Milyen egy jó adásvételi szerződés az eladó szempontjából?

Az ingatlan adásvételi szerződés kötelező tartalmi elemei

Az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez minimálisan elég, ha 

• írásban rögzítik a felek személyét,
• az ingatlant helyrajzi számmal beazonosítják és
• meghatározzák a vételárat. 

A földhivatali bejegyzéshez viszont részletes azonosító adatok, bejegyzési engedély, pontos ingatlanadatok és megfelelő alaki kellékek (aláírás, ügyvédi ellenjegyzés) is kellenek.

Mit tartalmazzon egy ingatlan adásvételi szerződés az eladó szempontjából?

Könnyű lenne a kérdést annyival elintézni, hogy amit az Inytv. előír - természetesen a tulajdonjog bejegyzési engedélyről, vagy tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogról sem feledkezhetünk meg, de ennél azért több kell egy igazán jó szerződéshez.

Eladói szemmel az adásvételi szerződés legfontosabb célja, hogy biztosan megkapd a vételárat, és ha a vevő nem teljesít, legyen egyértelmű jogkövetkezmény – miközben a birtokbaadás és a tehermentesítés is világosan szabályozott. Lássuk részletesen:

Azonosító adatok – a leggyakoribb hibaforrás

Természetes személyeknél klasszikus adatokon túl az ingatlan adásvételi szerződésben helyesen kell megadni a lakcímet is, és természetesen az ügyleti minőséget (pl. vevő, adóstárs). Külföldi fél esetén tipikus hiba, ha nem nyilatkozik a fél arról, hogy érti-e a magyar nyelvet, és szükség lehet belföldi kézbesítési megbízottra is.

A B400e adatlap kitöltésével összefüggésben az Itv. előírja, hogy az adásvételi szerződés tartalmazza a felek adószámát/adóazonosító jelét is.

Terhek és haszonélvezet: nem elég “majd intézzük”

A a vevő joggal várja el, hogy:

• vagy soroljuk fel a terheket és azok kezelésének módját,
• vagy rögzítsük a per-, teher- és igénymentességet. 

Haszonélvezetnél pedig a szerződésben szerepeltetni kell kötelezettségvállalást, és azt is, hogy a szükséges engedély külön okiratban, ügyvédi letétben lesz, valamint az ügyvéd vállalja a benyújtást.

Foglaló/előleg kérdése

A foglaló elsődleges célja a szerződés megerősítése és a kötelezettségvállalás komolyságának kifejezése - éppen ezért nem érdemes mintákban bízni, inkább forduljunk hozzáértő ügyvédhez. Szerződésszegés esetén átalánykártérítés szerepét is betölti. A foglaló összege általában a vételár 8-10%-a körül mozog. Budapesten inkább 8–8,5%, vidéken 6–7,8% a jellemző. Fontos, hogy az adásvételi szerződésben kifejezetten szerepeljen a "foglaló" kifejezés, különben a bíróság előlegnek tekintheti, és az mindenképpen visszajárna. Ha a vevő bankhitelből finanszírozza a vételárat, érdemes rögzíteni a szerződésben, hogy mi a foglaló sorsa, ha a vevő nem kap hitelt!

Ha a szerződés bármely okból meghiúsul, az előleg visszajár a vevőnek. Az előlegnek nincs sztenderd piaci „százalékos” mértéke, de a foglalóval együtt az önerőt adja, így a vételár 10-15%-a körül mozoghat.

Vételár és ütemezés: minden részletnek “könyvelhetőnek” kell lennie

Eladói érdek, hogy a vételár minden részleténél külön szerepeljen:

• pontos összeg,
• fizetési mód (készpénz/átutalás),
• forrás (ez hitelből finanszírozott vásárlásoknál elvárás),
• pontos határidő,
• az eladó bankszámla száma
• és az átutalási közlemény adatai.

Ha több eladó van, vagy ha a haszonélvező is részesül a vételárból, érdemes arra is kitérni, hogy melyik ingatlan után, melyik vételár részletből kinek-mennyi jár.

Az eladó kérheti előzetes hitelbírálatról szóló papírt?

Kérheti, és sokszor kéri is, hogy lássa: valóban komoly és fizetőképes vevővel áll szemben.

Kérhetem a teljes vételárat készpénzben?

Magyarországon az ingatlan vételárának készpénzben történő kifizetése jogilag nem kizárt, sőt, 2025 óta alkotmányos alapjog. Azonban a szigorú pénzmosási szabályok miatt magas kockázatúnak minősül, és fokozott ügyfélátvilágítást von maga után. Emiatt sok ügyvéd nem vállalja az ilyen ügyleteket.

Hova kérjem a vételárat, ha a vevő bankhitelből finanszíroz?

Fontos tudni, hogy a bankoknak saját, egyedi feltételeik vannak az adásvételi szerződésekkel kapcsolatban. Ezért, amint a vevők kiválasztották a hitelnyújtó bankot, érdemes elkérni az aktuális követelménylistájukat, vagy jelezni az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédnek, hogy jelzáloghitelből fizetik a vételár egy részét.

Külföldi bankszámlára történő utalás esetén is forintban kell megjelölni a vételárat, mivel a hitelező bank forintban nyújt kölcsönt. Utalni lehet:

• Ügyvédi letétbe utalás: Ez egy ritka és költséges, de biztonságos megoldás, különösen, ha hitel is van az ügyletben. A bank az ügyvédi letétbe utalja a vételárat, és az ügyvéd utal tovább az eladónak. Fontos, hogy a letéti szerződés rögzítse az átváltási árfolyamot, vagy legalább utaljon egy banki, vagy MNB középárfolyamra.
• Eladó magyarországi bankszámlája: Ha magyar magánszemélytől veszünk, ez nem probléma, de ha az eladó külföldi, de eljön Magyarországra és nyit egy bankszámlát, akkor arra is utalható a vételár.
• Külföldi bankszámlára történő utalás: Külön rá kell kérdezni ennek a lehetőségére a vevő bankjánál. Külföldi bankszámlára történő utalás esetén is forintban kell megjelölni a vételárat, mivel a hitelező bank forintban nyújt kölcsönt. Államilag támogatott hitelek esetén ez nem működőképes.

Hova nem lehet utalni vételárat?

Revolut, wise és az ehhez hasonló virtuális bankok által vezetett bankszámlákra jellemzően nem lehet utalni vételárat, ha a vevő hitelből vásárol.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

Eladói szemmel egy “jó” szerződés lényege: ha a vevő nem fizet, akkor gyorsan és tisztán le kell tudni zárni a jogviszonyt. Ha azonban 5 évre kötjük ki a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot, akkor a vevőnek akár ez az 5 év is rendelkezésre áll, hogy megvegye az ingatlant. A bankok általában 6 hónapra kérik bejegyeztetni ezt a jogot, de ha 2 hónap után tudjuk, hogy a vevő nem fog tudni fizetni, akkor még 4 hónapot kell várnunk az újabb értékesítéssel - hacsak az eredeti vevő hozzá nem járul a törléshez.

Ha ügyvédként eladói képviseletet látok el, mindig kérem, hogy a felek közös törlési engedélye kerüljön ugyanúgy ügyvédi letétbe, mint a tulajdonjog bejegyzési engedély.

Birtokbaadás feltételei

Eladóként a birtokbaadás az a kritikus pont, ahol a felelősség és a költségek véglegesen átszállnak a vevőre. Nem csak a kulcsok átadásáról van szó, hanem egy jogi és anyagi határvonalról. A birtokbaadás napja általában megegyezik a teljes vételár kifizetésének napjával (pontosabban az azt követő 3-5 munkanappal).

A legfontosabb aranyszabály: Soha ne adja át az ingatlan kulcsait, amíg a teljes vételárat meg nem kapta! Úgyszintén ne adja át a lakást egy aláírt, tanúkkal ellátott birtokbaadási jegyzőkönyv nélkül.

Kizárható teljesen a kellékszavatosság?

Sok szerződésben szerepel ilyesmi: "A vevő az ingatlan állapotát megismerte, és kifejezetten lemond a kellékszavatossági igényeiről minden olyan hiba tekintetében, amely a szerződéskötéskor nem volt ismert." Aki azonban eladóként megismerné egy ilyen kijelentés kockázatait, mindenképpen olvassa el kollégám kiváló cikkét.

Költségviselés - mit fizet az eladó?

Az ingatlan adásvétele során a költségek megosztását a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alaprendelkezései határozzák meg, de a felek ettől közös megegyezéssel szinte bármilyen irányba eltérhetnek. Ezek az általános szabályok:

A birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban szereplő állapot rendezésével kapcsolatos költségek (pl. elővásárlási jog, haszonélvezet törlése) az eladó feladata. Az energetikai tanúsítvány és a villamos biztonsági felülvizsgálat költségei szintén az eladót terhelik. mivel ezek rá telepített jogszabályi kötelezettsége.

A vevő fizeti az ingatlan átvételével és a tulajdonjog földhivatali bejegyzésével járó költségeket, ide tartozik az ügyvédi díj is.

Egyéb formai követelmények

Végső checklist: formai követelmények az adásvételi szerződések kapcsán

• felek kézjegye/aláírása az oldalak alján (bizonyos esetekben elhagyható, ha megbonthatatlanul összefűzött),
• folyamatos oldalszámozás,
• felek neve olvashatóan, ügyleti minőség,
• ügyvédi ellenjegyzés tartalma („ellenjegyzem”, dátum, KASZ, bélyegző).

Helyi önazonosság védelme

A helyi önazonosság védelméről szóló 2025. évi XLVIII. törvény (Hövtv.) miatt a bankok az adásvételhez kapcsolódóan a szerződésben nyilatkozatokat is kérhetnek (pl. van-e önazonossági rendelet, a vevő betelepülő-e, mentesség igazolása, Hövtv. szerinti elővásárlási jog kezelése). 

Ha a vevő "készpénzes", akkor ilyen nyilatkozatra nincs szükség - ellenőrizni persze akkor sem árt a településlistát.

Elektronikusan aláírható az ingatlan adásvételi szerződés?

Elektronikus benyújtás ma e-papíron keresztül lehetséges, ilyenkor minősített e-aláírás + időbélyegző, DÁP eAláírás, illetve átmenetileg a szkennelt, majd ügyvédi minősített e-aláírással ellátott dokumentum is szóba kerülhet.

Adózási kérdések eladói szempontból

Az ingatlan eladói szempontból felmerülő adózási kérdések sokrétűek lehetnek, attól függően, hogy magánszemély vagy cég az eladó, illetve milyen típusú ingatlanról van szó.

Főszabály szerint az ingatlan eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ha az ingatlant legalább öt éve szerezték, az eladás teljesen SZJA mentes.

Amennyiben az eladó egy másik cég, vizsgálni kell, hogy az ingatlan-értékesítést áfa-kötelessé tette-e. Ha igen, az áfa levonhatósága is sarkalatos pont céges vásárlásnál.

Összegzés

Eladói szempontból az a jó adásvételi szerződés, amely a fizetési ütemezést és határidőket egyértelműen rögzíti, a bejegyzési engedélyt ügyvédi okiratletétben tartja a teljes vételár megfizetéséig, és késedelem esetére gyors, vitamentes elállási–foglaló jogkövetkezmény rendszert ír elő.

Az eladás menete sosem egyszerű és stresszmentes, ezért jó ha tudjuk. hogy eladói szempontból a foglaló az egyik legfontosabb biztosíték. Ez akkor védi valóban az eladót, ha a szerződésben egyértelműen foglalóként szerepel, a meghiúsulás tipikus esetei előre tisztázottak (különösen hitelfelvételnél), és a fizetési ütemezés mellett az elállás és letéti mechanizmus is világosan szabályozott.

Ügyvédet keres, hogy segítse az ingatlan eladás folyamatában? Hívjon minket!