jog, tehát azt át se tudja adni a vevőjelöltnek. A vevő így visszalépett az adásvételtől és kérte, hogy az eladó fél fizessen 500.000,- Ft-ot a szerződés meghiúsulása miatt. Az eladó azonban úgy látta, hogy a vevő félénksége miatt hiúsult meg a szerződés, így közölte, hogy a foglalót megtartja.

Ilyen esetben elkerülhetetlen a bírósági eljárás, ami azonban rendkívül költséges. Nem csak a peres illetéket kell megfizetni, de hacsak az ember nem szeretné önmagát képviselni, az ingatlan ügyvéd munkadíját is. Mivel egy per évekig is elhúzódhat és bizonytalan a kimenetele az ügyfél végül úgy döntött, hogy veszni hagyja a foglalót. A tanulság: bizonyos esetekben mégiscsak szerencsésebb a vevő foglaló átadása előtt ügyvédnél megfordulni.

Összegzés

Ingatlan foglalót ügyvéd nélkül is lehet adni, de csak akkor biztonságos, ha a pénz átadásáról egyértelmű szerződés készül. Egyszerű vételi szándéknyilatkozat alapján a pénz később vitathatóvá válhat, mert nem mindig derül ki belőle, hogy foglaló, előleg vagy ajánlati biztosíték volt.

A legfontosabb kérdés tehát az, hogy pontosan mit írtak alá a felek?

A foglaló jogi lényege az, hogy a pénzt a szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére adják. Ennek a rendeltetésnek a szerződésből egyértelműen ki kell derülnie. Nem elég tehát az, hogy a felek egymás között szóban azt mondják: „ez foglaló lesz”.

Ingatlan adásvételi szerződéshez keres ügyvédet? Vegye fel velünk a kapcsolatot!