Ingatlan ajándékozási szerződés

Mit jelent jogilag az ingatlan ajándékozása?

Az ajándékozási szerződés kétoldalú jogügylet: az ajándékozó ellenérték nélkül ruházza át az ingatlan tulajdonjogát a megajándékozottra.

Ingatlan esetén ez nem választható opció, hanem kötelező forma:

• írásba kell foglalni
• ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzői okirat kell
• csak így jegyzi be a földhivatal a tulajdonjogot

A „családon belül úgyis megértjük egymást” hozzáállás itt nem helyettesíti a jogi garanciákat.

Amit a szerződésben mindig tisztázni kell

Egy jól előkészített ajándékozási szerződés nem hosszú, hanem átgondolt. A gyakorlatban ezek azok a pontok, amelyek később vitát szoktak megelőzni:

• a felek pontos adatai
• az ingatlan egyértelmű azonosítása (helyrajzi szám!)
• az ingyenes tulajdonátruházás kifejezett rögzítése
• forgalmi érték megjelölése (B400e adatlap)
• haszonélvezeti jog fenntartása, ha az ajándékozó ott maradna
• elidegenítési és terhelési tilalom, ha védeni kell az ajándékozót
• visszakövetelés feltételei – ha egyáltalán szóba jöhetnek

Gyakorlati tapasztalat:

Sok család csak utólag szembesül azzal, hogy a „majd vigyáz rá” típusú elvárások jogilag nem mindig kényszeríthetők ki.

Illeték: mikor kell fizetni, és mikor nem?

A családon belüli ingatlan ajándékozás legfőbb kérdése általában az, hogy mennyit kell fizetni az államnak. Az ajándékozási illeték mértéke alapesetben az ingatlan tiszta értéke után:

• Lakás esetén: 9%
• Egyéb ingatlan esetén: 18%, kivéve termőföld esetén, ahol az illeték 50%-kal csökkentett.

De teljes illetékmentesség jár, ha a felek:

• egyenes ági rokonok (szülő–gyermek–nagyszülő–unoka)
• házastársak
• testvérek

Fontos: Testvérek közé tartoznak a vér szerinti testvérek, féltestvérek és az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatban állók.

Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül?

Sokan azért ajándékozzák egy családtagjuknak az ingatlant, hogy ne nekik kelljen vesződni az eladással, ritkán van, hogy egy egyszerű meghatalmazást pótolnak vele. Ha valaki 5 éven belül eladná az ajándékba kapott ingatlant, kellemetlen meglepetésre számíthat:

Ha a megajándékozott 5 éven belül eladja az ingatlant:

• 15% SZJA fizetendő a jövedelem után
• nem a teljes vételár az adóalap
• illetékmentes ajándékozásnál a megszerzési érték a későbbi eladási ár 75%-a

Az adó mértéke évről évre csökken, 5 év után pedig teljes mentesség jár.

Gyakorlati tipp:

Ha az eladás már az ajándékozáskor felmerül, erről mindenképp szólni kell az ügyvédnek – sokszor van jobb megoldás.

Visszavonható vagy visszakövetelhető az ajándék?

Ez a kérdéskör jelenti az ajándékozás egyik legfontosabb hátrányát. Közös megegyezéssel a szerződés felbontható – ilyenkor a földhivatalban visszaáll az eredeti állapot.

Egyoldalúan visszakövetelni viszont csak kivételes esetekben lehet, például:

• ha az ajándékozó megélhetése kerül veszélybe
• súlyos jogsértés esetén
• ha egy, mindkét fél által ismert alapfeltevés végleg meghiúsult

A bíróság mindig az élethelyzet egészét vizsgálja, nem egyetlen konfliktust.

Az ajándék visszakövetelése

Bizonyos esetekben az ajándékba adott ingatlant bírói úton vissza lehet követelni:

Ha az ajándékozónak szüksége van rá a megélhetéséhez

 Ha az ajándékozás után az ajándékozó helyzete annyira megváltozik, hogy az ajándék nélkül nem tud megélni, akkor visszakérheti azt. Fontos, hogy ezzel nem veszélyeztetheti a megajándékozott létfenntartását. Akkor sem kell visszaadni az ajándékot, ha a megajándékozott járadék vagy természetbeni tartás útján gondoskodik az ajándékozóról.

Az egységes bírói gyakorlat értelmében a létfenntartás veszélyeztetettségét nem az ajándékozó pillanatnyi helyzete alapján kell megítélni, hiszen azt is vizsgálni kell, hogy az ajándékozó körülményei, egészségi állapota, stb. mellett ez a helyzet állandónak tekinthető-e, vagy átmeneti jellegű, amelyben a továbbiakban változás várható (LB Pfv.II.22.070/1997 - BH 1999/2/68.). 

Ha súlyos jogsértés történt

Ha a megajándékozott vagy vele együtt élő hozzátartozója az ajándékozó vagy közeli hozzátartozója rovására súlyos jogsértést követ el, az ajándékozó visszakövetelheti az ajándékot, vagy követelheti az ajándék helyébe lépett értéket. A bírói gyakorlat értelmében súlyos jogsértésnek bűncselekmény elkövetése, valamilyen jogi kötelezettség megszegése minősül (Kúria Pfv. 20.268/2025/12.). A bírói gyakorlat súlyos jogsértésnek tekinti például a jogszabályon alapuló tartási kötelezettség megszegését (LB Pfv.II.20.649/2010/6.) is. 

Ha megváltoztak a körülmények - véglegesen meghiúsult feltevés

Ha az ajándékozáskor mindkét fél számára ismert volt egy fontos "feltevés", ami miatt az ajándékot adták, és ez a körülmény később véglegesen megváltozott, akkor az ajándékozó visszakérheti az ajándékot, vagy annak értékét, ha e körülmény nélkül nem adta volna az ajándékot.

Téves feltevésre általában élettársak közötti ajándék visszakövetelésekor szoktak a felek hivatkozni. Fontos azonban, hogy csak azok a feltevések szolgálhatnak a visszakövetelés alapjául, ahol az ajándékozó felismerhető módon erre tekintettel adta az ajándékot. Az ajándékozó reményei, esetleges elképzelései nem azonosíthatóak a jogszabályban megjelölt feltevéssel (LB Pfv.II.20.198/2011/5.).

Természetesen feltevés nélkül is lehet ajándékozni. Ha azonban az ajándékozás feltevéssel történt, az azt jelenti, hogy az ajándékozó azért ruházza át ingyenesen a tulajdonában álló dolog tulajdonjogát, mert a megajándékozottal szemben a szerződéskötéssel egyidejűleg vagy a jövőben további elvárásai vannak; a feltevés tehát a feltétellel szemben kifejezetten a megajándékozott fél részéről vár el később kifejtendő magatartást. Nem is követelhető vissza az ajándék olyan feltevés végleges meghiúsulására alapítottan, amely az ajándékozónak a megajándékozott személytől és magatartásától teljességgel független körülmények jövőbeni kedvező alakulásával kapcsolatos általános elképzelését tükrözi, és amelyekre ezért a megajándékozottnak nem is lehet befolyása (BH 1997. 442.).

Mikor nem jár vissza az ajándék?

Még a fenti esetekben sem mindig ítéli meg a bíróság az ajándékozási szerződés szerinti ingatlan visszaadását:

• Ha az ajándék már nincs meg: Ha az ajándék, vagy a helyébe lépett érték már nem létezik, amikor a jogsértés történt, akkor nem lehet visszakérni.
• Ha az ajándékozó megbocsátott: Ha az ajándékozó megbocsátott a sérelemért, vagy hosszú időn át nem kért semmit, akkor sem kérheti vissza az ajándékot.
• Hosszabb idő eltelt: A visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza

Mi a helyzet, ha kiskorúak(kal) kötnének ajándékozási szerződést?

Elég gyakran felmerül, hogy az ajándékozási szerződés megajándékozotti pozíciójába egy kiskorú kerülne. Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor. A bonyolult mondat lényege, hogy ha a szülő, vagy nagyszülő a kiskorú gyermeke, unokája részére ajándékoz, a haszonélvezeti jogot a gyámhatóság hozzájárulása nélkül fenntarthatja az ingatlanon.

Elméletileg az sem kizárt, hogy a kiskorú ajándékozzon. A Ptk. alapján semmis a kiskorú törvényes képviselőjének olyan jognyilatkozata, amellyel a kiskorú ingatlanát ajándékozza. Bizonyos esetekben azonban még az ajándék elfogadásához is a gyámhatóság jóváhagyása szükséges: ez a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése.

Összegzés

Mit tegyél ügyfélként, mielőtt ajándékoznál?

✔ Ne sablonból indulj ki
✔ Gondold végig a későbbi eladást és adózást
✔ Beszéld át, marad-e ott az ajándékozó
✔ Ne feltételezésekre építs, hanem szerződésre

Az ajándékozás nem rossz megoldás – csak nem minden élethelyzetben a legjobb.

Amennyiben ajándékozással kapcsolatos kérdése lenne, vagy ügyvédre lenne szüksége, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén: