Ingatlan eladás utáni adózás 2026-ban: mikor adómentes, mennyi SZJA-t kell fizetni, és hogyan kell bevallani?

Kell adót fizetni ingatlan eladás után?

Ingatlan eladás után nem automatikusan kell adót fizetni. Először is az SZJA tv. alapján azt kell megállapítani, hogy 5 éven belül, vagy azon túl szereztük-e az ingatlant. Először azt kell kiszámítani, hogy keletkezik-e egyáltalán adóköteles jövedelem az eladásból. A számítás alapja nem önmagában az eladási ár, az ún. bevétel, a levonható költségek, az így kapott jövedelem és a tulajdonban tartás ideje számítanak.

Mi a bevétel?

A bevétel főszabály szerint az az összeg, amit az eladó az ingatlanért kap. A bevétel lehet:

• eladási ár (szerződésben szereplő vételár)
• csere esetén az ellenérték szokásos piaci értéke
• apportként bevitt érték

Ha a vevő részletekben fizet, adózási szempontból akkor is a teljes vételárat kell figyelembe venni abban az évben, amikor az adásvételi szerződést benyújtják a földhivatalhoz.

Mik a levonható költségek?

A bevételből levonhatók az igazolt költségek. Levonható költség lehet például:

• a korábbi vételár;
• a vagyonszerzési illeték;
• az ingatlan megszerzéséhez kapcsolódó ügyvédi díj;
• a számlával igazolt értéknövelő beruházás, például bővítés, korszerűsítés, nyílászárócsere, szigetelés;
• az eladáshoz kapcsolódó igazolt költség, például ingatlanközvetítői díj vagy az értékesítéssel összefüggő ügyvédi költség.

Mi az adó alapja?

A bevétel és a levonható költségek különbözete adja az adó alapját. Ez még nem feltétlenül az adóköteles jövedelem, mert az ingatlan tulajdonban tartásának ideje csökkenti az adóalapot. Minél régebben szerezte az eladó az ingatlant, annál kisebb rész után kell adózni - ezt lent tételesen bemutatom.

Hány % az adó?

Az adó mértéke 15% személyi jövedelemadó, de csak akkor, ha a fenti számítás alapján ténylegesen adóköteles jövedelem keletkezik. Ha az ingatlan eladásából nincs jövedelem, vagy az ingatlant legalább öt éve szerezték, akkor az eladás után főszabály szerint nincs fizetendő szja.

Az ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani.

Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Az ingatlan eladása főszabály szerint 5 év után válik adómentessé, de a szerzést követő 5 évben is fokozatosan csökken az adó alapja.

Az adómentesség (adómentes rész) a következőképpen alakul a szerzés és az eladás közötti időszak függvényében:

• Szerzés évében és az azt követő évben történő eladás esetén a jövedelem 100%-a adóköteles.
• Második évben történő eladás esetén a jövedelem 90%-a adóköteles.
• Harmadik évben történő eladás esetén a jövedelem 60%-a adóköteles.
• Negyedik évben történő eladás esetén a jövedelem 30%-a adóköteles.
• Ötödik évtől kezdődően a jövedelem 0%-a adóköteles, tehát teljes mértékben adómentes.

Néhány eladó hajlamos összekeverni az adómentességet az elévüléssel - esetünkben nem az adóbehajtási jog múlik el, hanem maga az adófizetési kötelezettség.

Mi számít a szerzés időpontjának (honnan számít az 5 év)?

A szerzés időpontja adásvétel, vagy ajándék jogcímű szerzés esetén az a nap, amikor a tulajdonszerzésről szóló érvényes szerződést, okiratot vagy határozatot benyújtották a földhivatalhoz. Nem az számít tehát, hogy mikor költözött be a vevő, mikor fizette ki a vételárat, vagy mikor jegyezték be véglegesen a tulajdonjogát, hanem a földhivatali benyújtás napja: azaz, amikor széljegyre került a kérelem!

Öröklésnél más a szabály: ilyenkor a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja, nem a hagyatékátadó végzés kelte és nem a földhivatali bejegyzés időpontja.

Érdekes, hogy a csereingatlan szerzési időpontja megegyezik az eredeti, elcserélt ingatlan szerzési időpontjával. Opciós szerződés esetén a szerzés időpontja az, amikor a vevő egyoldalú vételi nyilatkozatát az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják. Ha lízing futamideje végén a tulajdonjog átszáll, akkor a szerzés időpontja az ügyleti szerződés megkötésének időpontja. földrendezéssel vagy kisajátítással kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlan szerzésidőpontjával azonos.

A szerzés napja, vagy az éve számít?

Az 5 éves szabálynál nem napra pontosan kell öt évet kivárni: a szerzés éve számít.

Egyrészt az SZJA tv. 62. § (4) bekezdése években határozza meg, hogyan csökken a jövedelem adóalapja az ingatlan megszerzésétől számított idő múlásával, másrészt a jogszabály szövege is „a szerzés évétől számított” évekről beszél, nem pedig naptári napokról. Éppen ezért mondják az ügyvéd-ingatlanközvetítő kollégák, hogy jellemzően januárban egyszerre több ingatlan is kikerül a piacra.

Mikor kell bevallani és befizetni az adót?

Itt a jövedelemszerzés (és nem az ingatlan megszerzése) időpontja a döntő. A jövedelemszerzés időpontja az a nap, amikor azt az érvényes adásvételi szerződést benyújtják az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz), amiben az eladó eladóként szerepel.

Ez azért fontos, mert az adóbevallási határidő ehhez az évhez igazodik. Ha például az adásvételi szerződést 2026-ban nyújtják be a földhivatalhoz, akkor az ingatlanértékesítésből származó jövedelmet a 2026. évről szóló személyijövedelemadó-bevallásban kell szerepeltetni. Ennek határideje 2027. május 20.

Ugyanez a határidő vonatkozik az adó befizetésére is. Tehát nem elég a jövedelmet bevallani: ha az eladás után ténylegesen keletkezik adóköteles jövedelem, a 15% személyi jövedelemadót is a bevallási határidőig kell megfizetni.

Nem kell bevallani az ingatlan eladásából származó bevételt, ha az eladás adómentes, vagy ha az ügyletből nem keletkezik jövedelem. Ilyen lehet például, ha az ingatlant az eladó már több mint 5 éve szerezte, és az időmúlás miatt a számított jövedelem 0%-a adóköteles.

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlása csökkenti az SZJA-t?

Nem. Ha valaki elad egy ingatlant, majd a vételárból másik lakást vagy házat vesz, ez önmagában nem csökkenti az ingatlan eladása után fizetendő személyi jövedelemadót. Ez különösen fontos, mert sokakat összezavar az eladást követő vásárlás után fizetendő illetéket csökkentő cserepótló vétel kedvezménnyel.

A jelenlegi szabályozás szerint az SZJA alapját nem az dönti el, hogy az eladó mire költi az eladási árat. Az adózásnál azt kell vizsgálni, hogy mennyi volt az eladási ár, mennyi volt a megszerzésre fordított összeg, milyen igazolt költségek és értéknövelő beruházások számolhatók el, valamint hány év telt el a szerzés és az eladás között.

Speciális esetek és az adómentes eladás

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 2025-ben 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni - de vannak speciális esetek.

Öröklés esetén máshonnan számít az 5 év

Örökölt ingatlan eladása esetén szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Ha az ingatlant örökléssel szerezte a magánszemély, akkor a szerzési értéknek

• a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket, vagy
• a hagyatéki eljárás során megállapított egyéb értéket kell tekinteni.

Ha ez az érték nem áll rendelkezésre, akkor az átruházásból származó bevétel 50%-a minősül szerzési értéknek.

Ha az örökléssel szerzett ingatlan után az illetékhatóság nem szab ki illetéket, akkor is a hagyatéki leltárban feltüntetett vagy egyéb értéket kell figyelembe venni szerzési értékként.

Ajándékozás esetén nincs előre fixált szerzési érték

Ajándékba kapott ingatlan esetén a szerzési értéket nehéz meghatározni, de ha a felek illetéket nem fizettek, akkor a bevétel 75%-a vehető figyelembe költségként, azaz a vételár 25%-a után kell legfeljebb adót fizetni. Természetesenen, csak ha a bevételből további költség nem vonható le. Itt is számít az eltelt évek száma.

Házassági vagyonközösség megosztásával szerzett ingatlan eladása

Házassági vagyonközösség megszüntetésekor történő kivásárlás is adómentes az eladó házasfél oldalán, ha 5 éven túl szerezte a (volt) házastársa az ingatlant. Az SZJA probléma azonban sokkal inkább abban az esetben szokott felmerülni, amikor a válás után az ingatlantulajdonos házastárs eladná a korábbi családi házat. A NAV értelmezése szerint a házassági vagyonközösség fennállása alatt megvásárolt ingatlan megszerzésének időpontja mindkét házasfél esetében ugyanaz akkor is, ha a tulajdonjog a szerzéskor csak az egyik fél nevére került bejegyzésre - kivéve, ha házassági vagyonjogi szerződés másként rendelkezik.)

Termőföldből átminősített ingatlan

Speciális szabályok szerint kell számítani a jövedelmet, külön „szokásos hozam” alapú képlettel. Ebben az esetben nem alkalmazható az 5 éves adómentességi szabály, kivéve, ha:

• az ingatlan örökléssel került a magánszemélyhez,
• vagy az átminősítést megelőzően már legalább 5 éve a magánszemély tulajdonában volt,
• vagy az értékesítés az átminősítést követő 5. év után történik.

Gazdasági tevékenységként végzett értékesítés

Ha valaki üzletszerűen, rendszeresen ad el ingatlanokat (pl. sorozatjellegű új építésű lakások eladása), akkor az SZJA helyett vállalkozói adózás és áfa fizetési kötelezettség is felmerülhet. Ilyenkor az időmúlás nem mentesít.

Műemlék ingatlan eladása öt éven belül

2025. január 1-jétől új kedvezmény vonatkozik a műemlékként nyilvántartott ingatlanokra. 

A jövedelem akkor teljesen adómentes, ha:

• az értékesítés a szerzéstől számított 36 hónapon túl történik,
• a tulajdonos az ingatlant műemlékvédelmi előírások szerint felújította vagy helyreállította,
• és rendelkezik a örökségvédelmi hatóság által kiállított igazolással.

Nem jár azonban mentesség, ha az értékesítés vállalkozói tevékenység része.

A 30 év alatti, vagy 2 gyermekes anyák SZJA mentessége számít ingatlan eladás esetén?

A 30 év alatti anyák kedvezménye, de a két gyermeket nevelő anyák kedvezménye is csak meghatározott kedvezményalapba tartozó, leginkább munkából és ehhez hasonló tevékenységből származó jövedelmekre alkalmazható (pl. bér, nem önálló és önálló tevékenység egyes jövedelmei). Az ingatlan átruházásából (eladásából) származó jövedelem ezzel szemben külön szabályok szerint adózik, ezért önmagában az ingatlaneladásból származó jövedelmet nem „teszi adómentessé” a 2 gyermekes anyák kedvezménye.

Összegzés

Az ingatlan eladásából származó jövedelem SZJA köteles, kivéve, ha azt a törvény kifejezetten mentesíti. A leggyakoribb adómentességi ok az időmúlás, azaz hogy hány évig volt az ingatlan az eladó tulajdonában.

A személyi jövedelemadó (SZJA) szempontjából az 5 éves szabálynál ugyan fontos a szerzés napja, de igazából a szerzés éve döntő. Sokan nem tudják, de eladás esetén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni, ez csak vétel esetén kerül szóba.

Ügyvvédet keres ingatlan adásvételhez? Vegye fel velünk a kapcsolatot!