Ingatlan ajándékozási szerződés

Mit jelent jogilag az ingatlan ajándékozása?

Az ajándékozási szerződés kétoldalú jogügylet: az ajándékozó ellenérték nélkül ruházza át az ingatlan tulajdonjogát a megajándékozottra.

Ingatlan esetén ez nem választható opció, hanem kötelező forma:

• írásba kell foglalni
• ügyvédnek kell ellenjegyeznie vagy közjegyzői okirat kell
• csak így jegyzi be a földhivatal a tulajdonjogot

A „családon belül úgyis megértjük egymást” hozzáállás itt nem helyettesíti a jogi garanciákat.

Amit a szerződésben mindig tisztázni kell

Egy jól előkészített ajándékozási szerződés nem hosszú, hanem átgondolt. A gyakorlatban ezek azok a pontok, amelyek később vitát szoktak megelőzni:

• a felek pontos adatai
• az ingatlan egyértelmű azonosítása (helyrajzi szám!)
• az ingyenes tulajdonátruházás kifejezett rögzítése
• forgalmi érték megjelölése (nem véletlenül)
• haszonélvezeti jog fenntartása, ha az ajándékozó ott maradna
• elidegenítési és terhelési tilalom, ha védeni kell az ajándékozót
• visszakövetelés feltételei – ha egyáltalán szóba jöhetnek

Gyakorlati tapasztalat:

Sok család csak utólag szembesül azzal, hogy a „majd vigyáz rá” típusú elvárások jogilag nem mindig kényszeríthetők ki.

Illeték: mikor kell fizetni, és mikor nem?

A családon belüli ingatlan ajándékozás legfőbb kérdése általában az, hogy mennyit kell fizetni az államnak. Az ajándékozási illeték mértéke alapesetben az ingatlan tiszta értéke után:

• Lakás esetén: 9%
• Egyéb ingatlan esetén: 18%, kivéve termőföld esetén, ahol az illeték 50%-kal csökkentett.

De teljes illetékmentesség jár, ha a felek:

• egyenes ági rokonok (szülő–gyermek–nagyszülő–unoka)
• házastársak
• testvérek

Fontos: Testvérek közé tartoznak a vér szerinti testvérek, féltestvérek és az örökbefogadáson alapuló testvéri kapcsolatban állók.

Ajándékba kapott ingatlan eladása 5 éven belül?

Sokan azért ajándékozzák egy családtagjuknak az ingatlant, hogy ne nekik kelljen vesződni az eladással, ritkán van, hogy egy egyszerű meghatalmazást pótolnak vele. Ha valaki 5 éven belül eladná az ajándékba kapott ingatlant, kellemetlen meglepetésre számíthat:

Ha a megajándékozott 5 éven belül eladja az ingatlant:

• 15% SZJA fizetendő a jövedelem után
• nem a teljes vételár az adóalap
• illetékmentes ajándékozásnál a megszerzési érték a későbbi eladási ár 75%-a

Az adó mértéke évről évre csökken, 5 év után pedig teljes mentesség jár.

Gyakorlati tipp:

Ha az eladás már az ajándékozáskor felmerül, erről mindenképp szólni kell az ügyvédnek – sokszor van jobb megoldás.

Visszavonható vagy visszakövetelhető az ajándék?

Ez a kérdéskör jelenti az ajándékozás egyik legfontosabb hátrányát. Közös megegyezéssel a szerződés felbontható – ilyenkor a földhivatalban visszaáll az eredeti állapot.

Egyoldalúan visszakövetelni viszont csak kivételes esetekben lehet, például:

• ha az ajándékozó megélhetése kerül veszélybe
• súlyos jogsértés esetén
• ha egy, mindkét fél által ismert alapfeltevés végleg meghiúsult

A bíróság mindig az élethelyzet egészét vizsgálja, nem egyetlen konfliktust.

Az ajándék visszakövetelése

Bizonyos esetekben az ajándékba adott ingatlant bírói úton vissza lehet követelni:

Ha az ajándékozónak szüksége van rá a megélhetéséhez

 Ha az ajándékozás után az ajándékozó helyzete annyira megváltozik, hogy az ajándék nélkül nem tud megélni, akkor visszakérheti azt. Fontos, hogy ezzel nem veszélyeztetheti a megajándékozott létfenntartását. Akkor sem kell visszaadni az ajándékot, ha a megajándékozott járadék vagy természetbeni tartás útján gondoskodik az ajándékozóról.

Az egységes bírói gyakorlat értelmében a létfenntartás veszélyeztetettségét nem az ajándékozó pillanatnyi helyzete alapján kell megítélni, hiszen azt is vizsgálni kell, hogy az ajándékozó körülményei, egészségi állapota, stb. mellett ez a helyzet állandónak tekinthető-e, vagy átmeneti jellegű, amelyben a továbbiakban változás várható (LB Pfv.II.22.070/1997 - BH 1999/2/68.). 

Ha súlyos jogsértés történt

Ha az, akinek az ajándékot adták, vagy egy vele élő családtagja súlyos bűncselekményt követ el az ajándékozó vagy egy közeli hozzátartozója ellen, akkor az ajándékozó visszakérheti az ajándékot, vagy annak értékét.

A súlyos jogsértés a polgári jog által figyelembe vehető érdekek megsértését jelenti, amelyet a felek sajátos viszonyaiból kiindulva kell elbírálni. A bírói gyakorlat súlyos jogsértésnek tekinti például a jogszabályon alapuló tartási kötelezettség megszegését (LB Pfv.II.20.649/2010/6.). 

Ha megváltoztak a körülmények - véglegesen meghiúsult feltevés

Ha az ajándékozáskor mindkét fél számára ismert volt egy fontos "feltevés", ami miatt az ajándékot adták, és ez a körülmény később véglegesen megváltozott, akkor az ajándékozó visszakérheti az ajándékot, vagy annak értékét, ha e körülmény nélkül nem adta volna az ajándékot.

Téves feltevésre általában élettársak közötti ajándék visszakövetelésekor szoktak a felek hivatkozni. Fontos azonban, hogy csak azok a feltevések szolgálhatnak a visszakövetelés alapjául, ahol az ajándékozó felismerhető módon erre tekintettel adta az ajándékot. Az ajándékozó reményei, esetleges elképzelései nem azonosíthatóak a jogszabályban megjelölt feltevéssel (LB Pfv.II.20.198/2011/5.).

Természetesen feltevés nélkül is lehet ajándékozni. Ha azonban az ajándékozás feltevéssel történt, az azt jelenti, hogy az ajándékozó azért ruházza át ingyenesen a tulajdonában álló dolog tulajdonjogát, mert a megajándékozottal szemben a szerződéskötéssel egyidejűleg vagy a jövőben további elvárásai vannak; a feltevés tehát a feltétellel szemben kifejezetten a megajándékozott fél részéről vár el később kifejtendő magatartást. Nem is követelhető vissza az ajándék olyan feltevés végleges meghiúsulására alapítottan, amely az ajándékozónak a megajándékozott személytől és magatartásától teljességgel független körülmények jövőbeni kedvező alakulásával kapcsolatos általános elképzelését tükrözi, és amelyekre ezért a megajándékozottnak nem is lehet befolyása (BH 1997. 442.).

Mikor nem jár vissza az ajándék?

Még a fenti esetekben sem mindig ítéli meg a bíróság az ajándékozási szerződés szerinti ingatlan visszaadását:

• Ha az ajándék már nincs meg: Ha az ajándék, vagy a helyébe lépett érték már nem létezik, amikor a jogsértés történt, akkor nem lehet visszakérni.
• Ha az ajándékozó megbocsátott: Ha az ajándékozó megbocsátott a sérelemért, vagy hosszú időn át nem kért semmit, akkor sem kérheti vissza az ajándékot.
• Hosszabb idő eltelt: A visszakövetelésről való lemondásnak számít, ha az ajándékozó az ajándékot megfelelő ok nélkül hosszabb idő nélkül nem követeli vissza

Mi a helyzet, ha kiskorúak(kal) kötnének ajándékozási szerződést?

Elég gyakran felmerül, hogy az ajándékozási szerződés megajándékozotti pozíciójába egy kiskorú kerülne. Nincs szükség a gyámhatóság jóváhagyására, ha a kiskorú ingatlanvagyonának megterhelésére az ingatlan ellenérték nélküli megszerzésével egyidejűleg, az ingyenes juttatást nyújtó személy javára történő haszonélvezet alapításával kerül sor. A bonyolult mondat lényege, hogy ha a szülő, vagy nagyszülő a kiskorú gyermeke, unokája részére ajándékoz, a haszonélvezeti jogot a gyámhatóság hozzájárulása nélkül fenntarthatja az ingatlanon.

Elméletileg az sem kizárt, hogy a kiskorú ajándékozzon. A Ptk. alapján semmis a kiskorú törvényes képviselőjének olyan jognyilatkozata, amellyel a kiskorú ingatlanát ajándékozza. Bizonyos esetekben azonban még az ajándék elfogadásához is a gyámhatóság jóváhagyása szükséges: ez a kiskorú nem tehermentes ingatlanszerzése.

Összegzés

Mit tegyél ügyfélként, mielőtt ajándékoznál?

✔ Ne sablonból indulj ki
✔ Gondold végig a későbbi eladást és adózást
✔ Beszéld át, marad-e ott az ajándékozó
✔ Ne feltételezésekre építs, hanem szerződésre

Az ajándékozás nem rossz megoldás – csak nem minden élethelyzetben a legjobb.

Amennyiben ajándékozással kapcsolatos kérdése lenne, vagy ügyvédre lenne szüksége, tekintse meg szolgáltatásainkat és keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén: