Társasházi építményi jog - újépítésű lakást tervezőasztalról?

Mennyi önerőt kell letenni?

Földhivatali szempontból a bejegyezhetőséghez akár 1%, vagy 100 000 Ft előleg fizetés is lehet elég. Hitelképességhez a „minimum” tipikusan inkább 10–20% önerő.

Mi van, ha a vevő nem fizet?

A fizetési késedelem kezelése szigorú (Tht. 11/B. § (6)–(7)):

• ha a vevő késik, és felszólítás ellenére sem teljesít, az súlyos szerződésszegés;
• ha van zálogjogosult, a kötelezettnek őt a felszólítással egyidejűleg tájékoztatnia kell, különben a felszólítás nem hatályos;
• bíróság nélkül is megszüntethető lehet, ha a vevő közjegyzői okiratban előre vállalja a törléshez való hozzájárulást meghatározott feltételek mellett; törlés jellemzően az elállás közlésétől számított 60. nap után kezdeményezhető, de ha a vevő 60 napon belül pert indít, nincs törlés.

Mit jelent az, hogy a házastársat is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba th. építményi jog esetén?

Sokakat meglepett a jogintézmény bevezetésekor, hogy ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a házastársat is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként.

A VTM Magyar Ügyvédi Kamarával 2026 júniusában ismertetett álláspontja szerint nem arról van szó, hogy a földhivatal hivatalból vizsgálja, van-e a vevőnek házastársa, és automatikusan bejegyzi őt is. Hanem arról, hogy ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, és a társasházi építményi joggal érintett lakást közös vagyonból szerzi meg, akkor a házastárs javára is meg kell alapítani és kérni kell a társasházi építményi jog bejegyzését.

Gyakorlatban ez azt jelenti, hogy az okiratszerkesztő ügyvédnek erre külön figyelnie kell. A VTM szerint a kötelezettség elsősorban az ügyvéd oldalán jelentkezik: a vevőt nyomatékosan tájékoztatni kell arról, hogy házastársi vagyonközösség esetén a házastárs joga is rendezendő.

Fontos különbség: a vevő házastársát nem mindig kell bejegyezni. Csak akkor, ha az a vagyon, amelyből a társasházi lakást megveszik, nem tartozik a vevő különvagyonába. Ha például a vevő igazolhatóan különvagyonból vásárol, akkor a VTM állásfoglalásból nem következik automatikusan, hogy a házastársat is be kell jegyezni.

Mi az újépítésű lakások eladásának menetrendje társasházi építményi joggal?

1) Projekt-előkészítés: előzetes társasházalapítás bejegyzése

Előfeltétel, hogy a társasház előzetes alapításának ténye már be legyen jegyezve az ingatlan-nyilvántartásba, és rendelkezésre álljon az előzetes alapításhoz benyújtott (később szükség szerint módosított) alapító okirat és vázrajz.

Miért ez az első lépés? Mert a társasházi építményi jog csak így alapítható a vevő javára.

2) Értékesítés indítása: adásvételi szerződés a “leendő lakásra”

A vevővel megkötött adásvételi szerződés (vagy azzal összefüggő külön szerződés) tartalmazza:

• a leendő lakás azonosítását az alapító okirat logikája szerint,
• a vevő tulajdoni hányadának arányát (amely szerint majd tulajdonos lenne a felépítés után),
• a fizetési ütemezést, és azt, hogy a vevő már legalább egy vételárrészletet megfizetett (ez feltétel).

3) A vevő biztosítéka: társasházi építményi jog alapítása és földhivatali bejegyzése

A szerződés alapján a vevő javára társasházi építményi jog jegyezhető be. Ez két dolgot ad egyszerre:

1. tulajdonszerzési jogosultságot a konkrét, később külön tulajdonként létrejövő lakásra,
2. erős biztosítéki pozíciót már az építés alatt (végrehajtás / felszámolás esetén a befizetések erejéig).

Hatály a lakás elidegenítésére/megterhelésére: a bejegyzés hatása a lakás elidegenítése/megterhelése szempontjából a szerződéses elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzéséhez hasonló.

4) Banki finanszírozás: jelzálog a társasházi építményi jogon

A társasházi építményi jog zálogjoggal megterhelhető, és a zálogjog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezhető. A bank hozzájárulása nélkül a “cél-lakás” sem idegeníthető el / nem terhelhető meg.

A konstrukció kulcsa, hogy a társasház bejegyzésekor a zálogjog “átlép” a végleges lakásra.

5) Elkészült az épület

A beruházó benyújtja az épület + társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránti kérelmet. A földhivatal ellenőrzi, hogy az alapító okirat megfelel-e a vázrajznak, és erről hatósági bizonyítványt ad ki (a végrehajtási rendelet szerint rövid határidővel). Kisebb eltérés a tervekhez képest: ha a lakásméret és a tulajdoni hányad legfeljebb 5%-kal változik, és nincs “lakásszám-módosulás”, akkor nem kell feltétlenül módosítani az alapító okiratot.

Amikor a társasházat bejegyzik, a társasházi építményi jog:

• megszűnik, és
• a vevő tulajdonjogát ugyanazon a ranghelyen jegyzik be (amelyen a társasházi építményi jog állt).

Mire van szükség a megalapításhoz?

• Ingatlan adásvételi szerződés
• Társasházi alapító okirat
• Vételár egy részének igazolt megfizetése
• Szükség esetén házassági vagyonjogi szerződés

Házastársak helyzete

Ha a vevő házastársi vagyonközösségben él, a vevő házastársát is be kell jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba a társasházi építményi jog jogosultjaként.

El lehet ettől térni?

A Társasházi törvény kógens, vagyis attól eltérni akkor lehet, ha azt törvény kifejezetten megengedni. Következésképpen ha az építményi jog jogosultjaként csak az egyik házasfelet szeretnénk bejegyeztetni, akkor házassági szerződéssel kell az építményi jog, illetve a lakás sorsát rendezni.

Építményi jog vs. társasházi építményi jog

Az építményi jog (Ptk.) önálló dologi jog, amely feljogosít épület létesítésére vagy hasznosítására egy ingatlanon, legfeljebb 50 évre. A társasházi építményi jog (Tht.) ezzel szemben átmeneti vevővédelmi jog új társasházi lakásnál: a tulajdonjog megszerzéséig biztosít ranghelyet és védelmet.

Mi az építményi jog (Ptk.) lényege?

A Polgári Törvénykönyv szerint az építményi jog alapján a jogosult az ingatlanon (vagy annak felszíne alatt) épületet létesíthet, illetve hasznosíthat. Ez egy klasszikus, önálló vagyoni értékű dologi jog, amely:

• lehetővé teszi az épület építését/építtetését,
• az ingatlan bizonyos mértékű igénybevételét,
• a felépült (vagy már meglévő) épület birtoklását, használatát és hasznainak szedését,
• és átruházható, valamint zálogjoggal megterhelhető (ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel).

Időtartam: maximum 50 év

Az építményi jog határozott időre alapítható, és ha 50 évnél hosszabb időre kötötték ki, akkor is 50 év után megszűnik.

Mire jó a gyakorlatban?

Az építményi jog tipikusan akkor hasznos, ha:

• a földtulajdonos és a beruházó el akarja választani egymástól a föld és az épület „gazdasági” tulajdonát,
• hosszú távú hasznosításban gondolkodnak (bérbeadás, üzemeltetés),

Mi a társasházi építményi jog (Tht.) lényege?

A társasházi építményi jog egy speciális társasházi konstrukció, amelyet a társasházi törvény vezet be. Lényege, hogy a vevő – ha már a vételárból legalább egy részt megfizetett – jogosultságot szerez a majd felépülő épületben kialakítandó lakás tulajdonjogának megszerzésére, és a tulajdonjog bejegyzéséig megerősített védelmet kap.

Ez a jog tehát nem arra szolgál, hogy a vevő „építhessen”, hanem arra, hogy a vevő ne maradjon fedezet nélkül, ha a projekt közben valami történik (pl. felszámolás, végrehajtás).

Összegzés

A társasházi építményi jog egy újépítésű lakás vevőjének ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető új joga: a vevő a vételár (rész) megfizetésével biztosított pozíciót kap a kész lakás tulajdonjogának megszerzésére, és baj esetén (végrehajtás/felszámolás) „jelzálogjogosulti” jellegű kielégítést kérhet.

A társasházi építményi jog megterhelhető zálogjoggal, és a zálog biztosítására elidegenítési és terhelési tilalom is bejegyezhető. Ennek kulcspontja : ha a vevői építményi jogot zálog/tilalom terheli, akkor a bejegyzésben megjelölt lakás sem idegeníthető/terhelhető a zálogjogosult hozzájárulása nélkül.

Társasházi építményi jogot alapítana és ügyvédet keres? Hívjon minket!