Logóe-ingatlanügyvédek.hu
e-ingatlanugyvedek.hu

Dr. Szabó Judit Anna

5 perc olvasás

Ingatlan foglaló ügyvéd nélkül? Lehetséges, de ügyvédi segítséggel azért könnyebb!

Adhatunk foglalót ügyvéd nélkül de nem biztos, hogy szerencsés

Adhatunk foglalót ügyvéd nélkül de nem biztos, hogy szerencsés

Képzeljük csak el, hogy évek vágyakozása, hónapok gondolkodása és hosszú hetek keresgélése után ott állunk álmaink lakásában és érezzük, hogy megtaláltuk, amire vágytunk. Tapasztalataim szerint azonban a kellemes érzést, azonban félelemmel vegyes aggodalom követi: Hogyan tovább?

Először is tisztázzuk, hogy mi is a foglaló: az ingatlan foglaló a Polgári Törvénykönyv szerint a szerződéskötési szándék komolyságát kifejező, a szerződés teljesítésére vonatkozó kötelezettségvállalás megerősítésére szolgáló, a szerződés megkötésekor vagy azt követően átadott pénzösszeg. Az ingatlan foglaló visszajár, ha a szerződést teljesítik. Ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló is visszajár.

Ha a szerződés teljesítése a vevő hibájából hiúsul meg, a vevő elveszíti a foglalót. Ha a szerződés teljesítése az eladó hibájából hiúsul meg, az eladó köteles a foglalót kétszeresen visszatéríteni a vevőnek. A foglaló tehát nem mindig jár vissza, jó tudni, hogy az előleg azonban igen.

Joggal merül fel az olvasóban a kérdés, hogy a fentiek fényében mit kellene aláírni? Elég egy jó minta, vagy kell-e mindehhez szerződés, vagy ügyvéd?

Dokumentum Asszisztens

Ha ingyenesen letölthető iratmintát keres, próbálja ki az e-ingatlanügyvédek dokumentum asszisztensét!

Foglaló szerződés nélkül ügyvéd hiányában?

A kérdésre a válasz korántsem egyszerű. Nagyon fontos, sőt, nem tudom az ügyfeleknek elégszer hangsúlyozni, hogy szerződés nélkül az eladónak átadott pénzösszeg nem minősül foglalónak. Éppen ezért, bár ügyvéd nem kell a foglaló átadásához, de a foglaló szerződés nélkül elképzelhetetlen! 

Köztudomású, hogy az adásvételi szerződést ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni. Igen ám, de ez csak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges - ahhoz hogy az adásvételi ügylet létrejöjjön a közvélekedéssel szemben elegendő az adásvételi szerződés írásba foglalása. A felek persze nem szoktak ügyvéd nélkül adásvételi szerződést kötni, de szoktak ügyvéd nélkül foglalót adni! Hogy lehetséges mindez?

Mivel a foglaló szerződést, de nem feltétlenül adásvételi szerződést biztosító mellékkötelem, ezért foglalót adhatunk előszerződés biztosítására is! Az ingatlan adásvételi előszerződéshez egyáltalán nincs szükség ügyvédi közreműködésre, bár a jogszerűség és a felek érdekeinek érvényesítése érdekében azért nem árt, ha az előszerződést is ügyvéd írja.

Ingatlan foglaló nyomtatvány letöltés - ügyvéd nélkül?

Ingatlan foglaló nyomtatvány letöltés - ügyvéd nélkül?

Vételi szándéknyilatkozat és vételi ajánlat szerepe az ügyvédet megelőző ügyleti fázisban

A vételi szándéknyilatkozat az ingatlan adásvételi ügyletekben fontos eszköz, amely a vevő komoly szándékát fejezi ki az adott ingatlan megvásárlására és gyakran tartalmazza a vételárat és egyéb fontos részleteket, mint például a fizetési feltételeket vagy a terhekkel kapcsolatos információkat. Ez a dokumentum, bár jogilag nem kötelező, segíthet abban, hogy mind az eladó, mind a vevő felkészüljön az adásvételi szerződés megkötésére.

 Éppen a jogilag nem kötelező jellegéből fakadóan azonban a vételi szándéknyilatkozat nem szerződés, ezért az alapján foglalót adni jogilag lehetetlen!

A vételi ajánlat a fentiekkel szemben alapja lehet egy adásvételi szerződésnek - amennyiben azt az eladó elfogadja! Vételi ajánlattal tehát már adható foglaló!

Az ajánlati kötöttség a vételi ajánlat egyik lényeges eleme, amely a vevőt kötelezi az ajánlatban foglaltak betartására. Az ajánlati kötöttség ideje alatt a vevő nem vonhatja vissza az ajánlatát, kivéve ha az ajánlat tartalmazza a visszavonhatóság lehetőségét. Éppen az ezekben rejlő kockázatok miatt nem árt akkor is ügyvédet felkeresni, ha a vételi ajánlathoz sem kell önmagában ügyvéd.

Mit mondanak ügyfeleink?

"Ügyvédi tanácsadás nélkül sosem mertem volna az ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt pénzt csak úgy adni. Így hogy tudtam, mik a szabályok és hogy egy előszerződés megkötése biztosít engem, már nyugodtabb voltam, a pénzemet se féltettem és nem tudtak rámígérni sem!" - Anita, Budapest

Minden ingatlanvásárlásnál nagy szerepe van a foglalónak

Minden ingatlanvásárlásnál nagy szerepe van a foglalónak

Szerződés nélkül adtam foglalót, mi a teendő?

Ha szerződés megkötésére az ügylet során egyáltalán nem kerül sor, akkor az átadott pénzösszeg nem foglaló és a vevőnek visszajár - akkor is, ha ő lépett vissza! Ilyenkor az eladónak jogalap nélküli gazdagodás jogcímén vissza kell fizetnie a pénzt a vevőnek - magát a lakást pedig szabadon értékesítheti a következő vevőjelöltnek, aki magasabb árat ígér.

Ha az eladó mégsem áll kötélnek, fizetési meghagyás kibocsátását érdemes kezdeményezni, majd ha ez sem segít, perelni kell. Tapasztalataim szerint egyáltalán nem könnyűek az ilyen perek - jobb őket kellő felkészültséggel inkább elkerülni!

A foglaló visszajár, ha visszalépek a szerződéstől?

Ha az eladó felelős a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért, az eladó az általa kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni a vevőnek. Ha a vevő felelős a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért, a vevő elveszíti az eladónak fizetett foglalót. A kérdésre a válasz tehát attól függ, hogy az adott fél milyen okból kifolyólag lép vissza!

A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszafizetése nem mentesít a szerződésszegés egyéb következményei alól, mint például kötbér vagy kártérítés. A kötbér és a kártérítés összege a foglaló összegével csökken.

Amennyiben a foglaló összege túlzottan magas, a kötelezett fél kérelmezheti a bíróságnál a foglaló összegének mérséklését.

Megállapodtunk, hogy a kocsibeálló az udvarban az enyém a lakással együtt, de végül mégsem eladó?

Nem kimondottan tipikus, de megtörtént eset! Az egyik kollégánk ügyfele társasházi lakáshoz udvari beállót is szeretett volna vásárolni, a vételárba a kocsibálló kizárólagos használati jogát bele is számították, át is adott 250.000,- Ft-tot foglalóként. 

Később, a a társasházi alapító okiratból az ügyvédnek feltűnt, hogy a lakás tulajdonosát egyáltalán nem illeti meg ilyen jog, tehát azt át se tudja adni a vevőjelöltnek. A vevő így visszalépett az adásvételtől és kérte, hogy az eladó fél fizessen 500.000,- Ft-ot a szerződés meghiúsulása miatt. Az eladó azonban úgy látta, hogy a vevő félénksége miatt hiúsult meg a szerződés, így közölte, hogy a foglalót megtartja.

Ilyen esetben elkerülhetetlen a bírósági eljárás, ami azonban rendkívül költséges. Nem csak a 6%-os peres illetéket kell megfizetni, de hacsak az ember nem szeretné önmagát képviselni, az ingatlan ügyvéd munkadíját is. Mivel egy per évekig is elhúzódhat és bizonytalan a kimenetele az ügyfél végül úgy döntött, hogy veszni hagyja a foglalót. A tanulság: bizonyos esetekben mégiscsak szerencsésebb a vevő foglaló átadása előtt ügyvédnél megfordulni.

Ingatlan foglaló szerződés nélkül

Ingatlan foglaló szerződés nélkül?

Az ingatlan adásvételi szerződéshez mindenképpen kell ügyvéd

A Polgári Törvénykönyv szerint az ingatlan adásvételi szerződés írásba foglalt szerződés, amelyben az eladó az ingatlan tulajdonjogát a vevőre átruházza, a vevő pedig az ingatlan ellenértékét megfizeti. A szerződés érvényességéhez a felek azonosítása, az ingatlan pontos megjelölése, a vételár és a fizetési mód meghatározása szükséges.

Bár törvényileg nem kötelező ügyvéd közreműködése az ingatlan adásvételi szerződés megkötéséhez, a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzése nem képzelhető el ügyvédi, vagy közjegyzői közreműködés nélkül. 

Összegzés

Ha a szerződést mindkét fél teljesíti, a foglaló összege a vételár részét képezi, ha azonban a szerződés teljesítése meghiúsul olyan okból, amiért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. Éppen ezek miatt a kockázatok miatt ajánlott ügyvédhez fordulni akkor is, ha szigorúan véve a foglaló adásához nincs szükség rájuk.

Ha a fentiekkel kapcsolatban ügyvédi segítségre, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Kategóriák:

Hasznos tudnivalók ingatlanvásárlás előtt
Tudnivalók eladóknak
Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

igen, lehet, sőt, valójában ez egy igen elterjedt szokás. Ez nem is csoda, hiszen ekkor a legtöbb vevő még nem talált magának ügyvédet, nem állapodott meg a munkadíjban, vagy ha igen, akkor abba nem biztos, hogy beleszámít a foglaló "lepapírozása".