Zártkert művelés alól kivonás: 2025-től újra egyszerűsített eljárásban!

Mit kell beadni a földhivatalhoz?

1. Tulajdonos(ok) által aláírt ingatlan-nyilvántartási kérelem
2. Igazgatási szolgáltatási díj átutalási igazolás (ingatlanonként 10.600.-Ft - de van hogy ingyenes!)
3. Földhivatali záradékkal ellátott változási vázrajzot - ha szükséges

Akkor is kell vázrajz, ha az egész ingatlant érinti a változás? A kérdésre lent kitérünk!

Lehet kérni, hogy a zártkerti ingatlannak csak egy része kerüljön kivonásra?

A telekmegosztásnak természetesen nincs akadálya (ha a telekméret és az építési szabályok engedik), de akkor a megosztást a telekalakítási eljárásra vonatkozó szabályoknak megfelelően kell elvégezni. Egy eljárásban, tehát ha az ember csak a zártkertként nyilvántartott ingatlan művelés alól kivett területként történő bejegyzését kéri a megosztás nem fog menni.

Épület is feltüntethető?

Igen, ha a kérelem olyan zártkerti földrészletet érintően került benyújtásra, amelyen az ingatlan-nyilvántartás szerint a kérelem benyújtásának időpontjában épület áll. Ebben az esetben esetben a zártkerti ingatlant zártkerti művelés alól kivett területként az épület fő rendeltetésének megjelölésével együtt kell nyilvántartani.

A kivett státusz igénylése azonban nem mentesíti a tulajdonost a zártkerti ingatlanon fennálló építmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges más hatósági engedélyek beszerzésének kötelezettsége alól.

Mi lesz a kivont zártkert megnevezése a földhivatali nyilvántartásban?

Az elnevezést az ingatlan-nyilvántartás tartalma dönti el:

• Ha az ingatlan-nyilvántartás szerint épület nem áll az ingatlanon: „zárkerti művelés alól kivett terület”
• Ha az ingatlan-nyilvántartás szerint a kérelem benyújtásának időpontjában épület ál az ingatlanon: „zárkerti művelés alól kivett terület, [épület rendeltetése]” – például: „gazdasági épület”.

Kell vázrajz, ha az ingatlan EGÉSZE kivonásra kerül?

Országszerte több földhivatal is olyan telefonos tájékoztatást ad az ügyfeleknek, hogy a zártkert kivonásához akkor is kell záradékolt változási vázrajz, ha nem történik telekalakítás, tehát ha az egész ingatlan érintett. 

Ez azért probléma, mert a földmérők - nem elítélhető módon - 100-250 000 Ft körüli összegért készítenek ilyen dokumentációt.

Mire hivatkozik a földhivatal, miért kell vázrajz?

A leggyakoribb tájékoztatás így szól:

Tekintettel arra, hogy a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érinti, a változás bejegyzéséhez az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges az Inytv. 41. § (2) bekezdése alapján.

A földmérési és térképészeti tevékenységről szóló 2012. évi XLVI. törvény (Fttv.) alapján az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis a következőket tartalmazza:

• a település azonosítóját,
• a település közigazgatási és fekvéshatárait,
• a földrészlet határvonalát és helyrajzi számát,
• az alrészletek határvonalát és betűjelét,
• a dűlőnevet, utcanevet és házszámot,
• a közterületről nyíló pince bejáratát,
• a művelési ágak megnevezését (betűjelét),
• a minőségiosztály-foltok határoló vonalát és megnevezését (jelét),
• a földminősítési mintaterek jelét,
• az elhelyezkedésüktől függetlenül az önálló ingatlannak nem minősülő építményeket – ide nem értve a nyomvonal jellegű építményt – és azok meghatározott tartozékait és azonosítóit,
• az elhelyezkedésüktől függetlenül az önálló ingatlannak minősülő építményeket – ide nem értve a nyomvonal jellegű építményt, az öröklakást, szövetkezeti lakást illetve a nem lakás céljára szóló helyiséget – és azok meghatározott tartozékait és azonosítóit,
• alapponthálózati pontokat és azonosítóit,
• ingatlanokhoz rendelt címkoordinátát is.

A művelési ág megnevezése a térképen ez kell hogy legyen: Zk mk. Zártkert művelés alól kivett. Csakhogy az ilyen "kivett" ingatlanoknak nincs művelési ága! Lásd: Inytv. 1 § b) be), miszerint ingatlan-nyilvántartás az ingatlanhoz kapcsolódóan a művelési ágát vagy a művelés alól kivett terület megnevezését tartalmazza!

Nézzünk is rá egy e-hiteles térkép másolatra:

Mikor kell vázrajz az Inytv. 41. § alapján?

Az Inytv. 41. § (2) bek. így szól: "Ha a változás az állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát érinti, vagy ha jogszabály azt előírja, a változás bejegyzéséhez az ingatlanügyi hatóság által érvényes záradékkal ellátott változási vázrajz is szükséges."

Az Fttv. 23. § (1) bek. d) pont alapján ingatlan-nyilvántartási célú földmérési tevékenységek az egységes ingatlan-nyilvántartás tartalmának változását eredményező földmérési munkák közé tartozik a földrészleten belüli épületet, alrészletet és művelési ág változást illető földmérési munkák.

Csakhogy a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése álláspontunk szerint egyáltalán nem eredményez művelési ág változást, hiszen pont ebből a körből kerül ki az ingatlan, így nem érinti állami ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázis tartalmát és nincs szükség földmérőre sem.

Zártkert átminősítés 2025-től: jogszabályi háttér

A jogszabálymódosítás lényege, hogy a zártkert művelés alól kivonása a jövőben nem minősül majd a termőföld más célú hasznosításának, így pl. földvédelmi járulékot sem kell majd fizetni.

1. A termőföld védelméről szóló 2007. évi CXXIX. törvény

A törvény új rendelkezéssel (9. § (1a) bekezdés) egészül ki, amely kimondja:

Nem minősül más célú hasznosításnak a zártkerti ingatlannak az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerinti eljárásban történő művelésből való kivonása.

Ez az aprónak tűnő kiegészítés jelentős jogbiztonságot ad a tulajdonosoknak, mivel kizárja azt az értelmezést, hogy az ilyen kivonás automatikusan termőföldvédelmi bírsághoz vagy engedélyhez kötött más célú hasznosításnak minősülne.

2. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.)

Az Inytv. egy komplett új alcímmel egészült ki: 40/E. Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása

A 72/E. § tartalmazza az új szabályokat:

• A tulajdonos kérheti zártkerti ingatlana „művelés alól kivett” jogi jellel való bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba, ha azt az önkormányzat rendeletben lehetővé teszi.
• A kivonás a zártkert meghatározott részére is kérhető, ebben az esetben azonban kötelező a telek megosztása, hogy a nyilvántartás pontos maradjon.

3. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet (Inytv. vhr.)

A cikk elején is említett társadalmi egyeztetést követően az Inytv. vhr. egy komplett új alcímmel egészült ki ki: 14/A. Zártkerti ingatlan művelés alóli kivonása

A 17/A. § tartalmazza az új adatváltozás bejegyzése iránti eljárás szabályait:

• Az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlan művelés alól kivett területként történő bejegyzését lehetővé tevő önkormányzati rendeletet meg kell jelölni az adatváltozás bejegyzése iránti a kérelemben,
• A zártkerti ingatlant alrészletekre történő bontás nélkül kell nyilvántartásba venni.
• A kivett területként történő bejegyzés épület feltüntetése iránti kérelemmel együtt is beadható.

Fontos, hogy az adatváltozás nem mentesíti a tulajdonost a zártkerti ingatlanon fennálló építmény ingatlan-nyilvántartási feltüntetéséhez szükséges más hatósági engedélyek beszerzésének kötelezettsége alól!

Milyen önkormányzati rendeletre van szükség a zártkert művelés alól kivonása érdekében?

A jogszabálymódosítás felhatalmazást ad a települési önkormányzatoknak arra, hogy rendeletben határozzanak a művelés alóli kivonás lehetőségéről. Ez a szabály biztosítja a helyi adottságokhoz és fejlesztési elképzelésekhez való igazodást. A pontos szabályokat kormányrendeleti szinten rendezik majd.

A jogszabály nem határozza meg tételesen, pontosan milyen tartalommal kell elkészíteni a rendeletet, de az alábbi elemek várhatóak:

• A művelés alóli kivonás lehetőségének kimondása
• Területi korlátozások - Az önkormányzat dönthet úgy, hogy csak bizonyos városrészekben vagy körzetekben engedélyezi a kivonást (pl. belterülethez közeli zártkerti övezetekben) és megjelölheti, ha vannak olyan zártkerti övezetek, ahol a művelés alóli kivonás továbbra sem engedélyezett (pl. ökológiailag védett területeken).
• Településfejlesztési szempontok - Indokolt, ha a rendelet utal a helyi településszerkezeti tervre, szabályozási tervre vagy fejlesztési koncepcióra, ezzel biztosítva az illeszkedést a hosszú távú elképzelésekhez.

Budapesten ki jogosult dönteni?

Az elfogadott jogszabályban felhatalmazást kapott a települési (Budapesten a kerületi) önkormányzat képviselő testülete,
valamint a fővárosi önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a fővárosi önkormányzat közgyűlése, hogy rendeletben meghatározza a település azon részét, ahol a zártkerti ingatlan művelési ágának művelés alól kivett területként történő bejegyzése kérelmezhető.

Tudta? Egy modern szemléletű ingatlan ügyvéd Budapest ügyfeleinek online ügyintézést is biztosít.

Otthon Start zártkertre?

A legfrissebb hírek szerint zártkerti lakóingatlanok, illetve zártkerti építkezések is finanszírozhatóak a 3%-os hitellel.

Elővásárlási jog felmerül-e kivett zártkertek esetén?

A termőföldekre vonatkozó elővásárlási jog a kivett zártkerteket nem érinti. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) szerint az elővásárlási jog csak a "termőföldnek minősülő ingatlanokra" vonatkozik. Ha egy zártkerti ingatlan művelésből kivont, azaz „kivett” jogi jellegűvé válik az ingatlan-nyilvántartásban, már nem számít termőföldnek, így a Földforgalmi törvény hatálya alól kikerül.

A művelés alól kivett zártkert beépíthetősége így már biztosított?

A válasz röviden nem: önmagában az, hogy egy zártkerti ingatlan „művelés alól kivett” státuszt kap, még nem jelenti automatikusan azt, hogy beépíthető is lesz. 

Ahhoz, hogy egy zártkerti ingatlan ténylegesen beépíthető legyen, szükséges az építési szabályok vizsgálata és különösen:

1. TÉKA szerinti beépíthető övezeti besorolás
   Pl. üdülőövezet, kertvárosias lakóövezet, falusias lakóövezet stb.
2. Megfelelő közműellátottság
   (vezetékes víz, villany, szennyvíz vagy emésztő stb.)
3. Kisajátítási korlátozás, védettség vagy útterv hiányának vizsgálata
4. Telekméret megfelelősége (szintén a TÉKA-ban rögzített szabály szerint pl. min. 720 m², max. 30%-os beépíthetőség)

A zártkertek beépíthetőségével kapcsolatban egyebekben a kollégám cikkét ajánlom.

Összegzés

Ez a jogszabály-módosítás végre jogi elismerést ad annak a ténynek, hogy a zártkerti ingatlanok jelentős része ma már nem mezőgazdasági funkciót tölt be, hanem pl. mobilházas nyaralóként szolgálja a tulajdonosa pihenését. Az új szabályozás a tulajdonosok számára valódi mozgásteret biztosít, miközben fenntartja az önkormányzatok szerepét a helyi szabályozásban. Az eljárás részletszabályai még a Kormány rendeletében jelennek majd meg – ezek ismerete után érdemes a gyakorlati lépésekbe belevágni.

Miért fontos ez a változás?

1. Egyszerűbb, kiszámíthatóbb ügyintézés: Egyértelmű, egységesített szabályozás jön létre az eddigi széttöredezett és gyakran értelmezési vitákra okot adó gyakorlat helyett.
2. Önkormányzati kontroll: A művelés alóli kivonás továbbra sem automatikus – a helyi önkormányzat rendeletben szabályozhatja, hogy mely területeken engedi meg.
3. Fejlesztési lehetőségek: A módosítás különösen azoknak kedvez, akik zártkerti ingatlant fejlesztenének lakó-, üdülő- vagy egyéb nem mezőgazdasági célra, és eddig adminisztratív falakba ütköztek.

Fontos tudnivaló még, hogy Otthon Start hitel zártkerti ingatlanokra csak belterületbevonás után vehető fel.