Köthető ingatlan adásvételi szerződés ügyvéd nélkül?

Miért van szükség egyáltalán ügyvédre?

Elsősorban azért, mert az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény előírja, hogy a (2025-től: belföldön kelt) ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd ellenjegyezze, vagy közjegyző hitelesítse. Enélkül a vevő ugyanis nem jelenik meg a tulajdoni lapon. 

A '90-es években sokáig nem volt ez így, ezért gyakran előfordult, hogy magánszemélyek egyszerű adásvételi szerződés minták alapján szerződtek. Ekkoriban nem egyszer előfordult, hogy az ügyfelek által nem szakszerűek megírt okirat nem felelt meg a jogszabályoknak. Hiányos okiratok alapján a földhivatal nem tudott tulajdonjogot adni a vevőknek, holott sokan a teljes vételárat már a szerződéskötéskor kifizették. A jogalkotó erre a jelenségre válaszul, az ügyfelek védelmében vezette be, hogy ügyvéd, vagy közjegyző szükséges a földhivatali eljárások lefolytatásához.

Az ügyvéd feladata, hogy a felek megállapodását jogilag megfelelő formába öntse, elkészítse az adásvételi szerződést, amely minden lényeges elemet tartalmaz (vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadás feltételei, tehermentesítés stb.). Az ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja, hogy a szerződés megfelel a jogszabályoknak, és a felek a dokumentumot előtte írták alá vagy aláírásukat előtte sajátjukként ismerték el.

Tudta? Az ügyvédek ingatlanközvetítésre is jogosultak!

Ügyvéd nélkül kötöttem adásvételi szerződés, mit tehetek?

Amennyiben a felek ügyvéd nélkül kötöttek adásvételi szerződést, a következő lehetőségek állnak rendelkezésére:

• Új szerződés készítése ügyvédi közreműködéssel azonnal: Keressen fel egy ügyvédet, aki elkészíti az adásvételi szerződést, és ellátja azt a szükséges ellenjegyzéssel. Ezzel biztosítható, hogy a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba.
• Jogcímes elbirtoklás 5 év után: Ha a vevő az ingatlant írásbeli szerződéssel szerezte meg, és az ellenértéket teljes mértékben megfizette, de a tulajdonjog bejegyzése elmaradt, lehetőség van az ún. jogcímes elbirtoklásra. Ebben az esetben öt év folyamatos, sajátkénti birtoklás után a vevő megszerezheti a tulajdonjogot. Fontos, hogy az elbirtoklás időtartama alatt a birtoklás zavartalan, kizárólagos és megszakítás nélküli legyen.

Milyen előnyökkel jár, hogy ügyvéd készíti az adásvételi szerződéseket?

• Jogbiztonság: Az ügyvéd gondoskodik arról, hogy a szerződés megfeleljen a hatályos jogszabályoknak.
• Tapasztalat: Egy ingatlanra szakosodott ügyvéd életében több száz, akár ezer adásvételi ügyletben vesz részt.
• Jogviták elkerülése: Ügyvéd nélkül a felek könnyebben követhetnek el hibákat, ami később jogvitákhoz vezethet.
• Érdekvédelem: Az ügyvéd biztosítja, hogy az ügyfél (vevő) érdekei megfelelő védelemben részesüljenek.
• Kockázatok kezelése: Az ügyvéd ellenőrzi az ingatlan tehermentességét, a tulajdoni viszonyokat, és segít elkerülni az olyan hibákat, amelyek később jogvitát, vagy komoly anyagi károkat okozhatnak.

Ingatlan adásvételhez kell-e ügyvéd a jogszabályok alapján?

A Ptk. 6:215. § (2) bek. alapján ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Ez azt jelenti, hogy szóban, vagy ráutaló magatartással (netán e-mailben, sms-ben) nem lehet érvényes ingatlan adásvételi szerződést kötni. Írásban azonban lehet érvényeset és ehhez ügyvéd közreműködése sem szükséges.

A Ptk. 5:38. § (2) bek. értelmében ugyanakkor at ingatlan tulajdonjogának átruházással (pl. adásvétel, ajándékozás) való megszerzéséhez nem csupán az átruházásra irányuló szerződés, de erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 32. § (3) bek. értelmében a tulajdonjog bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. 2025. január 15-től ez akként módosul, hogy az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény bevezetésével a következőképpen módosul:

• Belföldön kelt adásvételi szerződés bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, azt ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyzéssel látta el, vagy ha azt közjegyző közokiratba foglalta.
• Ha a magánokiratot külföldön állították ki, akkor a fél aláírását (kézjegyét) főszabály szerint a magyar külképviseleti hatósággal kell hitelesíttetni.

A fentiek alól az új Inytv. átmeneti szabályai sem adnak felmentést.

Külföldön kötött adásvételi szerződések esetén 2025 után tényleg nem kell ügyvéd?

Bár magának a külföldön kelt okiratnak a bejegyzésre alkalmasságához az új Inytv. hatálya alatt egy darabig valóban nem szükséges az ügyvédi ellenjegyzés - de ez nem jelenti azt, hogy a vevő ügyvéd nélkül is tulajdont tudott volna szerezi.  2025 nyarától ezt a joghézagot rendezte a jogalkotó és a külföldön kelt magánokiratokat is ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni a földhivatali bejegyezhetőséghez.

Ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül?

Annak ellenére, hogy egy ügyvéd nélkül készült előszerződés érvényes és végrehajtható lehet, a gyakorlatban számos veszélyforrást rejt magában:

• A foglaló kockázata: Ügyvéd nélkül, egyszerű átvételi elismervénnyel átadott foglaló esetén a legnagyobb probléma egy vita során a bizonyíthatóság. Ha az eladó később mást állít, vagy a megállapodás meghiúsul, rendkívül nehéz lehet jogi úton érvényesíteni az igazunkat. Az ügyvédi letét pontosan ezt a kockázatot küszöböli ki.
• Szerződés nélkül nincs foglaló: Ez egy kritikus pont. A pénz átadása önmagában nem hoz létre foglalói jogviszonyt. A pénz jogi jellege (hogy az foglaló, előleg, vagy valami más) attól függ, hogy a felek miben állapodtak meg, amit egyértelműen az írásba foglalt előszerződés rögzít. Enélkül az átadott összeg egy vitás helyzetben csupán egy visszakövetelhető, de szankciós jelleggel nem bíró pénzösszeg.
• A kellékszavatosság: Egy jó ügyvéd nemcsak kitér rá, de részletesen rögzíti az eladó nyilatkozatait az ingatlan állapotáról (rejtett hibák, korábbi felújítások stb.), ami a vevő számára a későbbi kellemetlen meglepetések elleni legfőbb védelmet jelenti.

Az előszerződés ügyvéd nélküli megkötése ugyan olcsóbb, de később sokkal nagyobb költségeket és felesleges idegeskedést eredményezhet. Az ügyvéd bevonása a felek biztonsága érdekében elengedhetetlen az ingatlanügyletek során.

Összegzés

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez elegendő az írásba foglalás. Tehát elvileg két fél megírhatja és aláírhatja a saját szerződését ügyvéd nélkül is, és az érvényes lesz. Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, a szerződést ügyvédnek, vagy közjegyzőnek kell közreműködnie. Bár lehetséges ügyvéd nélkül ingatlan adásvételi szerződést kötni, ez nem javasolt. 

Az ügyvéd jelenléte ráadásul biztosítja a szerződés jogszerűségét, és minimalizálja a kockázatokat.

Ingatlanügyben keres ügyvédet? Vegye fel velünk a kapcsolatot!