A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

A tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog a gyakorlatban

Abban az esetben, ha az eladó a vételár megfizetéséig a tulajdonjogát fenntartja, a felek kérhetik a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog-fenntartásához kapcsolódó vevői jog főbb tulajdonságai a következők:

• A vevő tulajdonjogát a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén kell bejegyezni a tulajdoni lapra;
• Határozott és határozatlan időre is kiköthető;
• A határozatlan időre kikötött vevői jogot 5 év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törlik;
• 6 hónap elteltét követően elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül;
• a változásbejegyzés díja a változással érintett ingatlanonként 10 600 Ft. 

Az új jogra tekintettel a Ptk. is kiegészül azzal, hogy az eladó a tulajdonjog-fenntartás alatt alatt a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja.

Honnan számít a 6 hónap?

Az iktatástól (széljegyzéstől). Miután a 6 hónapos időszak letelt, a bejegyzés hatálya azonos lesz a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének hatályával.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez kell-e bejegyzési engedély?

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, így e jog is kizárólag a jogosult bejegyzési engedélye alapján jegyezhető be.

Kell-e a vevő hozzájárulása a jog bejegyzéséhez? Mivel a vevő ekkor még nem az ingatlan tulajdonosa, így nem is rendelkezhet felette, következésképpen formális bejegyzési engedélyt sem kell adnia a vevői jog bejegyzéséhez.

A vevő tulajdonszerzése

Ha a vételárat a vevő kiegyenlíti, az ügyvéd kiadhatja az E-ING rendszerben, vagy papír alapon letétbe vett eladói tulajdonjog bejegyzési engedélyt. Mivel a kiadás egyúttal földhivatali beadással is jár, az ügyvéd ekkor fogja első alkalommal kérni a vevői tulajdonjog bejegyzését - tehát ismételten az igazgatási szolgáltatási díjat a változással érintett ingatlanonként 10 600 Ft-os összegben ismételten meg kell fizetni.

Hogyan tudja megadni az eladó a tulajdonjog bejegyzési engedélyt?

Tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén nem a szerződés, hanem egy külön, ügyvédi letétbe vett okirat hordozza az eladó által megadott tulajdonjog bejegyzési engedélyt. Ezt az új inytv. hatálya alatt főszabály szerint elektronikus űrlapon kell megtenni és aláírni is.

2024. január 31-én bekerült egy könnyítés is a Vhr-be: 

• jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet tulajdonos képviselője mindenképpen papíralapon írja alá a bejegyzési engedélyt.
• természetes személy tulajdonos papíralapon is aláírhatja az engedélyt. 

A papíralapú aláírásnak mindenképpen az ügyvéd (helyettese) előtt kell történnie. Ilyenkor az ügyvéd a papíralapú nyilatkozatot elektronikus okirattá alakítja, és az oldalhű elektronikus másolatot tölti fel az ingatlan-nyilvántartás vezetését támogató informatikai rendszerbe.

Az eladó általi aláírás elektronikus aláírás, vagy Ügyfélkapu+, illetve DÁP segítségével lehetséges. Elektronikus aláírást, illetve a elektronikus azonosítási szolgáltatást nem használó személy a jogi képviseletet ellátó ügyvéd részére a kormányablakban, vagy külképviselet ügyintézője előtti hitelesítés útján is adhat ügyvédi meghatalmazást.

Mit jelent az, hogy a vevő tulajdonjoga megtartja a tulajdonjog-fenntartással kapcsolatos jog ranghelyét?

Az ingatlanra bejegyzett jogok és tények mindig egy törvényileg meghatározott sorrendben kerülnek bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba - ez a rangsor. Az egyes kérelmek/bejegyzések rangsoron belül elfoglalt helye az ún. ranghely. A ranghelyet pedig főszabály szerint a földhivatali iktatás (érkeztetés) időpontja határozza meg. Másként: a földhivatal érkezési sorrendben szolgálja ki az ügyfeleket.

Ha a tulajdonjog megszerzésekor a vevő tulajdonjogát a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogranghelyén kell bejegyezni, az azt jelenti, hogy a vevő majdani tulajdonjoga elsőbbséget élvez más, ugyanarra az ingatlanra bejegyzett jogokkal szemben. 

Tud-e széljegyként funkcionálni az új jog?

Az ingatlanra vonatkozó  jogok, tények bejegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti, ha a kérelem, bírósági elrendelés vagy hatósági felhívás beérkezését megelőzően tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra.

Ilyenkor a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig tart a felfüggesztés. Vagyis ha ez idő alatt a vevő tulajdonjog bejegyzési engedélyt nyújt be, az eladó tulajdonjogára vonatkozóan beérkezett végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet el kell utasítani.

A függőben tartás korábban is csak 6 hónapon át biztosította a vevő tulajdonszerzését, amelyet nem lehetett meghosszabbítani, így az új vevői jog valóban "örökölte" a függőben tartás legfontosabb tulajdonságát.

Mit jelent az elidegenítési és terhelési tilalom hatály?

Hat hónap elteltével a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog elveszíti az utána beérkező eljárások felfüggesztésével kapcsolatos "erejét", ettől a ponttól elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül.

A Ptk. alapján az elidegenítési és terhelési tilalom hatálya alatt álló ingatlanok vagy tulajdoni hányadok esetében a tulajdonos csak korlátozottan gyakorolhatja rendelkezési jogát. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan eladásához vagy megterheléséhez – például jelzálog bejegyzéséhez – szükséges a tilalom jogosultjának előzetes hozzájárulása is. Ha a tulajdonos ezt a hozzájárulást nem szerzi be, a földhivatal sem teljesíti a kéréseket. 

A fentieket nyomatékosítja az új Inytv. vhr. amikor a 69. § (3) bekezdésében kimondja, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése esetén szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni.

A végrehajtási jog bejegyzését azonban nem a tulajdonos beleegyezésével és nem is szerződés alapján igénylik, így ez ellen 6 hónap után ugyanúgy védtelenek maradnak a vevők, mint korábban. Bár a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet még külön tartalmazta, hogy nem szükséges a tilalom jogosultjának hozzájárulása a végrehajtási jog bejegyzéséhez, a szabályok e mondat nélkül is egyértelműek.

Fontos tudni, hogy ha az elidegenítési és terhelési tilalommal (a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal, vagy jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal) terhelt ingatlan kapcsán kérnek bejegyzést, akkor a jogosulti hozzájárulását ingatlan-nyilvántartási elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azt a jogi képviseletet ellátó ügyvéd előtt személyes jelenléttel, minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás elhelyezésével vagy azonosításra visszavezetett dokumentumhitelesítés szolgáltatással kell hitelesíteni.

A Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium hatósági ügyekért felelős helyettes államtitkárának állásfoglalása

2025. január 21-én dr. Almási Győző, hatósági ügyekért felelős helyettes államtitkár arról tájékoztatta dr. Havasi Dezsőt a Magyar Ügyvédi Kamara elnökét, hogy a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének a minisztérium álláspontja szerint, az ingatlanra bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom nem akadálya. 

Ezért, amennyiben a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését olyan ingatlanra kérik, amelyre elidegenítési és/vagy terhelési tilalom van bejegyezve, a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez nem szükséges a tilalom jogosultjának a hozzájárulása.

FIGYELEM: Álláspontunk szerint a fentiek contra legem jogalkalmazást eredményeznek!

Budapest Főváros Kormányhivatala Földhivatali Főosztályának állásfoglalása

A Földhivatali Főosztály 2025. január 21-én válaszolt a Budapesti Ügyvédi Kamara több kérdésére is. Az egyiket szó szerint idézzük:

Az új szabályok szerint a vevői jog bejegyzéséhez is szükséges az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulása? A válaszadás időpontja: 2025. január 21.

"Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V.15.) Korm. rendelet (Inyvhr.) 69. § (3) bekezdése szerint elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése esetén szerződésen alapuló további jogokat csak a tilalom jogosultjának hozzájárulásával lehet bejegyezni. Ahogy az első bekezdés is írja, a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jognak minősül, és ezzel kapcsolatban a hatályos jogszabályok nem tartalmaznak eltérő rendelkezést, így e jog bejegyzése esetén is a főszabály érvényesül, a tilalom jogosultjának hozzájárulása szükséges a bejegyzéshez. A jogalkotói szándék vélhetően nem ez volt, azonban a hatályos jogszabályhelyek egyértelműek, és nem említenek kivételt."

Kapcsolat a korábbi függőben tartással és a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényével

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog törlése kérelemre

A vevői jogot akkor szükséges törölni, ha az adásvétel nem tudott a szerződésnek megfelelően teljesedésbe menni és az eladó az ingatlan tehermentesítését (a tulajdoni lap "tisztítását") kívánja.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog törléséhez a törölni kért jog jogosultja, azaz a vevő részéről kiállított törlési engedély szükséges. A törlési engedélyre azonos szabályok vonatkoznak, mint a fent ismertetett eladó által adott tulajdonjog bejegyzési engedélyre.

Bizonyos esetekben a vevő által adott törlési engedélyt ügyvédi okiratletétbe vesszük - kérdéses, hogy ennek kezelésére az E-ING rendszer kész-e.

Automatikus döntéshozatal?

Az E-ING rendszer élesedését követően az ingatlanügyi hatóság automatikus döntéshozatallal akkor hozhat döntést ha az ingatlan tulajdoni lapjának III. részén nem szerepel bejegyzett jog - a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését követően a jogosult javára szóló tulajdonjog bejegyzés sem történhet automatizmussal.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén a vevőknek ki kell várniuk a hagyományos ügyintézési határidő végét.

Tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel és az ügyvédi meghatalmazás

Tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel esetén a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó ügyvédi meghatalmazás a felek választása szerint

• az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott ideig, 
• határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig

hatályos, de csak az adott ügyletben szereplő vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti eljárásban használható fel.

Mit jelent az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott idő?

Az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott idő azt az időpontot vagy időtartamot jelenti, amely alatt az adásvételi szerződésben vállalt feltételek teljesülnek, és ezáltal az ügylet "lezártnak" minősül. Tulajdonjog-fenntartással történő adásvétel esetén ez jellemzően azt az időszakot fedi le, amíg a vevő maradéktalanul teljesíti a szerződéses kötelezettségeit, például:

• A vételár kifizetése: A leggyakoribb feltétel, hogy a vevő az adásvételi szerződésben meghatározott teljes vételárat megfizesse az eladónak. Ebben az esetben az adásvétel "teljesedésbe megy", amikor az utolsó részlet is kifizetésre kerül.
• Egyéb feltételek teljesítése: A szerződés tartalmazhat olyan egyéb feltételeket, amelyek teljesítése szükséges az adásvétel véglegesítése érdekében, például hitelfolyósítás, hatósági engedélyek beszerzése, vagy akár birtokba adás.

Mivel a vevői tulajdonjog bejegyzésre alkalmas ügyvédi meghatalmazás az Inytv. vhr 116. § (2) bek. értelmében adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott ideig érvényes, fontos az adásvétel teljesedésbe menésére nyitva álló határidő egzakt megfogalmazása.

A gyakorlatban egész biztosan kérdésként fog felmerülni, hogy ha 6 hónapra engedi az eladó a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését és a vevőnek is pont ennyi ideje van a vételár rendezésére, azonban

• a vevő a nyitva álló fizetési határidő utolsó napján fizet
• az ügyvéd a bejegyzési engedélyt csak ezután 5 nappal tudja beadni a földhivatalhoz

akkor az adásvételi szerződésben megadott ügyvédi meghatalmazás alapján eljárhat-e.

Tulajdonjog-fenntartás az adásvételi szerződésben

A tulajdonjog-fenntartás eddig is gyakran előfordult az adásvételi szerződésekben, most azonban a halasztott fizetéses ügyletek állandó szereplőjévé válik.

A tulajdonjog-fenntartás lehetőséget biztosít az eladónak arra, hogy a tulajdonjogot a teljes vételár kifizetéséig fenntartsa. A tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó megállapodást a Ptk. értelmében írásba kell foglalni, azaz a feleknek az adásvételi szerződésben kell ebben megállapodniuk.

Az általunk fejlesztett Szerződés Asszisztens szoftver a következő szöveggel generálja majd az ilyen joggal érintett adásvételi szerződéseket:

"A Felek megállapodnak, hogy az Eladó a tulajdonjogát a Vételár teljes összegű kiegyenlítéséig fenntartja, azaz az Eladó az Ingatlant a Vételár hiánytalan megfizetéséig a Ptk. 6:216. §-a szerinti ún. tulajdonjog-fenntartással adja el. Az Eladó a tulajdonjog-fenntartás időtartama alatt a Vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát - hozzájárulása nélkül - nem csorbíthatja. Az Eladó a Vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez külön tulajdonjog bejegyzési engedélyben járul hozzá.

Az Ingatlan 1/1 tulajdoni hányada vonatkozásában az Eladó feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulást ad ahhoz, hogy a Vevő javára, határozatlan időre a 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet 45. §-a szerinti tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kerüljön bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba.

A Felek tisztában vannak vele, hogy az tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése esetén az Ingatlanra vonatkozó további jogok, tények bejegyzése iránti eljárást az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti. A bejegyzés hatályának kezdetére irányadó időponttól számított hat hónap elteltét követően a bejegyzés hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával. A határozatlan időre kikötött tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot öt év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törli, azonban a felek megállapodása esetén ez ismételten bejegyezhető."

Összegzés

A 2021. évi C. törvény bevezetésével a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog jelentős változást hozott az ingatlanjog területén. Ez az új jogintézmény a vevők érdekeit védi, különösen halasztott fizetés esetén. A vevői jog legfeljebb öt évig szerepelhet a tulajdoni lapon, az első hat hónapban pedig kiemelkedő védelmet nyújt a végrehajtással szemben. Ezen időszak után elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül, ami továbbra is korlátozza az eladó rendelkezési jogát.

A vevő tulajdonjogának bejegyzése a vevői jog ranghelyén történik, így az elsőbbséget biztosít más jogokkal szemben. Bár a határozatlan időre kikötött vevői jogot öt év után törlik, lehetőség van annak ismételt bejegyzésére a felek megállapodása alapján.

Érdeklik a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog szabályai? Olvassa el cikkünket!