Kiköltözési nyilatkozat közjegyző előtt - tényleg szükség van rá?

A közjegyzői kiköltözési nyilatkozat átlagos tartalma

A közjegyzői kiköltözési nyilatkozatnak tartalmaznia kell a végrehajtáshoz szükséges adatokat, ezen felül az egyoldalú kötelezettségvállalás leginkább a bérleti szerződés felmondása esetére tartalmaz vállalásokat.

A kiköltözési nyilatkozatban általában a következők szerepelnek:

• A felek adatai: A bérbeadó és a bérlő neve, lakcíme, születési helye és ideje, anyja neve, stb.
• Az ingatlan pontos megjelölése: A lakás természetbeni címe, helyrajzi száma.
• A kiköltözés határideje: Mikorra kell a bérlőnek kiköltöznie az ingatlanból.
• A kiköltözés módja: A bérlő vállalása arra nézve, hogy az ingatlant pl. ingóságoktól kiürítve adja vissza.
• A bérlő kötelezettségvállalásának egyéb részletei: Pl. közműtartozások rendezése.
• Felszólítással kapcsolatos részletek: Milyen tartalommal, hova kell küldenie a felszólítást a bérbeadónak.
• A bérlő nyilatkozata arról, hogy az okirat tartalmát megértette és az akaratával megegyezik.
• A közjegyző záradéka: A közjegyző igazolja, hogy a nyilatkozatot a bérlő személyesen tette, és hogy az megfelel a jogszabályi előírásoknak.

Fontos: A kiköltözési nyilatkozat csak az ingatlan kiürítésére vonatkozik. A bérleti díjjal vagy egyéb követelésekkel kapcsolatos vitás kérdésekben a bérbeadónak továbbra is bírósághoz kell fordulnia.

Tartozáselismerési mechanizmust is tartalmazhat a kiürítési nyilatkozat?

Nem automatikusan – és tipikusan nem. Attól, hogy egy nyilatkozat közokiratba kerül, még nem válik tartozáselismeréssé.

A kiköltözési nyilatkozat gyakorlati jelentősége nem önmagában a dokumentumban rejlik, hanem abban, hogy hogyan válik végrehajthatóvá. Ebben a kérdésben iránymutató a Kúria gyakorlata is (lásd: Gfv.VII.30.449/2017/4.) - bár a kúriai döntés egy hitelügylet kapcsán fogalmaz meg elveket, de ezek a bérleti jogviszonyokra is közvetlenül alkalmazhatók.

Mikor beszélünk valódi tartozáselismerésről?

A bírói gyakorlat szerint tartozáselismerés csak akkor áll fenn, ha a nyilatkozat:

• kifejezett és félreérthetetlen,
• nem igényel magyarázatot,
• és már fennálló, konkrét összegű tartozásra vonatkozik.

Ez egy szigorú mérce. A Kúria kimondta, hogy az olyan általános jellegű kikötések, amelyek például a jogosult nyilvántartásaira vagy későbbi kimutatásaira utalnak, nem minősülnek tartozáselismerésnek.

Mit jelent ez a kiköltözési nyilatkozatnál?

A gyakorlatban a kiköltözési nyilatkozat:

• nem tartozáselismerés,
• hanem egyoldalú kötelezettségvállalás (pl. kiköltözésre).

Ha a nyilatkozat például azt tartalmazza, hogy a bérlő elfogadja a bérbeadó későbbi elszámolását vagy követelését, ez önmagában nem fordítja meg a bizonyítási terhet.

Miért fontos ez?

Sok bérbeadó abban bízik, hogy a közjegyzői okirat „mindent visz”. A Kúria viszont világossá tette:

• a bizonyítási teher nem változik meg automatikusan,
• a jogosultnak (bérbeadónak) vita esetén bizonyítania kell a követelését (pl. elmaradt bérleti díj összegét).

Olcsóbb alternatíva a kiköltözési nyilatkozatra

Bár a kiköltözési nyilatkozat egy népszerű eszköz a bérbeadók körében, nem ez az egyetlen megoldás a nem fizető vagy önként távozni nem akaró bérlők kezelésére. A bérbeadók sokszor már egy határozott időre szóló bérleti szerződés megkötésével is csökkenthetik a kockázatot. Amennyiben a bérlő nem hajlandó kiköltözni egy ilyen szerződés lejárta után, a bérbeadó a 1994. évi LIII. törvény 183/A. §-a alapján gyorsított eljárásban - per és közjegyzői okirat nélkül - is kérheti a lakás végrehajtói kiürítését.

Ha a határozott idő lejár, és a bérlő nem hagyja el az ingatlant, a bérbeadó 60 napon belül kérheti a lakás kiürítését - vigyázat: a határidő elmulasztása jogvesztéssel jár! A végrehajtó a bérbeadó kérelmére ilyenkor azonnal intézkedhet a lakás kiürítéséről, így a bérbeadó rövid időn belül visszakaphatja az ingatlanát.

Értelemszerűen a fenti megoldás hátránya az, hogy ha a bérleti szerződés 1 évre szól, de a bérlő már 1 hónap után sem fizet, akkor a bérbeadónak sokat nem segít, hogy azért majd egy év elteltével kérhető a kiköltöztetés. A Vht. fenti rendelkezésével az ügyvédek inkább az adásvételi szerződésekben szokták az eladók mielőbbi kiköltözését szokták biztosítani.

Lakáskiürítési per - az örök mumus

Miért kérik a bérbeadók a kiköltözési nyilatkozatot? Végső soron a lakáskiürítési per elkerülése érdekében. A lakáskiürítés iránti per egy polgári jogi eljárás, amelynek célja az, hogy a bíróság kötelezze az ingatlan jogcím nélküli használóját az ingatlan kiürítésére és annak jogos tulajdonosa, bérlője vagy birtokosa számára történő átadására. Az ilyen perek tipikusan olyan helyzetekből erednek, amikor az ingatlanban jogszerűtlenül tartózkodó személy nem hajlandó önként elhagyni az ingatlant. A legtöbben a költségei és az időigénye miatt tartanak a pertípustól.

A lakáskiürítési per költségei

A lakáskiürítési per költségei több tényezőtől függnek, beleértve az eljárás típusát, az ügy bonyolultságát és a jogi képviselet díjait. Az alábbiakban összefoglaljuk a főbb költségeket:

1. Illetékek: A bírósági illeték mértéke ha az megállapítható, a pertárgy értékének 6%-a, legalább 15 000 forint, de legfeljebb 1 500 000 forint.
2. Jogi képviselet díjai: Az ügyvédi munkadíjak jelentősen eltérhetnek az ügy bonyolultságától és az ügyvéd tapasztalatától függően, de az ügyvédi munkadíj ebben az esetben is alapvetően szabad megállapodás tárgya.
3. Végrehajtási költségek: Ha a bíróság elrendeli az ingatlan kiürítését, a végrehajtási eljárás költségeit a végrehajtást kérőnek kell előlegeznie. Ezek a költségek a végrehajtó díjait és az esetleges rendőri közreműködés díjait foglalják magukban.

Mennyi ideig tart egy lakáskiürítési per?

A lakáskiürítési per időtartama több tényezőtől függ és lehet, hogy lezárul fél éven belül, de akár több évig is tarthat. Általában a következők befolyásolják az eljárás elhúzódását:

• A bíróság leterheltsége: A bíróságok általában túlterheltek, így a peres eljárások elhúzódhatnak.
• Az ügy bonyolultsága: Ha az ügy egyszerű (pl. határozott idejű bérleti szerződés lejárt, és a bérlő nem költözik ki), akkor gyorsabban lezárulhat. Ha viszont bonyolultabb a helyzet (pl. a bérlő a bérleti díjat fizette, csak pl. az óvadékot nem pótolta ki rezsihátralék miatt), akkor a per elhúzódhat.
• A felek együttműködése: Ha a felek együttműködnek, és nem tesznek meg mindent a per elhúzása érdekében, akkor gyorsabb lehet a per.
• A jogi képviselők: A tapasztalt jogi képviselők segíthetnek a per gyorsabb lezárásában.

+1 hátrány

A Polgári Perrendtartásról szóló törvény rendelkezései szerint a bíróság lakáskiürítési perben mérlegelheti, hogy a bérlő kérelmére különös méltánylást érdemlő esetben legfeljebb hat hónapos haladékot kapjon a kiürítés végrehajtására, ha az alábbi feltételek fennállnak:

1. Az ingatlan a kötelezett és közvetlen családtagjai egyedüli lakóhelye.
2. A kötelezett valószínűsíti, hogy nem képes saját vagy családja elhelyezését ideiglenesen sem biztosítani.
3. Nem tanúsított rosszhiszemű magatartást, és nem sújtották pénzbírsággal a per során.
4. Nem önkényesen elfoglalt lakásról van szó.

Hogyan kerülhetők el a bérbeadó és bérlő közötti konfliktusok?

A bérbeadó és bérlő közötti konfliktusok elkerülése érdekében mindkét fél részéről alapvetően 

• őszinte kommunikációra, a 
• világos megállapodásokra és 
• a jogszabályok betartására van szükség. 

Már a szerződéskötéskor érdemes gondoskodni arról, hogy minden lényeges kérdés – például a kaució kezelése, a bérleti díj fizetése, a lakás használati szabályai és a karbantartási felelősségek – világosan rögzítésre kerüljön. A szerződés mellékleteként érdemes dokumentálni a lakás állapotát fényképekkel, hogy a kiköltözéskor ne legyen vita a károk megítéléséről. A hatékony kommunikáció, az írásos megállapodások és a kölcsönös tisztelet hosszú távon is biztosítják a konfliktusok elkerülését, megkönnyítve ezzel a kiköltözési folyamatot is.

Összegzés

A kiköltözési nyilatkozat megléte sok esetben már önmagában is elég ahhoz, hogy a bérlő betartsa a szerződésben foglaltakat. Bár ez az eszköz hatékony jogi védelmet nyújthat a bérbeadóknak, jelentős költségekkel járhat, amelyeket a bérlők gyakran terhesnek éreznek. Alternatívaként érdemes lehet határozott idejű bérleti szerződést kötni, amely bizonyos feltételek mellett lehetővé teszi a végrehajtási eljárást közjegyzői nyilatkozat nélkül is. 

További kérdése lenne? Tekintse át szolgáltatásainkat és vegye fel velünk a kapcsolatot az alábbi elérhetőségek bármelyikén!