Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Általános szabály a lakóingatlanok, telkek, üdülő eladása esetén

Az ingatlan eladásából származó jövedelem személyi jövedelemadó (SZJA) köteles, kivéve, ha azt a törvény kifejezetten mentesíti. A leggyakoribb adómentességi ok az időmúlás, azaz hogy hány évig volt az ingatlan az eladó tulajdonában. A számított jövedelem időbeli csökkenését a következőképpen kell megállapítani:

2025-ben történő eladás esetén:

• 2025-ben szerzett ingatlan: 100% a jövedelem
• 2024-ben szerzett ingatlan: 100%
• 2023-ban szerzett ingatlan: 90%
• 2022-ben szerzett ingatlan: 60%
• 2021-ben szerzett ingatlan: 30%
• 2020-ban vagy korábban szerzett ingatlan: adómentes (jövedelem = 0%)

Tehát 5 év után a jövedelem 0%, azaz nem kell adót fizetni.

Mi számít a szerzés időpontjának (honnan számít az 5 év)?

A szerzés időpontja az a nap, amikor az ingatlan adásvételi szerződését az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották (nem a kifizetés vagy birtokbaadás napja!). A szerzés tehát független attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásban mikor jegyzik be a tulajdonjogot. 

Érdekes, hogy a csereingatlan szerzési időpontja megegyezik az eredeti, elcserélt ingatlan szerzési időpontjával. Opciós szerződés esetén a szerzés időpontja az, amikor a vevő egyoldalú vételi nyilatkozatát az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják. Ha lízing futamideje végén a tulajdonjog átszáll, akkor a szerzés időpontja az ügyleti szerződés megkötésének időpontja. földrendezéssel vagy kisajátítással kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlan szerzésidőpontjával azonos.

Bevétel, költségek, jövedelem, adómérték

A személyi jövedelemadó alapját az Szja tv. 59–64. §-ai szabályozzák. Ingatlan alatt lakás, telek, építmény, termőföld, valamint az ezekhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok, pl. haszonélvezet, bérleti jog, földhasználat, telki szolgalom értendő. Nem nem tekinthető ingatlannak pl. a szétszerelhető faház vagy öltözőkabin, de a mobilház adott esetben igen!

A bevétel lehet:

• eladási ár
• csere esetén az ellenérték szokásos piaci értéke
• apportként bevitt érték
• részletfizetés esetén a teljes vételár számít

A bevételből levonhatóak az ingatlan megszerzésére fordított összeg és, értéknövelő beruházások, valamint az eladással kapcsolatos költségekre fordított összegek, ha azok számlával igazolhatóak. A házilagos munkavégzés nem minősül elszámolható költségnek!

A bevételből le kell vonni a fenti költségeket. Ahhoz azonban, hogy mindebből jövedelmet kapjunk, a művelet eredményét a fentiek szerint csökkentjük az eltelt évek száma szerinti %-nak megfelelően (5 év elteltével már nincs adókötelezettség). Az így kapott eredmény minősül jövedelemnek, ezután kell adót fizetni.

Az SZJA mértéke: a jövedelem 15%-a. Az ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani.

Speciális esetek

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 2025-ben 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni - de vannak speciális esetek.

Öröklés esetén máshonnan számít az 5 év

Örökölt ingatlan eladása esetén szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Ha az örökhagyó 5 évnél régebben szerezte az ingatlant, az örökös azonnal, adómentesen értékesítheti.

Ajándékozás esetén nincs előre fixált szerzési érték

Ajándékba kapott ingatlan esetén a szerzési értéket nehéz meghatározni, de ha a felek illetéket nem fizettek, akkor a bevétel 75%-a vehető figyelembe költségként, azaz a vételár 25%-a után kell legfeljebb adót fizetni. Természetesenen, csak ha a bevételből további költség nem vonható le. Itt is számít az eltelt évek száma.

Termőföldből átminősített ingatlan

Speciális szabályok szerint kell számítani a jövedelmet, külön „szokásos hozam” alapú képlettel. Ebben az esetben nem alkalmazható az 5 éves adómentességi szabály, kivéve, ha:

• az ingatlan örökléssel került a magánszemélyhez,
• vagy az átminősítést megelőzően már legalább 5 éve a magánszemély tulajdonában volt,
• vagy az értékesítés az átminősítést követő 5. év után történik.

Gazdasági tevékenységként végzett értékesítés

Ha valaki üzletszerűen, rendszeresen ad el ingatlanokat (pl. sorozatjellegű új építésű lakások eladása), akkor az SZJA helyett vállalkozói adózás és áfa fizetési kötelezettség is felmerülhet. Ilyenkor az időmúlás nem mentesít.

Adómentesség más okból

A következő esetekben akkor is adómentes az értékesítés, ha 5 év nem telt el:

• Házassági vagyonközösség megszüntetésekor történő kivásárlás (Ha a házassági vagyonközösség fennállása alatt szerzett ingatlant csak az egyik fél nevére jegyzik be, a szerzés időpontja mindkét házasfél esetében ugyanaz – kivéve, ha házassági vagyonjogi szerződés másként rendelkezik.)
• Tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján történő átruházás
• Műemlék értékesítése megfelelő felújítás és 36 hónap utáni értékesítés esetén (igazoltan)
• Termőföld bizonyos feltételekkel, mezőgazdasági célú hasznosításra történő eladás esetén

Összegzés

A szerzés (vásárlás, öröklés, ajándékozás stb.) évében és az azt követő négy teljes évben történő ingatlan eladás esetén adókötelezettség keletkezhet az adásvételből származó jövedelem után. Az adó mértéke fokozatosan csökken az eltelt évek függvényében:

• A szerzés évében és az azt követő évben: a jövedelem 100%-a adóköteles.
• A szerzést követő második évben: a jövedelem 90%-a adóköteles.
• A szerzést követő harmadik évben: a jövedelem 60%-a adóköteles.
• A szerzést követő negyedik évben: a jövedelem 30%-a adóköteles.
• A szerzést követő ötödik évben és utána: a jövedelem 0%-a adóköteles, vagyis az eladás adómentes.

Az ingatlan eladásából származó jövedelem adózását az Szja tv. 59–64. §-ai szabályozzák. Ingatlan alatt lakás, telek, épület, termőföld, valamint ezekhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok (pl. haszonélvezet, telki szolgalom) értendők. Bevételnek számít az eladási ár, csere esetén a piaci érték, apport esetén az apportérték, részletfizetésnél pedig a teljes vételár. A bevételből levonható a megszerzésre fordított összeg, értéknövelő beruházás és igazolt eladási költségek. Az így kapott számított összeget a tulajdonban tartás időtartama alapján csökkenteni kell, és a fennmaradó rész minősül jövedelemnek, amely után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Az adót a szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-ig kell bevallani és megfizetni.

További kérdése lenne? Foglaljon ügyvédi konzultációs időpontot online!