Használati megosztási kérdések: vázrajz, földhivatal és az önálló épület összefüggései

Kell-e használati megállapodás megkötéséhez vázrajz?

A használati megosztás vázrajz igényét az határozza meg, hogy milyen célból van szükség a használati megosztásra:

1. Osztatlan közös tulajdonú ingatlant (pl ikerház) vásárolna a vevő és a bank kéri?
2. A tulajdonosok jogvitát szeretnének megelőzni és csak úgy rendeznék a használati viszonyokat?
3. Ingatlan-nyilvántartási eljárásban szükséges a vázrajz

Az első esetben elsősorban a bank elvárásai fontosak, a második esetben a felek megállapodása. Ezek a használati megosztások önmagukban nem kerülnek be a földhivatalba, hiszen nincs olyan ingatlan-nyilvántartási eljárás, amihez kapcsolódhatnak. Ebből következik, hogy - hacsak a bank, vagy más harmadik személy nem írja elő - akkor hivatalos, földmérő által készített változási vázrajzra sincs szüksége a feleknek.

Ha a használati megosztás az adásvételi szerződéssel együtt készül, akkor azzal együtt érkeztethető a földhivatalban. Ez azért is fontos, mert ha a felek a megosztási megállapodást elveszítik, akkor a földhivatalban mindig megtalálható lesz egy példány.

Ha azonban az ingatlan adataiban, vagy az ingatlannal kapcsolatos jogokban is bekövetkezik változás, akkor a jogszabályi előírásoknak megfelelően valóban szükséges a földmérők közreműködése - bár természetesen az első két esetben is hasznos ha ilyen szakember részt vesz a folyamatban!

Mikor kell az ingatlan-nyilvántartási eljárásban vázrajz?

Az Inytv. 28. § (1) bek. alapján az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érintő változás átvezetéséhez főszabály szerint jogszabályban meghatározott, ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges.

Egy egyszerű használati megosztás nem tartozik ide, hiszen ebben az esetben az ingatlan adatai változatlanok maradnak, csak a belső használati viszonyokat érinti a megállapodás.

Az Inytv. 65. § (2) bek. alapján azonban az ingatlan természetben meghatározott vagy területnagyságban kifejezett részére vonatkozó jog vagy tény bejegyzéséhez, illetve feljegyzéséhez az ingatlan érintett részét ábrázoló és az ingatlanügyi hatóság által hatályos záradékkal ellátott változási vázrajz szükséges. Ilyenkor a változás a tulajdoni lapon is megjelenik, tehát harmadik személyekkel szemben is hatályos, ún. dologi jogot szerez a jogosult.

Milyen jogok, illetve tények jöhetnek szóba, azaz milyen esetben lehet a használati megosztást az ingatlan-nyilvántartáson átvezetni?

A megosztás kapcsán milyen jogokat és tényeket ismer az Inytv.?

Ahogy fent is írtam: ingatlan-nyilvántartási eljárás a jogok és jogilag jelentős tények bejegyzésére, illetőleg feljegyzésére irányulhat (Inytv. 6. § (1) - ez természetesen a kizárólagos használati megállapodásokra is igaz. Ezeket a jogokat és tényeket a törvény taxatíve felsorolja, én a jelen esetben releváns jogokat listázom most:

Mit jelent osztatlan közös tulajdon esetén a használat joga?

A Ptk. 5:159. §-a és a 5:147. § (1) bek. alapján használat jogát a következők jellemzik:

• A használat jogára jogosult az ingatlant (vagy annak meghatározott részét) a saját, valamint vele együtt élő családtagjai szükségleteit meg nem haladó mértékben használhatja és hasznait szedheti;
• Jogi személy a használat jogánál fogva a dolgot a létesítő okiratában meghatározott céljával és tevékenységével összhangban használhatja és szedheti annak hasznait.
• A használat jogának gyakorlása másnak nem engedhető át.
• Használat joga csak más személy tulajdonában álló ingatlanra alapítható. (Lásd: Legfelsőbb Bíróság Kfv. 37.459/2007/7., illetve 1/2017. (IX. 11.) PK vélemény 6. pont)

Használat jogának alapítása az ingatlan tulajdonosa javára a fentiek alapján kizárt. További problémát okozna a használat joga (ami mindig egy meghatározott személyt, nem pedig a „mindenkori tulajdonost” illeti meg) a jelzáloghitelezésben, illetve később az ingatlan értékesítése során is.

Mit jelent a földhasználati jog?

Van azonban egy másik jog is, ami szóba jöhet: a Ptk. 5:145. §-a szerinti földhasználati jog!

Ez a földhasználati jog nem azonos a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény szerinti földhasználati jogosultsággal!

Fontos tudni, hogy a Ptk. alapján az épület tulajdonjoga főszabály szerint a földtulajdonost illeti meg - ettől azonban el lehet térni! A Ptk. szerinti földhasználati jog akkor jöhet létre, ha más személy az épület és más az alatta lévő telekterület (föld) tulajdonosa. Ilyenkor ugyanis az épület mindenkori tulajdonosát (annak fennállásáig) az épület rendeltetésszerű használatához szükséges mértékben a földre földhasználati jog illeti meg.

Hogy jön ez a használati megosztás kérdésköréhez?

Ha egy telken több épület is található és ezek tulajdonosai szeretnének ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett módon elkülönült használati jogot szerezni - mondjuk mert a telek túl kicsi ahhoz, hogy önálló ingatlanként tartsa nyilván a földhivatal - akkor kézenfekvő megoldás a földhasználati jog!

Megosztás telekalakítási eljárás nélkül

A földhasználati jog értelmében a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részén (Inytv. vhr. 9. §):

• az épület tulajdonosa az épület használathoz szükséges mértékben jogosult a föld használatára és 
• az épület tulajdonosa az épület használathoz szükséges mértékben jogosult hasznai szedésére, valamint 
• a használat arányában köteles viselni a föld fenntartásával járó terheket (pl. helyi adók)

A földtulajdonos és az épület tulajdonosa az épület létesítésével és a föld használatával kapcsolatos jogaikat és kötelezettségeiket szerződésben szabályozhatják - ez a Ptk. 5:19. § (1) bek. szerinti földhasználat szerződéses szabályozása, amit tényként a tulajdoni lapra is be lehet jegyezni.

Mit jelent a fentiekhez képest a földrészleten belüli használati megosztás?

Az Inytv. vhr. 9/A. § ha a felek a földhasználati jog gyakorlásának szabályozása körében megállapodtak a földhasználati jog terjedelmében, a földhasználati jogot a megállapodásukban foglaltaknak megfelelően a földrészlet természetben vagy területi mértékben meghatározott részére kell bejegyezni. Ehhez az kell, hogy földmérő által készített vázrajz is rendelkezésre álljon.

Használati megosztás vázrajz és ingatlan-nyilvántartási eljárás segítségével

Ha az ingatlanon legalább két épület található és szóba jöhet a földhasználati jog, akkor a fentiek értelmében a következő forgatókönyv mentén lehetséges a kívánt ingatlan-nyilvántartási állapot elérése:

1. Megállapodás az épületek önálló ingatlanná alakításában
2. Megállapodás a földhasználat jogi és fizikai terjedelmében
3. Földmérő megbízása a szükséges vázrajzok elkészítése érdekében
4. Ügyvéd megbízása a szükséges szerződések elkészítése, ellenjegyzése és az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatása érdekében (Inytv. 32. § (3) bek.)

Összegzés

A földmérő által készített változási vázrajz nem minden esetben szükséges, ha pl. ikerház tulajdonosai szeretnék a használati viszonyokat rendezni. Ha az ingatlanon több épület is áll, akkor érdemes elgondolkodni azon, hogy az épületek önálló ingatlan státust kapjanak, ekkor azonban már valóban szükség van hivatalos változási vázrajzra!

Ha a fentiek nem segítenek, akkor érdemes lehet megfontolni az osztatlan közös tulajdonú ingatlan bírói segítséggel történő megosztását!

Amennyiben további, használati megosztással, vázrajzzal kapcsolatos kérdése lenne, tekintse meg díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!