Köthető ingatlan adásvételi (elő)szerződés ügyvéd nélkül?

Miért van szükség egyáltalán ügyvédre adásvétel esetén?

Elsősorban azért, mert az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény előírja, hogy az ingatlan adásvételi szerződést ügyvéd ellenjegyezze, vagy közjegyző hitelesítse. Enélkül a vevő ugyanis nem jelenik meg a tulajdoni lapon. 

A '90-es években sokáig nem volt ez így, ezért gyakran előfordult, hogy magánszemélyek egyszerű adásvételi szerződés minták alapján szerződtek. Ekkoriban nem egyszer előfordult, hogy az ügyfelek által nem szakszerűek megírt okirat nem felelt meg a jogszabályoknak. Hiányos okiratok alapján a földhivatal nem tudott tulajdonjogot adni a vevőknek, holott sokan a teljes vételárat már a szerződéskötéskor kifizették. A jogalkotó erre a jelenségre válaszul, az ügyfelek védelmében vezette be, hogy ügyvéd, vagy közjegyző szükséges a földhivatali eljárások lefolytatásához.

Ma már a Ptk. 6:215. § (2) bek. alapján ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni. Ez azt jelenti, hogy szóban, vagy ráutaló magatartással (netán e-mailben, sms-ben) nem lehet érvényes ingatlan adásvételi szerződést kötni. Írásban azonban lehet érvényeset és ehhez ügyvéd közreműködése sem szükséges.

A Ptk. 5:38. § (2) bek. értelmében ugyanakkor az ingatlan tulajdonjogának átruházással (pl. adásvétel, ajándékozás) való megszerzéséhez nem csupán az átruházásra irányuló szerződés, de erre tekintettel a tulajdonjog átruházásának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése szükséges.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény értelmében a tulajdonjog bejegyzésnek közokirat, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye. Az ügyvéd feladata, hogy a felek megállapodását jogilag megfelelő formába öntse, elkészítse az adásvételi szerződést, amely minden lényeges elemet tartalmaz (foglaló, vételár, fizetési ütemezés, birtokbaadás feltételei, tehermentesítés stb.). Az ellenjegyzéssel az ügyvéd tanúsítja, hogy a szerződés megfelel a jogszabályoknak, és a felek a dokumentumot előtte írták alá vagy aláírásukat előtte sajátjukként ismerték el.

Ügyvéd nélkül kötöttem adásvételi szerződés, mit tehetek?

Amennyiben a felek ügyvéd nélkül kötöttek adásvételi szerződést, a következő lehetőségek állnak rendelkezésére:

• "Új" szerződés készítése ügyvédi közreműködéssel: Keressen fel egy ügyvédet, aki elkészíti az adásvételi szerződést, és ellátja azt a szükséges ellenjegyzéssel. Ezzel biztosítható, hogy a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartásba. Az ügyvéd természetesen figyelembe veszi a nélküle készült szerződés rendelkezéseit.
• Jogcímes elbirtoklás 5 év után: Ha a vevő az ingatlant írásbeli szerződéssel szerezte meg, és az ellenértéket teljes mértékben megfizette, de a tulajdonjog bejegyzése elmaradt, lehetőség van az ún. jogcímes elbirtoklásra. Ebben az esetben öt év folyamatos, sajátkénti birtoklás után a vevő megszerezheti a tulajdonjogot. Fontos, hogy az elbirtoklás időtartama alatt a birtoklás zavartalan, kizárólagos és megszakítás nélküli legyen.

Ha e-mailen tett vételi ajánlatot a vevő és az eladó az e-mailen el is fogadta, akkor létrejött az adásvételi szerződés?

Jogi értelemben vételi ajánlat + írásbeli elfogadás = szerződés. 

Igen ám, de az ingatlan adásvételi szerződések esetében a formai követelmények kiemelten fontosak. A Ptk. előírja, hogy ingatlannal kapcsolatos szerződéses nyilatkozatot írásban kell megtenni és visszavonni.

Ha a megfelelő formában aláírt és e-mailben tett vételi ajánlat tartalmazta a lényeges elemeket (felek, ingatlan pontos azonosítása, vételár, adásvételi szándék), és az eladó ezt írásban, e-mailben egyértelműen elfogadta , akkor a Ptk. alapján köztetek létrejöhetett az adásvételi szerződés. Nagyon fontos azonban, hogy nem minden e-mail minősül „írásba foglalt” nyilatkozatnak. Elektronikus okiratnak (teljes bizonyító erejű magánokiratnak) csak a minősített elektronikus aláírással / DÁP-pal hitelesített dokumentum számít.

Nagyon nem mindegy a konkrét szöveg, hogy „szándéknyilatkozat”, „nem minősül ajánlatnak”, vagy kifejezett vételi ajánlat volt, és az eladó mit válaszolt.

Ingatlan adásvételi előszerződés ügyvéd nélkül?

Annak ellenére, hogy egy ügyvéd nélkül készült előszerződés érvényes és végrehajtható lehet, a gyakorlatban számos veszélyforrást rejt magában:

Ügyvéd nélkül, egyszerű átvételi elismervénnyel átadott foglaló esetén a legnagyobb probléma egy vita során a bizonyíthatóság. Ha az eladó később mást állít, vagy a megállapodás meghiúsul, rendkívül nehéz lehet jogi úton érvényesíteni az igazunkat.

Szerződés nélkül nincs foglaló - ez kritikus pont. A pénz átadása önmagában nem hoz létre foglalói jogviszonyt. A pénz jogi jellege (hogy az foglaló, előleg, vagy valami más) attól függ, hogy a felek miben állapodtak meg, amit egyértelműen az írásba foglalt előszerződés rögzít. Enélkül az átadott összeg egy vitás helyzetben csupán egy visszakövetelhető, de szankciós jelleggel nem bíró pénzösszeg.

A kellékszavatosság legalább ilyen fontos: Egy jó ügyvéd nemcsak kitér rá, de részletesen rögzíti az eladó nyilatkozatait az ingatlan állapotáról (rejtett hibák, korábbi felújítások stb.), ami a vevő számára a későbbi kellemetlen meglepetések elleni legfőbb védelmet jelenti.

Az előszerződés ügyvéd nélküli megkötése ugyan olcsóbb, de később sokkal nagyobb költségeket és felesleges idegeskedést eredményezhet. Az ügyvéd bevonása a felek biztonsága érdekében elengedhetetlen az ingatlanügyletek során.

Milyen előnyökkel jár, hogy ügyvéd készíti az adásvételi szerződéseket?

Az ügyvédek legtöbbször azt preferálják, ha már a vételi szándéknyilatkozatot is ők szerkeszthetik. Ennek okai:

• Jogbiztonság: Az ügyvéd gondoskodik arról, hogy a szerződés megfeleljen a hatályos jogszabályoknak.
• Tapasztalat: Egy ingatlanra szakosodott ügyvéd életében több száz, akár ezer adásvételi ügyletben vesz részt.
• Jogviták elkerülése: Ügyvéd nélkül a felek könnyebben követhetnek el hibákat, ami később jogvitákhoz vezethet.
• Érdekvédelem: Az ügyvéd biztosítja, hogy az ügyfél (vevő) érdekei megfelelő védelemben részesüljenek.
• Kockázatok kezelése: Az ügyvéd ellenőrzi az ingatlan tehermentességét, a tulajdoni viszonyokat, és segít elkerülni az olyan hibákat, amelyek később jogvitát, vagy komoly anyagi károkat okozhatnak.

Ingatlan ajándékozás ügyvéd nélkül lehetséges?

Magyarországon minden olyan szerződés, amely az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosváltozást eredményez, csak ügyvéd által ellenjegyzett okiratban vagy közjegyzői okiratban alkalmas a földhivatali bejegyzésre.

Ez azt jelenti, hogy:

• az ajándékozási szerződést ügyvédnek kell ellenjegyeznie,
• az ügyvéd ellenőrzi a felek személyazonosságát, jogképességét, és a tulajdoni lapot,
• az ügyvéd felel a szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyezhetőségéért,
• a bejegyzési kérelem benyújtását is jellemzően az ügyvéd végzi elektronikusan.

Összegzés

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez elegendő az írásba foglalás. Tehát elvileg két fél megírhatja és aláírhatja a saját szerződését ügyvéd nélkül is, és az érvényes lesz. Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, a szerződést ügyvédnek, vagy közjegyzőnek kell közreműködnie. Bár lehetséges ügyvéd nélkül ingatlan adásvételi szerződést kötni, ez nem javasolt. 

Az ügyvéd jelenléte ráadásul biztosítja a szerződés jogszerűségét, és minimalizálja a kockázatokat.

Ingatlanügyben keres ügyvédet? Vegye fel velünk a kapcsolatot!