Ingatlan ajándékozási szerződés

Az ingatlan ajándékozási szerződés tartalma

Mielőtt az ember ingatlant ajándékozna, érdemes végig gondolni, hogy miben is szeretne megállapodni a megajándékozott-tal. Egy jó ingatlan ajándékozási szerződésben általában a lentieket találhatjuk:

• Az ajándékozó és a megajándékozott adatai
• Az ingatlan adatai
• Az ingyenes tulajdonjog átruházó ügyletre irányuló szerződéses akarat kinyilvánítása
• Az ingatlan forgalmi értékére vonatkozó nyilatkozat
• Az ingatlan meghatározott célú felhasználására vonatkozó kötelezettségvállalás
• Visszakövetelési joggal kapcsolatos feltételek
• Az ajándékozó a maga részére haszonélvezeti jogot tarthat fenn
• Elidegenítési és terhelési tilalom a haszonélvezeti jog biztosítására

Az ajándékozó és a megajándékozott szabadon állapodhatnak meg egyéb feltételekben is, amennyiben azok nem ütköznek a jogszabályokba. Például kiköthetik, hogy a megajándékozottnak gondoskodnia kell az ingatlan karbantartásáról, vagy hogy bizonyos időközönként be kell engednie az ajándékozót, vagy annak egy családtagját az ingatlanba. Az már más kérdés, hogy ezek a speciális feltételek a jog eszközeivel mennyire kényszeríthetőek ki.

Ingatlan ajándékozás családon belül - hogy számoljuk ajándékozási illetéket?

A családon belüli ingatlan ajándékozás legfőbb kérdése általában az, hogy mennyit kell fizetni az államnak. Az ajándékozási illeték mértéke alapesetben az ingatlan tiszta értéke után:

• Lakás vagy ahhoz kapcsolódó jog esetén: 9%
• Egyéb ingatlan esetén: 18%, kivéve termőföld esetén, ahol az illeték 50%-kal csökkentett.

Az ingatlan ajándékozása illetékmentes, ha az ajándékozó egyenes ági rokona, házastársa, bejegyzett élettársa vagy testvére az ajándékozott.

Fontos:

• Az egyenes ági rokonok közé tartoznak a szülők, nagyszülők, dédszülők, gyermekek, unokák, dédunokák, valamint az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatban állók - közöttük tehát "ingyenes" az ajándékozási szerződés.
• A testvérek közé tartoznak a vér szerinti testvérek, féltestvérek és az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatban állók.

Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül?

Sokan azért ajándékozzák egy családtagjuknak az ingatlant, hogy ne nekik kelljen vesződni az eladással, ritkán van, hogy egy egyszerű meghatalmazást pótolnak vele. Ha valaki 5 éven belül eladná az ajándékba kapott ingatlant, jó ha tisztában van az alábbi adójogszabályokkal:

• Főszabály: Ha az ajándékozással szerzett ingatlant 5 éven belül eladod, 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetned a szerzett jövedelem után.
• Adóalap: Az SZJA alapja nem a teljes eladási ár (vételár), hanem a jövedelem, ami a vételár és a "megszerzési költség" különbözete.
• Megszerzési költség: Családon belüli ajándékozásnál, ahol nincs illeték, a megszerzési költség a későbbi vételár 75%-a.
• Kivétel: Az 5 év letelte után az eladás SZJA mentes.
• További szempontok: Az adó mértéke csökken, minél később történik az eladás az 5 éven belül (1-2. év: 100%, 3. év: 60%, 4. év 30%).

Ha az ingatlan eladása a tervek között van, érdemes már az ajándékozáskor tájékoztatni az ügyvédet, hogy megvizsgálhassa az esetleges adóoptimalizálási lehetőségeket.

A szerződés visszavonása lehetséges?

Ha a visszavonást az ajándékozási szerződés közös megegyezéses felbontásának tekintjük, akkor igen. Ez esetben az eredeti állapot a földhivatalban helyreállítható és a jövőben úgy kell tekinteni, mintha a megajándékozottnak sosem lett volna ingatlan a nevén.

A szerződés visszavonása, vagyis a közös megegyezést feltételező szerződésbontás nem azonos az ajándék egyoldalú visszakövetelésével.

Az ajándék visszakövetelése

Bizonyos esetekben az ajándékba adott ingatlant bírói úton vissza lehet követelni:

Ha az ajándékozónak szüksége van rá a megélhetéséhez: Ha az ajándékozás után az ajándékozó helyzete annyira megváltozik, hogy az ajándék nélkül nem tud megélni, akkor visszakérheti azt. Fontos, hogy ezzel nem veszélyeztetheti a megajándékozott létfenntartását. Akkor sem kell visszaadni az ajándékot, ha a megajándékozott járadék vagy természetbeni tartás útján gondoskodik az ajándékozóról.

Az egységes bírói gyakorlat értelmében a létfenntartás veszélyeztetettségét nem az ajándékozó pillanatnyi helyzete alapján kell megítélni, hiszen azt is vizsgálni kell, hogy az ajándékozó körülményei, egészségi állapota, stb. mellett ez a helyzet állandónak tekinthető-e, vagy átmeneti jellegű, amelyben a továbbiakban változás várható (LB Pfv.II.22.070/1997 - BH 1999/2/68.). 

Ha súlyos jogsértés történt: Ha az, akinek az ajándékot adták, vagy egy vele élő családtagja súlyos bűncselekményt követ el az ajándékozó vagy egy közeli hozzátartozója ellen, akkor az ajándékozó visszakérheti az ajándékot, vagy annak értékét.

A súlyos jogsértés a polgári jog által figyelembe vehető érdekek megsértését jelenti, amelyet a felek sajátos viszonyaiból kiindulva kell elbírálni. A bírói gyakorlat súlyos jogsértésnek tekinti például a jogszabályon alapuló tartási kötelezettség megszegését (LB Pfv.II.20.649/2010/6.). 

Ha megváltoztak a körülmények: Ha az ajándékozáskor mindkét fél számára ismert volt egy fontos "feltevés", ami miatt az ajándékot adták, és ez a körülmény később véglegesen megváltozott, akkor az ajándékozó visszakérheti az ajándékot, vagy annak értékét, ha e körülmény nélkül nem adta volna az ajándékot.

Téves feltevésre általában élettársak közötti ajándék visszakövetelésekor szoktak a felek hivatkozni. Fontos azonban, hogy csak azok a feltevések szolgálhatnak a visszakövetelés alapjául, ahol az ajándékozó felismerhető módon erre tekintettel adta az ajándékot. Az ajándékozó reményei, esetleges elképzelései nem azonosíthatóak a jogszabályban megjelölt feltevéssel (LB Pfv.II.20.198/2011/5.).

Mikor NEM lehet visszakérni az ajándékot?

Még a fenti esetekben sem mindig ítéli meg a bíróság az ajándékozási szerződés szerinti ingatlan visszaadását:

• Ha az ajándék már nincs meg: Ha az ajándék, vagy a helyébe lépett érték már nem létezik, amikor a jogsértés történt, akkor nem lehet visszakérni.
• Ha az ajándékozó megbocsátott: Ha az ajándékozó megbocsátott a sérelemért, vagy hosszú időn át nem kért semmit, akkor sem kérheti vissza az ajándékot.
• Hosszabb idő eltelt: A visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza

Mi a helyzet, ha kiskorúak(kal) kötnének ajándékozási szerződést?

Elég gyakran felmerül, hogy az ajándékozási szerződés megajándékozotti pozíciójába egy kiskorú kerülne. Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor. A bonyolult mondat lényege, hogy ha a szülő, vagy nagyszülő a kiskorú gyermeke, unokája részére ajándékoz, a haszonélvezeti jogot a gyámhatóság hozzájárulása nélkül fenntarthatja az ingatlanon.

Elméletileg az sem kizárt, hogy a kiskorú ajándékozzon. A Ptk. alapján semmis a kiskorú törvényes képviselőjének olyan jognyilatkozata, amellyel a kiskorú ingatlanát ajándékozza. Bizonyos esetekben azonban még az ajándék elfogadásához is a gyámhatóság jóváhagyása szükséges: ez a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése.

Összegzés

Az ajándékozási szerződés csak látszólag egyszerű - minden esetben fontos végiggondolni az alábbiakat:

• Kik a felek? Ki az ajándékozó és ki a megajándékozott? Családtagokról van szó, vagy esetleg más kapcsolatról?
• Milyen ingatlanról van szó? Lakás, ház, telek, vagy valami más? Fontos tudni az ingatlan pontos adatait is (cím, helyrajzi szám, stb.).
• Vannak-e különleges feltételek? Például haszonélvezeti jog fenntartása, vagy esetleg az ajándék visszakövetelésének lehetősége bizonyos körülmények között?
• Mi a cél az ajándékba kapott ingatlannal? Az 5 éven belüli értékesítésnek komoly adójogi következményei lehetnek.

Az ajándékozási szerződésnek megvannak a maga hátrányai és előnyei, dönteni mindenképpen a fenti szempontok gondos mérlegelése után érdemes.

Amennyiben ajándékozással kapcsolatos kérdése lenne, vagy ügyvédre lenne szüksége, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén: