Ki fizeti a kiköltözési nyilatkozatot?

Mit tehetek, ha a másik fél nem akarja kifizetni a kiköltözési nyilatkozatot?

Mivel a kiköltözési nyilatkozat nem kötelező tartalmi eleme a bérleti szerződésnek, a jog sem ad erre a kérdésre egyértelmű eligazítást. Ha a bérleti szerződés megkötése után merül fel a bérbeadói igény a kiköltözési nyilatkozatra, akkor szinte biztos, hogy a bérbeadó is fogja fizetni a közjegyzői díjat - ha a bérlő egyáltalán hajlandó változtatni az előre megállapodott bérleti feltételeken.

Ha a bérleti szerződés még tárgyalás alatt áll, akkor érdemes lehet a következő kompromisszumokban gondolkozni:

• A felek 50-50%-ban fizetik a közjegyzői díjat, vagy
• Közjegyzői kiköltözési nyilatkozat helyett magasabb összegű óvadékot (kaució) ad a bérlő.

Mennyi a kiköltözési nyilatkozat közjegyzői díja?

A közjegyzői díj a kiköltözési nyilatkozatért általában 40 és 60 ezer forint között mozog. Ha a nyilatkozatot a bérleti díj megfizetésére vonatkozó kötelezettségvállalással is kiegészítik, a díj jelentősen magasabb lehet.

A közjegyzői díjakat a 22/2018. (VIII. 23.) IM rendelet szabályozza, és az ügyérték vagy az eljárás időtartama alapján kerülnek meghatározásra.

Miért olyan fontos a kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó számára?

A kiköltözési nyilatkozat egy olyan közjegyző által készített közokirat, amelyben a bérlő vállalja, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor – legyen az határozott vagy határozatlan idejű, rendes vagy rendkívüli felmondás eredménye – önkéntesen elhagyja az ingatlant. 

A nyilatkozat legnagyobb előnye abban rejlik, hogy ha a bérlő a szerződés megszűnése ellenére sem hajlandó kiköltözni, a bérbeadónak nem kell hosszadalmas és költséges lakáskiürítési pert indítania a birtokjog visszaszerzése érdekében. A közjegyzői okirat közvetlenül végrehajtható, így a bérbeadó a bíróság megkerülésével, a végrehajtó segítségével érvényesítheti jogait.

Mindennek a jogszabályi alapját a 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 10. § b) pontja adja, ami alapján végrehajtható okiratnak minősül, ha a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el (lásd a 1991. évi XLI. törvény 112. §). Ez azt jelenti, hogy:

• nem kell pert indítani a kiköltöztetéshez,
• azonnal kérhető a végrehajtás, ha a kötelezett nem teljesíti a nyilatkozatban vállaltakat.

Jó a kiköltözési nyilatkozat minta?

A kiköltözési nyilatkozatot a közjegyző szövegezi az ügyfél utasításai alapján, de sokan előtte ügyvédhez fordulnak annak érdekében, hogy a szöveg ne csak a "minimális" tartalmat tükrözze. A közjegyzők ugyanis - az ügyvédekkel szemben - nem mediálnak a jogvitába keveredett bérlők és bérbeadók között, bírósági tárgyalásokra pedig szintén nem járnak. Az ingatlanjogban, perjogban jártas ügyvédek így minden esetben nagyobb tapasztalattal rendelkeznek abban a tekintetben, hogy mit kell beleírni a bérleti szerződésbe és mit a kiköltözési nyilatkozatba annak érdekében, hogy a későbbi jogviták elkerülhőek legyenek.

Az alábbiakat minden kiköltözési nyilatkozat tartalmazza:

1. A felek pontos megnevezése

• Jogosult: az a személy, akinek a javára a kiköltözés történik (pl. a tulajdonos, bérbeadó).
  Szükséges adatok: teljes név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím vagy székhely.
• Kötelezett: akinek az ingatlant el kell hagynia (pl. eladó, bérlő).
  Szükséges adatok: teljes név, születési hely és idő, anyja neve, lakcím vagy székhely.

2. Az ingatlan pontos azonosítása

• Helyrajzi szám (hrsz.)
• Pontos cím: irányítószám, település, utca, házszám, emelet, ajtó

3. A kiköltözési kötelezettség jogcíme

Mi alapján kötelezett a kötelezett a kiköltözésre? Például:

• Adásvételi szerződés teljesítése után
• Bérleti szerződés megszűnése (határidő lejárta, felmondás)
• Szívességi használat megszűnése

4. A kötelezettség tárgya és tartalma

A nyilatkozatnak tartalmaznia kell, pontosan mit kell teljesítenie a kötelezettnek:

• Az ingatlan kiürítése (személyek és ingóságok eltávolítása)
• Az ingatlan visszaadása a jogosult részére
• Szükség esetén: az ingóságok egy meghatározott helyre történő elszállítása

5. Kinek a javára kell teljesíteni?

Egyértelműen meg kell nevezni, kinek kell birtokba adni az ingatlant (pl. a vevőnek, a tulajdonosnak).

6. A teljesítés határideje és módja

• Határidő: pontos dátum és szükség esetén napszak (pl. „2025. június 30. napjáig 12:00 óráig”)
• Mód: például „az ingatlant az említett határidőig ingóságoktól kiürítve elhagyom és birtokba adom”

Hasznos lehet a közjegyzői okiratban a kulcsátadás menetéről és a birtokbaadási jegyzőkönyv kötelező felvételéről szóló rendelkezés is.

Bérleti szerződés + kiköltözési nyilatkozat = teljes védelem?

Egyre több bérbeadó keres meg minket azzal, hogy ne csak egy "sablonszerződést" készítsünk, hanem egy olyan bérleti csomagot, amelyben a jogi védelem komplex, egymásra épülő elemekből áll:

• személyre szabott bérleti szerződés, egyedi szankciókkal károkozás, fizetési késedelem esetére,
• részletes mellékletek (pl. állapotfelmérő jegyzőkönyv, átadás-átvételi nyilatkozat),
• és természetesen a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat előkészítése, egyeztetése.

Ez utóbbi gyakran már úgy készül, hogy mi vesszük fel a kapcsolatot a közjegyzővel, leegyeztetjük a szöveget, és előkészítjük az okiratkészítést.

Összegzés

A bérbeadás nem csupán jogi, de pénzügyi és sokszor érzelmi kérdés is. Akinek volt már problémás bérlője, pontosan tudja, mennyi időt, stresszt és akár hónapokon át elmaradt bérleti díjat is jelenthet egy jogi szempontból hiányos szerződés. A kiköltözési nyilatkozat – megfelelően megszövegezve és közjegyzői okiratba foglalva – a bérbeadó egyik legerősebb védelmi eszköze.

Ez az okirat ugyanis lehetőséget biztosít arra, hogy a bérbeadó bírósági pereskedés nélkül, végrehajtási eljárásban kérhesse a bérlő kiköltöztetését, amennyiben az nem teljesíti önként a szerződés szerinti kötelezettségeit. Ez nemcsak időt, hanem jelentős költségeket is megspórolhat – éppen ezért érdemes tudatosan, előre gondolkodva intézni ezt az ügyet.

Szeretné, ha mi segítenénk Önnek a kiköltözési nyilatkozat kapcsán? Vegye fel velünk a kapcsolatot!