Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Ingatlan ajándékozási szerződés

Az ingatlan ajándékozási szerződés lényege, hogy az ajándékozó ingyenesen átad a megajándékozottnak egy, a tulajdonában lévő ingatlant. Ajándékozási szerződés megkötése előtt mind az ajándékozónak, mind a megajándékozottnak érdemes tisztában lennie néhány fontos jogi és gyakorlati szemponttal:

  • Az ajándékozási szerződés egy kétoldalú jogügylet, amelyben az ajándékozó ingyenesen átadja a megajándékozottnak egy vagyontárgy tulajdonjogát vagy más vagyoni értékű jogát.
  • Ingatlan ajándékozásakor a szerződést minden esetben írásba kell foglalni. A szerződés csak akkor alkalmas a földhivatali bejegyzésre, ha azt ügyvéd ellenjegyezte, vagy közjegyző közokiratba foglalta.
  • Az ajándékozás illetékköteles. Azonban egyenes ági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka) közötti ajándékozás, valamint házastársak és testvérek közötti ajándékozás illetékmentes.
  • Az ajándék visszakövetelhető - de csak szigorú szabályok mentén.
  • Halál esetére szóló ajándékozási szerződést is lehet kötni.

Érdeklik a részletek? Olvasson tovább?

Az ingatlan ajándékozási szerződés tartalma

Mielőtt az ember ingatlant ajándékozna, érdemes végig gondolni, hogy miben is szeretne megállapodni a megajándékozott-tal. Egy jó ingatlan ajándékozási szerződésben általában a lentieket találhatjuk:

  • Az ajándékozó és a megajándékozott adatai
  • Az ingatlan adatai
  • Az ingyenes tulajdonjog átruházó ügyletre irányuló szerződéses akarat kinyilvánítása
  • Az ingatlan forgalmi értékére vonatkozó nyilatkozat
  • Az ingatlan meghatározott célú felhasználására vonatkozó kötelezettségvállalás
  • Visszakövetelési joggal kapcsolatos feltételek
  • Az ajándékozó a maga részére haszonélvezeti jogot tarthat fenn
  • Elidegenítési és terhelési tilalom a haszonélvezeti jog biztosítására

Az ajándékozó és a megajándékozott szabadon állapodhatnak meg egyéb feltételekben is, amennyiben azok nem ütköznek a jogszabályokba. Például kiköthetik, hogy a megajándékozottnak gondoskodnia kell az ingatlan karbantartásáról, vagy hogy bizonyos időközönként be kell engednie az ajándékozót, vagy annak egy családtagját az ingatlanba. Az már más kérdés, hogy ezek a speciális feltételek a jog eszközeivel mennyire kényszeríthetőek ki.

Mennyi az ajándékozási szerződés díja?

Tekintse meg az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás ajánlatát!

Tudjon meg többet!

Ingatlan ajándékozás családon belül - hogy számoljuk ajándékozási illetéket?

A családon belüli ingatlan ajándékozás legfőbb kérdése általában az, hogy mennyit kell fizetni az államnak. Az ajándékozási illeték mértéke alapesetben az ingatlan tiszta értéke után:

  • Lakás vagy ahhoz kapcsolódó jog esetén: 9%
  • Egyéb ingatlan esetén: 18%, kivéve termőföld esetén, ahol az illeték 50%-kal csökkentett.

Az ingatlan ajándékozása illetékmentes, ha az ajándékozó egyenes ági rokona, házastársa, bejegyzett élettársa vagy testvére az ajándékozott.

Fontos:

  • Az egyenes ági rokonok közé tartoznak a szülők, nagyszülők, dédszülők, gyermekek, unokák, dédunokák, valamint az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatban állók - közöttük tehát "ingyenes" az ajándékozási szerződés.
  • A testvérek közé tartoznak a vér szerinti testvérek, féltestvérek és az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatban állók.

Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül?

Sokan azért ajándékozzák egy családtagjuknak az ingatlant, hogy ne nekik kelljen vesződni az eladással, ritkán van, hogy egy egyszerű meghatalmazást pótolnak vele. Ha valaki 5 éven belül eladná az ajándékba kapott ingatlant, jó ha tisztában van az alábbi adójogszabályokkal:

  • Főszabály: Ha az ajándékozással szerzett ingatlant 5 éven belül eladod, 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetned a szerzett jövedelem után.
  • Adóalap: Az SZJA alapja nem a teljes eladási ár (vételár), hanem a jövedelem, ami a vételár és a "megszerzési költség" különbözete.
  • Megszerzési költség: Családon belüli ajándékozásnál, ahol nincs illeték, a megszerzési költség a későbbi vételár 75%-a.
  • Kivétel: Az 5 év letelte után az eladás SZJA mentes.
  • További szempontok: Az adó mértéke csökken, minél később történik az eladás az 5 éven belül (1-2. év: 100%, 3. év: 60%, 4. év 30%).

Ha az ingatlan eladása a tervek között van, érdemes már az ajándékozáskor tájékoztatni az ügyvédet, hogy megvizsgálhassa az esetleges adóoptimalizálási lehetőségeket.

nappali fényben

Van, hogy ajándékozási illetéket kell fizetni

A szerződés visszavonása lehetséges?

Ha a visszavonást az ajándékozási szerződés közös megegyezéses felbontásának tekintjük, akkor igen. Ez esetben az eredeti állapot a földhivatalban helyreállítható és a jövőben úgy kell tekinteni, mintha a megajándékozottnak sosem lett volna ingatlan a nevén.

A szerződés visszavonása, vagyis a közös megegyezést feltételező szerződésbontás nem azonos az ajándék egyoldalú visszakövetelésével.

Az ajándék visszakövetelése

Bizonyos esetekben az ajándékba adott ingatlant bírói úton vissza lehet követelni:

Ha az ajándékozónak szüksége van rá a megélhetéséhez: Ha az ajándékozás után az ajándékozó helyzete annyira megváltozik, hogy az ajándék nélkül nem tud megélni, akkor visszakérheti azt. Fontos, hogy ezzel nem veszélyeztetheti a megajándékozott létfenntartását. Akkor sem kell visszaadni az ajándékot, ha a megajándékozott járadék vagy természetbeni tartás útján gondoskodik az ajándékozóról.

Az egységes bírói gyakorlat értelmében a létfenntartás veszélyeztetettségét nem az ajándékozó pillanatnyi helyzete alapján kell megítélni, hiszen azt is vizsgálni kell, hogy az ajándékozó körülményei, egészségi állapota, stb. mellett ez a helyzet állandónak tekinthető-e, vagy átmeneti jellegű, amelyben a továbbiakban változás várható (LB Pfv.II.22.070/1997 - BH 1999/2/68.). 

Ha súlyos jogsértés történt: Ha az, akinek az ajándékot adták, vagy egy vele élő családtagja súlyos bűncselekményt követ el az ajándékozó vagy egy közeli hozzátartozója ellen, akkor az ajándékozó visszakérheti az ajándékot, vagy annak értékét.

A súlyos jogsértés a polgári jog által figyelembe vehető érdekek megsértését jelenti, amelyet a felek sajátos viszonyaiból kiindulva kell elbírálni. A bírói gyakorlat súlyos jogsértésnek tekinti például a jogszabályon alapuló tartási kötelezettség megszegését (LB Pfv.II.20.649/2010/6.). 

Ha megváltoztak a körülmények: Ha az ajándékozáskor mindkét fél számára ismert volt egy fontos "feltevés", ami miatt az ajándékot adták, és ez a körülmény később véglegesen megváltozott, akkor az ajándékozó visszakérheti az ajándékot, vagy annak értékét, ha e körülmény nélkül nem adta volna az ajándékot.

Téves feltevésre általában élettársak közötti ajándék visszakövetelésekor szoktak a felek hivatkozni. Fontos azonban, hogy csak azok a feltevések szolgálhatnak a visszakövetelés alapjául, ahol az ajándékozó felismerhető módon erre tekintettel adta az ajándékot. Az ajándékozó reményei, esetleges elképzelései nem azonosíthatóak a jogszabályban megjelölt feltevéssel (LB Pfv.II.20.198/2011/5.).

család erdőben sétál

Az ingatlan ajándékozás általában családon belül történik

Mikor NEM lehet visszakérni az ajándékot?

Még a fenti esetekben sem mindig ítéli meg a bíróság az ajándékozási szerződés szerinti ingatlan visszaadását:

  • Ha az ajándék már nincs meg: Ha az ajándék, vagy a helyébe lépett érték már nem létezik, amikor a jogsértés történt, akkor nem lehet visszakérni.
  • Ha az ajándékozó megbocsátott: Ha az ajándékozó megbocsátott a sérelemért, vagy hosszú időn át nem kért semmit, akkor sem kérheti vissza az ajándékot.
  • Hosszabb idő eltelt: A visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza

Mi a helyzet, ha kiskorúak(kal) kötnének ajándékozási szerződést?

Elég gyakran felmerül, hogy az ajándékozási szerződés megajándékozotti pozíciójába egy kiskorú kerülne. Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor. A bonyolult mondat lényege, hogy ha a szülő, vagy nagyszülő a kiskorú gyermeke, unokája részére ajándékoz, a haszonélvezeti jogot a gyámhatóság hozzájárulása nélkül fenntarthatja az ingatlanon.

Elméletileg az sem kizárt, hogy a kiskorú ajándékozzon. A Ptk. alapján semmis a kiskorú törvényes képviselőjének olyan jognyilatkozata, amellyel a kiskorú ingatlanát ajándékozza. Bizonyos esetekben azonban még az ajándék elfogadásához is a gyámhatóság jóváhagyása szükséges: ez a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése.

Összegzés

Az ajándékozási szerződés csak látszólag egyszerű - minden esetben fontos végiggondolni az alábbiakat:

  • Kik a felek? Ki az ajándékozó és ki a megajándékozott? Családtagokról van szó, vagy esetleg más kapcsolatról?
  • Milyen ingatlanról van szó? Lakás, ház, telek, vagy valami más? Fontos tudni az ingatlan pontos adatait is (cím, helyrajzi szám, stb.).
  • Vannak-e különleges feltételek? Például haszonélvezeti jog fenntartása, vagy esetleg az ajándék visszakövetelésének lehetősége bizonyos körülmények között?
  • Mi a cél az ajándékba kapott ingatlannal? Az 5 éven belüli értékesítésnek komoly adójogi következményei lehetnek.

Az ajándékozási szerződésnek megvannak a maga hátrányai és előnyei, dönteni mindenképpen a fenti szempontok gondos mérlegelése után érdemes.


Amennyiben ajándékozással kapcsolatos kérdése lenne, vagy ügyvédre lenne szüksége, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén:

Kapcsolatfelvétel

Hívjon minket az alábbi számon vagy töltse ki a lenti űrlapot és hamarosan keressük Önt!

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

Dr. Szabó Judit Anna az e-ingatlanügyvédek.hu vezető ügyvédje és az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás budapesti tagja. Szakterülete az ingatlanjog és a polgári peres képviselet.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A szerződés teljesítését az ajándékozó megtagadhatja, ha bizonyítja, hogy a szerződés megkötése után saját körülményeiben vagy a megajándékozotthoz fűződő viszonyában olyan lényeges változás állott be, hogy a szerződés teljesítése tőle nem várható el.