Köthető ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül?

Miért van szükség egyáltalán ügyvédre?

Elsősorban azért, mert az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény előírja, hogy a (2025-től: belföldön kelt) ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd ellenjegyezze, vagy közjegyző hitelesítse. Enélkül a vevő ugyanis nem jelenik meg a tulajdoni lapon. 

A '90-es években sokáig nem volt ez így, ezért gyakran előfordult, hogy magánszemélyek egyszerű adásvételi szerződés minták alapján szerződtek. Ekkoriban nem egyszer előfordult, hogy az ügyfelek által nem szakszerűek megírt okirat nem felelt meg a jogszabályoknak. Hiányos okiratok alapján a földhivatal nem tudott tulajdonjogot adni a vevőknek, holott sokan a teljes vételárat már a szerződéskötéskor kifizették. A jogalkotó erre a jelenségre válaszul, az ügyfelek védelmében vezette be, hogy ügyvéd, vagy közjegyző szükséges a földhivatali eljárások lefolytatásához.

Ügyvéd nélkül kötöttem adásvételi szerződés, mit tehetek?

Amennyiben a felek ügyvéd nélkül kötöttek adásvételi szerződést, a következő lehetőségek állnak rendelkezésére:

• Új szerződés készítése ügyvédi közreműködéssel azonnal: Keressen fel egy ügyvédet, aki elkészíti az adásvételi szerződést, és ellátja azt a szükséges ellenjegyzéssel. Ezzel biztosítható, hogy a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba.
• Jogcímes elbirtoklás 5 év után: Ha a vevő az ingatlant írásbeli szerződéssel szerezte meg, és az ellenértéket teljes mértékben megfizette, de a tulajdonjog bejegyzése elmaradt, lehetőség van az ún. jogcímes elbirtoklásra. Ebben az esetben öt év folyamatos, sajátkénti birtoklás után a vevő megszerezheti a tulajdonjogot. Fontos, hogy az elbirtoklás időtartama alatt a birtoklás zavartalan és megszakítás nélküli legyen.

Milyen előnyökkel jár, hogy ügyvéd készíti az adásvételi szerződéseket?

• Jogbiztonság: Az ügyvéd gondoskodik arról, hogy a szerződés megfeleljen a hatályos jogszabályoknak.
• Tapasztalat: Egy ingatlanra szakosodott ügyvéd életében több száz, akár ezer adásvételi ügyletben vesz részt.
• Jogviták elkerülése: Ügyvéd nélkül a felek könnyebben követhetnek el hibákat, ami később jogvitákhoz vezethet.
• Érdekvédelem: Az ügyvéd biztosítja, hogy az ügyfél (vevő) érdekei megfelelő védelemben részesüljenek.
• Kockázatok kezelése: Az ügyvéd ellenőrzi az ingatlan tehermentességét, a tulajdoni viszonyokat, és segít elkerülni az olyan hibákat, amelyek később jogvitát, vagy komoly anyagi károkat okozhatnak.

Jogszabályi háttér

A Ptk. 6:215. § (2) bek. alapján ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Ez azt jelenti, hogy szóban, vagy ráutaló magatartással (netán e-mailben, sms-ben) nem lehet érvényes ingatlan adásvételi szerződést kötni. Írásban azonban lehet érvényeset és ehhez ügyvéd közreműködése sem szükséges.

A Ptk. 5:38. § (2) bek. értelmében ugyanakkor at ingatlan tulajdonjogának átruházással (pl. adásvétel, ajándékozás) való megszerzéséhez nem csupán az átruházásra irányuló szerződés, de erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. § (3) bek. értelmében a tulajdonjog bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. 2025. január 15-től ez akként módosul, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény bevezetésével a következőképpen módosul:

• Belföldön kelt adásvételi szerződés bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, azt ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el, vagy ha azt közjegyző közokiratba foglalta.
• Ha a magánokiratot külföldön állították ki, akkor a fél aláírását (kézjegyét) főszabály szerint a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni.

A fentiek alól az új Inytv. átmeneti szabályai sem adnak felmentést.

Külföldön kötött adásvételi szerződések esetén 2025 után tényleg nem kell ügyvéd?

Bár magának a külföldön kelt okiratnak a bejegyzésre alkalmasságához az új Inytv. hatálya alatt valóban nem szükséges az ügyvédi ellenjegyzés - de ez nem jelenti azt, hogy a vevő ügyvéd nélkül is tulajdont tud majd szerezi.

Az új Inytv. értelmében ugyanis a tulajdonjog bejegyzésére irányuló eljárásokban a jogi képviselet kötelező. Jogi képviselőként pedig ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos, valamint közjegyző járhat el.  A külföldön kelt papíralapú köz- és magánokiratot ráadásul csak abban az esetben fogadja el a földhivatal, ha szerkesztő ügyvéd, kamarai jogtanácsos vagy közjegyző elektronikus okirattá alakította.

Összegzés

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez elegendő az írásba foglalás. Tehát elvileg két fél megírhatja és aláírhatja a saját szerződését ügyvéd nélkül is, és az érvényes lesz. Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, a szerződést ügyvédnek, vagy közjegyzőnek kell közreműködnie. Bár lehetséges ügyvéd nélkül ingatlan adásvételi szerződést kötni, ez nem javasolt. 

Az ügyvéd jelenléte ráadásul biztosítja a szerződés jogszerűségét, és minimalizálja a kockázatokat.

Ingatlanügyben keres ügyvédet? Vegye fel velünk a kapcsolatot!