Osztatlan közös tulajdon eladása: mit tehet az egyik tulajdonos, ha eladna?

Mi az osztatlan közös tulajdon?

A Ptk. 5: 73. §-a alapján egy ingatlan tulajdonjoga meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet. Ilyenkor az ingatlan dologi jogi értelemben osztatlan közös tulajdonban van. Ez akkor is igaz, ha egy és akkor is, ha több lakóegységről beszélünk.

Ez a tulajdoni lapon úgy jelenik meg, hogy a tulajdonosoknak tulajdoni hányaduk van, például 1/2–1/2 vagy 1/3–1/3–1/3 arányban, de ez önmagában nem feltétlenül mondja meg, hogy ki melyik szobát, udvarrészt, garázst, bejárót vagy telekrészt használhatja.

Az osztatlan közös tulajdonnak három fontos következménye van:

• minden tulajdonos rendelkezhet a saját tulajdoni hányadával;
• a tulajdonostársak jogait az ingatlan használata és eladása során tiszteletben kell tartani;
• a tulajdonostársakat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.

Osztatlan közös tulajdon létrejöhet például házastársak között, testvérek öröklése után, közös vásárláskor, ikerházaknál, sorházaknál vagy olyan családi házaknál is, ahol a felek használatban már régóta megosztották az ingatlant, de jogilag nem társasházról vagy külön helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanokról van szó.

Eladható az osztatlan közös tulajdonú ingatlan?

Igen, de nem mindegy, hogy az eladó az egész ingatlant vagy csak a saját tulajdoni hányadát szeretné értékesíteni.

Ha az egész ingatlant akarják eladni, akkor valamennyi tulajdonosnak részt kell vennie az adásvételi szerződésben. Ilyenkor minden eladó a saját tulajdoni hányadát ruházza át, a vevő pedig az egész ingatlan tulajdonjogát szerzi meg.

Ha csak az egyik tulajdonos szeretne kiszállni, akkor a saját tulajdoni hányadát eladhatja. Ez jogilag lehetséges, de a gyakorlatban sokkal nehezebb eladni egy tulajdoni hányadot, mint egy önállóan használható lakást vagy házat. Egy lakás céllal vásárlónak az ilyen helyzet elfogadhatatlan.

Házrész eladása "befektetőnek"

A legtöbb lakhatási céllal vásárló nem szeretne olyan ingatlant venni, ahol nem ő dönt egyedül a használatról, a felújításról, az eladásról vagy akár a birtokbaadásról. Különösen kockázatos a helyzet akkor, ha nincs használati megosztási megállapodás, az ingatlanban másik tulajdonostárs lakik, vagy a felek között már kialakult valamilyen konfliktus.

Van olyan, hogy tulajdoni hányadokat befektetők vásárolnak meg, sokszor jelentős árengedménnyel. Ők nem feltétlenül azért veszik meg az ingatlanrészt, hogy ott lakjanak, hanem azért, hogy később a közös tulajdon peres megszüntetését kezdeményezzék, vagy más módon rendezzék a tulajdoni helyzetet.

A telefonos ügyfélszolgálatunkon rendszeresen előfordul, hogy tulajdoni hányadot eladni kívánó tulajdonosok azt kérdezik, össze tudjuk-e kötni őket ilyen befektetőkkel. A realitás azonban az, hogy ezek az ügyek a befektető oldaláról is költségesek és kockázatosak. Egy közös tulajdon megszüntetése iránti per hosszú ideig tarthat, ügyvédi díjjal, illetékkel, szakértői költséggel és bizonytalan kimenetellel járhat.

Ezért a befektető általában csak akkor lát üzleti lehetőséget az ilyen vásárlásban, ha a tulajdoni hányadot jóval a piaci érték alatt tudja megszerezni. A gyakorlatban ez akár 50–70%-os értékcsökkenést is jelenthet ahhoz képest, mintha az ingatlan önállóan, rendezett jogi helyzetben lenne eladható.

Az osztatlan közös tulajdon eladásának lépései

Ha a tulajdonostársak meg tudnak állapodni az értékesítésben, az eladás általában ezekből a lépésekből áll:

1. jogi és műszaki átvilágítás a megfelelő szavatosságvállalások miatt;
2. a tulajdoni lap, térképmásolat, használati viszonyok és esetleges megállapodások ellenőrzése;
3. piaci ár meghatározása;
4. egyeztetés a tulajdonostársakkal az eladási szándékról, az árról és a vételár megosztásáról;
5. az ingatlan meghirdetése;
6. megegyezés a vevővel;
7. ügyvéd bevonása az adásvételi szerződés és az elővásárlási jog kezelése miatt;
8. elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatok beszerzése;
9. vételár megfizetése;
10. birtokbaadás;
11. szükség esetén személyi jövedelemadó megfizetése.

Fizikailag osztott használatú közös tulajdon eladása

A dologi jogi osztatlanság nem mindig jelent fizikai osztatlanságot. Ikerházaknál, sorházaknál, házrészeknél, közös udvarban álló kisebb házaknál vagy nagyobb telken álló elkülönült lakóegységeknél gyakori, hogy a tulajdonosok a valóságban pontosan tudják, melyik ingatlanrészt ki használja.

Ilyenkor az eladónak általában könnyebb dolga van, de néhány dolgot még az értékesítés előtt tisztázni kell.

Elsőként azt érdemes ellenőrizni, hogy van-e írásbeli használati megosztási szerződés. Ez azért fontos, mert a legtöbb bank ilyen szerződés birtokában finanszírozza biztonságosan az osztatlan közös tulajdonú ingatlan vásárlását.

Második lépésként célszerű előre beszélni a tulajdonostársakkal. Meg kell kérdezni, hogy az elővásárlási jog gyakorlása helyett megvásárolnák-e az ingatlanrészt. Ha nem, akkor készek-e elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot tenni. Ennek hiányában az értékesítés akár két-három hetet is csúszhat.

Ha az ingatlan fizikailag is jól elkülönül, például egy önállóan használt lakóegységről van szó, akkor a használati megosztás, az elővásárlási jog és a banki elvárások tisztázása után az ingatlan már biztonságosabban hirdethető.

Fizikailag osztatlan lakóegység eladása

Nehezebb a helyzet, ha az ingatlan fizikailag nem osztható meg. Ilyen például, amikor volt házastársak közösen vettek egy családi házat, vagy testvérek közösen örököltek egy lakást.

Ilyenkor a tulajdoni hányad önmagában nem ad választ arra, hogy ki melyik szobát használhatja, ki lakhat az ingatlanban, és mit kapna a vevő, ha az egyik tulajdonos eladná a saját részét. Egy 1/2 tulajdoni hányad nem feltétlenül jelent egy konkrét szobát, külön bejáratot vagy önálló lakrészt.

Ha minden tulajdonostárs egyetért az eladással, akkor a helyzet egyszerűbb. Ilyenkor nem kell külön elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat és használati megállapodás sem ahhoz, hogy az egész ingatlant közösen értékesítsék. Ha a felek megegyeztek az árban és az eladás feltételeiben, kereshetik a vevőt.

Ha viszont nincs megegyezés, akkor az eladni kívánó tulajdonos nehezebb helyzetben van. A Ptk. 5:74. §-a alapján ugyanis a tulajdonostársak mindegyike jogosult az ingatlan birtoklására és használatára, de egyikük sem gyakorolhatja a jogait a többiek jogainak sérelmére.

Hogyan lehet eladni egy olyan lakást vagy házat, amelyben a tulajdonosok nem tudnak megállapodni?

Ha a tulajdonosok nem tudnak megállapodni és a tulajdoni hányadhoz nem tartozik egyértelműen elkülönített használati rész, a bíróság a közös tulajdont árverési értékesítéssel szünteti meg. A Ptk. 5:84. § (2) bekezdése szerint ha a közös tulajdon más módon nem szüntethető meg, az ingatlant értékesíteni kell és a vételárat kell felosztani.

Ha a per valamiért nem megoldás, akkor a tulajdoni hányad értékesítéséhez egy kellően kockázatvállaló vevő kell. A gyakorlatban ez sokszor azt jelenti, hogy a tulajdoni hányad nehezen, lassan vagy csak jelentős alkuval adható el.

Dönthet-e egyedül a többségi tulajdonos az eladásról?

A többségi tulajdonos nem adhatja el egyedül az egész ingatlant, és nem határozhatja meg egyoldalúan a kisebbségi tulajdonos tulajdoni hányadának vételárát sem.

Ha a teljes ingatlan kerül eladásra, minden eladónak meg kell állapodnia a vételárban és az adásvételi szerződés feltételeiben. A vételár általában a tulajdoni hányadok szerint oszlik meg, de ettől a felek közös megállapodással eltérhetnek.

Előfordulhat például, hogy az egyik tulajdonos többet szeretne kapni, mert korábban nagyobb részt vállalt a vételárból, felújításból vagy az ingatlan fenntartásából. Az is gyakori, hogy az ingatlanban lakó tulajdonostárs magasabb összeget kér, mert neki az eladás nemcsak vagyoni, hanem lakhatási kérdés is.

Fontos azonban különbséget tenni jogi jogosultság és alkuhelyzet között. A tulajdonostárs kérhet többet, de ezt nem kényszerítheti rá egyoldalúan a többiekre. Az adásvételi szerződéshez minden eladó aláírása szükséges.

Kinek mennyi vételár jár?

Röviden: annyi, amennyiben a felek megállapodnak, és amit az adásvételi szerződés végül tartalmaz.

Általában a vételár a tulajdoni hányadok arányában oszlik meg. Ha például két tulajdonos 1/2–1/2 arányban tulajdonos, akkor főszabály szerint a vételár fele-fele arányban illeti meg őket.

Ettől azonban a felek megállapodással eltérhetnek. Találkoztam olyan esettel is, ahol házastársak olyan arányban szerettek volna osztozni, amilyen arányban annak idején a vételárba vagy a felújításba ténylegesen beleadtak.

Mi történik, ha a tulajdonostársak nem tudnak megegyezni?

Ha a közös tulajdon eladása nem megy, a Ptk. alapján bármelyik tulajdonostárs kérheti perben a közös tulajdon megszüntetését. Lakóingatlanoknál azonban a peres út sokszor hosszú, költséges és érzelmileg is megterhelő.

Tapasztalatból arom, hogy szinte minden egyszerűbb, mint rögtön pereskedni: hónapokig tartó tárgyalás, családi egyeztetés, közvetítő bevonása, pár- vagy családterápia, vagy egyszerűen annak kivárása, hogy a másik fél álláspontja változzon. Ha azonban az eladni kívánó tulajdonos nagyon eltökélt, és a megegyezés nem reális, akkor a közös tulajdon bírósági megszüntetése marad a megoldás.

A bíróság többféle módon szüntetheti meg a közös tulajdont.

Elsőként felmerülhet a természetbeni megosztás. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan használata vagy tulajdoni helyzete fizikailag is elkülöníthető. Egy 32 négyzetméteres panellakásnál ez nyilvánvalóan nem életszerű, de nagyobb családi háznál vagy telken nem kizárt. Családi házaknál, telkeknél alternatíva lehet a társasházzá alakítás is. Ilyenkor a társasház alapító okiratát a bíróság ítélete pótolhatja.

Másik lehetőség, hogy a bíróság megfelelő ellenérték fejében az egyik vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja az ingatlant. Ez sokszor a legkézenfekvőbb megoldás. Értékbecslő felméri az ingatlan értékét, a tulajdonostárs kifizeti a másik felet, majd megszerzi az ingatlan tulajdonjogát.

Ha egyik megoldás sem járható, a bíróság elrendelheti az ingatlan értékesítését, és a vételárat kell a tulajdonostársak között megfelelően felosztani.

Elővásárlási jog osztatlan közös tulajdon esetén

Osztatlan közös tulajdonnál a tulajdonostársakat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ez azt jelenti, hogy ha az egyik tulajdonos a saját tulajdoni hányadát külső vevőnek adná el, a többi tulajdonostársnak lehetőséget kell adni arra, hogy azonos feltételekkel megvásárolja azt.

Az eladónak ilyenkor írásban tájékoztatnia kell az elővásárlásra jogosultakat a vételi ajánlat lényeges feltételeiről. A jogosult ez alapján dönthet arról, hogy él-e az elővásárlási jogával.

Ha az elővásárlásra jogosult nem tesz nyilatkozatot, vagy kifejezetten lemond az elővásárlási jogáról, az eladó a tulajdoni hányadot a harmadik személy vevőnek értékesítheti.

Az elővásárlási jog gyakorlati kezelése sokszor nem egyszerű. Problémát okozhat, ha a jogosult nem elérhető, ha sok tulajdonostárs van, vagy ha nem egyértelmű, pontosan kire terjed ki az elővásárlási jog. Teremgarázsok esetén például előfordulhat, hogy elég a közös képviselő által történő kifüggesztés a hirdetőtáblára, de ezt mindig az adott ügy iratai alapján kell vizsgálni.

Ad hitelt a bank osztatlan közös tulajdonú ingatlanra?

Osztatlan közös tulajdonú ingatlanra a banki finanszírozás gyakran nem lehetetlen, de a bankok általában rendezett használati viszonyokat várnak el.

Mivel használati megosztási szerződést nem kötelező kötni, sokszor csak akkor készül ilyen dokumentum, amikor az egyik ingatlanrész eladóvá válik, és a vevő banki hitelből szeretné megfizetni a vételárat.

Banki finanszírozás esetén általában ezekre lehet szükség:

• használati megosztási szerződésre;
• vázrajzra, amelyen egyértelműen szerepelnek a kizárólagosan és közösen használt területek;
• a tulajdonostársak adataira;
• az ingatlan pontos megjelölésére, helyrajzi számára és címére;
• a tulajdoni hányadok feltüntetésére;
• a közműhasználatra vonatkozó rendelkezésekre;
• külön közművekre vonatkozó nyilatkozatra, ha a használati megosztási szerződés ezt nem tartalmazza;
• sok esetben valamennyi érintett fél aláírására.

Egyes bankoknál, például a Raiffeisen Banknál vagy az MBH Banknál, a vázrajz a használati megosztási szerződés kötelező mellékleteként merülhet fel. A vázrajzon egyértelműen fel kell tüntetni, hogy melyik tulajdonos melyik részt használja kizárólagosan, és mely területek maradnak közös használatban.

A közművek külön kezelése is fontos. Külön mérőórák nélkül a hitelezés szinte esélytelen.

Hogyan érdemes tárgyalni a tulajdonostársakkal?

Akár fizikailag osztott, akár nem az ingatlan, az eladást kezdeményező tulajdonosnak tudomásul kell vennie, hogy a saját tulajdonával mindenki rendelkezhet, de a tulajdonostársak jogait nem lehet figyelmen kívül hagyni.

Egy örökölt lakásnál például az egyik testvér szerint indokolatlan üresen tartani az ingatlant, míg a másik érzelmileg kötődik hozzá. Ilyenkor jogi értelemben nem biztos, hogy bárkinek „igaza van”. A megoldás sokszor nem azzal kezdődik, hogy az egyik fél jogszabályokra hivatkozva próbálja meggyőzni a másikat.

A tárgyalást érdemes világos, rövid közléssel kezdeni: mit szeretne az eladni kívánó tulajdonos, és miért. Tapasztalatom szerint hónapokig el tud húzódni egy ügy, ha az egyik tulajdonostárs csak célzásokból vagy félmondatokból várja, hogy a másik megértse: eljött az eladás ideje.

A másik fél meghallgatása legalább ilyen fontos. Ha rossz a viszony, ez a legnehezebb része az ügynek, de sok esetben mégis itt dől el, hogy lesz-e közös eladás, kivásárlás vagy per.

Érdemes közös célt keresni. Lehet, hogy az egyik fél pénzt szeretne, a másik pedig időt kér a kiköltözésre. Lehet, hogy az egyik fél eladna, a másik inkább kivásárolná. Ha sikerül megtalálni azt a pontot, ahol az érdekek találkoznak, nagyobb esély van megállapodásra.

A kompromisszum szinte mindig része a folyamatnak. Közös tulajdonban ritka, hogy minden fél pontosan azt kapja, amit eredetileg szeretett volna.

Összegzés

Osztatlan közös tulajdon esetén az eladás legfontosabb kérdése az, hogy az eladó az egész ingatlant vagy csak a saját tulajdoni hányadát szeretné értékesíteni.

Ha minden tulajdonos egyetért, az ingatlan eladása általában kezelhető. Ha csak az egyik tulajdonos adna el, akkor számolni kell az elővásárlási joggal, a használati viszonyok tisztázásával és azzal, hogy a vevő csak akkor fog a mi lakásunk mellett dönteni, ha pontosan érti, mit vásárol meg.

Új építésű ikerházaknál sem ritka, hogy az ingatlan osztatlan közös tulajdonban marad. Ilyenkor különösen fontos, hogy legyen rendezett használati megosztás, mert a vevő és a bank is azt fogja vizsgálni, hogy a megvásárolni kívánt ingatlanrész önállóan és biztonságosan használható-e.

A cikkünk nem foglalkozik termőföldekkel, ha mégis ilyen ingatlan kapcsán keres információkat, javasoljuk a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény tanulmányozását!

Osztatlan közös tulajdonát ügyvéd-ingatlanközvetítő segítségével adná el? Hívjon minket!