Társasházi építményi jog - újépítésű lakást tervezőasztalról?

Építés alatt álló ingatlan vásárlása hitelből?

Az új Inytv. bevezetésével megismerkedhettünk a jövőbeli épületre vonatkozó vevői joggal, ami azonban híresen nem oldott meg az újépítésű lakások korai értékesítésének problémáját. 

Ha valaki újépítésű lakásba szeretne költözni, akkor tipikusan

• építési hitel segítségével épít magának a saját tulajdonú telkén,
• vagy lakáshitel segítségével építtetőtől vásárol egy sorházat, ikerházat, esetlegtársasházi lakást.

Ez utóbbi esetben, tehát amikor lakáshitelből vásárolnak a vevők, addig a kölcsön összegének folyósítására kizárólag a használatbavételi engedély, vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány bemutatását követően, egy összegben kerülhet sor. 

A bank 

• ingatlan értékbecslési szakvéleménnyel alátámasztott, lakhatási igényel kielégítésére alkalmas állapotot
• önálló helyrajzi számot, vagy ügyvéd által ellenjegyzett használati megállapodást
• ügyvéd által ellenjegyzett, földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést

vár el. Ennek oka, hogy a bank jelzálog mellett hitelez, azaz a kölcsön kihelyezésétől kezdődően megfelelő dologi biztosítékokkal kell rendelkeznie. Emiatt a tervezőasztal mellett jellemzően előszerződéssel kötik le a lakásokat, majd az ún. albetétesítést követően kerül sor a végszerződés megkötésére és így a hitelkérelem benyújtására is.

Ha a hazai újépítésű piacon élénkülést szeretnénk, akkor világos volt, hogy a bankok számára is elfogadható új jogi konstrukciókat kell kidolgozni.

Első megoldás: jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog

A „jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog” papíron jó irány volt, a gyakorlatban viszont nem lett belőle piacképes, tömegesen használható konstrukció az újépítésű lakások korai értékesítésére. Az alap probléma ugyanis nem az volt, hogy „nincs semmilyen vevői jog”, hanem az, hogy a bank jelzálog mellett hitelez, és ehhez pedig konkrétan azonosítható, forgalomképes biztosítékot szeretne.

Ezért volt szükség az „újfajta” (társasházi) építményi jogra: mert olyan dologi jellegű, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető vevői pozíciót kellett létrehozni, ami összeköttetést teremt a korai vevői befizetések és a banki jelzáloglogika között.

Mi az a társasházi építményi jog?

A társasházi építményi jog egy ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető, dologi jellegű vevői pozíció újépítésű társasházak lakásainál: az újjog segítségével a vevő már az épület felépülése előtt „összekapcsolódik” a majdani lakásával, és a befizetései erejéig zálogjogszerű védelmet kap (pl. végrehajtás/felszámolás esetén).

Az épület/társasház bejegyzése után a társasházi építményi jog megszűnik, és a vevő tulajdonjoga kerül bejegyzésre a társasházi építményi jog ranghelyén (ez a ranghely-védelem a konstrukció kulcsa).

Főbb jellemzők:

1. A vevőt illető társasházi építményi jog rákerül a tulajdoni lapra
2. A társasházi építményi jog ranghelyén a vevő később tulajdonjogot szerezhet a lakáson
3. Ha baj van (felszámolás, végrehajtás), a vevő kvázi „zálogjogosulti” védelmet kap a befizetéséig.
4. A társasházi építményi jogra banki zálogjog bejegyezhető, majd átfordul a végleges lakás-jelzáloggá.

Mikor és hogyan alapítható?

Fő feltételek (Tht. 11/A. § (2)):

• a társasház előzetes alapítása tényének már be kell lennie jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba;
• kell egy, a majd kialakítandó lakásra vonatkozó adásvételi szerződés (vagy ahhoz kapcsolódó külön írásbeli szerződés);
• a vevőnek a vételárból legalább egy részt már meg kellett fizetnie;
• a jog a vevőt abban az arányban illeti meg, amilyen tulajdoni hányad a benyújtott (vagy módosított) alapító okirat szerint majd megilletné;
• házastársi vagyonközösségnél a házastársat is be kell jegyezni jogosultként.

Mennyi önerőt kell letenni?

Földhivatali szempontból a bejegyezhetőséghez akár 1%, vagy 100 000 Ft előleg fizetés is lehet elég. Hitelképességhez a „minimum” tipikusan inkább 10–20% önerő.

Mi van, ha a vevő nem fizet?

A fizetési késedelem kezelése szigorú (Tht. 11/B. § (6)–(7)):

• ha a vevő késik, és felszólítás ellenére sem teljesít, az súlyos szerződésszegés;
• ha van zálogjogosult, a kötelezettnek őt a felszólítással egyidejűleg tájékoztatnia kell, különben a felszólítás nem hatályos;
• bíróság nélkül is megszüntethető lehet, ha a vevő közjegyzői okiratban előre vállalja a törléshez való hozzájárulást meghatározott feltételek mellett; törlés jellemzően az elállás közlésétől számított 60. nap után kezdeményezhető, de ha a vevő 60 napon belül pert indít, nincs törlés.

Mikor és hogyan keletkezik utána a tulajdonjog?

Az épület felépítése után (Tht. 11/B. §):

1. be kell nyújtani az építmény és a társasház bejegyzési kérelmét;
2. az ingatlanügyi hatóság megnézi, hogy az alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és erről hatósági bizonyítványt ad ki (ez a használatbavételhez is kell);
3. a társasház bejegyzési eljárását a hatóság a használatbavételi döntésig felfüggeszti, majd bejegyzi a társasházat;
4. ekkor a társasházi építményi jog megszűnik a lakás tulajdonjogának bejegyzésével, és a vevő tulajdonjogát a társasházi építményi jog ranghelyén jegyzik be. (Tht. 11/B. § (4))
5. a korábbi zálogjog/tilalom ranghely-megtartással átfordul a kész lakásra bejegyzett jelzálogjoggá/tilalommá. (Tht. 11/B. § (5))

Mi az újépítésű lakások eladásának menetrendje társasházi építményi joggal?

1) Projekt-előkészítés: előzetes társasházalapítás bejegyzése

Előfeltétel, hogy a társasház előzetes alapításának ténye már be legyen jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, és rendelkezésre álljon az előzetes alapításhoz benyújtott (később szükség szerint módosított) alapító okirat és vázrajz.

Miért ez az első lépés? Mert a társasházi építményi jog csak így alapítható a vevő javára.

2) Értékesítés indítása: adásvételi szerződés a “leendő lakásra”

A vevővel megkötött adásvételi szerződés (vagy azzal összefüggő külön szerződés) tartalmazza:

• a leendő lakás azonosítását az alapító okirat logikája szerint,
• a vevő tulajdoni hányadának arányát (amely szerint majd tulajdonos lenne a felépítés után),
• a fizetési ütemezést, és azt, hogy a vevő már legalább egy vételárrészletet megfizetett (ez feltétel).

3) A vevő biztosítéka: társasházi építményi jog alapítása és földhivatali bejegyzése

A szerződés alapján a vevő javára társasházi építményi jog jegyezhető be. Ez két dolgot ad egyszerre:

1. tulajdonszerzési jogosultságot a konkrét, később külön tulajdonként létrejövő lakásra,
2. erős biztosítéki pozíciót már az építés alatt (végrehajtás / felszámolás esetén a befizetések erejéig).

Hatály a lakás elidegenítésére/megterhelésére: a bejegyzés hatása a lakás elidegenítése/megterhelése szempontjából a szerződéses elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez hasonló.

4) Banki finanszírozás: jelzálog a társasházi építményi jogon

A társasházi építményi jog zálogjoggal megterhelhető, és a zálogjog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezhető. A bank hozzájárulása nélkül a “cél-lakás” sem idegeníthető el / nem terhelhető meg.

A konstrukció kulcsa, hogy a társasház bejegyzésekor a zálogjog “átlép” a végleges lakásra.

5) Elkészült az épület

A beruházó benyújtja az épület + társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti kérelmet. A földhivatal ellenőrzi, hogy az alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és erről hatósági bizonyítványt ad ki (a végrehajtási rendelet szerint rövid határidővel). Kisebb eltérés a tervekhez képest: ha a lakásméret és a tulajdoni hányad legfeljebb 5%-kal változik, és nincs “lakásszám-módosulás”, akkor nem kell feltétlenül módosítani az alapító okiratot.

Amikor a társasházat bejegyzik, a társasházi építményi jog:

• megszűnik, és
• a vevő tulajdonjogát ugyanazon a ranghelyen jegyzik be (amelyen a társasházi építményi jog állt).

Mire van szükség a megalapításhoz?

• Ingatlan adásvételi szerződés
• Társasházi alapító okirat
• Vételár egy részének igazolt megfizetése
• Szükség esetén házassági vagyonjogi szerződés

Házastársak helyzete

Ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként.

El lehet ettől térni?

A Társasházi törvény kógens, vagyis attól eltérni akkor lehet, ha azt törvény kifejezetten megengedni. Következésképpen ha az építményi jog jogosultjaként csak az egyik házasfelet szeretnénk bejegyeztetni, akkor házassági szerződéssel kell az építményi jog, illetve a lakás sorsát rendezni.

Illeték – mire számíts ebben a konstrukcióban?

• A visszterhes vagyonátruházási illeték kiterjed az ingatlanon fennálló építményi jogra mint vagyoni értékű jogra.
• Az általános mérték főszabályként 4% (1 Md Ft-ig), afölött 2%, ingatlanonkénti plafonnal.
• Az építményi jog értéke az Itv. szerint a forgalmi értékével egyezik meg.

Fontos gyakorlati megjegyzés: Mind az építményi jog, mind a tulajdonjog megszerzése illeték-köteles. Ha nem szeretnénk kétszer is illetéket fizetni, szerencsés az adásvételi szerződésben elkülöníteni

• az építményi jog ellenértékét és
• az utolsó vételárrészt, ami adott esetben tisztán vételár.

A lakást később a vevő is eladhatja "tervezőasztalról"?

A társasházi építményi jog átruházható, vagyis eladható azzal a feltétellel, hogy a szerződésátruházás szabályait kell követni. Ilyenkor a társasházi építményi jog jogosultját az adásvételi szerződés szerint megillető jogok és az őt terhelő kötelezettségek összességét kell társasházi építményi jogot megszerző félre átruházni. A társasházi építményi jog ettől eltérő átruházása semmis.

Építményi jog vs. társasházi építményi jog

Az építményi jog (Ptk.) önálló dologi jog, amely feljogosít épület létesítésére vagy hasznosítására egy ingatlanon, legfeljebb 50 évre. A társasházi építményi jog (Tht.) ezzel szemben átmeneti vevővédelmi jog új társasházi lakásnál: a tulajdonjog megszerzéséig biztosít ranghelyet és védelmet.

Mi az építményi jog (Ptk.) lényege?

A Polgári Törvénykönyv szerint az építményi jog alapján a jogosult az ingatlanon (vagy annak felszíne alatt) épületet létesíthet, illetve hasznosíthat. Ez egy klasszikus, önálló vagyoni értékű dologi jog, amely:

• lehetővé teszi az épület építését/építtetését,
• az ingatlan bizonyos mértékű igénybevételét,
• a felépült (vagy már meglévő) épület birtoklását, használatát és hasznainak szedését,
• és átruházható, valamint zálogjoggal megterhelhető (ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel).

Időtartam: maximum 50 év

Az építményi jog határozott időre alapítható, és ha 50 évnél hosszabb időre kötötték ki, akkor is 50 év után megszűnik.

Mire jó a gyakorlatban?

Az építményi jog tipikusan akkor hasznos, ha:

• a földtulajdonos és a beruházó el akarja választani egymástól a föld és az épület „gazdasági” tulajdonát,
• hosszú távú hasznosításban gondolkodnak (bérbeadás, üzemeltetés),

Mi a társasházi építményi jog (Tht.) lényege?

A társasházi építményi jog egy speciális társasházi konstrukció, amelyet a társasházi törvény vezet be. Lényege, hogy a vevő – ha már a vételárból legalább egy részt megfizetett – jogosultságot szerez a majd felépülő épületben kialakítandó lakás tulajdonjogának megszerzésére, és a tulajdonjog bejegyzéséig megerősített védelmet kap.

Ez a jog tehát nem arra szolgál, hogy a vevő „építhessen”, hanem arra, hogy a vevő ne maradjon fedezet nélkül, ha a projekt közben valami történik (pl. felszámolás, végrehajtás).

Összegzés

A társasházi építményi jog egy újépítésű lakás vevőjének ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető új joga: a vevő a vételár (rész) megfizetésével biztosított pozíciót kap a kész lakás tulajdonjogának megszerzésére, és baj esetén (végrehajtás/felszámolás) „jelzálogjogosulti” jellegű kielégítést kérhet.

A társasházi építményi jog megterhelhető zálogjoggal, és a zálog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezhető. Ennek kulcspontja : ha a vevői építményi jogot zálog/tilalom terheli, akkor a bejegyzésben megjelölt lakás sem idegeníthető/terhelhető a zálogjogosult hozzájárulása nélkül.

Társasházi építményi jogot alapítana és ügyvédet keres? Hívjon minket!