Melyik a legjobb ingatlanközvetítő? Megéri-e megbízni?

Mit is csinálnak az ingatlan közvetítők?

Sok eladó felteszi a kérdést - néha magában, néha közvetlenül nekünk, ügyvédeknek szegezve - hogy mit is csinálnak tulajdonképpen az ingatlan közvetítők? A közvetítő munkája sokrétű: piacelemzést végez, tárgyal a vevőkkel és eladókkal, segít a ház, vagy lakás értékesítése érdekében kialakított stratégiák megtervezésében és kivitelezésében. Az ingatlanközvetítő munkája sokkal több, mint egyszerű adás-vétel lebonyolítása; a valós szakmai hozzáértést és elkötelezettséget igényel.

Azért tudok hivatalos választ is adni:  Az ingatlanközvetítés, ingatlanvagyon-értékelés és közvetítés szakmai tartalmát a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény alapján egy olyan tevékenység, ami bejelentés alapján folytatható. Hogy a bejelentés megtörtént, azt onnan is tudható, hogy az illetőt az Országos Kereskedelmi Nyilvántartási Rendszer is nyilvántartja.

A legnagyobb ingatlanközvetítő cégek

Sokan a kis közvetítők által nyújtott közvetlen, emberi kapcsolatra esküsznek. Ha az eladó azonban nagyobb jelentőséget tulajdonít a franchise rendszerek mögötti minőségbiztosításban, akkor ezek a főbb franchise szereplők az ingatlanközvetítői piacon:

Ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos bírói gyakorlat - válasszunk a tisztességes megbízási szerződések közül!

Hogy melyik a legjobb ingatlanközvetítő azt nem tárgyalja a joggyakorlat, de talán érdemes a másik irányból megközelíteni a kérdést, hiszen az ingatlanközvetítőkkel kapcsolatos bírósági döntések száma majdhogynem végtelen. Az alábbiakban egy-egy érdekesebb eset kapcsán bemutatjuk, hogy mi az, ami közvetítői gyakorlatba még belefér és mi az, ami már túlmegy ezen.

Az ingatlanközvetítésről szóló szerződés közvetítői szerződésnek minősül, amelyre a megbízás általános szabályai alkalmazandók. Az ilyen szerződések túlnyomó többségében általános szerződési feltételek alkalmazása mellett jönnek létre, tehát a Ptk. ÁSZF-fel kapcsolatos fogyasztóvédelmi szabályai is alkalmazandóak.

Fontos általános tudnivaló, hogy ha az ingatlanos jutalékért dolgozik, akkor arra csak a feladat sikeres ellátása esetén tarthat igényt. 

Jár a jutalék, ha az eladó végül saját maga adja el az ingatlant?

Ügyvédi praxisunkban időről-időre felmerül, hogy a kizárólagos szerződések esetén jár-e az ingatlanközvetítőnek jutalék, ha az eladó végül saját maga, lényegében egyedül értékesíti az ingatlanját? A kialakult bírói gyakorlat alapján érvénytelen az olyan ingatlanközvetítésről szóló szerződési feltétel, aminek értelmében a sikerdíj akkor is megilleti a közvetítőt, ha az ingatlant nem az általa közvetített vevő vásárolja meg (EBH 2005/1333.) Ezt a gyakorlatot kívánták kikerülni sokan azzal, hogy a közvetítői szerződést az ingatlan értékesítése okán felmondó eladótól kötbért kértek - méghozzá pont a sikerdíjjal egyező mértékűt. A Pfv.V.20.156/2013/4. számú ítéletében a Kúria kimondta, hogy ez a gyakorlat is tisztességtelen.

Felmondhatatlan ingatlanközvetítésről szóló szerződés?

A 2/2005. Polgári jogegységi határozat alapján, azaz az egységes bírói gyakorlat értelmében az ingatlanközvetítésre megkötött ügynöki szerződés nem minősül tartós jogviszonynak, ha a közvetítés kizárólag egy ingatlanra irányul. Ebből következően a felmondás joga nem korlátozható és nem zárható ki, az ilyen megállapodás – a Ptk. 6:278. § (4) bekezdés alapján – semmis.

Kizárólagos ingatlanközvetítői megbízás kapcsán kötbér kiköthető-e?

A Kúria Pfv.V.20.566/2022/4. számú ítélete alapján tisztességtelen feltételnek minősül, és ekként érvénytelen, ha az ingatlanos kötbért kér azért, mert az eladó, azaz az ügyfele a megbízás első 6 hónapján belül szünteti meg a közvetítői szerződést.

Mi a helyzet, ha a közvetítői szerződés felmondását követően jelentkezik a közvetített vevő?

A Kúria Gfv.VI.30.309/2021/6 számú részítélete értelmében nem tisztességtelen, ha a megbízott a közvetítői szerződés megszűnését követő egy éves időtartamra kiköti, hogy az általa közvetített vevővel létrejött adásvételi szerződés után közvetítői díj jár neki.

Az eladó miatt nem jött létre a közvetített vevővel az adásvételi szerződés, jár-e a közvetítői díj?

A Kúria Pfv.V.21.165/2021/10. számú ítélete alapján tisztességtelen a sikerdíjas ingatlanközvetítői szerződésekre kidolgozott olyan általános szerződési feltétel, amelynek eredményeként az eladónak jutalékot kell fizetnie akkor is, ha az ingatlanára az ingatlanos által hozott vevővel adásvételi vagy bérleti szerződés neki, azaz az eladónak felróható okból nem jön létre. Az eladókat tehát mindig megilleti a vételi ajánlat visszautasításának joga.

Az ingatlanközvetítői díj szerepe

A fentiekből is látszik, hogy a jó ingatlanközvetítő igazából az, aki világosan kommunikálja, hogy miért és mennyi közvetítői díj jár neki. 

Az ingatlanközvetítői díj megállapítható tevékenységarányos megbízási díjként, vagy a vételár egy bizonyos százalékaként, ez utóbbi a sikerdíj, amit azért jellemzően jutalékként ismerünk. A bírói gyakorlat alapján, ha díjazás jutalék formájában úgy kerül kikötésre, hogy a megbízott csak sikeres eladást követően lesz jogosult a díjazásra. 

A sikerdíjas ingatlanközvetítői díj általában 1-6% között. Ez jelentős összeget képviselhet, főként magasabb értékű ingatlanok esetében. A díj közvetlenül csökkenti az eladó profitját. Ha például egy ingatlant 30 millió forintért adunk el, és a közvetítői díj 5%, akkor az eladó 1.500.000,- Ft-tal kevesebbet kap kézhez. Az eladók gyakran próbálják kompenzálni a sikerdíjat az eladási ár megemelésével, ami azonban csökkentheti a lakás versenyképességét a piacon és értelemszerű hátrányokkal jár a vevők számára. Mivel az eladónak kell fedeznie a jutalékot, így kevésbé hajlandó engedni az árból. Kétségtelen azonban, hogy sokan vannak a közvetítői piacon és az is, hogy a használt lakások adásvétele nagyjából 50-60%-ban ingatlanos közreműködésével történik.

Ha szeretné megtudni, hogy vevőként hogyan spórolhat az ingatlan közvetítői díjakon, olvassa el vonatkozó cikkünket!

Az ingatlanközvetítő feladata

Íme néhány alapvető feladat, amit az ún. ingatlanforgalmazási ügyintéző hivatalosan ellát  -ezt tehát mindenképpen elvárhatjuk a legjobb ingatlanközvetítőktől:

1. Ingatlanok felkutatása: A szakember feladata az eladásra vagy bérbeadásra kínált ingatlanok felkutatása, ami magában foglalja a piaci lehetőségek feltárását és az ingatlanok potenciális értékének felmérését.
2. Ingatlanok értékelése: Az ingatlanok helyszíni szemléje során állapotukat felmérik, értéküket megállapítják, és fotókat készítenek, hogy a hirdetések vonzóak és tájékoztatóak legyenek. A tevékenység során a jogszabály alapján európai értékelési normák által meghatározott fogalmak, módszerek, eljárások alkalmazásával kell eljárni.
3. Piaci információk gyűjtése: Információkat gyűjtenek a vásárlók és a bérlők igényeiről, valamint az ingatlanpiac aktuális állapotáról és annak várható alakulásáról.
4. Ügyfelekkel való kapcsolattartás: Folyamatos kommunikáció az eladókkal, vevőkkel és bérlőkkel, hogy az ügylet mindkét fél számára előnyös legyen.
5. Szerződések előkészítése: Az eladási vagy bérleti szerződések előkészítése, biztosítva, hogy azok megfeleljenek a jogi előírásoknak és az ügyfelek érdekeinek.
6. Tranzakciók lebonyolítása: A szerződéskötések megszervezése, a tulajdonjogok átírásának előkészítése, illetve a bérleti időszak lejárta utáni teendők intézése.
7. Pénzügyi feladatok: A kauciók és a bérleti díjak beszedése, kezelése, és azok továbbítása a tulajdonosnak.
8. Adatbázis-kezelés: Adatbázis létrehozása és karbantartása az ingatlanokról, ügyfelekről és azok igényeiről, hiszen a megbízás szerinti feladatok akkor elvégzettek a jogszabály alapján, ha azokat és az eredményeket is teljes körűen dokumentálja a szakember.

Valódi, komoly szakmáról van tehát szó, aminek a hivatalos neve: "ingatlanforgalmazási ügyintéző", amelyet a Központi Statisztikai Hivatal által üzemeltetett Foglalkozások Egységes Osztályozási Rendszere (FEOR–08) 3633 szám alatt tart nyilván.

Tapasztalatom szerint a favorit ingatlanközvetítő cégeknél dolgozó legjobb közvetítők nemcsak az eladókat képviselik, hanem a vevők érdekeit is szem előtt tartják, hiszen később belőlük is potenciális ügyfelek lehetnek.

Fontos tudni, hogy az ingatlanközvetítők a vételi szándéknyilatkozattal nem kimondottan vehetnek át foglalót!

Ki nem lehet ingatlanos?

Fontos, hogy nem végezhet ingatlanközvetítői vagy ingatlanvagyon-értékelő és -közvetítői tevékenységet az, aki

• büntetett előéletű,
• az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll, vagy
• gazdasági társaság vezető tisztségviselője nem lehet.

Ingatlanközvetítők előnyei és hátrányai

Lássuk, hogy milyen előnyökkel jár, ha az ember ingatlanközvetítő cégeknél jelentkezik azért, hogy megbízná őket:

1. Szakértői tanácsadás - Az ingatlanközvetítők nap mint nap foglalkoznak ingatlanokkal, ismerik a helyi piacot és az aktuális árakat. Értékelésük alapján könnyebb a megfelelő vételárat meghatározni, és ezzel elkerülni a túlárazott ingatlanokat. Jobban értik, hogy mit kell tartalmaznia az ingatlan hirdetéseknek és sokszor jó teljesítményű fényképezőgéppel, minőségibb képeket készítenek az ingatlan hirdetésekbe. Az ingatlanközvetítők általában pár perc alatt, szoftverrel is elkészítenek egy alaprajzot. Nem ritka az sem, hogy home staging tippeket adnak és az sem, hogy videós, vagy 3D tartalmakkal támogatják meg a hirdetést.
2. Időmegtakarítás - Egy jó szakember átveszi az adminisztratív teendők nagy részét, beleértve a dokumentáció előkészítését, a megtekintések szervezését és a tárgyalásokat. Ő veszi fel a telefont a komolytalan érdeklődőknek is és ő mutatja meg a lakást a leglehetetlenebb időpontokban az érdeklődőknek.
3. Tárgyalási képesség - A közvetítők tapasztalatai alapján hatékonyabban tudják tárgyalni a vételárat és egyéb feltételeket, lehetővé téve, hogy a vevők jobb ajánlatot kapjanak. Nekik is érdekük a magasabb vételár elérése, főleg ha árgaranciával dolgoznak.
4. Jól bejáratott hálózat - Az ingatlanközvetítők gyakran rendelkeznek már létező ügyfélkörrel vagy kapcsolati hálóval, amelyen keresztül könnyebben találhatnak vevőt vagy eladót. 

Tekintsük át, hogy milyen hátrányokkal jár, ha az ingatlan értékesítéséért ingatlan közvetítők dolgoznak:

1. Költségek - az ingatlanközvetítők szolgáltatása általában nem ingyenes: jutalék formájában vagy fix díjjal kompenzálják őket, ami többletköltséget jelent. Az egyre szűkülő 2023-as ingatlanpiacon lassan elveszik a motivációjuk, hogy magas áron értékesítsenek és egyre inkább csak eladni akarnak - sokszor szó szerint bármi áron.
2. Érdekellentét  - A jutalék a vételár százalékában kerül meghatározásra, ami azt jelenti, hogy az eladó és a közvetítő is érdekelt lehet a magasabb vételár elérésében. A sikerdíj ráadásul általában a vevő által korábban átadott foglalóból kerül kifizetésre, így nem ritka, hogy az ingatlanos veszi át a vevőtől a foglalót. Nem tudjuk elégszer hangsúlyozni: az ingatlanközvetítők nem jogosultak foglaló vagy egyéb pénzletét kezelésére, így ez a gyakorlat jogellenes.
3. Információhiány - Mivel az ingatlanos leginkább az eladóval áll szerződésben, előfordulhat, hogy nem osztanak meg minden, a vevő számára is fontos információt. 

Az ingatlanos díjának kifizetése előtt tehát érdemes alaposan megfontolni, hogy valóban szükség van-e erre a szolgáltatásra. Míg a szakértői tanácsadás és a piac ismerete hasznos lehet, a díjak jelentős terhet róhatnak mind az eladóra, mind a vevőre. Ezért fontos megmérlegelni az összes lehetőséget és eldönteni, hogy az ingatlanos által nyújtott előnyök mennyire ellensúlyozzák a díjakból adódó hátrányokat.

Hogyan tudom megítélni, hogy az ingatlanos megbízása megtérül-e számomra?

A sikerdíj megtérülésének megítélése több szempont figyelembe vételével történhet. Íme néhány lépés, amit érdemes végiggondolni:

1. Az ingatlanos által nyújtott szolgáltatások értékelése - piaci ismeretek, a hirdetések minősége, a tárgyalási készség, és az időmegtakarítás. Ezek a tényezők önmagukban is jelentős értéket képviselhetnek.
2. Piaci helyzet - Ha a piac lassú, akkor egy jó szakértő segíthet gyorsabban eladni az ingatlant, ami végül pénzügyileg igen kedvező lehet.
3. Időfaktor - Ha az idő nem számít és van kapacitása maga is foglalkozni az adásvétellel, akkor a közvetítői díjat megtakaríthatja. Viszont ha gyorsan szeretne értékesíteni vagy nincs ideje és energiája az adásvételi folyamattal foglalkozni, akkor a közvetítői díj megfizetése megtérülhet.
4. Alternatív költségek - Gondolja végig, hogy mennyi lenne az az összeg, amit más módon kellene kifizetnie, ha például önállóan készítené elő és hirdetné az ingatlant, vagy ha időt és energiát kellene szánnia a jogi és adminisztratív feladatokra.
5. Referenciák és eredmények - Kérjen korábbi tranzakciókról referenciákat, és vizsgálja meg az illető korábbi teljesítményét. Ha bizonyítottan képes volt jobb feltételeket vagy gyorsabb eladást elérni, az növelheti a díj megtérülésének esélyét.
6. Személyes kényelem - Ne feledkezzen meg a személyes kényelemről sem. Ha az ingatlanos által nyújtott szolgáltatások csökkentik a stresszt és növelik az elégedettséget, az is egyfajta megtérülésnek tekinthető.

Ingatlanközvetítő tanfolyam nélkül is értékesíthető egy lakás?

Sokaknak a fenti leírás nem tűnik megugorhatatlannak "házilag" sem, sőt az egyik kedves ügyfelem olyan sikeresen értékesítette a férjével közös lakását, hogy az anyósa szomszédjától már jutalékot kért a közvetítésért! Természetesen ő is elgondolkozott rajta, hogy egy online ingatlanközvetítő tanfolyam talán még hatékonyabbá tehetné. Azért végül maradt az informatikusi állásánál, hiszen az ingatlanközvetítő szakma nem fenékig tejföl.

Bár ingatlanközvetítő képzés nélkül is lehetőség van rá, az ingatlanközvetítők szakértelme és piaci ismeretei gyakran nélkülözhetetlenek a sikeres adásvételhez. Személyes tapasztalataim alapján, bár én magam nem foglalkoztam ingatlan értékesítésével, de mindig értékeltem azt a pluszt, amit egy profi ingatlanos hozzá tudott adni a tranzakcióhoz.

Összegzés

A fenti blogposzt alapján is látható, hogy az ingatlanközvetítő feladata sokrétű, de azért egy átlagos, problémamentes értékesítéssel a legtöbb eladó egyedül is elboldogul. Mielőtt döntést hozna, fontos alaposan mérlegelni az összes lehetőséget, és megfontolni, hogy az ingatlanos szakember által kínált előnyöket valóban ellensúlyozza-e a magas jutalék. Ha Ön olyan eladó, aki úgy gondolja, hogy maga is képes lesz értékesíteni az ingatlanját, akkor javasoljuk hogy olvassa el a home staging technikák jogi vonatkozásait bemutató cikkünket!

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Ha érdeklik az ingatlanközvetítőkre vonatkozó adójogszabályok, vagy hogy mekkora az ingatlanközvetítői jutalék áfa mértéke, látogasson el az Önadózó oldalára!

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!