Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Adósságfék szabályok: JTM és hitelbiztosítéki érték számítása

A devizahitel válság óta a Magyar Nemzeti Bank több olyan szabályt is bevezetett a jelzáloghitelezés gyakorlatában, amelyek a fogyasztók túlzott eladósodás elleni védelmét szolgálják. Ezeket összefoglalóan adósságfék szabályozásnak nevezzük. Az MNB szabályozás szerintem jól átlátható, így a banki belső szabályokkal szemben a rendelet ismeretében bárki kiszámolhatja, hogy a családi fizetés hány százaléka lehet hitel!

Az adósságfék szabályok két alapeleme 

  • a jövedelemarányos törlesztőrészlet - azaz, hogy a hitelt felvevő összes hitelének törlesztő részletei megfelelő arányban álljanak a havi jövedelmével ÉS
  • a megfelelő hitelbiztosítéki érték - aminek értelmében a hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át.

Nem tudom az ügyfeleknek eléggé hangsúlyozni, hogy attól, hogy az adós az MNB szabályai alapján hitelezhető, még nem biztos, hogy megfelelő hitelminősítést kap - a bankok ugyanis rengeteg belső, az átlagember (sokszor a hitelügyinézők) által meg nem ismerhető szabályt alkalmaznak, amelyek jóval szigorúbban az adósságfék szabályoknál.

FONTOS, hogy a hitelbiztosítéki értékkel kapcsolatban 2024. január 1. napjától kapnak egy kis engedményt a fiatal, első lakást vásárlók, náluk már a 90%-os szabály érvényesül.

Ha érdeklik az adósságfék szabályok és hogy hogyan számolják a fentieket a bankok, akkor olvasson tovább!

Jelzáloghitelezés szabályai változóban

Jelzáloghitelezés szabályai változóban

Hitelezési és kölcsön szabályok - az MNB által támasztott szabályokról általában

Az adósságfék, vagyis az MNB által alkalmazott hitelezési szabályok a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet alapján ismerhetően meg. A rendelet minden esetben alkalmazandó, ha a hitelügylet megkötésére Magyarország területén kerül sor és az adós természetes személy. A rendelet a pénzügyi lízingre ugyanúgy alkalmazandó, mint a klasszikus jelzálogszerződésekre.

Nem kell ugyanakkor jövedelemarányos törlesztőrészletet számolni és a hitelbiztosítéki érték %-os szabályait sem figyelembe venni, ha az adós vállalkozó természetes személy, aki a hitelt vállalkozói tevékenysége során, azzal összefüggő célra fogja igénybe venni.

A JTM a lakáshitel alapja

Azt hogy a jövedelem hány százaléka lehet hitel, a fenti MNB rendelet szabályozza, ez lényegében a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM), aminek a számítása igen egyszerű:

JTM =havi adósságszolgálat
igazolt havi nettó jövedelem

Adóstársak esetén valamennyi adóstárs havi adósságszolgálata és igazolt havi nettó jövedelme összesítve számítandó.

Ingatlanra alapított, jelzálogjog-fedezete mellett nyújtott hitelre irányuló kérelem esetén a JTM a következők szerint alakul:

Nettó jövedelemKamatperiódusJTM Határérték
< 600,000 Ft≥ 10 év / Futamidő végéig50%
5-10 év35%
< 5 év25%
≥ 600,000 Ft≥ 10 év / Futamidő végéig60%
5-10 év40%
< 5 év30%
Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató a gyakorlatban

Jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató a gyakorlatban

Mennyi a havi adósságszolgálat és hogyan igazolható a havi nettó jövedelem?

A fentiek alapján látható, hogy a JTM számítás alapja a család havi kölcsön jellegű kiadásainak és bevételeinek mérlege. Sok ügyfelem egyből rá szokta vágni, hogy ha valamivel, akkor ezzel tisztában van, hiszen azt mindenki szokta tudni, hogy mekkora összeg landol egy átlagos hónapban a bankszámláján. A helyzet azonban nem ilyen egyszerű, hiszen a törlesztőrészletek és a havi jövedelem számítása is az MNB rendelet által meghatározottak szerint történik.

Havi adósságszolgálat (törlesztőrészletek) esetén a következőket kell összeszámolni: 

  • a már folyósított pénzkölcsönök után fizetendő egy havi törlesztőrészlet (forintban)
  • hitelkártya-szerződés vagy fizetési számlához kapcsolódó hitelkeret esetén a hitelkeret 5 százaléka
  • az igénybe vett visszatérítendő, hazai vagy uniós költségvetési forrású támogatás után az ügyfél által visszatérítendő pénzösszeg egy hónapra eső része, forintban kifejezve

Mi is az az igazolt havi nettó jövedelem?

Az adósnak, vagyis jelzáloghitelek esetén a vevőnek egy naptári hónapra vonatkozó rendszeres nettó (adózás utáni) jövedelme, amit a következőképpen igazolhat a leendő adós:

  • munkáltatói igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
  • NAV igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
  • a Magyar Állam ellátást folyósító szerve által kiállított igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
  • külföldi állam ellátást folyósító szerve által kiállított igazolás (12 hónapon belül kiállított) a jövedelmek összességéről
  • az ügyfél nyilatkozata és 12 hónapnál nem régebbi időszakra vonatkozó fizetési számlakivonat, ami igazolja, hogy az ügyfél bére, nem önálló tevékenységből származó jövedelme, nyugdíja, továbbá egyéb, a magyar vagy külföldi állam által folyósított ellátás összege, amelyek után az adók befizetésre kerültek
  • bírósági határozat tartásdíjról
  • a termőföld öt évet elérő időtartamra való haszonbérbe adásából származó, a mezőgazdasági igazgatási szerv által hozott határozat

Ha a hitelfelvevő forinttól eltérő pénznemű jövedelmet igazol, akkor a Magyar Nemzeti Bank által a havi adósságszolgálat számítását megelőző második munkanapon közzétett hivatalos devizaárfolyam alapján forintban kifejezett értéke számít.

Gyakori, hogy a bankok nem elégednek meg egy 11 hónapja kiállított NAV jövedelemigazolással, hanem 30 napnál nem régebbit kérnek be, de olyat is tapasztaltam már, hogy speciális, OFFI által kiállított fordítást követeltek meg egy külföldi igazoláshoz.

Külföldi jövedelem is számít a JTM esetén

Külföldi jövedelem is számít a JTM esetén

Egyéni vállalkozó vagyok, ingatlant adok bérbe, osztalékjövedelmem van, az is számít?

Igen, legalábbis az MNB-nek. Ha valakinek az Szja. tv. szerinti önálló tevékenységből származó jövedelme is van, azaz például egyéni vállalkozó, helyi önkormányzati képviselő, mezőgazdasági őstermelő, vagy ingatlan-bérbeadási tevékenység után adózónak minősül, akkor ugyanúgy jövedelmet tud kimutatni, mint aki munkabérből él.

Az Szja. tv. szerint adózik, de jövedelemnek minősül továbbá az ingó, vagy ingatlan átruházásából, vagy osztalékból származó jövedelem. Ezeket a NAV igazolás külön részben tünteti fel. Az a tapasztalatom, hogy sokszor külön fel kell hívni a hitelügyintézők figyelmét, hogy igenis a külön adózó jövedelmek is számításba kerülnek a jövedelemarányos törlesztőrészlet számításánál!

Természetesen attól még, hogy a JTM-nél figyelembe kell venni az osztalékot, egyáltalán nem vagyok biztos abban, hogy a bank hitelezhetőnek tartja azt, aki "főállásszerűen" tőzsdézik.

További banki szabályok a személyi körülmények kapcsán

A fent emlegetett MNB szabályozás korlátokat von a bankok hitelezési gyakorlata köré, de bizonyos piaci körülmények között a bankok sem szívesen hiteleznek (magas jegybanki alapkamatok mellett pl.) és további szabályokhoz kötik a lakáshitelezést. Ezek a szabályok általában nem nyilvánosak, az ügyvédek, hiteltanácsadók is esetről-esetre szereznek tapasztalatot.

A következőket a gyakorlati tapasztalataim alapján írom:

Először is fontos tudni, hogy a bankok legalább 3 havi folyamatos munkaviszony mellett szeretnek hitelezni, de olyan esetről is tudok, ahol hosszú munkaviszony mellett is elutasították a hitelkérelmet arra hivatkozva, hogy a munkáltató cég 5 éven belül alakult.

A JTM számítása során figyelembe veszik a hitelkártyákat (akkor is, ha a hitelkeretet a vevő sosem használta fel, tehát nincs tartozása), a diákhitelt, a munkáltatói kölcsönt és azt is, ha korábban valaki más kölcsöntörlesztéséért kezességet vállaltunk.

Ügyvédi praxisomban hallottam olyan esetről is, hogy a vevő azért nem kapott hitelt, mert a bankkártya előzményeiből kiderült, hogy rendszeresen szerencsejátékozott.

Ha egészen biztosra szeretnénk menni, akkor a kellemetlen meglepetéseket igazából csak egy lakáshitel előminősítés, vagy más néven előzetes hitelbírálat segít elkerülni.

Banki hitelezési gyakorlat a jövedelemigazolás kapcsán

Banki hitelezési gyakorlat a jövedelemigazolás kapcsán

Hitel előminősítés - hogyan lehetünk biztosak abban, hogy elég a jövedelmünk?

Ha nem vagyunk biztosak abban, hogy a bank finanszírozni fogja-e az általunk igényelt összeget, jó ha előzetes hitelbírálatot igénylünk, ami valamilyen formában minden magyar bank kínálatában elérhető.

Az előzetes hitelbírálat előnyei:

  1. Finanszírozási feltételek tisztázása: A vevő előre megtudhatja, milyen feltételekkel kaphat jelzáloghitelt, beleértve a kamatlábakat és a törlesztőrészletek mértékét.
  2. Gyorsabb ügyintézés: Az előzetes hitelbírálat felgyorsíthatja a végleges hitelkérelmi folyamatot, mivel a bank már rendelkezik az adós pénzügyi adataival.
  3. Valódi összehasonlítás: Az előzetes hitelbírálat lehetőséget ad a vevőnek, hogy összehasonlítsa a különböző bankok ajánlatait és válassza ki a legkedvezőbbet.
  4. Pénzügyi tervezés: Segít a vevőknek abban, hogy reális képet kapjanak saját pénzügyi helyzetükről és ennek megfelelően tervezzenek a vételárral.

A hitelbiztosítéki érték vagyis a forgalmi érték jelentősége

Ha a JTM megfelelő, az MNB akkor is fontosnak tartja, hogy az adós a megfelelő hitelbiztosítéki értékű ingatlanra költse a bank pénzét. Alapesetben a jelzálogjog fedezete mellett nyújtott forinthiteleknél az ún. "kitettségnek" a hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80%-át, pénzügyi lízingnél 85%-át.

Hogy a fentieket megértsük, először is érdemes definiálni a forgalmi értéket, illetve a hitelbiztosítéki értéket, hiszen ezek nem azonosak a vételárral. A 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet az ingatlanok forgalmi értékét keresi, az értékbecslésekben és sokszor az internetes leírásokban mégis a hitelbiztosítéki érték kifejezésekkel találkozunk. 

Ennek oka, hogy a forgalmi érték számítását szintén egy jogszabály, a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet határozza meg. Ami ezen rendelet szerint piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékeléssel, vagy statisztikai alapú értékeléssel (ez csak refinanszírozás esetén alkalmazható!) óvatos becsléssel készült szakvélemény alapján egy ingatlan ún. hitelbiztosítéki értékének tekinthető, az az 32/2014. (IX. 10.) MNB fogalomhasználatában forgalmi értéknek minősül.

A  hitelbiztosítéki, vagyis a forgalmi értéket egy értékbecslő állapítja majd meg, tehát végső soron ekkor dől el, hogy az adott ingatlan megfelelő-e a számunkra.

A 50 000 000 Ft forgalmi értékű ingatlan esetében a maximálisan felvehető hitel összege a következő:

  1. Fiatal, első lakásvásárlókra vonatkozó kedvező szabály esetén (90%-os kitettség): 45 000 000 Ft
  2. Standard jelzáloghitel esetén (80%-os kitettség): 40 000 000 Ft
  3. Pénzügyi lízing esetén (85%-os kitettség): 42 500 000 Ft
Adósságfék szabályok a gyakorlatban

Adósságfék és hitelbiztosítéki érték szabályok a gyakorlatban

Új szabályok  2024-től a hitelbiztosítéki értéket illetően

2024-től változnak a jövedelemarányos törlesztőrészlet és a hitelfedezeti arányok szabályozásáról szóló 32/2014. (IX. 10.) MNB rendelet hitelbiztosítéki érték számításáról szóló szabályai, vagyis az ún. 80%-os szabály!

2024. január 1. napától a fent ismertetett alapesettől eltérően, ha az ügyfelek még nem töltötték be a 41. életévüket és egyikük sem rendelkezett lakásban 50%-ot elérő tulajdoni hányaddal (kizárólag olyan lakástulajdonnal rendelkeztek, amely – a tulajdoni hányad mértékétől függetlenül – jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt), akkor a kitettség hitelkérelem elbíráláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 90%-át!

A bank a kedvezményre jogosító feltételek fennállásáról az ügyfél, illetve adóstársak esetén az ügyfelek írásbeli nyilatkozata és az ingatlan-nyilvántartás adatai alapján győződik meg.

Ingatlan értékbecslés szabályai, menete

Hogy ne érjék az ügyfeleket kellemetlen meglepetések, mindig azt szoktam tanácsolni, hogy érdemes legalább alapszinten megismerkedni az ingatlan értékbecslés alapszabályaival - annak érdekében, hogy végül a megfelelő lakást, vagy házat választhassuk ki. 

Először is fontos, hogy a bankok a tárolókat, garázsokat, teremgarázs beállókat nem hitelezik, éppen ezért az értékbecslés tárgya is mindig maga a lakóingatlan. Ha a kinézett hirdetés alapján a vételárban ilyen plusz ingatlanok is beleértendők, akkor azok a 80 %-os szabály alkalmazásánál figyelmen kívül maradnak.

Az értékbecslés során figyelembe veszik a helyben kialakult átlagárakat, a jövőbeli hasznosítási lehetőségeket és a kiválasztott lakás megállapodott vételárát is, de az értékbecslés célja végső soron az ún. hitelbiztosítéki érték megállapítása. A folyósított kölcsönök hosszú lejáratából adódóan az ingatlannak csak azokat a tulajdonságait veszik figyelembe, amelyek nehezen változtathatóak, várhatóan éveken át állandóak maradnak. Logikusan következik ebből, hogy a lakás berendezése sosem tárgya az értékbecslésnek, tehát a bútorokat – igény esetén – mindenképpen önerőből kell megvásárolnunk és ezek ellenértéke a 80%-os szabálynál sem kerül számításba. A hitelbiztosítéki érték - lakóingatlanokat esetén - általános forgalmi adót is tartalmaz.

A bankok független értékbecslőket bíznak meg az értékelés elvégzésével, de aztán a végső hitelbiztosítéki értékről maguk döntenek a saját szabályaik alapján. A jogszabályi megkötés kizárólag annyi, hogy a pénzügyi intézmény által végül elfogadott érték nem lehet magasabb az értékelő által javasoltnál.

Az értékbecslés eredményeként elkészített értékelési szakvélemény 90 napig használható.

Az ingatlan értékbecslés menete

Az ingatlan értékbecslés menete

Összegzés

Az elmúlt években az MNB abszolút prioritásként kezeli, hogy a fogyasztók túlzott eladósodását megakadályozza. Emiatt került bevezetésre központi, bankfüggetlen szabályként a JTM és a hitelbiztosítéki érték is - lényegében ettől függ, hogy egy ember fizetése mekkora részben fordítható hiteltörlesztésre.

A Magyar Nemzeti Bank közérthető tájékoztatói a fogyasztóvédelemről itt, az eladósodás kockázatairól pedig itt találhatóak. 

Nem szabad megfeledkezni arról sem, hogy a bankok nem csak az adóssal és az ingatlannal, de az adásvételi szerződéssel szemben is komoly követelményeket támasztanak!

A jelen cikk egyik képét Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése lenne a fentiekkel kapcsolatban, tekintse át díjszabásunkat és  ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Illés Géza MártonIGM
Szerző:

Csapatunk

Dr. Illés Géza Márton

[email protected]

Dr. Illés Géza Márton, a Dr. Illés Géza Márton Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje, egyben az e-ingatlanügyvédek.hu vezetője. Szakterülete az ingatlanjog, az M&A tranzakciók és a vállalatfinanszírozás.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az Szja. tv. 24. §-a értelmében a munkaviszonyban folytatott tevékenység, a közfoglalkoztatási jogviszonyban végzett tevékenység, a társas vállalkozás magánszemély tagjának személyes közreműködése, a gazdasági társaság vezető tisztségviselőjének tevékenysége, a jogszabály alapján választott vagy kijelölt tisztségviselő (ideértve a felügyelőbizottság tagját és a Polgári Törvénykönyv szerinti küldöttgyűlés tagját, de ide nem értve a választott könyvvizsgálót) tevékenysége, ha ezt a tevékenységet nem egyéni vállalkozóként végzi, a nevelőszülői foglalkoztatási jogviszonyban végzett tevékenység, stb.