Építményadó – mennyit kell fizetni és kinek?

Mi az építményadó alapja?

Az önkormányzatok kétféle módszer közül választhatnak:

1. Négyzetméter-alapú adó

A hasznos alapterület alapján számítják (m²). → Ez a leggyakoribb, főleg lakásoknál, üzlethelyiségeknél.

2. Értékalapú adó

A korrigált forgalmi érték a kiinduló pont. → Ritkább, jellemzően nagyobb értékű ingatlanokra alkalmazzák.

Mindig a helyi rendelet dönti el, melyik rendszert használja az adott település.

Mekkora az építményadó négyzetméterre vetítve?

A pontos összeget mindig a helyi önkormányzat rendelete mondja ki. 

Mennyi lehet az építményadó maximuma?

A törvény országos felső határt ad meg:

• m²-alapú adó: legfeljebb 1 100 Ft/m²/év
• értékalapú adó: legfeljebb a korrigált forgalmi érték 3,6%-a/év

A gyakorlatban a legtöbb önkormányzat a m²-alapú megoldást alkalmazza, mert átlátható és könnyen ellenőrizhető.

Lakóingatlanok építményadója: mennyit kell fizetni?

Mivel az építményadó helyi adó, nincs országosan egységes összeg. Sok település teljes mentességet ad a magánszemélyek tulajdonában álló lakóingatlanokra – de gyakoriak a kivételek.

Példa: Ferencváros (Budapest IX. kerület)

Ferencvárosban a legtöbb lakás adómentes, kivéve ha a lakást:

• bérbe adják,
• szálláshely-szolgáltatásra használják,
• vállalkozási célra használják,
• befektetési célra tartják, és nem életvitelszerűen lakják.

Ha nincs mentesség: 1 990 Ft/m²/év.

Lakhatási célú, minimum 1 évre szóló bérlet esetén → 50% kedvezmény jár, ha a bérlő be van jelentve.

Példa: Terézváros (Budapest VI. kerület)

A főszabály szerint Terézvárosban is minden lakás adóköteles. Mentesség csak akkor jár, ha a tulajdonos:

• életvitelszerűen ott él,
• ez az elsődleges lakóhelye,
• nincs benne gazdasági tevékenység, cégszékhely, bérbeadás.

Adómérték: 3 000 Ft/m²/év.

Perelhető-e a túlzottan magas építményadó?

Csak ritkán. Sokan azt hiszik, hogy a ha a hasznos alapterület alapján számolt építményadó megállapítása csak akkor jogszerű, ha a forgalmi érték az alatt a bizonyos 3,6% aránya alatt van, emiatt van, hogy bíróságon támadják az adómegállapítást.

Az Alkotmánybíróság legutóbbi döntései (20/2021. (V. 27.) és a 3233/2021. (VI. 04.) AB határozat) új, gyakorlati mércét állítottak fel a konfiskáló helyi adó megítéléséhez: akkor válhat egy telekadó vagy építményadó alkotmányosan kifogásolhatóvá, ha az öt éves általános elévülési idő alatt a fizetendő adó összege megközelíti vagy eléri az ingatlan értékének a kétszeresét. A 42%-os éves adóteher például már ilyen szintű torzulást eredményezett. Ez a mérce a Kúria gyakorlatával összhangban azt jelenti, hogy nem az éves százalék a döntő, hanem az, hogy az adó „belátható időn belül felemészti-e” az ingatlan értékét. Csak ilyen kirívó esetekben lehet az adómértéket sikerrel bíróság előtt támadni.

A bírósági gyakorlat szerint tehát akkor lehet eredményesen perelni, ha az adó:

• konfiskáló jellegű (lényegében „felemészti” az ingatlan értékét),
• tipikusan akkor, ha 5 év alatt az adó eléri vagy közelíti az ingatlan értékének kétszeresét.

Ez extrém ritka.
Önmagában az, hogy „magas az adó”, nem alap jogorvoslatra.

Kinek kell építményadót fizetnie?

A törvény szerint az építményadó alanya (az, aki fizet): 

• az, aki az adott év január 1-jén az építmény tulajdonosa,
• ha az ingatlan-nyilvántartásban vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) szerepel, akkor a jog jogosultja az adóalany,
• ha többen tulajdonosok, akkor tulajdoni hányaduk arányában adóalanyok,
• társasháznál:
  • a külön tulajdonú lakások, üzlethelyiségek után minden tulajdonos maga az adóalany,
  • a közös használatú helyiségek után a társasházi közösség az adóalany.

Osztatlan közös tulajdon esetén az összes tulajdonostárs egyhangúlag rendelkezhet úgy, hogy egy tulajdonos fizeti az építményadót az önkormányzatnak - természetesen ilyen esetben jellemzően ez a tulajdonostárs kap ezért valamilyen ellentételezést.

Milyen bejelentési / adóbevallási kötelezettségem van?

Nagyon fontos, és sok jogvita alapja: az önkormányzat nem feltétlenük követi, hogy melyik építménynek ki a tulajdonosa – időről-időre azonban lekérik a tulajdoni lapokat.

A 2017. évi CL. törvény (Art.) szerint:

• az adózó 15 napon belül köteles adatbejelentést tenni az önkormányzati adóhatóságnak,
• ha új adókötelezettség keletkezik (pl. házat épít, használatbavételi engedélyt kap),
• ha tulajdonosváltozás történik,
• ha az építmény adóalapját érintő fontos adat módosul (pl. bővítés, átminősítés).

Az adatbejelentéshez jellemzően az önkormányzat által rendszeresített nyomtatványt kell használni (papíron vagy e-ügyintézésben).

Fontos:

• maga a bejelentési kötelezettség nem évül el,
• de az építményadót az Art. általános szabályai szerint 5 évre visszamenőleg lehet megállapítani (lásd lejjebb az elévülésnél).

Mi minősül „építménynek”?

Adóköteles minden:

• lakás,
• nem lakás célú épület (iroda, raktár, üzlet),
• épületrész.

Az, hogy ki van-e adva, üresen áll-e vagy éppen átmenetileg nem használják, nem érinti a kötelezettséget.

Mikor keletkezik és mikor szűnik meg az építményadó?

Keletkezik:
A tényleges vagy engedély szerinti használatbavételt követő év január 1-jétől.

Megszűnik:
Az építmény megszűnésének évében.
Ha az év első felében bontják le → a második félévre már nem kell fizetni.

Milyen mentességek érhetők el?

Országos szinten:

• szükséglakás
• háziorvosi rendelő
• mezőgazdasági épület (igazolt használat esetén)
• műemlék (3 évig)
• egyes sportcélú ingatlanok

Helyi szinten további kedvezmények lehetnek:

• életvitelszerű ottlakás,
• szociális helyzet,
• többgyermekes család,
• vállalkozásokra eltérő mértékek.

Műemléképület felújításához kapcsolódó speciális mentesség

Ha egy műemléki védelem alatt álló épületet a helyi rendelet alapján felújítanak, az épület vagy az önálló adótárgy három adóévre adómentes lehet, szigorú feltételek mellett (felújítás jellege, igazolások, jelzálog bejegyzése stb.).

Adófelfüggesztés időseknél és megváltozott munkaképesség esetén

A Htv. egy különös, szociális jellegű jogintézményt ismer: az adófelfüggesztést.

Ki kérheti?

• 65 év feletti tulajdonos, vagy
• megváltozott munkaképességű személy,

ha az érintett lakásban él életvitelszerűen.

Mi történik, ha az önkormányzat szerint fizetnie kellene, Ön szerint viszont nem?

Előfordulhat, hogy:

• az önkormányzat tévesen minősíti az ingatlant (pl. szerinte nem mezőgazdasági építmény),
• vagy nem veszi figyelembe, hogy mentesség vagy kedvezmény járna,
• vagy Ön úgy gondolja, hogy a rendelet maga jogszabályellenes.

Lépések:

1. Írásos egyeztetés az adóirodával
2. Fellebbezés az elsőfokú határozat ellen
3. Bírósági felülvizsgálat
4. Ingatlanjogi és adójogi ügyvéd bevonása

Befolyásolja-e az építményadó a telek és a lakás értékét?

Igen, több ponton:

• a magas adó csökkentheti a keresletet,
• a bérbeadóknál a hozamot rontja,
• értékbecslésnél üzemeltetési költségként jelenik meg → alacsonyabb forgalmi értéket eredményezhet.

Van-e visszamenőleges fizetési kötelezettség vagy bírság?

Az adót az önkormányzat 5 évre visszamenőleg állapíthatja meg.

Elévülés 5 év után

Az Art. 202. § (1) bek. alapján az adó megállapításához való jog annak a naptári évnek az utolsó napjától számított öt év elteltével évül el, amelyben az adóról 

• bevallást,
• adatbejelentést,
• bejelentést kellett volna tenni, illetve
• bevallás, adatbejelentés, bejelentés hiányában az adót meg kellett volna fizetni. 

Mi történik, ha késve fizetem be az építményadót?

Ha:

• az adóalany nem tesz bejelentést,
• vagy nem fizeti meg időben az adót,

akkor az önkormányzati adóhatóság:

• mulasztási bírságot szabhat ki,
• és késedelmi pótlékot számíthat fel a meg nem fizetett adóra.

Összegzés

Az építményadó helyi adó, amelynek részletszabályait mindig a konkrét önkormányzati rendelet határozza meg, a Htv. keretei között. Tudatos tulajdonosként érdemes:

• pontosan ismerni, hogy kinek, mikor és mennyit kell fizetni,
• utánanézni a mentességeknek és kedvezményeknek,
• időben teljesíteni az adatbejelentési kötelezettségeket,
• vitás esetben pedig szakértő segítséget kérni, hogy ne fizessen többet a szükségesnél.

Építményadóban jártas ügyvédre lenne szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!