Az építményi hitel is fogyasztói jelzáloghitelnek minősül!

Mi az a társasház építményi jog?

A társasházi építményi jog egy speciális, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető dologi jog, amelyet a társasházi törvény vezet be, és kifejezetten újépítésű társasházak lakásainak vásárlóit védi. Lényege, hogy a vevő már az épület felépülése előtt "összekapcsolódik" a majdani lakásával, és a befizetései erejéig zálogjogszerű védelmet kap.

2026. február 23-án zárult a Otthonteremtési célú támogatásokra vonatkozó egyes kormányrendeletek módosításáról szóló társadalmi egyeztetés. Az elérhető szövegek alapján egyértelmű, hogy a CSOK Plusz és az Otthon Start hitelek kapcsán az építményi jog is komoly szerepet játszik majd.

Mi az az építményi hitel?

A Hpt. 6. § (1) bek. 21a. pontja alapján építményi hitel a fogyasztó részére ingatlanon alapított társasházi építményi jogon alapított zálogjog fedezete mellet nyújtott hitel vagy kölcsön.

Heteken belül várhatóan egy szakaszos finanszírozású konstrukciót kapunk, ami egyszerre lesz kölcsön (kifizetett részletek) és hitel is (rendelkezésre tartás.)

A JTM rendelet is változott

Február vége óta a Hpt. 6. § (1) bek. 50. pontja alapján jelzáloghitel a fogyasztó részére ingatlanon alapított jelzálogjog – ideértve az önálló zálogjogként alapított zálogjogot is – fedezete mellett nyújtott hitel vagy kölcsön, ideértve a halasztott fizetés vagy más ezekhez hasonló pénzügyi megoldás formájában nyújtott kölcsönt is, továbbá az építményi hitelt.

A lakáscélú hitel- vagy kölcsönszerződés fogalmába szintén bekerült az építményi hitel.

Ez azért jelentős, mert építményi hitelnél is nézik majd az adósságfék szabályokat, tehát a hitel előminősítés továbbra is az újépítésű lakásvásárlás első lépése marad.

Társasházi építményi jog az OTP Bank gyakorlatában

2026.02.25-én megjelent az OTP Bank új adásvételi tájékoztatója, amelyik már tartalmazza a 2026. március 1. után leadott, társasházi építményi joggal kapcsolatos követelményeket.

Eszerint a társasházi építményi jogot kötelező magában az adásvételi szerződésben kikötni. Nem lehet külön mellékletben vagy későbbi kiegészítésben rendezni. A hitel folyósításának alapfeltétele, hogy a földhivatalnál már legalább határozat formájában szerepeljen a vevő társasházi építményi jog bejegyzése iránti kérelme. Hogy egy kérelem hogyan szerepelhet széljegy helyett határozat formában, az nem teljesen világos, de ha a hitelkérelmet bejegyzett társasházi építményi jog birtokában adjuk be, abból baj nem lehet.

Házastársak és az építményi jog

A Tht. 11/A. § (2) bekezdése valamiért előírja építményi jog kapcsán, hogy a felek a családi állapotuknak megfelelő nyilatkozatot tegyenek. Az OTP ennek megfelelően várja el a megfelelő nyilatkozatokat az adásvételi szerződésben.

Házastársak közös tulajdonszerzése (Vagyonközösség)

Ez a főszabály, ha házasok vagytok és nincs házassági vagyonjogi szerződésetek.

• A helyzet: A házastársak életközösségben élnek, és a vételárat közös vagyonból egyenlítik ki.
• Követelmény: Mindkét házastársnak félnek kell lennie a szerződésben, és mindkettőjüknek tulajdonjogot (és ezzel együtt társasházi építményi jogot) kell szerezniük az ingatlanban.
• Banki szempont: A bank nem fogadja el, ha csak az egyik házas fél szerez tulajdont, miközben vagyonközösségben élnek, mert az építményi jog speciális természete miatt ez jogi bizonytalanságot szülne a fedezet bejegyzésekor.

Házastárs, de NINCS vagyonközösség

Ha a vevő házas, de a lakást egyedül veszi meg.

• A helyzet: A vevő házasságban él, de házassági vagyonjogi szerződéssel (vagyonelkülönítés, közszerzemény) rendelkeznek
• Követelmény: A szerződésben rögzíteni kell, hogy a vevőnek nincs olyan házastársa, akivel vagyonközösségben élne az adott ingatlan tekintetében. Ebben az esetben a vevő egyedül is megszerezheti az építményi jogot/tulajdonjogot.
• Fontos: Ilyenkor a bank kérni fogja a házassági vagyonjogi szerződés bemutatását is a hitelbírálathoz.

Egyedülálló vevő (Nincs házastárs)

Ha a vevő nem él házasságban.

• A helyzet: A vevő hajadon, nőtlen, elvált vagy özvegy.
• Követelmény: Az adásvételi szerződésben tényként kell rögzíteni, hogy a vevőnek nincs házastársa.
• Miért kell? A földhivatalnak és a banknak látnia kell, hogy nem áll fenn olyan látens (ingatlan-nyilvántartáson kívüli) házastársi közös vagyon, amely később akadályozhatná a társasházi építményi jog végleges tulajdonjoggá alakulását.

Pénzügyi és ügyvédi biztosítékok

• Önerő: Az eladónak nyilatkoznia kell, hogy legalább egy részletet már megkaptak tőled (ez törvényi feltétele az építményi jog bejegyzésének).
• Ügyvédi letét: Az eladónak már a szerződéskötéskor letétbe kell helyeznie a végleges bejegyzési engedélyt. Fontos: jogtanácsos nem kezelhet letétet, így ha az eladó jogtanácsost használ, a letéthez külön ügyvédet kell bevonni (kivéve: Honvédelmi Minisztérium).
• Biztonsági háló: Ha az eladó nem jelezné időben a banki utalás megérkezését, a szerződésnek fel kell hatalmaznia az ügyvédet, hogy a te banki bizonylatod alapján is benyújthassa a papírokat a földhivatalhoz.

Szigorú határidő

A hitel folyósítása után neked (vagy az ügyvédnek) 5 munkanapod van igazolni a bank felé, hogy a bejegyzési engedélyt tényleg beadtátok a földhivatalba.

Milyen kedvezmények vehetők igénybe az építményi hitel kapcsán?

Egyértelmű, hogy a társasházi építményi jog akkor tudja leginkább betölteni a szerepét, ha államilag támogatás, vagy államilag támogatott hitel is kapcsolódik hozzá.

Ez azért is fontos, mert pl. az önazonos rendeletek nem fejtik ki a hatásukat, ha államilag támogatott hitelből vásárol a vevő.

Otthon Start

Az Otthon Start kölcsönt várhatóan a társasházi építményi jogra is felvehetjük, de csak ha a kormány - a társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezetnek megfelelően - módosítja a rendeletet.

A 227/2025. (VII. 31.) Korm. rendelet alapján a fix 3%-os hitelt egyelőre az igénylő Magyarország területén lévő lakás, egylakásos lakóépület, tanya vagy birtokközpont 

• építéséhez,
• vásárlásához 

vehető igénybe.

CSOK Plusz

CSOK Pluszt várhatóan a társasházi építményi jogra is felvehetjük, de csak ha a kormány - a társadalmi egyeztetésre bocsátott tervezetnek megfelelően - módosítja a rendeletet.

Addig az 518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet szerinti CSOK Plusz kölcsön egyelőre a lakás 

• vételárának megfizetésére,
• építése vagy bővítése esetén a kérelem benyújtásakor a hitelintézet által elfogadott költségvetésből még fennmaradó bekerülési költségekre, illetve, 

építéséhez vagy vásárlásához igénybe vett Otthon Start kölcsön részleges vagy teljes előtörlesztésére igényelhető és használható fel.

A CSOK Plusz értelmezésében lakás a lakhatás feltételeinek megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás fő rendeltetés szerinti jelleggel nyilvántartott ingatlan, valamint tanya, vagy birtokközpont jogi jelleggel nyilvántartott ingatlan lakáscélú épületei a hozzá tartozó földrészlettel.

Közszolgálati otthontámogatás

Az Otthontámogatásról szóló 361/2025. (XI. 25.) Korm. rendelet

Használt lakás CSOK?

Használt lakás CSOK építményi jogra nem vehető fel.

A 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet szerinti családi otthonteremtési kedvezmény Magyarország területén

• használt lakás vásárlása,
• meglévő lakás bővítése, továbbá
• tanya, birtokközpont vagy preferált kistelepülés területén használt lakás vásárlása és bővítése, illetve korszerűsítése vagy meglévő lakás bővítése, illetve korszerűsítése 

céljából vehető igénybe.

Falusi CSOK?

Falusi CSOK építményi jogra nem vehető fel.

A 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet szerinti családi otthonteremtési kedvezmény Magyarország területén preferált kistelepülésen fekvő vagy külterületi lakásnak minősülő 

• használt lakás vásárlása és bővítése, illetve korszerűsítése, meglévő használt lakás bővítése, illetve korszerűsítése, vagy
• új egylakásos lakóépület vásárlása vagy építése 

céljából vehető igénybe.

Új lakás vásárlása esetén a lakás lakhatási igények kielégítésére alkalmas állapotát a hitelintézet a családi otthonteremtési kedvezmény folyósítását megelőzően ellenőrzi. Tehát a Falusi CSOK-ot nem kapja meg a vevő az építményi jogra.
 

Új CSOK?

A 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet szerinti családi otthonteremtési kedvezmény Magyarország területén új lakás építéséhez vagy vásárlásához vehető igénybe.

Új lakás vásárlásához igényelhető családi otthonteremtési kedvezményre támogatási szerződés akkor köthető, ha az új lakás a műszaki állapotára tekintettel – az ingatlan-értékbecslési szakvélemény alapján − a lakhatási igények kielégítésére alkalmas. Az építményi hitel tipikusan nem erre az élethelyzetre való.
 

Összegzés

A társasházi építményi jog egy új, kifejezetten újépítésű társasházakra kialakított jogintézmény, amely 2026. március 1-jétől lesz hivatalosan bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba.

Ez a jogintézmény a vevők védelmét szolgálja az újépítésű lakások piacán. 

Lényege és működése:

• A vevő már az építkezés előtt ingatlannyilvántartásba bejegyezhető, erős jogi pozíciót kap a majdani lakással kapcsolatban.
• Ez a jog a társasház tényleges felépítése után automatikusan tulajdonjoggá alakul.
• A vevő a befizetései erejéig zálogjogszerű védelmet kap, például végrehajtás vagy felszámolás esetén. Ez azt jelenti, hogy a vevő pénze nem "vész el" a beruházó csődje esetén.
• A társasházi építményi jogra banki zálogjog bejegyezhető, majd ez átfordul a végleges lakás-jelzáloggá.
• A jog bevezetése lehetővé teszi, hogy a kedvezményes, kamattámogatott lakáshitelek (Otthon Start és CSOK Plusz) már a társasház építése közben is folyósíthatók legyenek.

Építményi hitellel vásárolna? Vegye fel a kapcsolatot partnereinkkel!