A tulajdonjog bejegyzése mennyi idő?

Mit jelent a tulajdonjog bejegyzése ingatlanok esetében?

A Ptk. alapján egy ingatlan tulajdonjogának adásvétellel való megszerzéséhez 

• szerződés és erre tekintettel 
• a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.

Tehát míg egy ingó (például egy kosár alma) megszerzéséhez elég egy szerződés és az alma átadása, ingatlanok esetén addig nem szerez tulajdonjogot a vevő, ameddig ezt az állam - földhivatali bejegyzés formájában - nem szentesíti.

A vevők néha - helyesen - úgy teszik fel ezt a kérdést, hogy mikor jelennek meg a tulajdoni lapon? A tulajdoni lap ugyanis az, ami közhitelesen tanúsítja egy ingatlan tulajdoni viszonyait. A széljegyben persze már a szerződéskötés után megjelenik a nevük, de a II. részbe való bejegyzésük valójában a tulajdoni jog bejegyzése. De mi is a széljegy?

Hány nap alatt kerül a kérelem széljegyre?

Az ingatlanokkal kapcsolatos bejegyzések ügyintézése az ún. széljegyzéssel veszi kezdetét. A széljegyzés azt jelenti, hogy a beérkezett kérelmet a földhivatal megjeleníti az ingatlan tulajdoni lapján. Vagyis ha a vevő "széljegyre került", akkor bárki értesülhet a kérelméről, aki lekér egy tulajdoni lapot.

Ha személyesen érkezteti az ügyfél, vagy az ügyvédje a papír alapú kérelmet, akkor az már munkaidő végéig széljegyre kerül (a reggeli kérelmek 14:00-kor már látszanak). Ha postán küldjük be az iratcsomagot, akkor a széljegyzés értelemszerűen hosszabb időt vesz igénybe - van, hogy többet, mint azután a tulajdonjog bejegyzése! 2025. január 15. napját követően erre már csak korlátozott ideig lesz lehetőség.

Az E-ING rendszer bevezetésével 2025. január 15. után a széljegy az elektronikus kérelem és az iktatószáma és beérkezési ideje másodperc pontossággal kerül feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára.

A széljegyzés után mennyi idő a bejegyzés?

A fent már említett E-ING rendszer bevezetésével az automatikus eljárásban elbírálható kérelmek esetén azonnal megtörténik a bejegyzés. Ez azonban csak egyszerű megítélésű ügyekben lehetséges - ha az ingatlan 1/1 tulajdoni hányada érintett, a vételárat azonnal megfizeti a vevő és nincs pl. kiskorú az ügyletben.

Az ún. teljes eljárásos ügyekben a két budapesti földhivatal akár 2 héten belül is eljár, míg ez vidéken nem feltétlenül ennyire gyors. A széljegyzést azonban Budapesten is csak akkor követi ilyen feszes ütemben a tulajdonjog bejegyzés, ha 

• nincs megelőző széljegy, 
• nincs szükség hiánypótlásra és 
• az adásvételi szerződés tartalmazta az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt. 

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

Abban az esetben, ha a vevő nem ún. készpénzes vevő, azaz nem fizeti ki a vételárat a szerződéskötéskor, akkor 

• az eladó teljes joggal mondja, hogy addig nem ad hozzájárulást a vevő tulajdonjogának bejegyzéséig, ameddig a vevő a vételárat nem rendezi, de
• a vevő is teljes joggal kéri, hogy szeretné, ha a tulajdoni lapon azért látszana, hogy megvette az ingatlant.

A fenti problémát a jog a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvédi letétbe helyezése és 2025. január 15. előtt a függőben tartás, vagy a tulajdonjog fenntartással történt eladás jogintézményeinek segítségével, utána pedig az ún. tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal oldja meg. 

A tulajdonjog-fenntartással történő adásvétel lehetőséget ad arra, hogy a felek egyedi igényeik szerint állapodjanak meg a fizetés és a tulajdonjog átszállásának időzítéséről. A vevői jog az ingatlan-nyilvántartásban történő bejegyzését követő első 6 hónapban teljes körű védelmet biztosít a végrehajtási eljárásokkal szemben - de védi az eladót is a nem fizetéstől.

Az adásvételi szerződés hiányosságai, avagy a hiánypótlás

Ha az ügyvéd kiadta a letétből a tulajdonjog bejegyzési engedélyt és minden irat a földhivatal rendelkezésére áll, még mindig nem lehetünk biztosak abban, hogy a tulajdonjogunk bejegyzésre kerül: ha ugyanis hiba kerül a rendszerbe, a földhivatal hiánypótlást rendelhet el.

Tipikus hiánypótlási esetek:

• Nem áll rendelkezésre minden elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozata;
• Elfelejtettük befizetni a földhivatali díjat (csak postázás esetén képzelhető el);
• A gyámhatóság hozzájárulása hiányzik kiskorú esetén;
• Stb.

A hiány pótlására rendelkezésre álló határidőt a földhivatal szabja meg és az (indokolt esetben) egy alkalommal nyolc nappal meghosszabbítható.

Mivel rövidíthető le az eljárás?

Az Ákr. szerinti maximum 60 napos időtartam rövidebbé tehető soron kívüli ügyintézéssel, amelyet az Inytv. 46. §-a alapján van lehetőségünk kérni az ingatlanügyi hatóságól. Ezt érdemes már az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindításakor kérni, de később is előterjeszthető ilyen kérelem. 

2024. július 29-től a soron kívüli eljárás díja emelkedni fog, egy ingatlan esetén 16.000,- Ft-ba kerül majd.

Milyen hatóság jár el az ingatlan nyilvántartási ügyekben?

Ingatlan-nyilvántartási ügyekben a fővárosi és vármegyei kormányhivatalok földhivatali főosztályai, pontosabban ezek illetékes osztályai járnak el. Ha valaki tudni szeretné, hogy az ügyére melyik földhivatali osztály illetékes, akkor javaslom, a Takarnet keresőjének használatát.

A Takarnet keresője nem csak az illetékes hatóság nevéről ad felvilágosítást, de innen tájékozódhatunk

• annak címéről, postafiókjáról
• nyitvatartási idejéről
• telefonszámáról és
• e-mail címéről

is.

Összegzés

A fent írtakat összegezve elmondható, hogy a tulajdonjog-bejegyzés időtartama általános szabály szerint 60 nap, de ez változhat. A gyorsítás tekintetében a soron kívüli ügyintézést lehetne kiemelni, illetve azt az esetet, ha nincs megelőző széljegy. Ha kellő gondossággal járunk el, mi magunk is rövidíthetjük ezt az időtartamot, de minden esetben jó, ha tisztában vagyunk az eljárás menetével.

 Ha a fentiekkel kapcsolatban ügyvédi segítségre, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!