Ingatlan vételár kifizetése: átutalás, készpénz vagy ügyvédi letét?

A legfontosabb kérdés: miből fizet a vevő?

A vételárfizetés ütemezését mindig abból kell kiindítani, hogy a vevő miből finanszírozza a vásárlást.

Más szerződéses logika kell akkor, ha a vevő a teljes vételárral rendelkezik, és más akkor, ha a vételár több forrásból áll össze: saját megtakarításból, családi kölcsönből, Babaváró hitelből, munkáltatói kölcsönből vagy jelzáloghitelből.

A szerződésben nemcsak az összegeket kell pontosan rögzíteni, hanem azt is, hogy 

• melyik részlet mikor esedékes,
• honnan, mekkora összeg, mikor és milyen bankszámlára érkezik, és
• milyen igazolás alapján tekintik a felek megfizetettnek a vételárat.

Hiteles vásárlásnál legalább 60 napos határidővel érdemes számolni

A tapasztalatok azt mutatják, hogy a hitelbírálat jól előkészített ügy esetén 10–14 nap, ha bármilyen okból fennakadással kell küzdenie az igénylőnek, akkor 20–30 nap.

A hitelbírálat kezdete az igénylés és minden szükséges kiegészítő dokumentum leadásának napja. Ezek közé tartozik az ingatlan adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példányának banki leadása is - éppen ezért a hitelbírálat kezdő napja jó esetben az adásvételi szerződést követő nap. A banki hiteligénylés benyújtását követően egy héten belül sor szokott kerülni a megvásárolni kívánt ingatlan értékbecslésére (hitelbiztosítéki érték kiszámítására). Hogy az értékbecslés után mennyi idő a hitelbírálat az bankonként eltérő és függ attól is, hogy előtte részt vettünk-e előzetes hitelbírálaton és hogy mennyi időnkbe telik a megfelelő munkáltatói, NAV igazolások, stb. beszerzése. 

A hitelügyintézők ritkán vallják be, de újabban elő-előfordul, hogy az első bank elutasítja a hitelkérelmet - ekkor a vevőnek keresnie kell egy másik bankot, ha ugyanis lejár a fizetési határidő az adásvételi szerződésben, akkor oda az ügylet és legtöbbször a foglaló is!

Megtakarítás feltörése: ne az utolsó napra időzítse

Sok vevő állampapírból, befektetési számláról, lekötött betétből vagy más megtakarításból fizeti az önerőt. Ilyenkor nem elég azt nézni, hogy „van pénz”. Azt kell ellenőrizni, hogy mikor lesz a pénz ténylegesen a fizetésre használt bankszámlán.

Ha a szolgáltató például T+2 vagy T+3 napos teljesítést vállal, érdemes erre még néhány nap biztonsági tartalékot számolni. Egy munkaszüneti nap, technikai hiba vagy azonosítási probléma elég lehet ahhoz, hogy a vevő ne tudjon a szerződésben vállalt napon fizetni.

A fizetési ütemezésnél ezért nemcsak jogi, hanem pénzügyi logikával is kell tervezni. A szerződésben szereplő határidőnek nem azt kell tükröznie, hogy elméletileg mikor lehet fizetni, hanem azt, hogy reálisan mikor lesz a pénz a megfelelő számlán.

Foglaló, előleg, önerő: nem mindegy, mit minek nevezünk

A vételár kapcsán fontos döntés, hogy szerződéskötéskor fizetett összegnek csak az a része legyen foglaló, amelynél a felek valóban vállalják a foglaló jogkövetkezményeit.

Ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, az eladó a foglalót főszabály szerint megtarthatja. Ha az eladó hibájából hiúsul meg az ügylet, a vevő a foglaló kétszeresét követelheti vissza. Ezért nem célszerű automatikusan minden szerződéskötéskor fizetett összeget foglalónak nevezni.

Gyakorlati megoldásként sokszor biztonságosabb, ha a szerződéskötéskor fizetett nagyobb összegen belül csak egy ésszerű rész minősül foglalónak, a fennmaradó rész pedig előlegként vagy egyszerű vételárrészként szerepel. Ez különösen hiteles vásárlásnál fontos, mert a banki folyamat nem mindig a vevő teljes kontrollja alatt áll.

Banki átutalás: általában ez a legbiztonságosabb megoldás

Ingatlanvásárlásnál a banki átutalás a leggyakoribb és általában a legbiztonságosabb fizetési mód. Ennek három fő oka van:

• Először: az utalás nyoma később is visszakereshető. Látható, ki, mikor, mekkora összeget és milyen közleménnyel utalt.
• Másodszor: nincs készpénzkezelési kockázat. Nem kell milliókat felvenni, szállítani, számolni, átadni és külön átvételi elismervénnyel dokumentálni.
• Harmadszor: az ügyvéd és a felek is könnyebben tudják ellenőrizni, hogy a fizetés megtörtént-e. Ez különösen akkor fontos, ha az eladó a vételár beérkezése után adja ki a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt.

Átutalás kapcsán nem szabad megfeledkezni annak a banki költségeiről, különösen a tranzakciós illetékről: 2024. augusztus 1-jét követően a pénzügyi tranzakciós illeték  0,45%, de fizetési műveletenként legfeljebb 20 ezer forint!

Mi akaszthatja meg a banki átutalást?

A gyakorlatban a következő problémák fordulnak elő a leggyakrabban:

• Netbankbankon keresztül megváltoztathatatlan átutalási limitet (UniCredit Bank)
• 30 napra a vevő bankjában ragadt átutalást (Egyesült Arab Emírségekbe utalás)
• Rossz bankszámlán landoló vételárat (az eladó adott meg rossz számlaszámot)
• Hosszas vitatkozást a felek között, amikor az egyik fél kényelmi igénye a másiknak komoly költségeket okozott
• A felek nem akarták megvárni ameddig a GIRO-n keresztül 2 órán belül megérkezik az utalás, ezért helyben letéti szerződést kellett kötnünk, ami fél óra volt - ez alatt megérkezett az utalás

Az átutalás mennyi idő?

Az, hogy mennyi az átutalási idő nem csupán az ügyfeleknek fontos, hanem az ügyvédnek is. Ha ugyanis az aláíráskor átutalásra kerül a kívánt összeg, akkor azt az eladó helyben, írásban igazolni is tudja. Ha a teljes vételárat "készpénzben", vagyis egy összegben fizeti a vevő és ezt az eladó az aláíráskor vissza tudja igazolni, akkor az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt már az adásvételi szerződésben meg tudja adni, következésképpen a földhivatalban érkeztetett tulajdonjog bejegyzési kérelem alapján a vevő tulajdonjog azonnal bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba. Ehhez képest, ha órákat kell várni az összeg beérkezésére, akkor a felek inkább amellett döntenek, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedély kerüljön ügyvédi letétbe, amit az ügyvéd csak akkor adjon ki, ha az eladóhoz a vételár beérkezett és ez igazolt is. Az egy dolog, hogy ez többletmunkát eredményez ügyvédi oldalon is, de ha az eladó valamiért mégsem igazolja a beérkezést, akkor a vevő mehet a saját bankjába sorban állni és kikérni a két banki alkalmazott által aláírt igazolást, hogy valóban fizetett.

Azonnali átutalás, qvik, fizetési kérelem - az ingatlan adásvételi ügyletek legfőbb gyorsítója

Magánszemélyek nagy összegű átutalásai esetén a fentiek miatt különös jelentősége van a magyarországi bankokra kötelező, belföldi 20 millió forint alatti egyedi forintátutalás esetén használható ún. azonnali fizetésnek. Az ilyen utalások az év minden napján, non-stop, néhány másodperc alatt végrehajthatók. Az azonnali átutalás indítása érdekében semmilyen különös teendő nem szükséges, az azonnali fizetés szabályai minden magyarországi pénzintézetre vonatkoznak, a Magyar Nemzeti Bank minden hazai bankot kötelez a szolgáltatás díjmentes bevezetésére.

Amennyiben ezt meghaladó összegű pénztömeget kívánunk azonnali utalással küldeni, úgy megtehetjük, ha részekre bontva, egymástól független utalások végzünk. Ez a tranzakció egymás után korlátlanul ismételhető, de természetesen a tranzakciós illeték ilyenkor utalásonként ráterhelődik a számlánkra - KIVÉVE, ha fizetési kérelmet kezdeményezünk, ez ugyanis INGYENES.

A tranzakciós illeték (2024.08.01. után) az átutalási megbízásban szereplő pénzösszeg 0,45%-a, legfeljebb 20 000 forint. Viszont ez átutalásonként számít!

Az azonnali utalás hátránya, hogy kizárólag belföldi FORINT átutalások során alkalmazható, külföldi jogosult esetén a hagyományos pénzküldési mechanizmusok továbbra is irányadóak. Itt érdemes megemlíteni a Revolut illetve a Wise szolgáltatók nyújtotta kedvező deviza átutalási lehetőségeket - ezek hátránya lehet, hogy az ügyvédi letét kiadása érdekében nehezen szerezhet a vevő megfelelő átutalási igazolást.

GIRO - az ingatlan vételárának kiegyenlítése belföldi számlák között

Ha úgy döntünk, hogy költséghatékonyak szeretnénk lenni és csak egyet utalnánk, akkor 20 millió forint felett "általános" utalást indítunk: ilyen esetben Magyarországon a GIRO rendszeren keresztül kommunikálunk az átutalást fogadó fél bankjával. A GIRO rendszer olyan elektronikus elszámolási rendszer, mely lehetővé teszi a hitelintézetek között zajló nagy tömegű, kis egyedi értékű utalások feldolgozását.

A GIRO-n keresztül átutalt összegeket napközben öt, egymástól elkülönülő ciklusban számolják el, a megbízások pedig átlagosan 2 óra 5 perc alatt érnek a fogadó félhez. A tapasztalatok alapján a 16:00 után indított utalások csak másnap érnek oda a fogadó félhez.

Fontos, hogy GIRO-n keresztül HUF-tól eltérő pénznemben is utalhatunk, de csak belföldi számlák között.

Ingatlan adásvétel készpénz segítségével

Sok esetben tapasztalom, hogy az eladók ragaszkodnak hozzá, hogy a vételár kifizetése készpénzben történjen (pl. mert abból fizeti ki az ingatlanközvetítő díját).

Ez a vevőknek legtöbbször kellemetlenség, mert több napon keresztül több ATM automatából kell vadászni a szükséges címleteket. Arról nem is beszélve, hogy sok esetben a készpénz felvételi limitet is módosítani kell.

Fokozott ügyfélátvilágítás és a forrással kapcsolatos nyilatkoztatás készpénzes fizetés esetén

Ingatlan adásvételnél az ügyvédnek pénzmosás-megelőzési szabályokat is alkalmaznia kell. Ez nem bizalmatlanság, hanem jogszabályi kötelezettség.

Ha a felek a vételár jelentős részét készpénzben akarják rendezni, az ügyvédnek vizsgálnia kell, hogy ennek van-e elfogadható magyarázata. Indokolt esetben nyilatkoztatni kell a vevőt a készpénz forrásáról, és az ügyvéd ellenőrizheti a nyilatkozat valóságtartalmát is.

Ez különösen akkor merülhet fel, ha a készpénzes fizetés nem csak ésszerű mértékű foglalóra vonatkozik, hanem nagyobb vételárrészre.

A gyakorlatban ezért nem szerencsés azzal érkezni az ügyvédhez, hogy „a felek így szokták megoldani”. Ha készpénzben történne fizetés, előre tisztázni kell, hogy mi az oka, mekkora összegről van szó, honnan származik a pénz, és hogyan dokumentálható biztonságosan az átadás.

Vételár teljesítése ügyvédi letétbe

A legtöbb ügyvéd fenntart letéti számlát, így lehetőség van ügyvédi letétbe helyezni a vételárat vagy annak egy részét. Ezt a módszert gyakran választják a felek, ha a vevő csak akkor érzi magát biztonságban, ha az eladó csak a tulajdonjoga bejegyzését, esetleg a birtokbaadás sikeres lezárultát követően jut hozzá a vételárhoz, vagy annak utolsó részletéhez. A vevő biztos lehet abban, hogy a vételár nem kerül ki a letétből, amíg minden feltétel nem teljesül. Ugyanakkor az eladó is nyugodtabb lehet, hiszen az ügyvéd igazolja, hogy vételár megérkezett, és az ügylet végén az összeg garantáltan ő számlájára kerül.

Az ügyvédi letét előnyei közé tartozik, hogy egy független, jogi szakértő kezeli az összeget, amíg az ügylet teljes körűen le nem zárul. Ez különösen hasznos, ha komplikáltabb tranzakcióról van szó, például ha az ingatlan terhelt vagy ha több fél is érintett. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy minden jogi feltétel teljesül-e, és csak ezután engedi ki a letéti összeget. Ez a gyakorlat csökkenti az esetleges viták kockázatát és növeli az átláthatóságot.

Ingatlan vételár euróban vagy más devizában

Manapság gyakran felmerül, hogy a vevő az ingatlan vételár euróban, vagy fontban történő megfizetését preferálja. Ha belföldi számlák között utalnánk EUR-ben, USD-ben, vagy más devizában (tehát nem forintban), akkor ott a GIRO rendszer.

A nemzetközi utalásoknál azonban két nagyon fontos kérdés merül fel:

• mikor ér oda? (általában 4 munkanap kell EGT-n kívülre, de van hogy egyes bankoknál ennél is hosszabb határidővel kell számolnunk)
• ki és mit fizet? (a konkrét díjakról minden esetben a számlavezető bankban tanácsos érdeklődni!)

Költségek alatt nem a csekély összegű, magyar tranzakciós illetéket kell érteni - nemzetközi utalások esetén többféle opcióból lehet választani:

• BEN: Minden banki költséget a fogadó fél visel, ideértve az utalást indító fél banki költségeit is!
• OUR: Minden banki költséget az utaló ügyfél áll, a fogadó fél bankja és az esetleges közvetítők (levelező bankok) által felszámított díjakat, jutalékokat is!
• SHA: Mindenki a saját bankja által megállapított költséget viselik.

SEPA átutalások, illetve az EGT-n belüli egyéb megbízások esetén az SHA opció alapértelmezett! 

SEPA - csak euróban

EURÓ utalás esetén gyakori a Single Euro Payments Area, azaz SEPA átutalás, ami EUR devizanemben, SEPA-tagországok viszonylatában elérhető. Az elektronikusan indított SEPA megbízás teljes összege a megbízás benyújtásának napján jóváírásra kerül a kedvezményezett számláján.

Az ilyen utaláshoz tudni kell a kedvezményezett ügyfél IBAN formátumú nemzetközi számlaszámát.

A SEPA (SHA) költségviseléssel vehető igénybe, tehát az ügyfél kizárólag a saját bankja által felszámított jutalékot fizeti.

SWIFT - rengeteg devizában elérhető

A SWIFT (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication) a másik jelentős, Európában használt nemzetközi fizetési rendszer, amelynek 200 ország a tagja. A Swift hálózathoz tartozó, levelező bankok külön díjakat számolhatnak fel. Ha a kedvezményezett bankja nem fogadja el az utalást, a pénzt az utaló fél visszakapja - a költségek levonása után.

A SWIFT-utalások feldolgozása a legtöbb esetben 2-5 munkanapot vesz igénybe. 

Az ilyen utaláshoz szükség van a fogadó fél

• IBAN formátumú nemzetközi számlaszámára
• a fogadó bank SWIFT- vagy BIC-kódjára

Az EGT-n kívüli utalások esetén nem kizárt az OUR és a BEN típusú költségviselés választása! Ezek vagy az eladó, vagy a vevő oldalán sokat hozzá tudnak tenni az ingatlan adásvétel tranzakciós költségeihez!

Összegzés

Ingatlanvásárlásnál a vételár kifizetését nem érdemes az aláírás napján kitalálni. A vevőnek előre tudnia kell, honnan, mikor és milyen költséggel tud fizetni. Az eladónak előre meg kell határoznia, milyen számlára, milyen igazolással és milyen feltétellel fogadja el a fizetést.

A legbiztonságosabb megoldás legtöbbször a banki átutalás, megfelelő szerződéses ütemezéssel. Készpénzt csak indokolt esetben célszerű használni. Ügyvédi letétet akkor érdemes alkalmazni, ha a vételár kiadását tehermentesítéshez, birtokbaadáshoz, tulajdonjog-bejegyzéshez vagy más feltételhez kell kötni.

Ha a vételár több forrásból áll össze, hitel is van az ügyletben, devizás fizetés merül fel, vagy több eladó között kell megosztani az összeget, érdemes a fizetési ütemezést már a vételi ajánlat előtt ügyvéddel egyeztetni.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Vegye fel velünk a kapcsolatot!