Mit az a JTM, és hogyan hat a felvehető hitelösszegre?

Hitelbírálatnál mit néznek? A JTM-számítás menete a gyakorlatban

A bank minden esetben kiszámítja a JTM-et. 

A folyamatot a 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet (JTM rendelet) szabályozza és három lépésből áll:

1. A háztartás nettó jövedelmének meghatározása.
   Kötelező bevonni a házastársat/élettársat; a bank a teljes háztartási nettót vizsgálja.
2. A meglévő törlesztőrészletek összesítése.
   Ide tartozik a személyi kölcsön, gépjárműhitel, korábbi lakáshitel, sőt:
   hitelkártya és folyószámlahitel is, akkor is, ha nem használod.
   A bank a keret 5%-ával számol, ez az egyik leggyakoribb meglepetés.
3. A felvenni kívánt lakáshitel várható törlesztőrészlete.
   Ezt a kamat, a futamidő és a hitelösszeg határozza meg.

A JTM-rendelet minden bankra kötelező, de a gyakorlatban az intézmények gyakran a jogszabályi értéknél szigorúbb belső limitet alkalmaznak a jövedelemarányos törlesztőrészlet meghatározásánál.

Ha devizában, külföldről szerzi a vevő a jövedelmet, a bank azt mindig átszámolja. Az MNB hivatalos devizaárfolyamát használják, a vizsgálatot megelőző második munkanap árfolyammal.

Az összes havi törlesztőbe mi számít bele?

A jövedelemarányos törlesztési mutató lényege az, hogy a bank megnézi: meglévő havi törlesztők + az újonnan felvenni kívánt hitel várható havi törlesztője együtt belefér‑e a jövedelmedbe.

Minden olyan havi kötelezettség meglevő havi törlesztőnek számít, ami hitel jellegű:

• Már futó kölcsönök havi törlesztői (személyi kölcsön, autóhitel, áruhitel, meglévő lakáshitel stb.) – a havi részlet összege.
• Hitelkártya és folyószámlahitel / hitelkeret: nem a tényleges költés számít, hanem általában a keret 5%-a havi teherként.
• Visszafizetendő állami/munkahelyi támogatás (ha van ilyen): annak egy hónapra eső visszafizetendő része.

Ami sokszor nem része ennek: rezsi, albérlet, biztosítások, előfizetések – ezek inkább a bank belső megélhetési kalkulációjában számítanak, de nem „törlesztőként”.

Adóstársak helyzete

A JTM adóstársak esetén közös jövedelmet és összesített adósságot néz. Ha az adóstárs hoz magával:

• hitelkártyát
• személyi kölcsönt
• áruhitelt

akkor a JTM-arány romolhat. Ezért előfordul, hogy egyedül többet kap valaki, mint adóstárssal.

Igaz, hogy a meglevő hitelekre a bank lekérdezést végez?

Igen, igaz. A hitelbírálat során a bank lekérdezést végez a KHR-ből (Központi Hitelinformációs Rendszer), és ebből látja a meglévő (és korábbi) hitelügyeidet, például:

• milyen hiteleid vannak/voltak (pl. személyi kölcsön, hitelkártya, folyószámlahitel, lízing),
• mekkora a hitelkeret / fennálló tartozás,
• volt‑e késedelem, negatív státusz bármilyen pénzügyi szolgáltatás kapcsán,
• a szerződések alapadatai.

Jövedelem + kamatperiódus = jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató?

A terhelhetőséget a jövedelem nagysága és a kamatperiódus hossza határozza meg. A bank mindkettőt az MNB 32/2014. rendelet alapján vizsgálja.

1. Jövedelem

A kulcshatár 800 000 Ft igazolt havi nettó jövedelem.

• 800 000 Ft alatt alacsonyabb a maximális JTM-plafon.
• 800 000 Ft felett magasabb arányban terhelhető a jövedelem.

2. Kamatperiódus

Minél hosszabb időre fix a kamat, annál magasabb JTM-mutató engedhető.
A rendelet három kategóriát használ:

• 10+ éves kamatperiódus vagy végig fix
• 5–10 éves kamatperiódus
• 5 évnél rövidebb kamatperiódus vagy változó kamat

Minél rövidebb a kamatperiódus, annál kevesebbet vehetsz fel –  még ha maga a havi törlesztő ugyanannyi is

A JTM limitek a kamatkockázatot bünteti:

• 10 éves vagy végig fix kamat → magasabb JTM-határ, magasabb hitelösszeg
• 5 éves fix → erősen korlátozott
• 3 hónapos vagy 1 éves változó → óriási visszaesés, sokszor akár 10–25% JTM-limit.

Ezért “olcsóbbnak tűnő” változó kamatú hitellel valójában kevesebb hitelt kapsz, nem többet.

800 000 Ft alatti jövedelem esetén

Forinthitel:

• 10+ éves vagy végig fix: max. 50%
• 5–10 év: max. 35%
• 5 évnél rövidebb / változó: max. 25%

800 000 Ft feletti jövedelem esetén

Forinthitel:

• 10+ éves vagy végig fix: max. 60%
• 5–10 év: max. 40%
• 5 évnél rövidebb / változó: max. 30%

Kevésbé ismert JTM szabály: egy energetikailag hatékony lakás növeli a felvehető hitelösszeget

Egy ideje az “A+” vagy annál jobb energetikai besorolású lakásoknál a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató plafon egységesen 60% lehet. Ez sok vevőnél százezrekkel növeli a havi vállalható törlesztőt, tehát milliókkal növeli a maximális hitelösszeget.

Rossz tapasztalatok a gyakorlatból

Az lakáskölcsönből vásárló ügyfeleinken azt látom, hogy a nyers számok helyett könnyebb megérteni a kockázatokat való életből vett példákon keresztül:

1. eset – a hitelkártya, amiről megfeledkezik az ügyfél

Házaspár 850 000 Ft összesített nettó jövedelemmel érkezik. A jövedelmük alapján akár 60% JTM-ig terhelhetők lennének (10 évnél hosszabb fix kamatnál). A hitelbírálatnál azonban kiderül: van egy 800 000 Ft-os hitelkártyakeret.

A hitelkártyára a bank 40 000 Ft havi törlesztőt számít be.

510 000 – 40 000 = 470 000 Ft. Tehát a felvehető hitel törlesztője 510 000 → 470 000 Ft-ra csökken.

Ha nincs hitelkártya:

510 000 Ft havi törlesztő
→ kb. 38–40 millió Ft hitel

Hitelkártyával:

470 000 Ft havi törlesztő
→ kb. 34–36 millió Ft hitel

A bank a hitelkártyára a keret 5%-át, azaz 40 000 Ft-ot számít fel havi törlesztőként. Ez a látszólag „kicsi” összeg elég ahhoz, hogy a felvehető hitelösszeg több millió forinttal csökkenjen, vagy bizonyos esetekben átcsússzon a JTM-határon.

2. eset – a rövid kamatperiódus miatt elutasított hitel

Fiatal házaspár 640 000 Ft igazolt nettó jövedelemmel érkezik. A kért konstrukció 3 éves kamatperiódusú lakáshitel volt.

Mennyi törlesztőt bír el rövid kamatperiódussal?

A 32/2014. MNB rendelet szerint 800 000 Ft alatti jövedelemnél, 5 évnél rövidebb kamatperiódus esetén a JTM-maximum 25%.

640 000 × 25% = 160 000 Ft

Ez a plafon. Ha a kért hitel havi törlesztője 160 000 Ft felett van, a bank nem adhat hitelt – az ügylet automatikusan bukik. Ebben az esetben nem fért bele a költségvetésbe a lakásvásárlás.

Mennyi törlesztőt bír el 10 éves kamatperiódussal?

Legalább 10 éves kamatperiódusnál a JTM-határ 50%.

640 000 × 50% = 320 000 Ft

Ugyanazzal a jövedelemmel tehát kétszer akkora törlesztőt enged a szabály, ami a felvehető hitelösszeget akár 8–12 millió forinttal is megemelheti a piaci kamatoktól függően.

A hosszabb kamatperiódus kiválthatja az ingatlan alkut?

Ha jobb (alacsonyabb) kamat akkor az pénzügyileg „kiválthatja” az alkut – mert a hitel teljes költségén tudsz nagyobbat nyerni, mint amennyit reálisan le lehet alkudni a vételárból.

Ehhez tudni kell, hogy milyen piacon vásárol az ember, van-e bármilyen esély egyáltalán az alkura, de azt is, hogy mik a számok. Éppen ezért is javasoljuk mindig az előzetes hitelképesség vizsgálatot az ügyfeleknek!

Összegzés

A JTM, vagyis a jövedelemarányos törlesztési mutató egy adósságfék szabály, ami azt mutatja meg, hogy a bank (jogszabályi keretek között) a nettó, igazolt havi jövedelmed mekkora részét engedi összesen hiteltörlesztésre.

Az „összes havi törlesztőbe” beleszámít:

• a meglévő hitelek törlesztője,
• hitelkártya és folyószámlahitel keret (banki módszertan szerint, tipikusan a keret egy része),
• lízing, áruhitel stb.,
• és az újonnan felvenni tervezett lakáshitel várható törlesztője is.

A JTM mellett van még a fedezeti korlát (HFM/LTV) is, ami az ingatlan értékéhez köti a max. hitelt (önerő kérdés). A ténylegesen felvehető hitel a kettő közül általában a szigorúbbik korlát szerint alakul.

Lakáshitelből vásárol? Vegye fel a kapcsolatot partnereinkkel!