A foglaló mértéke - mire számíthatunk 2024-ben?

A foglaló alapvető szabályai

Ingatlan adásvétele esetén foglalót csak és kizárólag szerződés, vagy előszerződés megkötése mellett lehet átadni. Vételi ajánlattal foglaló akkor adható, ha azt az eladó el is fogadja (hiszen ekkor szerződés jön létre). A vételi szándéknyilatkozat a foglalóban való megállapodásra nem alkalmas.

Ha az adásvételi (elő)szerződést teljesítik, a tartozás a foglaló összegével csökken. Ha az adásvételi szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti (vevő), a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni (eladó).

Mivel az előszerződés megkötése ügyvédi közreműködés nélkül is lehetséges (bár nem veszélytelen), a foglaló ügyvéd nélkül is átadható. Ha jó foglaló minta dokumentumot keres, kattintson ide!

Mikor érdeke az eladónak a foglaló kikötése?

A vevők a vételár megfizetéséért cserébe nem szoktak sokat elvárni az eladóktól: 

• az eladó a megállapodott időpontig jelentkezzen ki a lakásból, 
• a lakást a birtokbaadásig ürítse és takarítsa ki, 
• 0-s igazolások hitelesítsék az ingatlan közüzemi tartozásoktól mentességét,
• a ház legyen a birtokbaadáskor is a megtekintett állapotban (szavatosság).

Na de mi a helyzet akkor, ha a lakást bérlők lakják, akik végül nem költöznek ki és pl. tetemes víz tartozást is felhalmoztak? Ha a felek abban állapodtak meg, hogy a vevő csak a fentieknek megfelelően veszi át az ingatlant, akkor könnyen lehet, hogy jogszerűen tagadja meg a fennmaradó vételár megfizetését és áll el a szerződéstől. 

Ekkor hiába a vevő szüntette meg a szerződést, a foglaló kétszeres összegben jár neki vissza - az előleg ugyanúgy visszajár, de az már csak egyszeres összegben.

A fentiek alapján eladóként akkor érdemes egyáltalán foglalót elfogadni, ha biztosan tudjuk, hogy határidőben, gond nélkül teljesíteni tudjuk a fentieket. Ebben az esetben akár magasabb összegű foglalóban is indokolt lehet megállapodni.

Mekkora összegű foglaló átadása áll a vevő érdekében?

Az adásvételi szerződések alapján a vevőnek lényegében egy fontos feladata van: határidőben fizesse meg a vételárat. Ha “készpénzes vevő”, vagyis egyösszegben, de legalábbis bankhitel felvétele nélkül fizet, akkor ezt könnyű vállalni, de ha még hátravan egy CSOK kérelem leadása, illetve piaci alapú bankkölcsön felvétele, akkor a foglaló átadása mindig kockázatokat rejt magában.

Amikor egy vevő nem biztos a finanszírozásban, mindig javaslom, hogy a "lefoglalózás" előtt fontolja meg az előzetes hitelbírálatot. Ha ez megvan, akkor is kérdés a helyes mérték!

A foglaló szokásos mértéke

A szokásos összegű foglaló 10%. A legtöbb eladó azzal számol, hogy ekkora összeget a szerződéskötés napjáig mindenképpen átvehet a vevőtől. A szokásos mérték ismerete azért is fontos, mert a Ptk. 6:185. § (2) bek. értelmében a túlzott mértékű foglaló összegét a bíróság - kérelemre - mérsékelheti.

Ismert olyan ítélőtáblai döntés (Fővárosi Ítélőtábla Pf.20409/2022/6) is, ahol a vevő a szokásosnál magasabb mértékű, 20%-os mértékű foglalót adott. Az ítélőtábla kimondta, hogy ha a felek tisztában vannak azzal, hogy az általános üzleti szokásoktól eltérő feltételekben állapodnak meg, sőt, erről az okiratszerkesztő ügyvéd kifejezetten tájékoztatja őket, akkor a foglaló mértéke nem feltétlenül eltúlzott. Az ügyben figyelembe vették azt is, hogy bár a vevő szokatlanul nagy foglalót adott, de nagy kockázatot is vállalt mellé, ami indokolta, hogy a foglaló mérséklésére ne kerüljön sor.

A foglaló mértéke kapcsán az ügyvédek általában ezekben a kategóriákban szoktak gondolkozni:

Mit kockáztatnak a felek egy magasabb mértékű foglalóval?

A felek a magasabb mértékű foglalóval többféle kockázatot is vállalnak:

1. Pénzügyi kockázat: Amennyiben magasabb mértékű foglalót ad a vevő, és az adásvétel végül miatta nem teljesül, akkor nagyobb összeget is veszít el.
2. Jogi kockázat: Ha a foglaló mértéke jelentősen meghaladja a szokásos 10%-ot, az könnyen jogi viták tárgyává válhat.
3. A tranzakció rugalmasságának csökkenése: Magas foglaló esetén csökkenhet a tranzakció rugalmassága. Ha a fél jobb ajánlatot talál/kap, vagy változnak a körülmények, nehezebb lehet visszalépni az eredeti ügylettől anélkül, hogy jelentős összeget veszíteneaz adott fél.

A szokásosnál jóval magasabb összegű foglaló szankciója nem csak a mérséklés lehet

Ahogy a cikk megírására készültem, szembejött velem egy igen tanulságos, a vételár 50%-os mértékét meghaladó foglalóról szóló kúriai ítélet (BH 2021. 171.; Pfv.20.067/2020/5), amit a Magyar Jogász Egylet is ismertetett:

Az üzletszerűen lakás értékesítéssel foglalkozó, vállalkozó felperes és a fogyasztó alperes által kötött ingatlan adásvételi előszerződés nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütközik amiatt, hogy a szerződéses gyakorlatban példátlanul rövid határidőn, 5 naptári napon belül esedékes végleges szerződéskötés elmaradása esetére szokatlan súlyos jogkövetkezményeket, az ingatlan bruttó vételára 50 %-át meghaladó összegű foglalót és meghiúsulási kötbért helyez kilátásba. 

Jóerkölcsbe ütközik és semmis általában az a szerződés, amit jogszabály nem tilt, de az abban vállalt kötelezettségek az általánosan elfogadott erkölcsi normákat, szokásokat nyilvánvalóan sértik, ezért azt az általános társadalmi megítélés is egyértelműen tisztességtelennek minősíti.

Extrém magas foglaló esetén tehát nem feltétlenül csak a visszafizetést/elvesztést kockáztatják a felek de önmagában a szerződésük érvényességét is.

Összegzés

A foglaló mértékének helyes meghatározása az ügyletben résztvevő minden félnek érdekében áll. A vevőnek sikertelen ügylet esetén szüksége lehet a foglalóra egy következő ház önrészéhez, míg az eladók sokszor egy másik ingatlan vásárlásához használják a foglalót - így mire vissza kéne fizetni, sokszor már nem is áll rendelkezésre.

Amennyiben a foglalóval kapcsolatban további kérdése lenne, vagy az adásvételi szerződés elkészítéséhez keres ügyvédi segítséget, tekintse meg a díjszabásunkat és ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot - országszerte állunk rendelkezésére!