Ingatlan vételár - hogyan fizessünk olcsón és gyorsan?

Ingatlan adásvétel fizetési ütemezés

Az első kérdés, hogy rendelkezésünkre áll-e a teljes vételár, azaz ún. készpénzes vevők vagyunk -e? Ha nem, mivel családi kölcsön, babaváró hitel, bankhitel segítségével finanszírozzuk a vásárlást, akkor mindenképpen több részletben fogjuk kifizetni a vételárat, azaz az adásvételi szerződésünk egyik legfontosabb feltétele lesz a vételár fizetési ütemezése:

• Adunk-e foglalót, ha igen, mennyit?
• A szerződéskötéskor adunk-e előleget (olyan vételárrészt, ami nem minősül foglalónak)?
• Lesz-e olyan vételárrész, ami önrész, de a szerződéskötést követően fizetjük ki?
• Mennyi időt igényel a hitelbírálat (benne az ingatlan értékbecslése)?

Az ütemezés attól is függhet, hogy hány bankszámláról indítjuk az utalásokat. Mindenképpen gondolnunk kell arra is, hogy mikor optimális feltörni a megtakarításainkat, milyen bankszámláról mennyiért tudunk átutalni, érdemes lehet-e részben készpénzzel fizetni. Akár az is megtakarítást eredményezhet, ha az eladó bankszámlát nyit a számlavezető bankunknál. Ha bankkölcsönből finanszírozzuk a vásárlást, akkor előtte mindenképpen meg kell ismerkednünk hitelezés főbb szabályaival!

Ha a vevők tanácstalanok, akkor a következőt szoktam javasolni:

1. A szerződéskötéskor lehet nagyobb összeget utalni, de annak mindenképpen csak a szükséges része legyen foglaló!
2. Ha a megtakarításokat kell feltörni az önerő kifizetéséhez, akkor a szolgáltató által megadott pl. T+3 napos határidőre érdemes rászámolni még 3-4 napot és úgy megállapítani a határidőt!
3. Ha jelzáloghitelből finanszíroz a vevő, akkor az utolsó vételárrész megfizetésére legalább 60 napja legyen!
4. Ha nem szólnak mellette nyomós érvek, akkor átutalással és ne készpénzben fizessen a vevő.

Mennyi idő a hitelbírálat?

A hitelbírálat kezdete az igénylés és minden szükséges kiegészítő dokumentum leadásának napja. Ezek közé tartozik az ingatlan adásvételi szerződés földhivatal által érkeztetett példányának banki leadása is - éppen ezért a hitelbírálat kezdő napja jó esetben az adásvételi szerződést követő nap. A banki hiteligénylés benyújtását követően egy héten belül sor szokott kerülni a megvásárolni kívánt ingatlan értékbecslésére (hitelbiztosítéki érték kiszámítására). Hogy az értékbecslés után mennyi idő a hitelbírálat az bankonként eltérő és függ attól is, hogy előtte részt vettünk-e előzetes hitelbírálaton és hogy mennyi időnkbe telik a megfelelő munkáltatói, NAV igazolások, stb. beszerzése. 

A hitelügyintézők ritkán vallják be, de újabban elő-előfordul, hogy az első bank elutasítja a hitelkérelmet - ekkor a vevőnek keresnie kell egy másik bankot, ha ugyanis lejár a fizetési határidő az adásvételi szerződésben, akkor oda az ügylet és legtöbbször a foglaló is!

A fentiek miatt azt szoktuk javasolni, hogy az utolsó, bankhitelből finanszírozott vételárrész megfizetésére kössünk ki legalább 60 napos fizetési határidőt. A lejárt fizetési határidőről itt írtunk.

Ingatlan adásvétel készpénz segítségével

Sok esetben tapasztalom, hogy az eladók ragaszkodnak hozzá, hogy a vételár kifizetése készpénzben történjen (pl. mert abból fizeti ki az ingatlanközvetítő díját).

Ez a vevőknek legtöbbször kellemetlenség, mert több napon keresztül több ATM automatából kell vadászni a szükséges címleteket. Arról nem is beszélve, hogy sok esetben a készpénz felvételi limitet is módosítani kell.

Fokozott ügyfélátvilágítás és a forrással kapcsolatos nyilatkoztatás készpénzes fizetés esetén

Az ügyvédekre kötelező Pmt. szabályzat alapján ingatlan adásvétele esetén fokozott ügyfélátvilágítást megalapozó kockázati tényező, ha az eladó vagy a vevő elfogadható magyarázat nélkül – az észszerű mértékű foglalón kívül – a vételár készpénzben való megfizetéséhez ragaszkodik. Az ellenjegyző ügyvédnek ilyen esetben a Pmt. Szabályzat és a Pmt. alapján a vevőt a készpénzben megfizetendő vételár forrására nézve nyilatkoztatnia szükséges, ezen nyilatkozat valóságtartalmát pedig ellenőrizheti!

Ingatlan vételárának kifizetése átutalással 

A legtöbb vevő nem tart milliókat készpénzben és a legtöbb eladó sem szeretne egy sporttáskányi bankjeggyel mászkálni a nyílt utcán, ezért a felek legtöbbször abban állapodnak meg, hogy a vételárat banki átutalással fizetik meg. Ez azért is előnyös, mert utóbb sem lehet vitatni, hogy ki-kinek-mekkora összegben és mikor fizette ki a vételárat - bár jó tudni, hogy a legtöbb online banki felületről csak 6 hónapig lehet letölteni ezeket az adatokat, egyébként külön kérelmet kell benyújtani.

A banki átutalás menete - mi akaszthatja meg?

Akinek van bankszámlája, az jó esetben utalt már netbankból, de legtöbbször nem tízmilliókat. A saját praxisomban eddig a következő problémákkal szembesültem:

• Netbankbankon keresztül megváltoztathatatlan átutalási limitet (UniCredit Bank)
• 30 napra a vevő bankjában ragadt átutalást (Egyesült Arab Emírségekbe utalás)
• Rossz bankszámlán landoló vételárat (az eladó adott meg rossz számlaszámot)
• Hosszas vitatkozást a felek között, amikor az egyik fél kényelmi igénye a másiknak komoly költségeket okozott
• A felek nem akarták megvárni ameddig a GIRO-n keresztül 2 órán belül megérkezik az utalás, ezért helyben letéti szerződést kellett kötnünk, ami fél óra volt - ez alatt megérkezett az utalás

Az átutalási limit beállítása 

Sokan csak akkor szembesülnek vele, hogy átlépik a korábban beállított átutalási limitet, amikor az online banki rendszer visszautasítja a tranzakció teljesítését. Érdemes emiatt jó előre megkeresni a netbankban, hogy milyen limit érvényes az utaló bankszámlára - végső soron ajánlott a bank telefonos ügyfélszolgálatával való egyeztetés!

Az átutalás mennyi idő?

Az, hogy mennyi az átutalási idő nem csupán az ügyfeleknek fontos, hanem az ügyvédnek is. Ha ugyanis az aláíráskor átutalásra kerül a kívánt összeg, akkor azt az eladó helyben, írásban igazolni is tudja. Ha a teljes vételárat "készpénzben", vagyis egy összegben fizeti a vevő és ezt az eladó az aláíráskor vissza tudja igazolni, akkor az ún. tulajdonjog bejegyzési engedélyt már az adásvételi szerződésben meg tudja adni, következésképpen a földhivatalban érkeztetett tulajdonjog bejegyzési kérelem alapján a vevő tulajdonjog azonnal bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba. Ehhez képest, ha órákat kell várni az összeg beérkezésére, akkor a felek inkább amellett döntenek, hogy a tulajdonjog bejegyzési engedély kerüljön ügyvédi letétbe, amit az ügyvéd csak akkor adjon ki, ha az eladóhoz a vételár beérkezett és ez igazolt is. Az egy dolog, hogy ez többletmunkát eredményez ügyvédi oldalon is, de ha az eladó valamiért mégsem igazolja a beérkezést, akkor a vevő mehet a saját bankjába sorban állni és kikérni a két banki alkalmazott által aláírt igazolást, hogy valóban fizetett.

Azonnali átutalás - az ingatlan adásvételi ügyletek legfőbb gyorsítója

Magánszemélyek nagy összegű átutalásai esetén a fentiek miatt különös jelentősége van a magyarországi bankokra kötelező, belföldi 20 millió forint alatti egyedi forintátutalás esetén használható ún. azonnali fizetésnek. Az ilyen utalások az év minden napján, non-stop, néhány másodperc alatt végrehajthatók. Az azonnali átutalás indítása érdekében semmilyen különös teendő nem szükséges, az azonnali fizetés szabályai minden magyarországi pénzintézetre vonatkoznak, a Magyar Nemzeti Bank minden hazai bankot kötelez a szolgáltatás díjmentes bevezetésére.

Amennyiben ezt meghaladó összegű pénztömeget kívánunk azonnali utalással küldeni, úgy megtehetjük, ha részekre bontva, egymástól független utalások végzünk. Ez a tranzakció egymás után korlátlanul ismételhető, de természetesen a tranzakciós illeték ilyenkor utalásonként ráterhelődik a számlánkra. A tranzakciós illeték az átutalási megbízásban szereplő pénzösszeg 0,3%, legfeljebb 10 000 forint. 50 millió forint esetén ez már 50 000 Ft-os többletköltség a vevő oldalán.

Az azonnali utalás hátránya, hogy kizárólag belföldi FORINT átutalások során alkalmazható, külföldi jogosult esetén a hagyományos pénzküldési mechanizmusok továbbra is irányadóak. Itt érdemes megemlíteni a Revolut illetve a Wise szolgáltatók nyújtotta kedvező deviza átutalási lehetőségeket - ezek hátránya lehet, hogy az ügyvédi letét kiadása érdekében nehezen szerezhet a vevő megfelelő átutalási igazolást.

GIRO - az ingatlan vételárának kiegyenlítése belföldi számlák között

Ha úgy döntünk, hogy költséghatékonyak szeretnénk lenni és csak egyet utalnánk, akkor 20 millió forint felett "általános" utalást indítunk: ilyen esetben Magyarországon a GIRO rendszeren keresztül kommunikálunk az átutalást fogadó fél bankjával. A GIRO rendszer olyan elektronikus elszámolási rendszer, mely lehetővé teszi a hitelintézetek között zajló nagy tömegű, kis egyedi értékű utalások feldolgozását.

A GIRO-n keresztül átutalt összegeket napközben öt, egymástól elkülönülő ciklusban számolják el, a megbízások pedig átlagosan 2 óra 5 perc alatt érnek a fogadó félhez. A tapasztalatok alapján a 16:00 után indított utalások csak másnap érnek oda a fogadó félhez.

Fontos, hogy GIRO-n keresztül HUF-tól eltérő pénznemben is utalhatunk, de csak belföldi számlák között.

Vételár teljesítése ügyvédi letétbe

A legtöbb ügyvéd fenntart letéti számlát, így lehetőség van ügyvédi letétbe helyezni a vételárat vagy annak egy részét. Ezt a módszert gyakran választják a felek, ha a vevő csak akkor érzi magát biztonságban, ha az eladó csak a tulajdonjoga bejegyzését, esetleg a birtokbaadás sikeres lezárultát követően jut hozzá a vételárhoz, vagy annak utolsó részletéhez. A vevő biztos lehet abban, hogy a vételár nem kerül ki a letétből, amíg minden feltétel nem teljesül. Ugyanakkor az eladó is nyugodtabb lehet, hiszen az ügyvéd igazolja, hogy vételár megérkezett, és az ügylet végén az összeg az garantáltan ő számlájára kerül.

Az ügyvédi letét előnyei közé tartozik, hogy egy független, jogi szakértő kezeli az összeget, amíg az ügylet teljes körűen nem zárul. Ez különösen hasznos, ha komplikáltabb tranzakcióról van szó, például ha az ingatlan terhelt vagy ha több fél is érintett. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy minden jogi feltétel teljesül-e, és csak ezután engedi ki a letéti összeget. Ez a gyakorlat csökkenti az esetleges viták kockázatát és növeli az átláthatóságot.

Ingatlan vételár euróban vagy más devizában

Manapság gyakran felmerül, hogy a vevő az ingatlan vételár euróban, vagy fontban történő megfizetését preferálja. Ha belföldi számlák között utalnánk EUR-ben, USD-ben, vagy más devizában (tehát nem forintban), akkor ott a GIRO rendszer.

A nemzetközi utalásoknál azonban két nagyon fontos kérdés merül fel:

• mikor ér oda? (általában 4 munkanap kell EGT-n kívülre, de van hogy a bankok ennél is hosszabb határidőt vállalnak)
• ki és mit fizet? (a konkrét díjakról minden esetben a számlavezető bankban tanácsos érdeklődni!)

Költségek alatt nem a csekély összegű, magyar tranzakciós illetéket kell érteni - nemzetközi utalások esetén többféle opcióból lehet választani:

• BEN: Minden banki költséget a fogadó fél visel, ideértve az utalást indító fél banki költségeit is!
• OUR: Minden banki költséget az utaló ügyfél áll, a fogadó fél bankja és az esetleges közvetítők (levelező bankok) által felszámított díjakat, jutalékokat is!
• SHA: Mindenki a saját bankja által megállapított költséget viselik.

SEPA átutalások, illetve az EGT-n belüli egyéb megbízások esetén az SHA opció alapértelmezett! 

SEPA - csak euróban

EURÓ utalás esetén gyakori a Single Euro Payments Area, azaz SEPA átutalás, ami EUR devizanemben, SEPA-tagországok viszonylatában elérhető. Az elektronikusan indított SEPA megbízás teljes összege a megbízás benyújtásának napján jóváírásra kerül a kedvezményezett számláján.

Az ilyen utaláshoz tudni kell a kedvezményezett ügyfél IBAN formátumú nemzetközi számlaszámát.

A SEPA (SHA) költségviseléssel vehető igénybe, tehát az ügyfél kizárólag a saját bankja által felszámított jutalékot fizeti.

SWIFT - rengeteg devizában elérhető

A SWIFT (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunication) a másik jelentős, Európában használt nemzetközi fizetési rendszer, amelynek 200 ország a tagja. A Swift hálózathoz tartozó, levelező bankok által külön díjakat számolhatnak fel. Ha a kedvezményezett bankja nem fogadja el az utalást, a pénzt az utaló fél visszakapja - a költségek levonása után.

A SWIFT-utalások feldolgozása a legtöbb esetben 2-5 munkanapot vesz igénybe. 

Az ilyen utaláshoz szükség van a fogadó fél

• IBAN formátumú nemzetközi számlaszámára
• a fogadó bank SWIFT- vagy BIC-kódjára

Az EGT-t kívüli utalások esetén nem kizárt az OUR és a BEN típusú költségviselés választása! Ezek vagy az eladó, vagy a vevő oldalán sokat hozzá tudnak tenni az ingatlan adásvétel tranzakciós költségeihez!

Összegzés

Ingatlan vételár esetén nem elhanyagolható, hogy a vevő milyen gyorsan és mekkora költségeket vállalva tudja teljesíteni a fizetséi kötelezettségét. 

Ha további segítségre lenne szüksége, forduljon hozzánk bizalommal!