Ingatlan eladás utáni adózás - hány év után adómentes?

Általános szabály a lakóingatlanok, telkek, üdülő eladása esetén

Az ingatlan eladásából származó jövedelem SZJA köteles, kivéve, ha azt a törvény kifejezetten mentesíti. A leggyakoribb adómentességi ok az időmúlás, azaz hogy hány évig volt az ingatlan az eladó tulajdonában. A számított jövedelem időbeli csökkenését a következőképpen kell megállapítani:

2026-ban történő eladás esetén:

• 2026-ban szerzett ingatlan: 100% a jövedelem
• 2025-ben szerzett ingatlan: 100%
• 2024-ben szerzett ingatlan: 90%
• 2023-ban szerzett ingatlan: 60%
• 2022-ben szerzett ingatlan: 30%
• 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan: adómentes (jövedelem = 0%)

Tehát 5 év után a jövedelem 0%, azaz nem kell adót fizetni, sem a foglaló, sem a vételár után. Sokan nem tudják, de eladás esetén nem kell vagyonszerzési illetéket fizetni, ez csak vétel esetén kerül szóba.

Mi számít a szerzés időpontjának (honnan számít az 5 év)?

A szerzés időpontja az a nap, amikor az ingatlan adásvételi szerződését az ingatlanügyi hatósághoz benyújtották (nem a kifizetés vagy birtokbaadás napja!). A szerzés tehát független attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásban mikor jegyzik be a tulajdonjogot. 

Érdekes, hogy a csereingatlan szerzési időpontja megegyezik az eredeti, elcserélt ingatlan szerzési időpontjával. Opciós szerződés esetén a szerzés időpontja az, amikor a vevő egyoldalú vételi nyilatkozatát az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják. Ha lízing futamideje végén a tulajdonjog átszáll, akkor a szerzés időpontja az ügyleti szerződés megkötésének időpontja. földrendezéssel vagy kisajátítással kapott csereingatlan szerzési időpontja az eredeti ingatlan szerzésidőpontjával azonos.

A szerzés napja, vagy az éve számít az ingatlan eladás utáni adózás esetén?

A személyi jövedelemadó (SZJA) szempontjából az 5 éves szabálynál nem a szerzés napja, hanem a szerzés éve számít döntőnek. Az Szja tv. 62. § (4) bekezdése években határozza meg, hogyan csökken a jövedelem adóalapja az ingatlan megszerzésétől számított idő múlásával. A jogszabály szövege is „a szerzés évétől számított” évekről beszél, nem pedig naptári napokról.

Bevétel, költségek, jövedelem, adómérték

A személyi jövedelemadó alapját az Szja tv. 59–64. §-ai szabályozzák. Ingatlan alatt lakás, telek, építmény, termőföld, valamint az ezekhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok, pl. haszonélvezet, bérleti jog, földhasználat, telki szolgalom értendő. Nem nem tekinthető ingatlannak pl. a szétszerelhető faház vagy öltözőkabin, de a mobilház adott esetben igen!

A bevétel lehet:

• eladási ár
• csere esetén az ellenérték szokásos piaci értéke
• apportként bevitt érték
• részletfizetés esetén a teljes vételár számít

A bevételből levonhatóak az ingatlan megszerzésére fordított összeg és, értéknövelő beruházások, valamint az eladással kapcsolatos költségekre fordított összegek, ha azok számlával igazolhatóak. A házilagos munkavégzés nem minősül elszámolható költségnek!

A bevételből le kell vonni a fenti költségeket. Ahhoz azonban, hogy mindebből jövedelmet kapjunk, a művelet eredményét a fentiek szerint csökkentjük az eltelt évek száma szerinti %-nak megfelelően (5 év elteltével már nincs adókötelezettség). Az így kapott eredmény minősül jövedelemnek, ezután kell adót fizetni.

Az SZJA mértéke: a jövedelem 15%-a. Az ingatlan eladásából származó jövedelmet az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtása utáni év május 20-áig kell bevallani.

A 30 év alatti, vagy 2 gyermekes anyák SZJA mentessége számít ingatlan eladás esetén?

A 30 év alatti anyák kedvezménye, de a két gyermeket nevelő anyák kedvezménye is csak meghatározott kedvezményalapba tartozó, leginkább munkából és ehhez hasonló tevékenységből származó jövedelmekre alkalmazható (pl. bér, nem önálló és önálló tevékenység egyes jövedelmei). Az ingatlan átruházásából (eladásából) származó jövedelem ezzel szemben külön szabályok szerint adózik, ezért önmagában az ingatlaneladásból származó jövedelmet nem „teszi adómentessé” a 2 gyermekes anyák kedvezménye.

Speciális esetek és az adómentes eladás

Ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából (vagyoni értékű jog visszterhes alapításából, végleges átengedéséből, megszüntetéséből, ilyen jogról való végleges lemondásból) keletkező jövedelem után 2025-ben 15 százalék személyi jövedelemadót kell fizetni - de vannak speciális esetek.

Öröklés esetén máshonnan számít az 5 év

Örökölt ingatlan eladása esetén szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Ha az ingatlant örökléssel szerezte a magánszemély, akkor a szerzési értéknek

• a hagyatéki leltárban feltüntetett értéket, vagy
• a hagyatéki eljárás során megállapított egyéb értéket kell tekinteni.

Ha ez az érték nem áll rendelkezésre, akkor az átruházásból származó bevétel 50%-a minősül szerzési értéknek.

Ha az örökléssel szerzett ingatlan után az illetékhatóság nem szab ki illetéket, akkor is a hagyatéki leltárban feltüntetett vagy egyéb értéket kell figyelembe venni szerzési értékként.

Ajándékozás esetén nincs előre fixált szerzési érték

Ajándékba kapott ingatlan esetén a szerzési értéket nehéz meghatározni, de ha a felek illetéket nem fizettek, akkor a bevétel 75%-a vehető figyelembe költségként, azaz a vételár 25%-a után kell legfeljebb adót fizetni. Természetesenen, csak ha a bevételből további költség nem vonható le. Itt is számít az eltelt évek száma.

Termőföldből átminősített ingatlan

Speciális szabályok szerint kell számítani a jövedelmet, külön „szokásos hozam” alapú képlettel. Ebben az esetben nem alkalmazható az 5 éves adómentességi szabály, kivéve, ha:

• az ingatlan örökléssel került a magánszemélyhez,
• vagy az átminősítést megelőzően már legalább 5 éve a magánszemély tulajdonában volt,
• vagy az értékesítés az átminősítést követő 5. év után történik.

Gazdasági tevékenységként végzett értékesítés

Ha valaki üzletszerűen, rendszeresen ad el ingatlanokat (pl. sorozatjellegű új építésű lakások eladása), akkor az SZJA helyett vállalkozói adózás és áfa fizetési kötelezettség is felmerülhet. Ilyenkor az időmúlás nem mentesít.

Házassági vagyonközösség megosztásával szerzett ingatlan eladása

Házassági vagyonközösség megszüntetésekor történő kivásárlás is adómentes az eladó házasfél oldalán, ha 5 éven túl szerezte a (volt) házastársa az ingatlant. Az SZJA probléma azonban sokkal inkább abban az esetben szokott felmerülni, amikor a válás után az ingatlantulajdonos házastárs eladná a korábbi családi házat. A NAV értelmezése szerint a házassági vagyonközösség fennállása alatt megvásárolt ingatlan megszerzésének időpontja mindkét házasfél esetében ugyanaz akkor is, ha a tulajdonjog a szerzéskor csak az egyik fél nevére került bejegyzésre - kivéve, ha házassági vagyonjogi szerződés másként rendelkezik.)

Adómentes, ha az eladásból származó bevétel teljes egészében adósságrendezésre megy

Nem keletkezik adóköteles jövedelem, ha az örökös az ingatlan eladásából származó bevételt teljes egészében tartozásai megfizetésére fordítja – például bankhitel, személyi kölcsön vagy más magánadósság rendezésére. Csak az SZJA törvény szerinti adósságok számítanak az adómentesség esetén. Ez a szabály bírósági vagy bíróságon kívüli adósságrendezési egyezség esetén is érvényes.

Amennyiben csak a bevétel egy részét használja fel erre a célra, csak a fel nem használt rész után kell személyi jövedelemadót (15%) fizetni.

Műemlék ingatlan eladása öt éven belül

2025. január 1-jétől új kedvezmény vonatkozik a műemlékként nyilvántartott ingatlanokra. 

A jövedelem akkor teljesen adómentes, ha:

• az értékesítés a szerzéstől számított 36 hónapon túl történik,
• a tulajdonos az ingatlant műemlékvédelmi előírások szerint felújította vagy helyreállította,
• és rendelkezik a örökségvédelmi hatóság által kiállított igazolással.

Nem jár azonban mentesség, ha az értékesítés vállalkozói tevékenység része.

Adómentesség más okból

A következő esetekben akkor is adómentes az értékesítés, ha 5 év nem telt el:

• Tartási, életjáradéki, öröklési szerződés alapján történő átruházás
• Műemlék értékesítése megfelelő felújítás és 36 hónap utáni értékesítés esetén (igazoltan)
• Termőföld bizonyos feltételekkel, mezőgazdasági célú hasznosításra történő eladás esetén

Összegzés

A szerzés (vásárlás, öröklés, ajándékozás stb.) évében és az azt követő négy teljes évben történő ingatlan eladás esetén adókötelezettség keletkezhet az adásvételből származó jövedelem után. Az adó mértéke fokozatosan csökken az eltelt évek függvényében.

Az ingatlan eladásából származó jövedelem adózását az Szja tv. 59–64. §-ai szabályozzák. Ingatlan alatt lakás, telek, épület, termőföld, valamint ezekhez kapcsolódó vagyoni értékű jogok (pl. haszonélvezet, telki szolgalom) értendők. Bevételnek számít az eladási ár, csere esetén a piaci érték, apport esetén az apportérték, részletfizetésnél pedig a teljes vételár. A bevételből levonható a megszerzésre fordított összeg, értéknövelő beruházás és igazolt eladási költségek. Az így kapott számított összeget a tulajdonban tartás időtartama alapján csökkenteni kell, és a fennmaradó rész minősül jövedelemnek, amely után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Az adót a szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20-ig kell bevallani és megfizetni.

További kérdése lenne? Foglaljon ügyvédi konzultációs időpontot online!