Banki követelmények adásvételi szerződés kapcsán

Az adásvételi szerződés megszövegezése kapcsán támasztott banki követelmények 

Az adásvételi szerződés megszövegezése kapcsán ügyvédi szempontból a legfontosabb, hogy a bankok, pénzintézetek mind saját, egyedi feltételeket támasztanak. Ez nem csak az ügyfelek, de az ügyvédek számára is sokszor kihívást jelent. Nagyon fontos, hogy amint kiválasztottuk a hitelnyújtó bankot, kérjük el az ügyintézőtől az adott banki aktuális követelménylistáját, vagy legalábbis jelezzük mielőbb az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédnek, hogy jelzáloghitelből fizetjük a vételár egy részét - ezek a dokumentumok ugyanis a banki honlapokra kötelezően feltöltésre kerülnek.

Jelenleg a magyarországi bankok által használt lakás vásárlás kapcsán közzétett, tulajdonátruházó szerződésekkel szemben támasztott követelményei a következőek:

• OTP Bank Nyrt. - Tájékoztató Ingatlan vásárlásához lakáscélú kölcsön vagy lakáscélú állami támogatás/kedvezmény igénylése esetén
• CIB Bank Zrt. - TÁJÉKOZTATÓ Adásvételi szerződés megkötéséhez
• Erste Bank Zrt. - Az adásvételi szerződés elvárt tartalmi elemei ERSTE BANK HUNGARY Zrt. által nyújtott jelzáloghitel esetén
• K&H Bank Zrt. - Adásvételi szerződés kötelező alaki és tartalmi követelményeire vonatkozó szabályok (Magánszemélyek részére)
• MBH Bank Nyrt. - AZ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS ALAKI ÉS TARTALMI KÖVETELMÉNYEI HASZNÁLT LAKÁSVÁSÁRLÁSI, PIACI KAMATOZÁSÚ JELZÁLOGKÖLCSÖNÖK ESETÉN
• Raiffeisen Bank Zrt. - ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉSSEL SZEMBEN TÁMASZTOTT BANKI KÖVETELMÉNYEK   (MAGÁNSZEMÉLYEK RÉSZÉRE)
• UniCredit Bank Zrt. - TÁJÉKOZTATÓ Adásvételi szerződés megkötéséhez
• Gránit Bank Zrt. - TÁJÉKOZTATÓ az ingatlanvásárlás kölcsönnel történő finanszírozása esetére az adásvételi szerződéssel szemben támasztott általános követelményekről
• MagNet Bank Zrt. - TÁJÉKOZTATÓ kölcsönnel finanszírozandó ingatlan adásvételére vonatkozó követelményekről lakossági ügyfelek részére

A fenti listát utoljára 2024. február 26. napján frissítettem!

Használati megosztási szerződések a banki gyakorlatban

Nem szabad arról sem megfeledkezni, hogy osztatlan közös tulajdonú ingatlan megvásárlása esetén (tehát ha az ember kevesebb eladótól vesz, mint amennyi tulajdonosa az ingatlannak van), a használati megosztási szerződések kapcsán is külön követelményeknek kell megfelelni.

Sok bank előírja az ügyvédi ellenjegyzést, sőt a változási vázrajzot is, ezért ennek is érdemes utánanézni az adásvétel előtt!

Ami minden adásvételi szerződést érint: elővásárlási jog, vételár kiegyenlítése, letét rendezése biztosított legyen

Általános szerződési gyakorlat, de minden banki tájékoztató is így kezdődik: a felek és a meghatalmazottak adatait minden szerződésnek pontosan tartalmaznia kell.

Ha a tulajdoni lap komolyabb bejegyzéseket tartalmaz (pl. elővásárlási jog, vagy haszonélvezeti jog), akkor minden pénzügyi intézmény különös figyelmet fordít a tehermentesítés menetére, annak érdekében hogy a tulajdoni viszonyok a lehető leghamarabb rendezettek legyenek. A pontosan elvárt szerződési feltételek bankonként eltérőek lehetnek.

A vételár kiegyenlítése szintén minden fenti tájékoztatóban fontos, hiszen a kölcsönszerződés alapján ez a bankok fő szolgáltatása, ha pedig az ingatlan adásvétele meghiúsul, akkor a banknak biztosnak kell lennie benne, hogy a folyósított összeg újra a bankszámlájára kerül. Az utolsó vételárrész mindig a kölcsön, ha pedig lakáscélú állami támogatás/kedvezmény is van, akkor ez utóbbi az utolsó részlet. Sok bank (pl. OTP Bank) előírja, hogy az eladónak ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratban kell a vételár megfizetését igazolnia.

Minden feltételrendszer kitér továbbá a tulajdonjog bejegyzési engedélyre, azaz az ügyvédnél levő letét kezelésének szabályai is kiemelt jelentőséget kapnak: fontos, hogy amikor az ügyvéd beadja a földhivatalba a megfelelő engedélyt, a bank már biztosítva legyen.

Előfordulhat, hogy a vevők végül kisebb összegű kölcsönt kapnak, mint amekkora összeget eredetileg szerettek volna, ezért sok bank kéri, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza, hogy a vevő(k) kötelezettséget vállal(nak) arra, hogy amennyiben a bank bármely okból az igényelt kölcsönnél kevesebb kölcsönösszeg nyújtását vállalná, a vételárnak a kölcsön összegét meghaladó részének eladó(k) részére történő megfizetését vevő(k) saját erőből teljesíti(k).

Ingatlan adásvétel menete hitellel - egyedi banki szabályok

Ismerve a nagyobb bankok szerződési feltételeit, az alábbiakra érdemes vevőként, hitelfelvevőként készülni:

OTP Bank

Az OTP Bank nagy hangsúlyt fektet arra, hogy amennyibe ingatlanon kívül ingókat is vásárol a vevő, akkor a vételár megfelelően megbontásra kerüljön a szerződésben. Piaci hitelek esetén nem szükséges a beépített bútorok és tűzhely esetén külön vételárrészt képezni.

Az OTP Bank külön feltételeket támaszt épülő társasházi lakások megvásárlása esetén: nem csak a szerződő felek és az ingatlan adatainak a feltüntetése szükséges, de a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről is rendelkezni kell.

Külföldi bankszámlára történő utalás esetén is forintban kell megjelölni a vételárat, hiszen a hitelező bank mindenképpen forintban nyújt kölcsönt.

CIB Bank

A CIB Bank elvárja, hogy az adásvételi szerződésből tűnjön ki, hogy a vevők a CIB Banktól felveendő hitelből kívánják kifizetni az utolsó vételárrészletet.

Több eladó esetén szerepelnie kell, hogy a kölcsönből fizetendő vételárrészre milyen arányban jogosultak az eladók.

Amennyiben az adásvétel a lakóingatlan vásárlása mellett önálló helyrajzi számokon nyilvántartott, de osztatlan közös tulajdonban lévő garázs, teremgarázs-beállóhely, tároló megvásárlására is vonatkozik, úgy a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a felek szándéka kizárólag a lakás adásvétele vonatkozásában is teljesedésbe mehet - azaz elővásárlási jog kapcsán dologösszességre hivatkozás a CIB esetén kizárt.

MBH Bank

Az MBH Bank előírja, hogy mennyiben az okirat elkészítése távazonosítással és/vagy távelőttemezéssel történik, úgy ennek tényét kérjük az ellenjegyzés szövegében feltüntetni, valamint az alkalmazott elektronikus eszköz megnevezését is.

Több eladó esetén az eladók jogosultak csak egyikük számláját megjelölni, ebben az esetben a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy az eladók az ezen bankszámlára történő teljesítést saját kezükhöz történő teljesítésnek ismerik el.

Az MBH Bank kapcsán mégis az egyik legfontosabb tudnivaló, hogy osztatlan közös tulajdon esetén a használati megállapodásokkal szemben külön tájékoztatóba foglalt követelményeket támasztanak.

Raiffeisen Bank

Nem csak a Raiffeisen Bankra jellemző, de itt különösen hangsúlyos, hogy a feleknek az adásvételi szerződésben nyilatkozni szükséges arról, hogy a vételár részleteket milyen forrásból fogja a vevő biztosítani.

További elvárás, hogy a bank által finanszírozott vételárrésznek (azaz a kölcsönnek) 50.000–el oszthatónak kell lennie.

Amennyiben a megvásárolni kívánt ingatlan mellett más önálló helyrajzi számú ingatlan (pl.: garázs, tároló, melléképítmény) megvásárlásáról is szól az adásvételi szerződés, úgy az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell, hogy az teljes egészében önerőből kerül rendezésre.

Erste Bank

Az egyik olyan magyar bank, ahol új vagy használt lakás vásárlása esetén a kölcsönkérelem adásvételi szerződés nélkül nyújtható be.

További feltételek CSOK, CSOK Plusz és falusi CSOK kapcsán

Ha a babaváró hitelt, CSOK-ot, falusi CSOK-ot, vagy CSOK Pluszt is felvenne, akkor további feltételekkel kell számolnia!

Több helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanok vásárlása esetén helyrajzi számok szerint meg kell bontani a vételárat, mert bizonyos támogatások nem érhetők el nem lakás célú ingatlanra (pl. tároló, garázs). Bizonyos esetben a telekárat is külön ki kell írni, társasházi lakás esetén megfelelve a rendeletben foglaltaknak, figyelemmel a társasházi lakás természetére, telekárként 0,- forint megjelölése javasolt. 

Az adásvételi szerződésben csak a támogatott személy szerepelhet vevőként, valamint házastársak/élettársak esetén mindkét félnek ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonjogot kell szereznie.

Az egy helyrajzi számon értékesített lakás és garázs (egyéb nem lakás célú helyiség) esetén a vételárat meg kell bontani 5%, illetve 27%-os ÁFA tartalomra, mert a lakásra eső teljes vételár csak 5% ÁFA tartalmú lehet és erre a részre igényelhető az Adó-visszatérítési támogatás. A garázs, vagy egyéb nem lakás célú helyiség vételára pedig 27% ÁFA tartalmú kell, hogy legyen. 

Összegzés

Mielőtt az ember ingatlan adásvételi szerződést ír alá, jobb ha tudja: ha bankhitelből finanszíroz, akkor neki, de az adásvételi szerződésnek is számos banki követelménynek és hitelezési szabályoknak kell megfelelnie.

Életem első adásvételi szerződés módosítására azért került sor, mert elírtam az egyik vevő adószámát - amit a bank szúrt ki. Saját tapasztalatból tudom, hogy a bankok igen alaposak és nem félnek módosításra utasítani az ügyfeleiket! Emiatt mindig azt mondom: érdemes felkészülten szerkeszteni a szerződést és akkor ez a kellemetlen kimenetel elkerülhető!

A banki szabályok kapcsán nem szabad megfeledkezni róla, hogy a hitelbírálat nem az adásvételi szerződéssel, hanem az adós (JTM szabályok) és az ingatlan minősítésével (hitelbiztosítési érték) kezdődik!

Ha még időben van, akkor jobb ha tudja, hogy érdemes az adásvételi szerződés megkötését megelőzően előzetes hitelbírálatot igényelni!

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése lenne, keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!