Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog közérthetően

Mit jelent a vevői jog a tulajdoni lapon?

Ha az eladó a teljes vételár megfizetéséig fenntartja a tulajdonjogát, erről írásban kell megállapodniuk a feleknek. Az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell bejegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog-fenntartás alatt az eladó a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát annak hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja.

A vevői jog a tulajdoni lap III. részén jelenik meg. Bejegyezhető az egész ingatlanra, az eladó egész tulajdoni illetőségére vagy ezek eszmei hányadára is. Ha például csak egy fél tulajdoni hányad az adásvétel tárgya, a vevői jog is erre vonatkozhat.

A bejegyzésből még nem következik, hogy a vevő tulajdonos lett. Ingatlan adásvételekor a tulajdonszerzéshez a megfelelő szerződés mellett a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése is szükséges.

Abban az esetben, ha az eladó a vételár megfizetéséig a tulajdonjogát fenntartja, a felek kérhetik a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. A tulajdonjog-fenntartásához kapcsolódó vevői jog főbb tulajdonságai a következők:

• A vevő tulajdonjogát a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ranghelyén kell bejegyezni a tulajdoni lapra;
• Határozott és határozatlan időre is kiköthető;
• A határozatlan időre kikötött vevői jogot 5 év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törlik;
• 6 hónap elteltét követően elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül;
• a változásbejegyzés díja a változással érintett ingatlanonként 10 600 Ft. 

Az új jogra tekintettel a Ptk. is kiegészül azzal, hogy az eladó a tulajdonjog-fenntartás alatt alatt a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja.

Hogyan történik a bejegyzés és a tulajdonszerzés?

Tulajdonjog-fenntartásos adásvételnél a vevői jog és a tulajdonjog bejegyzése külön lépés.

1. A felek megkötik az adásvételi szerződést. Rögzítik a vételárat, a fizetési ütemezést, a tulajdonjog-fenntartást és a kapcsolódó vevői jog időtartamát.
2. Az ügyvéd benyújtja a vevői jog bejegyzése iránti kérelmet. Ehhez minden érintett félnek ügyvédi meghatalmazást is kell adnia.
3. A vevő teljesíti a fizetési kötelezettségét. A teljesítést a szerződésben és a letéti megállapodásban meghatározott módon igazolják.
4. Az ügyvéd benyújtja a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet és a szükséges okiratokat.
5. A földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát. A bejegyzés a vevői jog ranghelyén történik.

Tulajdonjog-fenntartásos adásvételnél a vevői jog és a tulajdonjog bejegyzése külön lépés.

1. A felek megkötik az adásvételi szerződést. Rögzítik a vételárat, a fizetési ütemezést, a tulajdonjog-fenntartást és a kapcsolódó vevői jog időtartamát.
2. Az ügyvéd benyújtja a vevői jog bejegyzése iránti kérelmet. Ehhez az ingatlan-nyilvántartási jogosult, jellemzően az eladó megfelelő bejegyzési engedélye szükséges.
3. A vevő teljesíti a fizetési kötelezettségét. A teljesítést a szerződésben és a letéti megállapodásban meghatározott módon igazolják.
4. Az ügyvéd benyújtja a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet és a szükséges okiratokat.
5. A földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát. A bejegyzés a vevői jog ranghelyén történik.

A ranghely azt határozza meg, hogy az adott jog hol áll az ingatlan-nyilvántartási sorrendben. Főszabály szerint a bejegyzési kérelem földhivatali iktatásának időpontja az irányadó. A vevői jog előnye, hogy a későbbi tulajdonjog-bejegyzés ezt a korábban biztosított helyet használja fel.

Ez nem jelenti azt, hogy a vevő tulajdonjoga minden más bejegyzést megelőz. A korábbi ranghelyen álló terheket külön kell vizsgálni és szükség esetén rendezni.

Forrás: az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény – Inytv. –, 18. § (1)–(3), 32. § (2), 42. § (1); 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet – Inytv. vhr. –, 45. § (4).

Bejegyzési engedély és ügyvédi letét

Különbséget kell tenni a vevői jog bejegyzéséhez adott engedély és a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges engedély között. Az előbbi alapján a vevői jog kerül a tulajdoni lapra; az utóbbi a tulajdonosváltozás bejegyzéséhez szükséges.

A tulajdonjog-bejegyzési engedélyt általában előre elkészíthetik, és ügyvédi okiratletétbe helyezik. Ilyenkor a letéti szerződés feltételei határozzák meg, mikor és mire használhatja fel az ügyvéd az engedélyt. Érdemes egyértelműen rögzíteni, hogyan igazolható a vételár megfizetése, és milyen feltételekkel nyújtható be az engedély.

Az okirat formáját az alkalmazandó eljárási szabályokhoz kell igazítani. Az E-ING elektronikus űrlapos eljárásában a szerződéstől külön adott tulajdonjog-bejegyzési engedélyre egyelőre külön szabályok vonatkoznak. Természetes személy számára a rendelet a létrehozott űrlap papíralapú aláírását is lehetővé teszi; ilyenkor az okirat megfelelő elektronikus átalakításáról és feltöltéséről a jogi képviselő gondoskodik.

A különböző benyújtási módokat nem szabad összekeverni: az Inytv. Vhr. 172/A. §-a az említett elektronikus űrlapos követelmények alkalmazását az ilyen űrlapon történő benyújtáshoz köti.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez kell-e bejegyzési engedély?

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, így e jog is kizárólag a jogosult bejegyzési engedélye alapján jegyezhető be.

Mennyibe kerülnek a földhivatali eljárások?

Ha először a vevői jog, majd külön eljárásban a tulajdonjog bejegyzését kérik, az általános díjtétellel és díjmentesség nélkül számolva mindkét eljárásért fizetni kell.

Ez a két bejegyzési eljárás díja. Az ügyvédi munkadíjat, a vagyonszerzési illetéket és az esetleges további eljárások költségét külön kell számításba venni.

Mit jelent a hat hónapos védelem?

A vevői jog egyik legfontosabb hatása, hogy a törvényben meghatározott feltételekkel felfüggeszti az utána érkező, az ingatlanra vonatkozó jogok és tények bejegyzésére irányuló eljárásokat.

A felfüggesztés a vevő tulajdonjog-bejegyzési kérelmének elbírálásáig, de legfeljebb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapig tart. Ez időt biztosít a vételár rendezésére és a tulajdonjog-bejegyzés előkészítésére.

A szabály a később érkező végrehajtási jog bejegyzésére irányuló eljárásnál is jelentős lehet. Nem jelent azonban általános végrehajtási mentességet: a korábbi terheket nem törli, és önmagában nem garantálja a vevő tulajdonszerzését.

Mi változik a hat hónap után?

Hat hónap után a vevői jog alapján biztosított eljárás-felfüggesztés véget ér. Ha a vevői jog továbbra is fennáll, a bejegyzés hatálya ettől kezdve a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom hatályával azonos.

Ez főszabály szerint azt jelenti, hogy további, szerződésen alapuló jog – például egy másik vevő tulajdonjoga vagy új jelzálogjog – csak a vevői jog jogosultjának hozzájárulásával jegyezhető be. Vannak azonban kivételek: önmagában egy újabb tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzéséhez a rendelet nem követeli meg a korábbi vevői jog jogosultjának hozzájárulását.

A végrehajtási jog más megítélés alá esik, mert nem szerződésen alapul. A hat hónap után fennmaradó tilalmi hatály egyáltalán nem akadályozza meg a végrehajtási jog bejegyzését. Ettől még a vevői jog ranghelye nem vész el pusztán a hat hónap elteltével; az adott ügylet további sorsát a rangsorral és az időközben érkezett beadványokkal együtt kell vizsgálni.

Mikortól számít a 6 hónap?

Az iktatástól (széljegyzéstől). Miután a 6 hónapos időszak letelt, a bejegyzés hatálya azonos lesz a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzésének hatályával.

Kell-e a vevő hozzájárulása a jog bejegyzéséhez? 

Mivel a vevő ekkor még nem az ingatlan tulajdonosa, így nem is rendelkezhet felette, következésképpen formális bejegyzési engedélyt sem kell adnia a vevői jog bejegyzéséhez.

Meddig marad fenn a vevői jog?

Az Inytv. vhr. 45. § (3) bekezdés ezt mondja:

Az ingatlanügyi hatóság a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a felek megállapodásában a tulajdonjog fenntartására meghatározott határozott idő elteltével, a határozatlan időre kikötött tulajdonjog- fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot öt év elteltével az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból törli. A törölt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog a felek megállapodása esetén ismételten bejegyezhető.

Az ötéves szabály tehát csak a határozatlan időre kikötött vevői jog hivatalbóli törlésére vonatkozik. 

A törölt vevői jog a felek megállapodása alapján ismételten bejegyezhető. Az újbóli bejegyzésnél azonban nem szabad a régi ranghely automatikus megőrzéséből kiindulni: az új kérelem ranghelyét és az időközben keletkezett bejegyzéseket külön kell ellenőrizni.

Mi történik a korábban bejegyzett terhekkel?

A vevői jog bejegyzése nem tehermentesíti az ingatlant. A korábban bejegyzett jelzálogjog, haszonélvezet vagy végrehajtási jog sorsát külön kell rendezni, ha a szerződés szerint a vevő tehermentes tulajdont kíván szerezni.

A rendelet ugyanakkor lehetővé teszi, hogy a vevői jog bejegyzéséhez ne kelljen beszerezni a 107. § (2) bekezdésében felsorolt jogok jogosultjainak hozzájárulását. Ide tartozik például az elidegenítési és terhelési tilalom, illetve egy korábbi vevői jog jogosultja.

Ez a könnyítés a vevői jog bejegyzésére vonatkozik. Nem jelenti a bank jelzálogjogának vagy tilalmának törlését, és nem teszi szükségtelenné a tulajdonjog későbbi bejegyzéséhez szükséges feltételek rendezését.

Banki teher esetén ezért még a szerződéskötés előtt érdemes tisztázni:

• mekkora összeget és milyen határidővel kell a banknak megfizetni;
• a vételár mely része szolgál a tartozás rendezésére;
• mikor és milyen feltételekkel adja ki a bank a törlési engedélyt;
• hogyan illeszkedik mindez a vevő hitelének folyósításához.

Mikor és hogyan törlik a vevői jogot?

A törlésnél három helyzetet kell elkülöníteni.

Ha a vevő tulajdont szerez: az ezen a vevői jogon alapuló tulajdonszerzéskor a vevői jog bejegyzését hivatalból törölni kell.

Ha letelik a bejegyzés alapjául szolgáló idő: határozott idő esetén a megállapodásban meghatározott idő elteltével, határozatlan idő esetén öt év után kerül sor hivatalbóli törlésre.

Ha az adásvétel meghiúsul, és a jogot korábban szeretnék törölni: főszabály szerint a bejegyzett vevői jog jogosultjának, vagyis a vevőnek a megfelelő alakban kiállított törlési engedélye szükséges. Az eladó elállási nyilatkozata vagy a vételár elmaradására hivatkozása önmagában nem azonos a vevő törlési engedélyével.

Ha nincs megegyezés, és a törlésnek más megfelelő jogalapja sincs, bírósági eljárás válhat szükségessé. A szerződés megszűnése, a felek elszámolása és az ingatlan-nyilvántartási törlés összefügg, de külön rendezendő kérdések.

Eladóként ezért újabb értékesítés előtt ellenőriztesse a bejegyzés időtartamát, a szerződés megszüntetésének iratait és a törlés feltételeit. Vevőként pedig a törlési engedély kiadását hangolja össze azzal, hogyan és mikor kapja vissza az Önnek visszajáró összeget.

Mi történik, ha a vevői jog bejegyzése után az eladó visszavonja az ügyvédi meghatalmazást?

2025. január 15. óta a tulajdonjog-bejegyzéshez már mind a vevő, mind az eladó ügyvédi meghatalmazása szükséges. Ha az eladó eláll vagy meghal, a szerződés – vételár-igazolás esetén – teljesíthető és a bejegyzési engedély kiadható, de az Üttv. 34. § (5) alapján a meghatalmazás bármikor visszavonható, a Vhr. 116. § (2) pedig ilyen esetben csak hatályosságot, nem visszavonhatatlanságot biztosít. A vevői jog alapján tehát közel sem biztosított, hogy a vevő valóban tulajdont is szerez.

A földhivatal csak okirati alapon vizsgál, érvényességi kérdésben (pl. visszavonás hatályosulása) polgári bíróság dönt – ezt a Kúria is megerősítette. Vételi és visszavásárlási jog gyakorlásánál a tulajdonos meghatalmazása nem szükséges. A jogbiztonság erősítéséhez jogalkotói pontosítás indokolt.

Kapcsolat a korábbi függőben tartással és a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényével

Tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel és az ügyvédi meghatalmazás

Tulajdonjog-fenntartással történt adásvétel esetén a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó ügyvédi meghatalmazás a felek választása szerint

• az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott ideig, 
• határozatlan időre alapított vevői jog esetén legfeljebb öt évig

hatályos, de csak az adott ügyletben szereplő vevő tulajdonjogának bejegyzése iránti eljárásban használható fel.

Mit jelent az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott idő?

Az adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott idő azt az időpontot vagy időtartamot jelenti, amely alatt az adásvételi szerződésben vállalt feltételek teljesülnek, és ezáltal az ügylet "lezártnak" minősül. Tulajdonjog-fenntartással történő adásvétel esetén ez jellemzően azt az időszakot fedi le, amíg a vevő maradéktalanul teljesíti a szerződéses kötelezettségeit, például:

• A vételár kifizetése: A leggyakoribb feltétel, hogy a vevő az adásvételi szerződésben meghatározott teljes vételárat megfizesse az eladónak. Ebben az esetben az adásvétel "teljesedésbe megy", amikor az utolsó részlet is kifizetésre kerül.
• Egyéb feltételek teljesítése: A szerződés tartalmazhat olyan egyéb feltételeket, amelyek teljesítése szükséges az adásvétel véglegesítése érdekében, például hitelfolyósítás, hatósági engedélyek beszerzése, vagy akár birtokba adás.

Mivel a vevői tulajdonjog bejegyzésre alkalmas ügyvédi meghatalmazás az Inytv. vhr 116. § (2) bek. értelmében adásvétel teljesedésbe menésére vonatkozóan meghatározott ideig érvényes, fontos az adásvétel teljesedésbe menésére nyitva álló határidő egzakt megfogalmazása.

A gyakorlatban egész biztosan kérdésként fog felmerülni, hogy ha 6 hónapra engedi az eladó a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését és a vevőnek is pont ennyi ideje van a vételár rendezésére, azonban

• a vevő a nyitva álló fizetési határidő utolsó napján fizet
• az ügyvéd a bejegyzési engedélyt csak ezután 5 nappal tudja beadni a földhivatalhoz

akkor az adásvételi szerződésben megadott ügyvédi meghatalmazás alapján eljárhat-e.

Meddig használható fel a tulajdonjog bejegyzésére adott meghatalmazás az E-ING rendszerben?

A végrehajtási rendelet 116. § (2) bekezdése szerint a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó meghatalmazás vagy felhatalmazás a felek által az adásvétel teljesedésbe menésére meghatározott ideig hatályos. Határozatlan időre alapított vevői jog esetén ez az időtartam legfeljebb öt év. Az E-ING rendszerében a szoftver nem tud bonyolult nyelvi struktúrákat értelmezni, itt az ügyvéd egyszerűen beállítja az előre megállapodott határidőt.

A bejegyzési kérelem előkészítésekor amiatt ellenőrizni kell, hogy a meghatalmazás hatálya összhangban áll-e az adásvételi szerződésben meghatározott teljesítési feltételekkel. A meghatalmazás hatálya és a földhivatali kérelem elbírálására irányadó határidő két különböző kérdés.

Összegzés

A 2021. évi C. törvény a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bevezetésével jelentős változást hozott az ingatlanjog területén. Ez az új jogintézmény a vevők érdekeit védi, különösen halasztott fizetés esetén. A vevői jog legfeljebb öt évig szerepelhet a tulajdoni lapon, az első hat hónapban pedig kiemelkedő védelmet nyújt a végrehajtással szemben. Ezen időszak után elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül, ami továbbra is korlátozza az eladó rendelkezési jogát.

A vevő tulajdonjogának bejegyzése a vevői jog ranghelyén történik, így az elsőbbséget biztosít más jogokkal szemben. Bár a határozatlan időre kikötött vevői jogot öt év után törlik, lehetőség van annak ismételt bejegyzésére a felek megállapodása alapján.

Érdeklik a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog szabályai? Olvassa el cikkünket!