Logóe-ingatlanügyvédek.hu
IngatlanBlog

Az ingatlan foglaló mértéke 2026-ban - mennyi pénzt biztonságos átadni lakásvásárláskor?

A foglaló a már létrejött szerződés teljesítését biztosító mellékkötelezettség, szokásos mértéke legtöbbször a vételár kb. 8%-a. Persze sokan vannak, akik még mindig 10%-ot szeretnének elkérni, de 4-5 millió forint feletti összeget már kifejezetten ritkán szokás foglalóként átadni. Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás által használt szerződésíró szoftver, a Szerződés Asszisztens 2025-ben felvett adatai szerint a valóságban az átlagos foglaló így alakul:

  • Budapest: a vételár 8–8,5%
  • Vidéki városok: a vételár 6–7,8%

Ez forintban a következőt jelenti:

Ingatlan vételára6% foglaló8% foglaló10% foglaló
40 millió Ft2,4 millió Ft3,2 millió Ft4 millió Ft
60 millió Ft3,6 millió Ft4,8 millió Ft6 millió Ft
80 millió Ft4,8 millió Ft6,4 millió Ft8 millió Ft
100 millió Ft6 millió Ft8 millió Ft10 millió Ft

Ügyvédként azt szoktam tanácsolni a vevőknek, hogy akkora összeget adjanak át, ami még nem pótolhatatlan, ha netán egy másik lakást kéne lefoglalózni (azaz lényegében, ami miatt még nem fáj éveken át pereskedni). Fontos tudni, hogy túl alacsony összegben sem érdemes gondolkozni, mert a foglaló célja az, hogy elrettentse az eladót attól, hogy a következő, pl. 150.000,- forinttal magasabb vételárat ajánló vevőjelölttel komolyan tárgyaljon, vagy hogy ne teljesítse az adásvételi szerződést.

Eladóként azt érdemes mérlegelni, hogy maradéktalanul teljesíthetők-e az ingatlan adásvételi szerződés feltételei. Ha ez kétséges, akkor a (magas összegű) foglaló elfogadása kockázatos.

Tartalomjegyzék

A foglaló alapvető szabályai

Ingatlan adásvétele esetén foglalót csak és kizárólag szerződés, vagy előszerződés megkötése mellett lehet átadni. Vételi ajánlattal foglaló akkor adható, ha azt az eladó el is fogadja (hiszen ekkor szerződés jön létre). A vételi szándéknyilatkozat a foglaló átadásában való megállapodásra nem alkalmas.

Ha az adásvételi (elő)szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha az adásvételi szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti (vevő), a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni (eladó).

Mivel az előszerződés megkötése ügyvédi közreműködés nélkül is lehetséges (bár nem veszélytelen), a foglaló ügyvéd nélkül is átadható. Ha jó foglaló minta dokumentumot keres, kattintson ide!

Mikor érdeke az eladónak a foglaló kikötése?

A vevők a vételár megfizetéséért cserébe nem szoktak sokat elvárni az eladóktól: 

Na de mi a helyzet akkor, ha a lakást bérlők lakják, akik végül nem költöznek ki és pl. tetemes víz tartozást is felhalmoztak? Ha a felek abban állapodtak meg, hogy a vevő csak a fentieknek megfelelően veszi át az ingatlant, akkor könnyen lehet, hogy jogszerűen tagadja meg a fennmaradó vételár megfizetését és áll el a szerződéstől. 

Ekkor hiába a vevő szüntette meg a szerződést, a foglaló kétszeres összegben jár neki vissza - az előleg ugyanúgy visszajár, de az már csak egyszeres összegben.

A fentiek alapján eladóként akkor érdemes egyáltalán foglalót elfogadni, ha biztosan tudjuk, hogy határidőben, gond nélkül teljesíteni tudjuk a fentieket. Ebben az esetben akár magasabb összegű foglalóban is indokolt lehet megállapodni.

Érdekes eset - Fővárosi Ítélőtábla Pf.20409/2022/6
A perbeli esetben a szerződésben az állt, hogy egy a vevőnek csak akkor kell megfizetnie a teljes vételárat, ha az ingatlanból a bérlők határidőre kiköltöztek, valamint a közüzemi számlák kiegyenlítésre kerültek. A bíróság megállapította, hogy az, hogy a vevő nem hívta fel kifejezetten az eladót a szerződésben rögzített azon kötelezettségének teljesítésére, hogy rendezze a közüzemi díj tartozásokat, még nem mentesítette az eladót a teljesítés alól.

Mekkora összegű foglaló átadása áll a vevő érdekében?

Az adásvételi szerződések alapján a vevőnek lényegében egy fontos feladata van: határidőben fizesse meg a vételárat. Ha “készpénzes vevő”, vagyis egyösszegben, de legalábbis bankhitel felvétele nélkül fizet, akkor ezt könnyű vállalni, de ha még hátravan egy CSOK kérelem leadása, illetve piaci alapú bankkölcsön felvétele, akkor a foglaló átadása mindig kockázatokat rejt magában.

Amikor egy vevő nem biztos a finanszírozásban, mindig javaslom, hogy a "lefoglalózás" előtt fontolja meg az előzetes hitelbírálatot. Ha ez megvan, akkor is kérdés a helyes mérték!

A foglaló szokásos mértéke

A szokásos összegű foglaló 10% - tartotta sokáig a mondás. A legtöbb eladó azzal számol, hogy ekkora összeget a szerződéskötés napjáig mindenképpen átvehet a vevőtől. Ma azonban már tudjuk, hogy a foglaló szokásos mértéke az alku végén sokkal inkább 8%.

A foglaló szokásos mértékét azért is fontos tudni, mert a Ptk. 6:185. § (2) bek. értelmében a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság - kérelemre - mérsékelheti. 

Ismert olyan ítélőtáblai döntés (Fővárosi Ítélőtábla Pf.20409/2022/6) is, ahol a vevő a szokásosnál magasabb mértékű, 20%-os mértékű foglalót adott. Az ítélőtábla kimondta, hogy ha a felek tisztában vannak azzal, hogy az általános üzleti szokásoktól eltérő feltételekben állapodnak meg, sőt, erről az okiratszerkesztő ügyvéd kifejezetten tájékoztatja őket, akkor a foglaló mértéke nem feltétlenül eltúlzott. Az ügyben figyelembe vették azt is, hogy bár a vevő szokatlanul nagy foglalót adott, de nagy kockázatot is vállalt mellé, ami indokolta, hogy a foglaló mérséklésére ne kerüljön sor.

A foglaló mértéke kapcsán az ügyvédek általában ezekben a kategóriákban szoktak gondolkozni:

A foglaló mértéke a vételár %-banValószínű minősítés
0-10%Szokásos, vagy az alatti mértékű
10-20%Szokásost meghaladó, de jó eséllyel nem eltúlzott mértékű
20-30%Szokásosnál magasabb összeg, ami csak a megfelelő tájékoztatások mellett nem eltúlzott
30-50%Túlzott mértékű, de a bíróság ebben az esetben is az eset minden körülményeit mérlegelve dönt a mérséklés mellett
50%+Nyilvánvalóan eltúlzott mértékű, könnyen jóerkölcsbe ütközik
Pécs belváros

Városonként is eltérő lehet, hogy mennyi foglalót szoktak adni

A szokásosnál jóval magasabb összegű foglaló szankciója nem csak a mérséklés lehet

Ahogy a cikk megírására készültem, szembejött velem egy igen tanulságos, a vételár 50%-os mértékét meghaladó foglalóról szóló kúriai ítélet (BH 2021. 171.; Pfv.20.067/2020/5), amit a Magyar Jogász Egylet is ismertetett:

Az üzletszerűen lakás értékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50 %-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba. 

Jóerkölcsbe ütközik és semmis általában az a szerződés, amit jogszabály nem tilt, de az abban vállalt kötelezettségek az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sértik, ezért azt az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek minősíti.

Extrém magas foglaló esetén tehát nem feltétlenül csak a visszafizetést/elvesztést kockáztatják a felek de önmagában a szerződésük érvényességét is.

Vállalkozások között magasabb mértékű foglaló is megengedett

A Kúria Pfv.VI.21.898/2010/4. sz. döntésében vizsgált ügyben a vételár 35,5 millió Ft volt, a foglaló pedig 10 millió Ft, vagyis kb. 28%. Ez jóval magasabb volt a szokásosnál. Az eljáró ügyvéd erre külön figyelmeztette a feleket, a vevői oldalon pedig olyan személy járt el, aki ingatlan- és építési vállalkozási ügyekben tapasztalt volt. A bíróság nem mérsékelte a foglalót, mivel üzleti szereplők tudatos kockázatvállalását a bíróság csak kivételesen írja felül.

A döntés alapján vállalkozások közötti ügyekben különösen az alábbi szempontok számítanak:

  1. A felek üzleti jellege és tapasztalata
    Ha a szerződést vállalkozások, illetve üzleti ügyekben jártas személyek kötik, a bíróság nagyobb súlyt ad annak, hogy tudatosan vállalták a feltételeket.
  2. Volt-e ügyvédi figyelmeztetés
    Itt az ügyvéd kifejezetten jelezte, hogy a foglaló meghaladja a szokásos mértéket. Ez fontos körülmény volt.
  3. Mi volt az ügylet gazdasági tétje
    Nem egyszerű ingatlanvásárlásról volt szó, hanem egy beruházási lehetőségről, építési engedéllyel, szomszédos ingatlanokhoz kapcsolódó elővásárlási joggal és projektkockázattal.
  4. Kirívóan aránytalan-e a foglaló a várható kárhoz képest
    A bíróság szerint nem önmagában a százalék dönt. Azt kell nézni, hogy a foglaló és a meghiúsulásból várható kár között van-e kirívó aránytalanság. Ebben az ügyben a 10 millió Ft-os foglalót a projekt nagyságrendjéhez képest nem tartották kirívóan aránytalannak.

Összegzés

A foglaló mértékét az ügyletben résztvevő minden félnek érdekében áll a szokásoknak megfelelően meghatározni. A vevőnek sikertelen ügylet esetén szüksége lehet a foglalóra egy következő ház önrészéhez, míg az eladók sokszor egy másik ingatlan vásárlásához használják a foglalót - így mire vissza kéne fizetni, sokszor már nem is áll rendelkezésre.

Lakásbérlet esetén a foglaló kb. fél-1 havi bérleti díj szokott lenni.

Ingatlan adásvételi szerződéshez ügyvédet keres? Hívjon minket!

Kapcsolódó cikkek

Kövesse oldalunkat a Google keresőben – így mindig elsők között látja a cikkeinket

Vevőknek

Ha ingatlant venne itt találja a tudnivalókat

Eladóknak

Eladóként itt juthat hasznos tanácsokhoz

Tudásbázis

Válaszok a leggyakoribb kérdésekre

IngatlanBlog

Amit az ingatlanokról tudni érdemes

Ügyvédeknek

Együttműködési lehetőségek

Szerződés Asszisztens

A szerződés író szoftver

Gyakran
ismételt kérdések

A foglaló mértékét nehéz általánosságban megállapítani. Bár hagyományosan a vételár 10%-a szokott lenni a foglaló mértéke, napjainkban gyakrabban fordul elő, hogy a felek egy fix összeget, pl. 1 millió forintot is elfogadnak. A legfrissebb kutatásunk alapján az átlagos foglaló 8 %!