Ingatlan adásvétel fizetési ütemezés - eladói szemszögből

Miért fontosabb az eladónak a fizetési ütemezés, mint elsőre látszik?

Az eladó számára a fizetési ütemezés nem csak technikai részlet. Ettől függ, mikor kapja meg ténylegesen a vételárat, mikor adja ki a birtokot, mikor kerülhet sor a tulajdonjog bejegyzésére, és milyen kockázatot vállal, ha a vevő késik vagy a finanszírozás elakad.

Egy jól megírt adásvételi szerződésben minden vételárrészletnél pontosan szerepelnie kell 

• az összegnek,
• a fizetés módjának (átutalás/készpénz),
• a pénz forrásának (banki hitel esetén),
• a fizetési határidőnek és
• az átutalási közleménynek. 

Ez azért fontos, mert az eladó csak így tudja ellenőrizni, hogy melyik részlet mikor és honnan érkezik, illetve milyen feltételhez kapcsolódik.

Milyen fizetési ütemezések fordulnak elő a gyakorlatban?

Ingatlan adásvételnél többféle fizetési ütemezés előfordulhat. A legegyszerűbb eset az, amikor a vevő a teljes vételárat egy összegben, saját forrásból fizeti meg, ezt nevezi a szakma "készpénzes" vételnek. Ilyenkor szerződéskötéskor egyből fizetni is szokás, a tulajdonjog bejegyzési engedély se kerül letétbe és nincs vevői jog sem.

Jóval gyakoribb manapság a több részletben történő fizetés. Ilyenkor a vevő először foglalót vagy előleget fizet, majd később egy vagy több további vételárrészletet teljesít. Ez akkor fordul elő, ha a vevőnek időre van szüksége megtakarítás felszabadításához, másik ingatlan eladásához, családi támogatás rendezéséhez vagy banki hitel felvételéhez. Ilyenkor a szerződéskötést követően csak tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzését kérjük a földhivataltól.

Bankhiteles vásárlásnál mindig az önerő kerül először megfizetésre, és a hitelből, támogatott kölcsönből vagy állami támogatásból fizetett összeg lesz az utolsó vételárrész. Ennek oka, hogy a bank rendszerint csak akkor folyósít, ha a vevő a hitelen felüli vételárrészt már megfizette, és ezt igazolni is tudja.

Előfordul olyan ütemezés is, amikor a vételár egy részét nem közvetlenül az eladó kapja, hanem például az eladó bankja, mert az ingatlant jelzálogjog terheli. Ilyenkor a szerződésben külön kell rendezni, hogy a vevő által fizetett összeg a tehermentesítést szolgálja, és az eladó ezt a teljesítést saját javára történő fizetésként elfogadja.

Több eladó esete

Több eladó esetén azt is meg kell határozni, hogy az egyes vételárrészek milyen arányban illetik meg az eladókat. Ha a felek azt kérik, hogy a teljes vételár egyetlen eladó vagy akár harmadik személy bankszámlájára érkezzen, ezt külön nyilatkozattal kell alátámasztani, különben később vita lehet abból, hogy a vevő valóban megfelelő személynek teljesített-e.

Külföldi eladó vagy devizaszámla

Külföldi eladó vagy devizaszámla esetén további kérdés az árfolyam és a bankköltség. A vételárat ilyenkor is forintban célszerű pontosan rögzíteni, de a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy milyen számlára történik az utalás, ki viseli az árfolyamkockázatot és az esetleges banki költségeket.

Mennyi pénzt szokás adni előszerződésre foglaló-előleg tekintetében?

Előszerződés esetén a foglaló vagy előleg összege általában a vételár 20%-a, mivel ennyi önerőt várnak el a bankok.

A foglaló elsődleges célja a szerződés megerősítése és a kötelezettségvállalás komolyságának kifejezése - éppen ezért nem érdemes mintákban bízni, inkább forduljunk hozzáértő ügyvédhez. Szerződésszegés esetén átalánykártérítés szerepét is betölti. A foglaló összege általában a vételár 8-10%-a körül mozog. Budapesten inkább 8–8,5%, vidéken 6–7,8% a jellemző. Fontos, hogy az adásvételi szerződésben kifejezetten szerepeljen a "foglaló" kifejezés, különben a bíróság előlegnek tekintheti, és az mindenképpen visszajárna. Ha a vevő bankhitelből finanszírozza a vételárat, érdemes rögzíteni a szerződésben, hogy mi a foglaló sorsa, ha a vevő nem kap hitelt!

Ha a szerződés bármely okból meghiúsul, az előleg visszajár a vevőnek. Az előlegnek nincs sztenderd piaci „százalékos” mértéke, de a foglalóval együtt az önerőt adja, így a vételár 10-15%-a körül mozoghat.

A foglaló beleszámít a vételárba?

Igen. Ha az adásvétel létrejön és teljesítitek a szerződést, a foglaló beleszámít a vételárba, vagyis a vételár hátraléka a foglaló összegével csökken.

Vételár és ütemezés: minden részletnek “könyvelhetőnek” kell lennie

Eladói érdek, hogy a vételár minden részleténél külön szerepeljen:

• pontos összeg,
• fizetési mód (készpénz/átutalás),
• forrás (ez hitelből finanszírozott vásárlásoknál elvárás),
• pontos határidő,
• az eladó bankszámla száma
• és az átutalási közlemény adatai.

Ha több eladó van, vagy ha a haszonélvező is részesül a vételárból, érdemes arra is kitérni, hogy melyik ingatlan után, melyik vételár részletből kinek-mennyi jár.

Az eladó kérheti előzetes hitelbírálatról szóló papírt?

Kérheti, és sokszor kéri is, hogy lássa: valóban komoly és fizetőképes vevővel áll szemben.

Kérhetem a teljes vételárat készpénzben?

Magyarországon az ingatlan vételárának készpénzben történő kifizetése jogilag nem kizárt, sőt, 2025 óta alkotmányos alapjog. Azonban a szigorú pénzmosási szabályok miatt magas kockázatúnak minősül, és fokozott ügyfélátvilágítást von maga után. Emiatt sok ügyvéd nem vállalja az ilyen ügyleteket.

Hova kérjem a vételárat, ha a vevő bankhitelből finanszíroz?

Fontos tudni, hogy a bankoknak saját, egyedi feltételeik vannak az adásvételi szerződésekkel kapcsolatban. Ezért, amint a vevők kiválasztották a hitelnyújtó bankot, érdemes elkérni az aktuális követelménylistájukat, vagy jelezni az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvédnek, hogy jelzáloghitelből fizetik a vételár egy részét.

Külföldi bankszámlára történő utalás esetén is forintban kell megjelölni a vételárat, mivel a hitelező bank forintban nyújt kölcsönt. Utalni lehet:

• Ügyvédi letétbe utalás: Ez egy ritka és költséges, de biztonságos megoldás, különösen, ha hitel is van az ügyletben. A bank az ügyvédi letétbe utalja a vételárat, és az ügyvéd utal tovább az eladónak. Fontos, hogy a letéti szerződés rögzítse az átváltási árfolyamot, vagy legalább utaljon egy banki, vagy MNB középárfolyamra.
• Eladó magyarországi bankszámlája: Ha magyar magánszemélytől veszünk, ez nem probléma, de ha az eladó külföldi, de eljön Magyarországra és nyit egy bankszámlát, akkor arra is utalható a vételár.
• Külföldi bankszámlára történő utalás: Külön rá kell kérdezni ennek a lehetőségére a vevő bankjánál. Külföldi bankszámlára történő utalás esetén is forintban kell megjelölni a vételárat, mivel a hitelező bank forintban nyújt kölcsönt. Államilag támogatott hitelek esetén ez nem működőképes.

Hova nem lehet utalni vételárat?

Revolut, wise és az ehhez hasonló virtuális bankok által vezetett bankszámlákra jellemzően nem lehet utalni vételárat, ha a vevő hitelből vásárol.

Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

Eladói szemmel egy “jó” szerződés lényege: ha a vevő nem fizet, akkor gyorsan és tisztán le kell tudni zárni a jogviszonyt. Ha azonban 5 évre kötjük ki a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot, akkor a vevőnek akár ez az 5 év is rendelkezésre áll, hogy megvegye az ingatlant. A bankok általában 6 hónapra kérik bejegyeztetni ezt a jogot, de ha 2 hónap után tudjuk, hogy a vevő nem fog tudni fizetni, akkor még 4 hónapot kell várnunk az újabb értékesítéssel - hacsak az eredeti vevő hozzá nem járul a törléshez.

Ha ügyvédként eladói képviseletet látok el, mindig kérem, hogy a felek közös törlési engedélye kerüljön ugyanúgy ügyvédi letétbe, mint a tulajdonjog bejegyzési engedély.

Birtokbaadás feltételei

Eladóként a birtokbaadás az a kritikus pont, ahol a felelősség és a költségek véglegesen átszállnak a vevőre. Nem csak a kulcsok átadásáról van szó, hanem egy jogi és anyagi határvonalról. A birtokbaadás napja általában megegyezik a teljes vételár kifizetésének napjával (pontosabban az azt követő 3-5 munkanappal).

A legfontosabb aranyszabály: Soha ne adja át az ingatlan kulcsait, amíg a teljes vételárat meg nem kapta! Úgyszintén ne adja át a lakást egy aláírt, tanúkkal ellátott birtokbaadási jegyzőkönyv nélkül.

Kizárható teljesen a kellékszavatosság?

Sok szerződésben szerepel ilyesmi: "A vevő az ingatlan állapotát megismerte, és kifejezetten lemond a kellékszavatossági igényeiről minden olyan hiba tekintetében, amely a szerződéskötéskor nem volt ismert." Aki azonban eladóként megismerné egy ilyen kijelentés kockázatait, mindenképpen olvassa el kollégám kiváló cikkét.

Költségviselés - mit fizet az eladó?

Az ingatlan adásvétele során a költségek megosztását a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alaprendelkezései határozzák meg, de a felek ettől közös megegyezéssel szinte bármilyen irányba eltérhetnek. Ezek az általános szabályok:

A birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban szereplő állapot rendezésével kapcsolatos költségek (pl. elővásárlási jog, haszonélvezet törlése) az eladó feladata. Az energetikai tanúsítvány és a villamos biztonsági felülvizsgálat költségei szintén az eladót terhelik. mivel ezek rá telepített jogszabályi kötelezettsége.

A vevő fizeti az ingatlan átvételével és a tulajdonjog földhivatali bejegyzésével járó költségeket, ide tartozik az ügyvédi díj is.

Adózási kérdések eladói szempontból

Az ingatlan eladói szempontból felmerülő adózási kérdések sokrétűek lehetnek, attól függően, hogy magánszemély vagy cég az eladó, illetve milyen típusú ingatlanról van szó.

Főszabály szerint az ingatlan eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Ha az ingatlant legalább öt éve szerezték, az eladás teljesen SZJA mentes.

Amennyiben az eladó egy másik cég, vizsgálni kell, hogy az ingatlan-értékesítést áfa-kötelessé tette-e. Ha igen, az áfa levonhatósága is sarkalatos pont céges vásárlásnál.

Összegzés

Eladói szempontból az a jó adásvételi szerződés, amely a fizetési ütemezést és határidőket egyértelműen rögzíti, a bejegyzési engedélyt ügyvédi okiratletétben tartja a teljes vételár megfizetéséig, és késedelem esetére gyors, vitamentes elállási–foglaló jogkövetkezmény rendszert ír elő.

Ahogy a fenti cikkből is látszik, a jó fizetési ütemezés nemcsak kényelmi kérdés. Ettől függ, mikor jut ténylegesen a pénzéhez, mikor adja birtokba az ingatlant, mikor járul hozzá a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez, és mennyire védett akkor, ha a vevő valamelyik részletet nem fizeti meg határidőben.

Ügyvédet keres, hogy segítse az ingatlan eladás folyamatában? Hívjon minket!