A lakásvásárlás menete

Az ingatlanvásárlás menete röviden

Ha csak pár sorban kell összefoglalnom, akkor lakásvásárlási útmutatóként a következőt adnám az ügyfeleink kezébe:

1. Alku - az eladó és a vevő megegyeznek az adásvételi szándékban
2. Foglaló átadása - lehetőség szerint előszerződés megkötésével
3. Ingatlan ügyvéd megbízása - mind az eladónak, mind a vevőnek szakértői segítségre van szüksége
4. Terhek azonosítása és kezelése - a tulajdoni lap alapján
5. Adásvételi szerződés tervezetének elkészítése - a felek az ügyvéd segítségével tovább alkudoznak, ha kell
6. Adásvételi szerződés aláírása, ügyvédi ellenjegyzése (akár távollevők között, videóhívás útján)
7. Szükség esetén bankhitel, családi kölcsön felvétele
8. Földhivatali ügyintézés - 60 napos határidővel, vagy függőben tartással
9. Birtokbaadás - közműátírás
10. Az eladónak meg kell fizetnie a személyi jövedelem adót
11. Az új tulajdonost a NAV felhívja, hogy fizesse meg a vagyonszerzési illetéket

Igyekszem minden hozzám fordulónak elmondani, hogy az ingatlan adásvételi folyamat azonban nem a tökéletes álomotthon lefoglalózásával kezdődik, hanem jó esetben évekkel előtte, hiszen ez a befektetés komoly pénzügyi tervezést és nem utolsó sorban önismeretet igényel. Ha adásvétel előtt áll, olvasson tovább!

Pro tipp eladóknak: a helyi adót mindig az év első napján tulajdonosnak minősülő fizeti meg, ezért ha január 15. napján szeretné valaki értékesíteni a családi házát, annak is érdemes a vételárba a helyi adó összegét is belekalkulálni, hiszen lényegében "potyára" fizet a tárgyévre.

A megfelelő ingatlan megtalálásának lépései

Tudom, hogy sok vásárlónak nehéz elképzelni, hogy milyen teendője is lenne hónapokkal azelőtt, hogy a lakásvásárlást nyélbe ütné, de még senki sem bánta meg, aki elhitte nekem: könnyebb felelős döntést hozni, ha jó előre felkészülünk arra, hogy hogyan kerüljük el a lehetséges buktatókat.

Az alábbiakban összegyűjtöttem néhány tanácsot arról, hogyan érdemes felkészülni, hogy a ház vásárlás menete gyerekjáték legyen:

1. Legyünk tisztában azzal, hogy milyen ingatlanra vágyunk - Első lépésként gondoljuk át, hogy milyen igényeket támasztunk az új otthonunkkal szemben. Új építésűt szeretnénk igazán, vagy szívesen felújítanánk egy használt lakást? Építkezni sem félünk? Milyen méretű ingatlant szeretnénk, milyen környéken? Lesz jó iskola a gyerekeknek, mennyi idő bejutni a munkahelyünkre?
    
2. Határozzuk meg hogy milyen költségvetésből is gazdálkodunk - Vizsgáljuk meg a jelenlegi bevételeinket és kiadásainkat, valamint a meglévő megtakarításainkat. Az ingatlanvásárlás jelentős pénzügyi kötelezettséget jelent, ezért fontos, hogy meghatározzuk a határainkat és keretünket - azaz pontosan tisztában legyünk a ránk vonatkozó jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóval. A megfelelő lakáshitel kiválasztása kritikus kérdés, ha nem készpénzből vásárolunk.
    
3. Ismerkedjünk a piaccal - Az ingatlanpiac folyamatosan változik, ezért fontos, hogy tájékozottak legyünk a helyi piaci viszonyokról és árakról. Tanulmányozzuk a környék ingatlanhirdetéseit, érdeklődjünk az árakról és a különböző lehetőségekről. 
    
4. Készítsünk egy listát az elvárásainkról - Az elvárásaink listájának elkészítése segít az ingatlankeresés során - pontosabban segít nem beleszeretni valamibe, ami nem nekünk való, vagy amit igazából nem engedhet meg magának a családunk. Írjuk le, ami igazán fontos számunkra a lakásvásárlással kapcsolatban és mi az amiből nem engedünk: például a szobák száma, a kert mérete vagy a lakóház állapota. Ez a lista iránytűként fog szolgálni a későbbi ingatlankeresés során.
    
5. Keressünk fel egy ügyvédet - Haza beszélünk, de az ingatlanvásárlás során mindenképpen szükség lesz egy ingatlanjogban jártas szakértő segítségére, hiszen a tulajdonjog átruházásával kapcsolatos ügyintézésére csak ügyvéd és közjegyző jogosult - ez utóbbi jóval magasabb áron. Egy megbízható ügyvéd a szakértelmével és tapasztalatával segíthet előre felkészülni az adásvételekkel szükségképpen együtt járó nehézségekre és felvilágosíthat minket a várható buktatókról. 
    
6. Ismerkedjünk meg egy ingatlanközvetítővel - Az ingatlanközvetítő szakértelme és tapasztalata kulcsfontosságú lehet az ingatlanvásárlási folyamat során. Egy évvel a tranzakció előtt érdemes felvenni a kapcsolatot egy megbízható ingatlanközvetítővel, ő örülni fog a potenciális ügyfeleknek, mi pedig értékes információkat szerezhetünk a környékről, a helyben kialakult árakról, a sikeres alkustratégiákról és minden másról, ami laikusként eszünkbe se jut, mielőtt lakáskeresésre adjuk a fejünket.
    
7. Találjunk egy műszaki szakembert - Sokat segíthet egy olyan szakember (statikus, műszaki ellenőr, építész, villanyszerelő, stb.), aki egy konzultáció keretein belül felvilágosíthat minket arról, hogy melyek azok a tipikus hibák, amiket a kívánt ingatlantípus kapcsán szabad szemmel is felismerhetünk. Egy ilyen kapcsolat minden bizonnyal jól jön a jövőben, amikor már a konkrét ingatlan tulajdonságait szeretnénk felmérni.
    
8. Ellenőrizzük az okmányaink érvényességét - Értékes napokat veszíthetünk azzal, ha a szerződéskötést megelőzően döbbenünk csak rá: lejárt a személyi igazolványunk - ne adj isten a jogosítványunk is! Ezt a felkészülési pontot olyan fontosnak találjuk, hogy külön cikkben szedtük össze, hogy mi a teendő, ha probléma adódik az okmányainkkal, esetleg az ügyfélkapu hozzáférésünkkel.

Az ingatlan megkeresése

Nem árulok el nagy titkot, ha leírom: az ingatlan megkeresése tipikusan hirdetés alapján, majd az ingatlanközvetítő felhívásával történik. Ha azonban szeretnénk megspórolni az ingatlanközvetítő közbeiktatását, akkor a legegyszerűbb, ha megpróbáljuk beazonosítani az ingatlan természetbeni címét, esetleg helyrajzi számát. Ehhez célszerű körbejárni az adott környéket - akár gyalog, akár a google maps segítségével. Ha megvan az ingatlan, akkor személyesen becsengethetünk, vagy a postaládán található névre rákereshetünk a facebookon és közvetlenül is tárgyalhatunk az eladóval.

Ha szeretne többet olvasni arról, hogy hogy hogyan kerülhető ki az ingatlanos jutalék és található meg az ingatlan social engineering segítségével, olvassa el blogposztunkat!

Állapotfelmérés to do list:

Mielőtt belevágnánk a listába, javaslom hogy senki se menjen egyedül használt lakást megtekinteni. Nem a vevők személyi biztonságát féltem, hanem tapasztalatból tudom, hogy a legtöbb ember kínosan érzi magát idegen emberek házában, ezért a sokan a leginkább arra koncentrálnak, hogy beszélgetéssel oldják a feszült helyzetet. Emiatt célszerű vinni a házastársat, vagy szülőt, esetleg egy barátot a megtekintésre. Ameddig a műszakilag kevésbé élesszemű beszélget és udvarias kérdéseket tesz fel, addig a másiknak lesz ideje mindent szemügyre venni.

Mielőtt a lakásunkat megvettük volna, rengeteg otthonjelöltet megnéztünk a férjemmel: egyikkel kapcsolatban sem emlékszem a lényegre, legfeljebb arra, hogy milyen volt az ingatlanos, vagy az eladók személyisége, milyen hangulatot árasztottak a bútorok, a képek a falon. Egyik sem releváns a befektetésünk szempontjából, de ilyen az ember.

Mindenkinek, aki hozzám hasonlóan hajlamos elfelejteni a megtekintésen, hogy miért érkezett, itt egy lista, amit végig pipálgathat:

Külső Állapot

1. Tető: Nézzük meg, hogy a tetőlapok, vagy a cserepek megfelelő állapotban vannak-e, a palatetőkre egészségvédelmi okból különös gondot kell fordítani.
2. Vakolat: Ellenőrizzük, hogy van-e lepattogzott, vizes vagy repedt-e vakolat?
3. Nyílászárók: Érdemes minden ablakot és ajtót kipróbálni, illetve körbenézni, hogy van-e nyoma esetlegesen beázásnak.
4. Parkolás: Milyen a parkolási lehetőség, van-e saját parkoló vagy garázs, az vizesedik-e?
5. Kert vagy udvar: Itt főleg kártevők nyomait keressük, amelyek különösen elhanyagolt kertekben gyakoriak. Figyeljünk az invazív növényfajokra, mint a japán keserűfű, vagy a parlagfű.
6. Kerítés: Tudjuk meg, hogy melyik kerítés tartozik az ingatlanhoz és melyik a szomszédhoz - ha nem vagyunk megelégedve az esztétikájával, vagy azzal hogy átfér a szomszéd kuvasz, akkor szerezzünk információt arról, hogy a szomszéd beleegyezne-e egy felújításba! 

Belterek

1. Falak: Van-e vizesedés, penész vagy repedések? A friss festések mindig gyanúsak!
2. Strangok - tudjuk meg, hogy hol találhatóak az ingatlan "holt terei"
3. Padló: Ellenőrizzük a padló állapotát, főként a faanyagok esetében.
4. Fűtési rendszer: Működik-e megfelelően, és milyen az állapota? Padlófűtés esetén előfordulhat, hogy a csövezet egy része még működik, a másik viszont eltömődött. Érdemes a kazán és az egész fűtésrendszer karbantartásával kapcsolatos iratokat is elkérni
5. Vízvezeték: Tudjuk meg, hogy vannak-e nyilvánvaló szivárgások, rozsdás csövek és győződjünk meg arról, hogy nincs-e túl alacsony/magas víznyomás!
6. Villanyvezetékek: Ellenőrizzük a csatlakozási pontokat, az elosztókat, kapcsolókat és konnektorokat. Kérdezzünk rá, hogy az ingatlan speciális tarifával (pl. H-tarifa) bír-e?
7. Fürdőszoba: Igyekezzünk ne a bútorokra, hanem a csempékre, szaniterekre koncentrálni és arra, hogy van-e jele penésznek, vagy vizesedésnek.
8. Konyha: Kérdezzünk rá, hogy mit tekint az eladó a vételár részének, hogy működik-e a sütő, a főzőlap, és ellenőrizzük különösen a szellőzést!
9. Szellőzés: A szellőzés nem csak a konyhában, hanem az egész lakásban fontos, különösen ha szellőztetőrendszer is működik!
10. Biztonság: Működnek-e a zárak, van-e riasztórendszer?
11. Szobák elrendezése: Praktikus-e az elrendezés, van-e elég tárolóhely?

Egyéb

1. Szomszédok: Ha lehet, érdeklődjön a szomszédokról, milyen a közösség.
2. Hangszigetelés: Érdemes rákérdezni, vagy kipróbálni, milyen a hangszigetelés.
3. Tájolás: Figyeljen arra is, hogy merre néznek az ablakok (észak, dél, stb.)

Fontos, hogy minden vásárló alaposan nézzen körül és kérdezzen meg mindent. A saját lakásvásárlásomkor is azt tapasztaltam, hogy nem érdemes szégyenlősnek lenni, hiszen egy laikus szemével sokszor nem észlelhetőek azok a hibák vagy problémák, amik egy építész, villanyszerelő vagy vízvezeték-szerelő számára egyértelműek. Például egy építész könnyen felismerheti, ha a falakban repedések vagy az alapokban süllyedés jelei mutatkoznak, amelyek komoly és költséges problémákhoz vezethetnek a jövőben. Egy villanyszerelő azonnal megállapíthatja, hogy az elektromos hálózat megfelel-e a biztonsági előírásoknak, vagy milyen mértékű felújításra szorul. A szakemberek átfogó értékelése nemcsak abban segíthet, hogy tisztában legyünk az esetleges rejtett költségekkel, de abban is, hogy biztonságos, egészséges és hosszú távon fenntartható otthonban élhessünk. Olcsóbb egy statikus szakvélemény, mint egy előre fel nem mért műszaki probléma utólagos toldozgatása-foltozgatása. Régi ház felújítási költségeit, panellakás felújítás lehetőségeit pedig szinte lehetetlen műszaki szakember nélkül, önszorgalomból felmérni.

Eljött a nagy nap: lakás vásárlás élesben

A lakás vásárlás több szakaszból áll, de a legfontosabb lépés mindenképpen a szerződés megkötése - bár ha az ember ingatlanosok keresztül vesz, akkor a nulladik lépés a vételi szándéknyilatkozat megtétele. 

Bármelyikkel kezdünk, ezek az iratok nem csupa formaságok: ebben a szakaszban kerülnek meghatározásra az adásvétel legfontosabb feltételei, például az ár, az átadás időpontja, a fizetési ütemezés és egyéb, a felek számára lényeges kondíciók. Itt nem érdemes sietni, minden apró részletet alaposan át kell tárgyalni az eladóval. A szerződés tartalmazza az összes olyan információt és kötelezettséget, ami a tranzakció során fontos lehet, így ez a lépés az egész vásárlási folyamat egyik legkritikusabb eleme.

Miért fontos egy ügyvéd bevonása a folyamatba?

Ha az eladóval megállapodtunk a feltételekben, akkor végképp ideje egy jó ingatlan ügyvédet, vagy közjegyzőt keresnünk. Ingatlanokkal kapcsolatos adásvételi szerződés ellenjegyzésére csak ügyvéd, vagy közjegyző jogosult - ez a felek biztonsága és az ügymenet zökkenőmentessége érdekében törvényi kötelezettség. Ha többet szeretne megtudni a közjegyzői és az ügyvédi díjazás különbségeiről, használja az ügyvédi díj kalkulátorunkat!

A közjegyzők eljárása mindig drágább, mint az ügyvédé, ezért jellemzően nem közjegyzők készítik az adásvételi szerződéseket. Egy tapasztalt, ingatlanügyletekben jártas ügyvéd ráadásul nemcsak a jogi hátteret ismeri, de segíthet abban is, hogy a szerződés minden pontja a vevő érdekeit is szolgálja. 

Az ügyvéd által készített szerződés csökkenti az esetleges félreértések és jogi problémák kockázatát, és általában segít a folyamat zökkenőmentes lebonyolításában. Egy jól megfogalmazott, pontos szerződés nemcsak az eladót, de a vevőt is védi, ezért fontos az ügyvéd kiválasztását alaposan megfontolni.

Ha a szerződést aláírták a felek és azt az ügyvéd ellenjegyezte is, már csak a vételár megfizetése és a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzése van hátra.

A szerződés megkötése

Az adásvételi szerződés megkötésére általában az ügyvéd irodájában kerül sor a felek mindegyikének egyidejű jelenléte mellett. Felár ellenében a legtöbb ügyvéd kimegy az ügyfelek által választott helyszínre, de ilyenkor már nincs lehetőség a szerződés utolsó pillanatban történő módosítására, hiszen a legtöbb esetben nem áll rendelkezésre az ehhez szükséges infrastruktúra (számítógép, nyomtató, rigliző). 

Ha a felek nem tudnak, vagy akarnak egy időben megjelenni az ügyvéd előtt, egy videóhívás során is sor kerülhet a szerződés távellenjegyzésére. Ha érdeklik a távollevő felek közötti szerződéskötési lehetőségek, olvasson tovább!

Adásvétel hitelből? Mire kell figyelnem a finanszírozás során?

A bankok csak biztosan tehermentesíthető és a hitel bedőlése esetén biztosan értékesíthető ingatlanokat finanszíroznak. Emiatt fontos tisztában lenni az értékbecslés szabályaival, menetével. A legutóbbi hitelválság óta pedig az MNB előírja, hogy csak stabil anyagi hátterű adósok hitelezhetőek. A kérdés annyira fontos és sokrétű, hogy külön cikkben foglalkozunk a banki követelmények és a babaváró hitel, valamint más állami támogatások kérdésével.

Készpénzes lakásvásárlás menete

Annyi biztos, hogy a készpénzes lakásvásárlás könnyebb, hiszen ebben az esetben nem kell a banki ügyintézésre várnia sem az eladónak, sem a vevőnek. Az eladó személyében rejlő kockázatok miatt azonban mi mindig azt javasoljuk, hogy a vételárat még a készpénzes vevők se egyösszegben, a szerződéskötéskor adják át az eladónak, hanem nagyobb összegű foglaló, esetleg foglaló és előleg megfizetése mellett fokozatosan fizessenek. Biztonságosabb ugyanis, ha a vételár utolsó részlete csak a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének földhivatali széljegyzését követően kerül sor.

A házvásárlás költségei

Ha részletesen érdekli a téma és az is, hogy hogyan tudna spórolni a házvásárlás költségei kapcsán, akkor olvassa el dedikált tartalmunkat! Én azt szoktam mondani röviden, hogy ezekkel kell számolnia a vevőknek:

Földhivatali költség

A földhivatali tulajdonjog bejegyzés kérelem elintézésének ellenértéke ingatlanonként 6600.-Ft, - tény, hogy nem ez a lakásvásárlás költségei közül a legnagyobb.

Ügyvédi munkadíj

Az ügyvédek a közjegyzőkkel ellentétben változatos munkadíjakkal dolgoznak, ami általában a vételár egy bizonyos %-ban kerül meghatározásra. Mi az e-ingatlanügyvédek.hu csapatában nem hiszünk ebben. Szoftveres hátterünk segítségével fix 175.000,- Ft-os ügyvédi megbízási díjjal vállaljuk a lakásvásárlás teljes körű ügyintézését! Ajánlatunkat részletesen itt tekintheti meg! Hasonlítsa össze az ajánlatunkat az ügyvédi díj kalkulátor segítségével!

Banki költségek

Az adásvételi szerződéshez közvetlenül kapcsolódó banki költségek a vételár átutalásának tranzakciós költségeit takarják. Ha a vételár átutalásával kapcsolatos díjakon spórolna, olvassa el az erről szóló cikkünket!

Ingatlanközvetítői díj

Jogosan észrevételezi az olvasó, hogy az ingatlanközvetítői díj az eladót terheli, nem a vevőt. Az igazság azonban az, hogy az eladó a vételárból fizeti az ingatlanközvetítőt, így ha a vevő igazán spórolni akar a vételáron, akkor javasoljuk, hogy olvassa el az ingatlanos jutalék megspórolásáról szóló blogposztunkat!

Melyek a legfőbb feltételei egy adásvételi szerződésnek?

Könnyű lenne azt mondani, hogy az adásvételi szerződésnek szinte minden feltétele rendkívül fontos. A valóság az, hogy ha meghatározzuk a feleket és az ingatlant, amelyet meg kívánunk venni, akkor már majdhogynem kész is vagyunk. Mivel ha az ügyvéd ennyivel lerendezi a szerződést, abból később igen komoly bonyodalmak származhatnak, az adásvételi szerződést fel kell töltenünk a birtokbaadásra, szavatosságra, elállásra, letétre és leginkább a vételár összegének és a fizetési ütemezésnek a meghatározásával kapcsolatos feltételekkel. Ha banki hitelből finanszírozzuk a vételárat, akkor a banki elvárásokra is tekintettel kell lennünk. Célszerű, ha a közművekkel kapcsolatos nyilatkozatokat és a birtokbaadás kapcsán felmerülő elvásárokat is a megállapodás rendezi. Ezek csak az alapok, ezen felül szerződéses feltételek egész tárháza képzelhető el.

Vételár megfizetése és a tulajdonjog bejegyzési engedély

A lakás, vagy ház, esetleg nyaraló sajnos nem lesz automatikusan a vevőé a szerződéskötést követően. Ingatlan tulajdonjogának adásvétellel való megszerzéséhez nemcsak a felek megfelelő, szerződéses megállapodása, de a vevő a tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.  Hogy ez lehetséges legyen, a vételár teljes összegű megfizetése feltételével az eladónak tulajdonjog bejegyzési engedélyt kell adnia a vevő részére. 

Ha a vevők nem szerződéskötéskor teljesítették az egész vételárat, akkor akár vevők, akár eladók vagyunk, mindenképpen jelezni kell az ügyvédnek, ha a vételár megfizetése teljes egészében megtörtént, hiszen az ügyvéd csak ebben az esetben tudja kiadni letétből a tulajdonjog bejegyzési engedélyeket - azaz benyújtani a földhivatalhoz az utolsó iratot, ami még hiányzik a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez.

Birtokbaadás, közműátírás

Ha megfizetésre került a vételár (néha előbb is) sor kerül a kulcsátadásra, ami jó esetben a megvásárolt ingatlanban történik, hogy a vevő és az eladó birtokbaadási jegyzőkönyv felvétele mellett ellenőrizhesse az lakás/ház állapotát és rögzíthesse a közüzemi mérőórák állását. A közművek átírására személyesen, vagy online, akár az e-bejelentő segítségével is lehetőség van.

Szerződésmódosítás

Bár az ügyvédek igyekeznek úgy megszerkeszteni a tulajdonjog átruházó szerződéseket, hogy azok minden potenciális vitás kérdésre egyértelmű választ adjanak, illetve a vevő megfelelő jelzése esetén figyelembe veszik a banki feltételeket is, néha mégis elkerülhetetlen a szerződés módosítása:

• Ha a vevő hosszabb fizetési határidőt kér az eladótól, aki ebbe belemegy;
• Ha az eladó nem tud kiköltözni a már eladott lakásból és visszabérelné az ingatlant a vevőtől;
• Ha olyan új információ derül ki az ingatlanról, ami befolyásolja az értékét, vagy a használatát, például rejtett hibák, engedély nélküli építkezések, stb., akkor a felek lehet hogy jobban járnak, ha pereskedés helyett békében módosítják a szerződésüket;
• Ha a vonatkozó jogszabályok megváltoznak a szerződéskötés után, és ezek hatással vannak a szerződés tartalmára, akkor szükség lehet a módosításra - bizonyos esetekben ezt bírói ítélet is elrendelheti.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a szerződés módosítása csak a felek egyetértése esetén lehetséges és mindenképpen ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba, vagy közokiratba kell foglalni, amiért az ügyvéd munkadíjat számít fel.

Sajnos az ügyvéd is ember és olykor hibázik - szerződésmódosításra azért is sor kerülhet, mert a szerződésben hiba vagy pontatlanság van, például helytelen ingatlan adatok, elírások esetén - ilyenkor természetesen nem kell a szerződésmódosításért ügyvédi munkadíjat fizetnünk.

Összegzés

Az ingatlan adásvétel, legyen annak célja egy ház, lakás, nyaraló, vagy telek vásárlása, minden vevő életében egy nehéz és fontos lépés - különösen első alkalommal. Mivel én is átéltem (túléltem) az első lakás, sőt az első családi ház megvásárlását, tudom, hogy az ügyfeleink min mennek keresztül.

Annak, aki eladást követően vásárol, mindenképpen javasoljuk az adóoptimalizálást boncolgató blogposztunkat! Ha a csereszerződés menete is érdekli, olvassa el vonatkozó blogposztunkat! Ha pedig érdeklik a mobilházak, kattintson ide!

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!