Külföldiek ingatlanszerzése Magyarországon

Külföldiek és az ingatlanszerzés - alapszabályok

A külföldiek ingatlanszerzésére a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény, azaz a Lakástörvény és a külföldiek mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokat érintő tulajdonszerzéséről szóló 251/2014. (X. 2.) Korm. rendelet szabályozza.

Mivel kizárólag a külföldiek tulajdonszerzése engedélyköteles, először is meg kell tudnunk állapítani, hogy kik azok, akik külföldi jogi személynek, illetve természetes személynek minősülnek:

• Külföldi jogi személy: az Európai Unió tagállamában, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban székhellyel nem rendelkező jogi személy és jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet;
• Külföldi természetes személy: az Európai Unió tagállama, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam állampolgárának nem minősülő természetes személy.

Vagyis nem külföldinek, hanem belföldinek minősül az a cég, vagy magánszemély, aki az Európai Unió tagállamában, az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes államban, valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső államban székhellyel rendelkezik vagy ezen államok állampolgára.

Ellenőrizze, hogy szükséges-e tulajdonszerzési engedély a lenti tulajdonszerzési engedély kalkulátor segítségével:

A fenti különbségtétel azért fontos az ingatlanszerzés szempontjából, mert a törvény szerint a külföldinek minősülő személyek az illetékes kormányhivatal engedélyével szerezhetnek ingatlant, amely ingatlanszerzés ún. közérdeksérelem esetén nem engedélyezhető (pl. büntetett előélet, elfogatóparancs, kiutasítás).

EU állampolgár ingatlanszerzése Magyarországon

Egy EU állampolgár ingatlanszerzése Magyarországon nem túl bonyolult folyamat, ha a vevő egy egyszerű, belterületi lakás célú ingatlant venne. Az Európai Unió valamely tagállamának állampolgáraira, illetve az EGT-ről szóló megállapodásban részes valamely állam (pl. Norvégia) állampolgáraira valamint nemzetközi szerződés alapján velük egy tekintet alá eső állam (pl. Svájc) állampolgáraira nem vonatkoznak a fent ismertetett a kikötések, tehát ők a kormányhivatal engedélye nélkül szerezhetnek Magyarországon ingatlant.

Kell-e ingatlan tulajdonszerzési engedély az Egyesült Királyság lakóinak külföldi állampolgárként?

Nagy-Britannia 2020. január 31. óta nem tagja az Európai Uniónak és az EGT-hez sem csatlakozott, azonban a Nagy-Britannia és Észak-Írország Egyesült Királyságának az Európai Unióból és az Európai Atomenergia-közösségből történő kilépéséről szóló megállapodás (Kilépési Megállapodás) rendelkezései kihatással vannak a kérdésre, ahogy arra a Budapesti Ügyvédi Kamara Földhivatali joggyakorlatot ismertető oldala is rámutat.

A Kilépési Megállapodás alapján azok a brit állampolgárok, akik az átmeneti időszak vége előtt a tartózkodási jogukat gyakorolták Magyarországon, és az említett időpontot követően is itt tartózkodnak nem tartoznak a Lakástörvény 91/A. § 25. pontjában foglalt külföldi természetes személy fogalma alá, tekintettel arra, hogy nemzetközi szerződés alapján az Európai Unió tagállama, valamint az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodásban részes állam állampolgárával egy tekintet alá eső állampolgárnak minősülnek.

Minden más brit állampolgár azonban külföldinek minősül és engedély alapján szerezhet ingatlantulajdont Magyarországon.

Mi történik egy kettős állampolgár ingatlan adásvételi ügylete során?

Nem szükséges az engedélyezési eljárás lefolytatása a kettős állampolgárok ingatlanszerzése esetén, öröklés esetén vagy a menekült és oltalmazott státuszú személyek ingatlanszerzése esetén. A kettős állampolgár magyar állampolgárokkal egyenrangú státuszúak.

Magyar állampolgár, aki külföldön él magyar lakcím nélkül, hogyan szerezheti meg egy ingatlan tulajdonjogát?

Előfordulhat olyan eset is, hogy magyar állampolgár magyarországi lakcím nélkül vásárolna ingatlant: ilyenkor – tekintettel a magyar állampolgárságára – szintén nem szükséges a kormányhivatali engedélyezési eljárás lefolytatása.

Milyen ingatlant érint a korlátozás a Magyarországra irányuló ingatlanbefektetések esetén?

A jelen cikkben ismertetett szabályok kizárólag a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek nem minősülő ingatlanokra vonatkoznak, ugyanis mező- és erdőgazdasági hasznosítású földnek minősülő ingatlant csak belföldi, illetve EU tagállami állampolgár szerezhet a vonatkozó jogszabály értelmében.

Amennyiben tanyát, szántót, erdőt, zártkertet, vagy más termőföldet vásárolna, kérje egyedi ajánlatunkat!

A külföldiek ingatlanszerzésének engedélyezése

Az ingatlanszerzési engedélyezési eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes fővárosi és vármegyei kormányhivatal folytatja le. A kormányhivatal az eljárás során a benyújtott, a fenti kormányrendelet mellékletét képező adattartalommal beadott kérelem és mellékletek alapján, illetve az illetékes szervek megkeresését követően megvizsgálja, hogy 

• a külföldi természetes személy személyazonossága, vagy a külföldi jogi személy Fiókteleptv. szerinti fióktelepének vagy kereskedelmi képviseletének azonossága hitelt érdemlően megállapítható-e?
• megállapítható-e a kérdéses ingatlan tulajdonjoga átruházásának egyértelmű szándéka?
• az ingatlanszerzés sért-e önkormányzati érdeket? 
• az ingatlanszerzés sért-e közérdeket?

Ha az eljárás során lefolytatott vizsgálat megfelelő eredményre vezet, a kormányhivatal engedélyezi az ingatlanszerzést.

Közérdek sérelme

Ha a közérdek sérülne, a kormányhivatal egész biztosan elutasítja a tulajdonszerzési engedély kérelmet.

Minden esetben a közérdek sérelmének minősül, ha a kérelmező külföldi természetes személy büntetett előéletű, kiutasítás, vagy beutazási és tartózkodási tilalom, vagy elfogatóparancs hatálya alatt áll. 

Külföldi jogi személy kérelmező esetén a közérdek sérelme akkor valósul meg, ha a fióktelep vagy kereskedelmi képviselet a jogi személlyel szemben alkalmazható büntetőjogi intézkedésekről szóló törvény szerint alkalmazott tevékenység korlátozására vonatkozó intézkedés hatálya alatt áll, adószámát az állami adóhatóság felfüggesztette vagy törölte, vagy felszámolás, kényszertörlés, vagy a Fiókteleptv. szerinti megszüntetési eljárás alatt áll.

Önkormányzati érdek sérelme

Önkormányzati érdek sérelmének minősül, ha az ingatlanszerzés a települési önkormányzat, törvényben meghatározott kötelező vagy az általa önként vállalt helyi közügyet érintő önkormányzati érdekét sérti, és erről az ingatlan fekvése szerint illetékes települési polgármester, Budapesten a fővárosi kerületi önkormányzat polgármestere, a Fővárosi Önkormányzat által közvetlenül igazgatott terület tekintetében a főpolgármester a megkeresését követő harminc napon belül értesíti a fővárosi és vármegyei kormányhivatalt.

Még ha az önkormányzati érdek sérül is, a kormányhivatal engedélyezheti a tulajdonszerzést, ha a kérelmező az egyéni vállalkozóról és az egyéni cégről szóló törvény szerinti egyéni vállalkozó vagy egyéni cég tagja, és Magyarországon gazdasági tevékenységet kíván folytatni, a megszerezni kívánt ingatlan szükséges e gazdasági tevékenységének folytatásához, Magyarországon életvitelszerűen kíván lakni, valamint az ingatlanszerzése közérdeket nem sért. Nem minősül a gazdasági tevékenység folytatásához szükséges ingatlannak az ingatlanközvetítés céljából megszerezni kívánt ingatlan

Ha ilyen körülmények nem állnak fenn, a kormányhivatal az önkormányzati érdek sérelme esetén is elutasítja a kérelmet.

Ügyintézési határidő a kormányhivatali engedéllyel kapcsolatban

A kormányhivatali engedéllyel kapcsolatos ügyintézési határidő a külföldiek ingatlanszerzése iránti eljárásban 45 nap.

Eljárási költség: igazgatási szolgáltatási díj

A külföldi illetőségű cég, vagy magánszemély az ingatlan megszerzéséhez szükséges engedély iránti eljárásért – ingatlanonként – 50 000 Ft igazgatási szolgáltatási díjat köteles fizetni. Kivételt képez a főszabály alól, ha a külföldi személy rendelkezik a szabad mozgás és tartózkodás jogával, illetve letelepedett jogállású személy, és a magyar állampolgárság megszerzését kezdeményezte, ilyenkor ugyanis a külföldiek tulajdonszerzéséhez szükséges engedély iránti eljárásért csupán 10 000 forint igazgatási szolgáltatási díjat köteles megfizetni. Az ingatlan vásárlás költségeiről az alábbi cikkünkben tudhat meg többet!

Hogyan nyújtható be a kérelem?

A külföldiek tulajdonszerzése iránti kérelem magánszemélyek esetén papír alapon is benyújtható, cégek, jogi képviselő által képviseltek viszont csak e-papíron. Az ügyintézés könnyebb és sokkal gyorsabb is e-papíron keresztül, így ezt mindenkinek ajánljuk, aki rendelkezik ügyfélkapuval.

Nem rendelkezik ügyfélkapuval? Kövesse útmutatónkat!

Mit kell csatolni a kérelemhez?

• Illeték megfizetésének igazolása (ahogy fent már rögzítésre került, általában 50.000,- Ft igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni ingatlanonként az illetékes kormányhivatal részére)
• Úti okmány vagy személyazonosításra alkalmas igazolvány / fióktelep vagy kereskedelmi képviselet cégkivonata (21 napnál nem régebbi hiteles, vagy közjegyző által hitelesített)
• Ingatlanszerzésre irányuló szerződés
• Tulajdoni lap (21 napnál nem régebbi hiteles/ e-hiteles)
• Erkölcsi bizonyítvány
• Meghatalmazás jogi képviselővel történő eljárás során

Egyes speciális esetekben további dokumentumok beszerzése és csatolása is szükséges lehet.

Külföldi eladó ingatlanértékesítése

Ingatlan vásárlás esetén időről-időre felmerülhet kérdésként, hogy van-e jelentősége annak, ha a megvásárolni kívánt ingatlan tulajdonosa külföldi állampolgár, tehát külföldi az eladó. Külföldi tulajdonos esetén – az eladó akár az Európai Unió állampolgára, akár nem – semmilyen többletkövetelményt nem kell teljesíteni, így nincs szükség a külföldiek ingatlanszerzésénél ismertetett engedélyezési eljárásra sem.

Érdemes megvizsgálni azonban adott esetben azt, hogy az eladott lakás után keletkezik-e adófizetési kötelezettség, illetve, hogy az állampolgárság szerinti ország és Magyarország között áll-e fenn a kettős adóztatás elkerülésére kötött egyezmény ennek tükrében.

Összefoglalás

Összefoglalva, a külföldi lakásvásárlók számára Magyarországon az ingatlanvásárlás különleges eljárásokat igényelhet, különösen, ha EU-n kívüli, tehát akár brit állampolgár a vásárló. 

Fontos, hogy minden külföldi állampolgárként érkező ügyfél tisztában legyen a külföldiek ingatlanszerzésének specifikus szabályaival, beleértve az engedélyeztetési eljárást és az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez szükséges lépéseket.

A külföldiek tulajdonszerzéséről szóló fenti cikkünket angol nyelven is olvashatja!

Ebben az összetett folyamatban a célunk, hogy segítséget nyújtsunk ügyfeleinknek, hogy egyszerűen, gyorsan és jogszerűen jussanak ingatlantulajdonhoz - legyen szó akár befektetésről, akár otthonteremtésről. 

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben segítségre lenne szüksége a fentiek kapcsán, tekintse át díjszabásunkat és hívjon minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!