Logóe-ingatlanügyvédek.hu

Vételárral kapcsolatos tudnivalók

A legegyszerűbb adásvételi szerződés is több annál, mint hogy a felek megegyeznek a vételár összegében. A szerződésnek minden esetben alkalmasnak kell lennie arra, hogy a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerülhessen, a fizetési feltételek alkalmazkodjanak a vevő finanszírozó bankjának elvárásaihoz, az eladó tudja, hogy meddig kell kiürítenie a lakást, stb. Ezek a körülmények mind befolyásolják, hogy az eladónak, illetve a vevőnek milyen költségei keletkeznek a tranzakció kapcsán, tehát végső soron a vételárat és a fizetési feltételeket alakító tényezők.

Az alábbiakban áttekintjük, hogy milyen főbb feltételekben kell megegyeznie a feleknek a vételáron kapcsán.

Átutalási költségek és minden amit a vételárról tudni kell

Átutalási költségek és minden amit a vételárról tudni kell

Vételár - a sikeres adásvétel nyitja

Vételár - a sikeres adásvétel nyitja

Vételár ütemezése

Az első kérdés, hogy rendelkezésünkre áll-e a teljes vételár, azaz ún. készpénzes vevők vagyunk -e? Ha nem, mivel családi kölcsön, babaváró hitel, bankhitel segítségével finanszírozzuk a vásárlást, akkor mindenképpen több részletben fogjuk kifizetni a vételárat, nade pontosan hányban?

Ha a vételár ütemezéséről kérdez minket az ügyvéd, akkor fontos kitérni arra, hogy a vételárból mekkora összeget tesz ki a foglaló, mekkorát az előleg és hány további vételár-részlettel kell számolni!

Az ütemezés attól is függhet, hogy hány bankszámláról indítjuk az utalásokat. Mindenképpen gondolnunk kell arra is, hogy mikor optimális feltörni a megtakarításainkat, milyen bankszámláról mennyiért tudunk átutalni, érdemes lehet-e részben készpénzzel fizetni. Akár az is megtakarítást eredményezhet, ha az eladó bankszámlát nyit a számlavezető bankunknál.

Ha bankkölcsönből finanszírozzuk a vásárlást, akkor előtte mindenképpen meg kell ismerkednünk hitelezés főbb szabályaival!

Milyen fizetési határidőt kérjünk az eladótól?

A banki hiteligénylés benyújtását követően egy héten belül sor szokott kerülni a megvásárolni kívánt ingatlan értékbecslésére. Hogy az értékbecslés után mennyi idő a hitelbírálat az bankonként eltérő és függ attól is, hogy előtte részt vettünk-e előzetes hitelbírálaton és hogy mennyi időnkbe telik a megfelelő munkáltatói, NAV igazolások, stb. beszerzése. Az sem kizárt, hogy az első bank elutasítja a hitelkérelmünket - ekkor keresnünk kell egy másik bankot, hacsak nem akarunk elesni a kiválasztott ingatlantól (és elveszíteni a foglalót).

A fentiek miatt azt szoktuk javasolni, hogy az utolsó, bankhitelből finanszírozott vételárrész megfizetésére kössünk ki legalább 60 napos fizetési határidőt.

Vételár teljesítése ügyvédi letétbe

A legtöbb ügyvéd fenntart letéti számlát, így lehetőség van ügyvédi letétbe helyezni a vételárat vagy annak egy részét. Ezt a módszert gyakran választják a felek, ha a vevő csak akkor érzi magát biztonságban, ha az eladó csak a tulajdonjoga bejegyzését, esetleg a birtokbaadás sikeres lezárultát követően jut hozzá a vételárhoz, vagy annak utolsó részletéhez. 

Az ügyvédi letét előnyei közé tartozik, hogy egy független, jogi szakértő kezeli az összeget, amíg az ügylet teljes körűen nem zárul. Ez különösen hasznos, ha komplikáltabb tranzakcióról van szó, például ha az ingatlan terhelt vagy ha több fél is érintett. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy minden jogi feltétel teljesül-e, és csak ezután engedi ki a letéti összeget. Ez a gyakorlat csökkenti az esetleges viták kockázatát és növeli a tranzakció átláthatóságát.

Az ügyvédi letét továbbá biztosítja a felek közötti bizalmat is. A vevő biztos lehet abban, hogy a vételár nem kerül ki a letétből, amíg minden feltétel nem teljesül. Ugyanakkor az eladó is nyugodtabb lehet, tudva, hogy a vételár már egy biztonságos helyen van, és az ügylet lezárultával az összeg az ő számlájára kerül.

Átutalási költségek

Bár erre a vételár kapcsán csak az utolsó pillanatban gondolunk - fontos tudnunk, hogy milyen kedvező átutalási módok állnak rendelkezésünkre, amelyek hatékonnyá és gyorssá tehetik az átutalást.

10.000.000,- Ft feletti összeget utalna a szerződés aláírásakor? Kedvezőtlen számlavezetési feltételekben állapodott meg és a vételár elutalása tízezrekbe kerülne? Segítünk!

Mi az a Giro rendszer?

Valójában ha egy egyszerű, általános utalást indítunk, akkor Magyarországon a GIRO rendszeren keresztül kommunikálunk az átutalást fogadó fél bankjával.

A GIRO rendszer olyan elektronikus elszámolási rendszer, mely lehetővé teszi a hitelintézetek között zajló nagy tömegű, kis egyedi értékű utalások feldolgozását. Ez az elektronikus elszámolási rendszer a BKR (Bankközi Kríling Rendszer) révén valósul meg, amely a belföldi forintátutalásért és a bankközi elszámolásokért felel. A rendszer három elszámolási metódussal rendelkezik, ahol a rendszerek között nincs átjárás.

 Az alábbi három rendszert különböztetjük meg:

 ·         Éjszakai elszámolás mód – InterGIRO1 (IG1)

·         Napközbeni elszámolási mód – InterGIRO2 (IG2)

·         Azonnali elszámolási mód – GIROInstant

Ezek a gazdasági szolgáltatások teszik lehetővé, hogy tranzakciók az ügyfelek által kívánt megfelelő időpontban kerüljenek jóváírásra az ügyfelek számláján. A GIRO rendszer folyamatosan rendelkezésre álló, stabilan megbízható elszámolási rendszer - ha ezen keresztül utalunk, nem kell álmatlanul forgolódnunk, hogy vajon az elutalt pénz a megfelelő bankszámlára beérkezik-e.

Azonnali átutalás vagyis az Azonnali Fizetési Rendszer (AFR)

Magánszemélyek nagy összegű átutalásai esetén különös jelentősége van a GIROInstantnak - amely szolgáltatás a magyarországi pénzforgalmi rendszer hatékonyságának javítása céljából 2020. március 2-án indult el. 

A köznyelv az ezen keresztül történő kommunikációt nevezi "azonnali átutalásnak", hivatalosan azonban Azonnali Fizetési Rendszer (AFR) néven került bevezetésre. Köszönhetően az azonnali átutalásnak, a hazai fizetési számlák közötti tranzakciók az év minden napján, non-stop, néhány másodperc alatt végrehajthatók. Az MNB szabályozása alapján, az azonnali elszámolásban forintban és elektronikus úton, egyszeri, maximum 10 millió forintos átutalásokra van lehetőség, de bankközi egyezmények alapján nagyobb összegek átutalása is lehetséges.

Az azonnali fizetési rendszer az év minden napján, 0-24 óráig biztosítja a magyarországi pénzintézetetek ügyfelei számára az azonnali, elektronikus forint átutálást. Az azonnali fizetést megelőzően a bankok közti utalások teljesülése érdekében az utalásokat kizárólag munkanapokon, 7-17 óra között lehetett indítani, ellenkező esetben csak a következő munkanapon valósult meg a pénzmozgás.

Az azonnali fizetési rendszerben a tranzakciók mindössze 5 másodperc alatt mennek végbe. Ez kétlépcsőben történik meg; először átkerülnek a számlavezető bankhoz, majd jóváírásra kerülnek a kedvezményezett számláján. A jóváírás abban az esetben igényel több időt, amennyiben a kedvezményezett deviza- vagy hitelkártyaszámlával rendelkezik.

Az 5 másodperc alatt nem teljesülő átutalási folyamat nem teljesülése estén 15 másodperc türelmi idő áll rendelkezésre, amennyiben az után sem megy végbe, a tranzakció sikertelenné válik.

Az azonnali utalás értékhatára 10.000.000,- forint. Amennyiben ezt meghaladó összegű pénztömeget kívánunk azonnali utalással küldeni, úgy megtehetjük, ha részekre bontva, egymástól független utalások végzünk. Ez a tranzakció egymás után korlátlanul ismételhető, de természetesen a tranzakciós illeték ilyenkor utalásonként ráterhelődik a számlánkra.

Az azonnali átutalás indítása érdekében semmilyen különös teendő nem szükséges, az azonnali fizetés szabályai minden magyarországi pénzintézetre vonatkoznak, a Magyar Nemzeti Bank minden hazai bankot kötelez a szolgáltatás díjmentes bevezetésére.

Magyarország a modern fizetési módok úttörője

Magyarország a modern fizetési módok úttörője

Másodlagos azonosító - utalás telefonszámlára?

Újdonság a "hagyományos" bankközi utalásokhoz képest a másodlagos azonosító használata, mely révén a számlatulajdonos a számlaszáma mellé további azonosítókat rendelhet. Így hozzárendelhetjük a fizetési számlához telefonszámunkat, e-mail címünket, magánszemélyek esetében az adóazonosító jelet, vállalatok esetében pedig az adószámot. Fontos megjegyezni, hogy egy másodlagos azonosító csak egy fizetési számlához rendelhető hozzá, azonban egy fizetési számlához több másodlagos azonosító és párosítható. Ezáltal regisztrálhatjuk egyszerre a telefonszámunkat és az e-mail címünket (és egyéb azonosítóinkat) is annak érdekében, hogy egyszerűbben tudjanak számunka forintátutalást kezdeményezni.

Az azonnali fizetés egy elektronikus fizetési forma, így nem alkalmazható papír alapú utalások során, illetve nem valósítható meg a munkabérek és nyugdíjak kifizetése, valamint nem alkalmas az ún. csoportos beszedési megbízásokra és rendszeres átutalások kifizetésére sem.

Ugyan nem csökkenti az átutalás költségeit, de sokat egyszerűsíthet a pénzküldés folyamatán a telefonszámra utalás. 

Külföldi bankszámlára is indítható azonnali átutalás?

Az azonnali utalás kizárólag belföldi átutalások során alkalmazható, külföldi jogosult esetén a hagyományos pénzküldési mechanizmusok továbbra is irányadóak.

Itt érdemes megemlíteni a Revolut illetve a Wise intézményét, amely fintech cégek alkalmasak a külföldi bankszámlákkal összhangban működő pénzmozgásra.

Mi az a fizetési kérelem?
 

Hatalmas újítása a magyar fizetési rendszernek az ún. fizetési kérelem.

A fizetési kérelem lényegében egy olyan üzenet, amit mobil- vagy netbankon keresztül küldhetünk, abból a célból, hogy a címzett utaljon nekünk meghatározott összeget. Az üzenet nem csak a számlaszámra irányulhat, hanem más azonosítókra is (pl. e-mail cím, adószám, adóazonosító jel, mobiltelefonszám), feltéve, hogy az illető már korábban beállította ezt a lehetőséget a saját bankjánál. Mikor lehet ez hasznos? Ezt inkább kisebb összegű, mindennapi fizetéseknél alkalmazzák, mert gyors, praktikus módja annak, hogy közöljük a másik féllel, hogy milyen összeggel is tartozik nekünk.

A fizetési kérelemnek nincs pénzügyi hatása, és semmiféle kötelezettséggel nem jár a címzett számára. A címzett szabadon választhat, hogy elfogadja-e, vagy sem. Ha elfogadja, az utalás azonnal elindul. Az összeg módosítása, csökkentése vagy növelése is lehetséges a címzett részéről, de ehhez a küldő engedélye szükséges.

A címzettnek legfeljebb 2 hónapja van a fizetési kérelem teljesítésére, bár a küldő ennek rövidebb határidőt is meghatározhat. A határidő lejártakor a kérelem automatikusan érvényét veszti. Mint ahogy a legtöbb eseti utalásra is érvényes, itt is fontos, hogy utólag visszavonni a tranzakciót nagyon körülményes, úgyhogy érdemes alaposan megnézni, hogy kitől kapunk fizetési kérelmet és milyen összegben, mert a kérelem elfogadásával azonnal megtörténik az utalás.

Természetesen, ha valaki zavarja a fizetési kérések fogadása, vagy szeretné megakadályozni őket, a letiltásukat kérheti. Ezzel kapcsolatban a banktól függően 500-1000 Ft egyszeri díjat számolhatnak fel, bár sok bank jelenleg akciósan elengedi ezt a díjat.

A költségekről is érdemes szót ejteni. A fizetési kérés küldése is járhat költségekkel. Az OTP Bank például 55 Ft-ot kér belőle, ha ugyanabban a bankban történik a tranzakció, és 105 Ft-ot, ha a címzett másik pénzintézetben rendelkezik számlával. Azonban ezeket a díjakat jelenleg sok bank akciósan elengedi. Ajánlott utánanézni ennek, mivel, ha a bank felszámol díjat a fizetési kérelemért, ezt érdemes hozzáadni az utalt összeghez.

A címzett sem ússza meg a dolgot ingyen. Az eseti átutalásokra általában 0,1-0,4% közötti díjat kell fizetnie, ami a küldött összeg alapján kerül meghatározásra. Azonban egyes számláknál (például CIB ECO, Unicredit Partner Aktív Zéró, Raiffeisen Premium Gold 2.0) a mobil- és netbankos eseti átutalások díjmentesek, így ezeknél nem kell költségekkel számolni.

Fontos tudni, hogy a fizetési kérés szolgáltatás nem minden banknál érhető el. Cikkünk megírásakor az OTP Bank, a Gránit Bank, a Raiffeisen Bank, az Erste Bank és a Magyar Bank Holding ügyfelei tudják használni és fogadni a fizetési kérelmeket.

Mindegyik fizetési módra érvényes, hogy főleg nagyobb összegű fizetések előtt, érdemes utánajárni a számlavezető bankunkál, hogy milyen költségekkel jár egy-egy utalás – a bankok eltérő díjszabást alkalmaznak az egyes szolgáltatásokra.

Másodlagos azonosító - utalás telefonszámlára

Másodlagos azonosító - utalás telefonszámlára

REVOLUT, WISE

Ha kedvező átutalási költségekről írunk, bizonyos körülmények mellett árban szinte verhetetlenek a fintech cégek. Gyakran a Revolut és a Wise közötti különbséget elsősorban a díjszabás határozza meg az emberek számára, azonban fontos kiemelni, hogy az összehasonlítás során nem csak ez az egyetlen tényező. A két szolgáltatás több szempontból is eltér egymástól.

Jelenleg a Wise az alábbi devizáknál nyújt bankszámla adatokat: magyar forint, euró, angol font, amerikai dollár, román lej, szingapúri dollár, ausztrál dollár, új-zélandi dollár.

Az ebből eredő előnyök egyike az, hogy a Wise több deviza esetén helyi bankszámlaadatokat biztosít. Ennek számos előnye származhat. Vegyük például a magyar forintot: így a felhasználó egy magyar belföldi forint számlát kap, amelyre ugyanolyan alacsony díjon lehet pénzt utalni, mint egy belföldi utalás esetén. Az átutalások szintén másodpercek alatt teljesülnek. Az előnyök hasonlóan érvényesek a másik irányba történő utalásra is, amikor a Wise forint számláról történik a kiutalás. Ráadásul jelenleg a Wise egyenlegéről való kiutalás tranzakció illetékmentes, és a Wise sem terheli fel díjjal ezt a folyamatot.

Revolut esetében egy nemzetközi forint számlaszám kerül kiadársa minden használó részére, amelyhez magyar bankokból csak nemzetközi utalással lehet pénzt befizetni. Ugyan a Revolutnál a kiutalások többnyire ingyenesek, ám ezek teljesítése szintén napokig eltarthat. Ráadásul több vállalat esetében díj terheli a beérkező nemzetközi forint utalásokat, így számos szolgáltató vagy cég valószínűleg nem fogad el Revolut-ról indított forint utalásokat.

A Revolut előnye azonban, hogy számos deviza egyenleghez kínál számlaszámot. Ezek közül a leggyakrabban egy litván nemzetközi bankszámlaszám kerül rendelésre a felhasználó nevére. Ezen kívül vannak olyan devizák, ahol helyi bankszámlaszám is rendelkezésre áll (például az angol font esetében).

Előfordulhat, hogy amennyiben egyszeri nagyobb összegű devizaváltással és utalásra van szükség, sokak számára érdemesebb és gyakoribb választás a Wise alkalmazása. Ilyen például, ha valaki külföldön ingatlant vásárol, és magyar forintot szeretne átváltani majd átutalni az eladó külföldi bankszámlájára. A Wise platform lehetőséget nyújt arra, hogy közvetlenül a devizát kerüljön átutalásra  egy másik külföldi bankszámlára anélkül, hogy előbb a Wise egyenlegére kellene utalni, majd onnan továbbküldeni.

Például ingatlant vásárlójának 260.000,- eurót kell külföldre, Horvátországba utalni, és  jelenleg magyar forint áll rendelkezésre a vevő magyar bankjánál. A Wise platformon belül egyszerűen megadhatsz egy utalást, ahol kiválasztod az összeget, illetve a pénznemet, melyre a Wise kínál egy árfolyamot (amelyet a Wise rögzít egy meghatározott időszakra), ezen kívül csak a célként szolgáló bankszámlaszámra van szükség.

Revolut esetében is hasonlóan egyszerű az utalás folyamata, ott azonban több órát, akár napokat is igénybe vehet az utalás, illetve nagyobb pénzösszeg esetében előfordulhatnak fennakadások, ugyanis Revolut esetében előbb át kell váltani a cél devizára a kínált árfolyamot (ami folyamatosan változik, akár utalás közben is), továbbá a basic felhasználóknál napi limit is van az átváltásra, így ha nem rendelkezünk a meghatározott deviza összeggel a Revolut számlánkon, akkor érdemes pár nappal előre készülni a nagyobb összegű deviza átutalásokra.

Ha további segítségre lenne szüksége, forduljon hozzánk bizalommal!

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

Az ütemezés sok tényezőtől függ, például attól, hogy készpénzzel vagy hitellel rendelkezik-e a vevő. A feleknek részletesen egyeztetniük kell az ütemezést, figyelembe véve az összes lehetséges finanszírozási formát, az utalást indító bankszámlákat, és mindezek költségeit is.