Osztatlan közös tulajdon eladása - tippek és tanácsok

Mi az osztatlan közös tulajdon?

A Ptk. 5: 73. §-a értelmében az ingatlanon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet, azaz ha egy ingatlannak több tulajdonosa van, akkor az dologi jogi értelemben "osztatlan közös tulajdon". Az ilyen ingatlanoknak két fontos jellemzője van: 

1. minden tulajdonos szabadon rendelkezhet a saját részével, de 
2. a tulajdonostársaknak harmadik személyekkel szemben elővásárlási joguk van.

Az osztatlan közös tulajdon eladásának lépései

Ha a feleknek sikerül megállapodniuk az osztatlan közös tulajdonú ingatlanuk értékesítésében, akkor én a következő forgatókönyvet javaslom:

1. Jogi és műszaki átvilágítás  a megfelelő szavatosságvállalások érdekében
2. Árazás és piaci érték meghatározása
3. Tárgyalás a tulajdonostársakkal
4. Az ingatlan meghirdetése
5. Megegyezés a vevővel
6. Ügyvéd megbízása az adásvételi szerződés átnézésére és az elővásárlási jog kezelésére
7. Elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatok begyűjtése
8. Vételár begyűjtése
9. Birtokbaadás
10. Személyi jövedelemadó megfizetése

Fizikailag osztott használatú közös tulajdon eladása

A dologi jogi osztatlanság nem feltétlenül jelent fizikai osztatlanságot: ikerházak, sorházak, házrészek, közös udvarban, vagy telken található kisebb házak esetén a tulajdonosok pontosan tudják, hogy melyik ingatlanrészt ki jogosult használni. Ilyenkor az eladónak könnyű dolga van:

1. Ellenőriznie kell, hogy van-e használati megosztási szerződése a tulajdonostársaknak? Ez azért fontos, mert a legtöbb bank csak ilyen szerződés birtokában finanszírozza az osztatlan közös tulajdonú ingatlan vásárlását.
2. Érdemes megkérdezni a szomszédokat, hogy az elővásárlási jog gyakorlása helyett megvásárolnák-e az ingatlanrészt, vagy ha nem, akkor készek-e elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot tenni? Ennek hiányában ugyanis két-három hetet is csúszhat az értékesítés.

Ha az ingatlan fizikailag is osztatlan, mert egy jól körülhatárolható lakóegységnek van több tulajdonosa, akkor a tulajdonosnak könnyű a dolga: tisztázza a fentieket és már hirdetheti is a lakást.

Fizikailag osztatlan lakóegység eladása

Ilyesmivel akkor találkozunk, ha például a (volt) házastársak közösen vettek egy családi házat, vagy testvérek közösen örököltek egy lakást. Ilyenkor a tulajdoni hányad meghatározása nem segít, ha arra a kérdésre kell válaszolni, hogy ki-melyik szobát használhatja és főleg nem adnak útmutatást arra az esetre, ha az egyik tulajdonostárs értékesíteni szeretné a tulajdonrészét. Melyik szoba lesz a vevőé?

Ha minden tulajdonostárs egyetért az eladás szükségességével, akkor ilyen esetben nincs szükség sem elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatra, sem használati megállapodásra - ha megegyeztek az eladási árban, már kereshetik is a vevőket!

Ha azonban nincs megegyezés, akkor nehezebb helyzetben van az értékesíteni kívánó fél: a Ptk. 5:74. §-a alapján a tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, de a jogait egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak sérelmére.

Főleg az ilyen helyzetben vevők szokták a címben is szereplő kérdést feltenni: hogyan lehet egy ilyen lakást eladni? Röviden: ha sem megegyezni, sem megszüntetni nem lehet a közös tulajdont, akkor kell egy kellően bátor vevő - egyébként sehogy!

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése lakóingatlan esetén

Ha a közös tulajdon eladása nem megy, a Ptk. alapján az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti bíróságtól. Azért hosszú évek ügyvédi tapasztalata azt mondatja  velem, hogy ennél szinte minden egyszerűbb: hónapokig győzködni a másikat; pár-, vagy családterápiára menni, sőt, sokszor kivárni, hogy a másik fél meggondolja magát. De ha az eladni kívánó fél nagyon eltökélt és nem sajnálja a pénzt a pereskedésre, akkor az eladást előtt az osztatlan közös tulajdon bírói úton történő megszüntetése szükséges.

A közös tulajdonú lakást, házat elsősorban természetben kell megosztani, ez azonban nem mindig egyszerű - gondoljunk csak egy 32 négyzetméteres panellakásra. Családi házak, telkek esetén azonban nem elképzelhetetlen, hogy egy nagyméretű ingatlan alkalmas erre. A természetbeni megosztás alternatívája a társasházzá alakítás lehet. Ilyenkor a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolja.

A közös tulajdont megfelelő ellenérték fejében a bíróság egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adhatja. Ez a közös tulajdon megszüntetésének leginkább kézenfekvő módja, ilyenkor értékbecslő felméri a lakás/ház értékét, ezt kifizeti a vevő, bejegyzik a tulajdonjogát, ami máris szabadon eladható harmadik félnek. Mi van, ha az eladni kívánó félnek nincs pénze kivásárolni a tulajdonostársát?

A leggyakoribb eset, hogy a bíróság a fentiek hiányában azt rendeli el, hogy a közös tulajdon tárgyát képező ingatlant értékesíteni kell, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.

Az osztatlan közös tulajdon elővásárlási jog

Az osztatlan közös tulajdonú ingatlannal kapcsolatos elővásárlási jog alapvetően lehetővé teszi a jogosultak számára, hogy elsőbbségi jogon vásároljanak meg egy ingatlant, mielőtt az harmadik félnek kerülne értékesítésre. Az eladó ilyen esetben köteles írásban tájékoztatni az elővásárlásra jogosultat a vételi ajánlat részleteiről, lehetővé téve számára, hogy éljen elővásárlási jogával. 

Ha az elővásárlásra jogosult nem tesz nyilatkozatot, vagy kifejezetten lemond jogáról, az eladó szabadon értékesítheti az ingatlant a harmadik félnek. Teremgarázsok esetén elég lehet, ha a közös képviselő kifüggeszti az eladási ajánlatot a hirdetőtáblára.

Az elővásárlási jog gyakorlati alkalmazása bonyolult lehet, különösen ha az érintett ingatlanra nem terjed ki egyértelműen a jog vagy ha az elővásárlásra jogosultak elérhetetlensége miatt nehézségek merülnek fel. Ennek megfelelő kezelése érdekében gyakran fordulnak hozzánk vevők és eladók egyaránt.

Osztatlan közös tulajdonú ingatlanokkal kapcsolatos banki elvárások

Mivel a használati megállapodások megkötése egyáltalán nem kötelező, az elkészítésük viszont általában ügyvédi munkadíj ellenében történik, a legtöbbször akkor kerül sor ilyen megállapodás megkötésére, ha az egyik ingatlanrész eladóvá válik és a vevő banki finanszírozás segítségével kívánja rendezni a vételárat.

Amennyiben osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlant kíván megvásárolni, vagy eladni, a banki gyakorlat alapján a következő dokumentumokra lesz szüksége:

• Használati megosztási szerződés;
• Vázrajz - ez bizonyos bankok (pl. Raiffeisen Bank, MBH Bank) esetén a fenti szerződés kötelező melléklete - ezen a rajzon egyértelműen fel kell tüntetni az egyes tulajdonosok által használt részeket, valamint az esetlegesen közösen használt területeket és azt minden félnek alá is kell írni;
• Külön közművekre vonatkozó nyilatkozat, ha a használati megosztást rögzítő szerződés ezt nem tartalmazza. Ez általában akkor elfogadható a bankok számára, ha a fogyasztás mérése különálló mérőórákkal vagy fogyasztásmérőkkel történik, amelyek nem képeznek közös tulajdont.

Mindig szoktam ajánlani a mérőórák azonosító számának rögzítését is, bár ez ugye időről-időre változhat.

• a tulajdonostársak adatait, 
• az ingatlan pontos leírását (hrsz., cím)
• a tulajdoni hányadokat, 
• a kizárólagos és közös használatú területek részletes körülírását,
• sok bank vázrajzot is elvár.

Az előírások betartása nélkül a banki finanszírozás akadályba ütközhet, mivel a rendezetlen használati jogok jelentős kockázatot jelentenek a hitelező számára. Emellett fontos a közművekkel kapcsolatos rendelkezések, valamint a jogutódokra vonatkozó kötelezettségvállalások rögzítése is. A szerződés érvényességét a felek, esetleges tanúk aláírása, valamint szükség esetén a gyámhivatal jóváhagyása is megerősítheti.

Tárgyalási stratégia a tulajdonostársakkal

Akár fizikailag osztott, akár nem az ingatlan, amit az ügyfél el szeretne adni, tudomásul kell venni, hogy a saját tulajdonával mindenki, azaz a tulajdonostárs is szabadon rendelkezhet. Lehet, hogy az eladást kezdeményező fél szerint indokolatlan "parlagon" hagyni egy örökölt lakást, ha a testvére még érzelmileg kötődik hozzá. Ilyen helyzetekben jogi értelemben senkinek se lehet "igaza", ezért bármilyen különös is, de legtöbbször nem ész érvekkel érdemes kezdeni a másik meggyőzését:

• Nyílt és őszinte kommunikáció - először is érdemes röviden tömören közölni, hogy a leendő eladó mit és miért szeretne! Tapasztalataim szerint hónapokig tud húzódni, ha az egyik tulajdonostárs azt szeretné, ha a másik célzásokból félszavakból értené meg, hogy itt az ideje az eladásnak!
• A másik meghallgatása, empátia - érdemes a fentieket személyesen közölni és utána teret és időt engedni a másik félnek arra, hogy ő is kifejthesse a gondolatait és legfőképpen kifejezhesse az érzéseit! Ez talán a legnehezebb része az ügyletnek, ha a felek rossz viszonyban vannak.
• Közös célok azonosítása - Remélhetőleg a tulajdonostárs által elmondottak alapján találhat az eladni kívánó fél a társtulajdonosával egy olyan vágyat, érdeket, ami közös nevezőt képezhet közöttük.
• Kompromisszum - Ha a felek megtalálták a közös hangot, akkor már jó esélyeik vannak a közös eladásra. Ehhez azonban sok esetben minden félnek engednie kell az előzetes elvárásaiból.

Ha többet olvasna az ingatlan alkuról, kattintson ide!

Kinek mennyi vételár jár?

Röviden: amennyiért hajlandó lemondani a tulajdonjogáról, azaz amit az eladást rögzítő adásvételi szerződés végül tartalmaz. Általában természetesen a tulajdoni arányoknak megfelelően oszlik meg az ingatlan vételára, de olyan esettel is találkoztam, ahol a házasfelek egyike olyan arányban szeretett volna osztozni, amilyenben annak idején a megszerzésre fordított vételárba beleadott.

A fentiek közül bármelyik megoldás jogszerű, a lényeg, hogy mindkét eladónak megfeleljen annyira, hogy aláírja az adásvételi szerződést.

Összegzés

Ha jogilag és érzelmileg felkészülten, az elérhető legtöbb információval felvértezve áll neki az értékesítésnek az ember és törekszik a társtulajdonosaival való kooperációra, akkor a legtöbb esetben sikerrel jár.

A cikkünk nem foglalkozik termőföldekkel, ha mégis ilyen ingatlan kapcsán keres információkat, javasoljuk a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény tanulmányozását!

Ha további kérdései lennének, keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!