A lakásvásárlás menete lépésről lépésre

Az ingatlanvásárlás menete 2025-ben

Az ingatlanvásárlás folyamata Magyarországon több lépésből áll, amelyek biztosítják a jogi és pénzügyi biztonságot mind az eladó, mind a vevő számára. Első lépésként a vevő kiválasztja a megfelelő ingatlant, majd megállapodik az eladóval az árban és az egyéb feltételekben.

A következő lépés egy ügyvéd felkeresése, mivel egy Magyarországon kelt ingatlan adásvételi szerződés csak akkor alkalmas ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre, ha ügyvéd ellenjegyezte, vagy közjegyző közokiratba foglalta. Az ügyvéd feladata ellenőrizni az ingatlan tulajdoni lapját, hogy megbizonyosodjon arról, hogy az ingatlan per-, teher- és igénymentes. A szerződés aláírása után a vevőnek általában 15-60 nap áll rendelkezésére a vételár kifizetésére, amely történhet saját forrásból vagy banki hitel igénybevételével. A köztes időre az ingatlan tulajdoni lapjára tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kerül bejegyzésre.

A teljes vételár kifizetése után a vevő birtokba veszi az ingatlant, az ügyvéd pedig benyújtja a tulajdonjog bejegyzési kérelmet az illetékes földhivatalhoz, amely általában pár héten belül bejegyzi az új tulajdonost az ingatlan-nyilvántartásba. Végül a vevőnek meg kell fizetnie az illetéket, amely az ingatlan forgalmi értékének 4%-a.

Nézzük át a folyamatot részletesen!

Előkészületek a megfelelő ingatlan felkutatása érdekében

Az ingatlanvásárlás első és talán legfontosabb lépése a megfelelő ingatlan megtalálása. Ez a szakasz alapos tervezést és – valljuk be – önismeretet igényel, hiszen az otthonunk kiválasztása hosszú távú döntés, ami sok tényezőtől függ.

Először is, érdemes átgondolni a következőket:

• Milyen ingatlant keresünk? – Új építésű, vagy használt lakást, esetleg felújítandó házat? Mekkorák a méretbeli igények, fontos a környék?
• Költségvetés megtervezése – Érdemes átgondolni minden költséget, amely az ingatlanvásárlás menetéhez kapcsolódik, beleértve a lakáshitel formáit (fix vagy változó kamatozású hitelek), a futamidőt, a kamatokat és a JTM-et. Ne feledkezzünk meg a babaváró támogatásról és az illetékkedvezményekről sem, amelyek jelentősen csökkenthetik a vásárlás költségeit.
• Piackutatás – Nagyon fontos az ingatlanhirdetések tanulmányozása hosszú időn keresztül, de akár Reddit, vagy Facebook csoportokban is lehet érdeklődni a helyi viszonyokról.
• Igények listázása – Hány szobára van szükség, milyen az ideális kert mérete, milyen szolgáltatások és iskolák legyenek 5 km-en belül.

A lakásvásárlás költségei a lakásvásárlás menete során

Az első és legfontosabb, hogy gondosan előre megtervezzük az ingatlanvásárlás költségvetését! Ezek közül a legfontosabbak:

• Ügyvédi díj – Az ügyvéd díjazása általában a vételár 0,5 - 1 %-ban kerül meghatározásra.
• Földhivatali díj – A tulajdonjog bejegyzésének díja (2024. július végétől) 10.600 Ft ingatlanonként.
• Ingatlanközvetítői díj – Az ingatlanközvetítői díj jellemzően az eladót terheli, de a vevő is belekalkulálhatja a vételárba.
• Vagyonszerzési illeték – Az új tulajdonost a NAV felhívja a vagyonszerzési illeték megfizetésére, amely általában a vételár 4%-a.
• Felújítási és bebútorozási költségek - Ezek az ingatlan egyedi adottságaitól és az igényeinktől függő, de jellemzően nagy tételek.

Házvásárlás szakértővel

Az ingatlanvásárlás folyamata sokszor bonyolult lehet, ezért érdemes mielőbb felvenni a kapcsolatot a megfelelő szakértőkkel. Ha a kinézett ingatlan kapcsán döntési nehézségekbe ütközünk, így mindenképpen lesz kihez fordulni:

• Ügyvéd – Az ingatlan adásvételi szerződés egy bonyolult jogi dokumentum, amelyhez kötelező ügyvéd, vagy közjegyző bevonása. Az ügyvéd a jogi szempontokat figyelembe véve ad tanácsot, és segít átlátni a részleteket.
• Ingatlanközvetítő – Egy tapasztalt ingatlanközvetítő is nagy segítség lehet, hiszen sok hasznos információval szolgálhat a helyi piacról, az árakról és a tárgyalási stratégiákról.
• Műszaki szakember – Egy statikus, földmérő, építész, vagy más műszaki szakember segíthet az ingatlan állapotának felmérésében, és abban, hogy a rejtett hibák szemmel felismerhetőek legyenek.

A megfelelő lakás, vagy ház azonosítása

Gyakorlat teszi a mestert - érdemes minél több ingatlant „megtekinteni”, hogy kialakuljon a megfelelő rutin. Mindenkinek ajánlom, hogy járja be a környéket, ahol ingatlant szeretne vásárolni, figyeljen a "kiadó" vagy "eladó" táblákra és minél többet érdeklődjön a helyiektől.

Az ingatlan alapos vizsgálata: mire figyeljünk a bejáráskor?

Az ingatlan megtekintése és állapotfelmérése kritikus pont az ingatlanvásárlás menetében: Készítsünk fotókat, jegyzeteket és tegyünk fel minél több kérdést az eladónak vagy az ingatlanközvetítőnek.

Az alábbi ellenőrzőlistával segít az ingatlan műszaki állapotának felmérésében:

Külső ellenőrzés

• Tető és vakolat – Ellenőrizze a tető állapotát, hogy nincsenek-e rajta sérült cserepek vagy beázások nyomai. A vakolat esetében figyeljen a repedésekre, a leválásra és a vizesedésre. Próbáld ki az ajtókat és ablakokat, és győződj meg róla, hogy a parkolási lehetőség megfelelő.
• Nyílászárók és parkolási lehetőség – Próbálja ki az ajtókat és ablakokat, és győződjön meg róla, hogy a parkolási lehetőség megfelelő.
• Kert, kerítés és környezeti állapot – Nézze meg a kert és a kerítés állapotát, illetve tájékozódjon a szomszédokról és a környezeti adottságokról.

Belső ellenőrzés

• Falak és padló – Keresse a vizesedés, penész, repedések jeleit, és vizsgálja meg a padló állapotát.
• Vízvezeték és fűtési rendszer – Ellenőrizze a vízvezetékeket, és kérdezze meg, milyen a fűtési rendszer állapota és karbantartási igénye.
• Elektromos hálózat – Vizsgálja meg a kapcsolókat, konnektorokat, és kérdezze meg, hogy az ingatlan megfelel-e a biztonsági előírásoknak.
• Fürdőszoba és konyha – Nézze meg a szaniterek állapotát, és győződjön meg róla, hogy minden berendezés működik.

Miért fontos meggyőződni arról, hogy az ingatlan mérete valóban akkora mint a hirdetésben?

Az ingatlan mérete az egyik legfontosabb tényező az értékelés és az ár meghatározása szempontjából. Amennyiben a hirdetésben szereplő négyzetméter nem egyezik a valósággal, az komoly gondot okozhat a hitelt megelőző értékbecslés során. Végül, az ingatlan tényleges méretének ellenőrzése hozzájárulhat a megfelelő ártárgyaláshoz és a tisztességes adásvételhez.

Kulcsfontosságú jogi kérdések az ingatlanvásárlás során

A műszaki szempontokhoz hasonlóan fontos az ingatlan jogi státusza:

• Tulajdonjog – Az ingatlan tulajdoni lapja egy olyan hivatalos dokumentum, amely tartalmazza az ingatlan összes fontos adatát, beleértve a tulajdonos nevét, az ingatlan méretét és az esetleges terheket. A tulajdoni lap segítségével ellenőrizhető, hogy az ingatlan per- és tehermentes-e.
• Elővásárlási jogok vizsgálata - Bizonyos esetekben lehetnek olyan személyek, akik elővásárlásra jogosultak (például közös tulajdonosoknak, az önkormányzatnak). Fontos, hogy ezt a kérdést tisztázzák a felek a vásárlás menete során.
• Építési és használatbavételi engedélyek, valamint a valóság – különösen a későbbi hitelezhetőség szempontjából elengedhetetlen, hogy a családi ház mérete, elhelyezkedése megfelel az ingatlan-nyilvántartás adatainak.
• Szavatosság és jótállás új építésű lakásoknál - A rejtett hibákért minden tulajdonos szavatossággal tartozik. Az új építésű házba beépített anyagokra és berendezésekre jótállási jegyet kellett kapnia az eladónak.
• Közös költség - Érdeklődj a várható közös költség mértékéről és ismerd meg a társasház működését (alapító okirat, szervezeti és működési szabályzat, közgyűlési döntések, stb.)
• Használati megosztás és közös tulajdon kérdései - Ha az ingatlan egy ikerház része, fontos ismerni a használati megállapodást.
• Vételár és fizetési ütemezés – Érdemes a felek által elfogadható vételár fizetési feltételekről mielőbb egyeztetni.
• Energetikai tanúsítvány – Fontos tudni, hogy rendelkezésre áll-e érvényes energetikai tanúsítvány.
• Villamos biztonsági felülvizsgálat – A villamos biztonsági felülvizsgálat 2024-ben minden adásvételnél kötelező - még az ingatlanvásárlás előtt! Egyetlen kivétel ismert: ha 6 éven belül készült már egy felülvizsgálati jegyzőkönyv.

Az adásvételi szerződés megkötése

Az adásvételi szerződés az ingatlanvásárlás legfontosabb dokumentuma. Ügyvéd (esetleg közjegyző) készít el, és abban rögzítésre kerülnek az ingatlanvásárlás főbb feltételei:

• Az eladó és a vevő adatai – A szerződésben fel kell tüntetni a felek személyes adatait, címét, és azonosítóit.
• Az ingatlan adatai – Pontosan meg kell határozni az ingatlan címét, helyrajzi számát és tulajdoni lapján feltüntetett adatait.
• Foglaló - Ad-e a vevő és ha igen, akkor a foglaló mikor jár vissza?
• Vételár és fizetési feltételek – A vételár (előleg), a fizetési ütemezés, és a vételár kifizetésének módja és határideje.
• Birtokbaadás feltételei – A birtokbaadás időpontja, és a birtokbaadás feltételei (pl. közműátírással kapcsolatos vállalások).
• Az esetleges szavatossági igények – Nem feltétlenül elég a megtekintett állapot rögzítése, sőt van, amikor az eladó a szavatosság teljes kizárását kéri.

A szerződést mindkét félnek alá kell írnia az ügyvéd jelenlétében, esetleg távellenjegyzés segítségével, bár ezt a lehetőséget az e-ingatlan-nyilvántartás hamarosan megszünteti. Az ügyvéd ezt követően ellenjegyzi a szerződést.

A vételár megfizetése és a tulajdonjog bejegyzése

A vételár megfizetése és a tulajdonjog bejegyzése az utolsó lépések az ingatlanvásárlás során.

Hitelből vagy készpénzből vásárolsz?

A lakásvásárlás menete hitellel – A lakáshitel kiválasztása majd a banki hitel igénylése mindig időigényes, bár a folyamat előminősítéssel lerövidíthető. Hitel esetén elengedhetetlen a vételár több részletben való megfizetése és az ügyvédi okiratletét alkalmazása.

A készpénzes lakásvásárlás menete – A készpénzes vásárlás előnye, hogy gyorsabb, azonban az eladó és a vevő számára is biztonságosabb lehet, ha a vételár nem több részletben kerül kifizetésre.

Tulajdonjog bejegyzése

Az adásvételi szerződés megkötése után az ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmet. A földhivatal megvizsgálja a kérelmet, és ha minden rendben van, illetve az ügyvéd a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásával igazolja, hogy a vevő a teljes vételárat megfizette – a földhivatal bejegyzi az új tulajdonost a tulajdoni lapra.

Birtokbaadás, közműátírás

A birtokbaadás általában a vételár teljes kifizetése után történik, de el lehet térni az adásvételi szerződésben foglaltaktól. A birtokbaadáskor az eladó – általában a helyszínen – átadja az ingatlan kulcsait. A felek közösen ellenőrzik az ingatlan állapotát, és erről jegyzőkönyvet vesztek fel, amiben például rögzítik a mérőórák állását. A birtokbaadáskor célszerű alaposan átnézni az ingatlant! A birtokbaadáskor még könnyebb észrevenni az esetleges hibákat és ezeket a közösen aláírt jegyzőkönyvben rögzíteni.

Ha erre eddig nem került sor, az eladó átadja a közüzemi szolgáltatók és a közös képviselő nyilatkozatát a tartozásokról (azok hiányáról). A birtokbaadás végén az eladó és a vevő sokszor együtt mennek el a közüzemi szolgáltatókhoz átírni a megfelelő közszolgáltatási szerződéseket. A közművek átírásához érdemes előre felkészülni. Gyűjtse össze a szükséges dokumentumokat, mint például a személyi igazolványát, a lakcímkártyáját és az adásvételi szerződést. Az átírást személyesen vagy online is intézheti az adott szolgáltató ügyfélszolgálatán, vagy az e-közmű oldalon.

Fontos tudni, hogy lehetőség van részleges birtokbaadásra is, például ha felújítást tervez a vevő. A birtokbaadással a kárveszélyviselés is átszáll a vevőre, tehát az ezt követően keletkező károkért már ő felel.

Illetékfizetés

Az illeték lényegében egy adó, amit vevő fizet az államnak ingatlanvásárlás esetén. A vagyonszerzési illetéket az adóhatóság (NAV) veti ki, miután az ingatlanhivatal továbbította az adásvételi szerződést. Az ingatlan adásvétel illetéke az ingatlan forgalmi értékének 4%-a, bár számtalan illetékkedvezmény ismert. 

Fontos, hogy nem a vételár, hanem a NAV által megállapított forgalmi érték számít! Ez lehet magasabb is, mint a vételár, ha a NAV úgy ítéli meg, hogy az ingatlan többet ér.

Összegzés

Az ingatlanvásárlás összetett folyamat, amely alapos előkészületeket igényel. Fontos az ingatlan kiválasztása, az anyagi tervezés, a szakértők bevonása és az adásvételi szerződés megkötése. A részletes ellenőrzés, jogi ügyek, a vételár kifizetése és a tulajdonjog bejegyzése mind elengedhetetlen lépések a sikeres vásárláshoz.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át szolgáltatásainkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!