Építményadó – mennyit kell fizetni és kinek?

Mi az építményadó alapja?

A Helyi adókról szóló törvény két lehetőséget ad az önkormányzatnak:

1. Hasznos alapterület-alapú adó
   • Az adó alapja az építmény m²-ben számított hasznos alapterülete.
   • Ez a gyakoribb megoldás (lakások, kisebb üzletek esetében szinte mindenhol ez van).
2. Értékalapú adó
   • Az adó alapja az építmény korrigált forgalmi értéke (a forgalmi értéket az önkormányzat rendeletben meghatározott szempontok szerint „korrigálja”).
   • Ritkább, inkább nagyobb értékű ingatlanoknál, egyes településeken.

A konkrét településen mindig az önkormányzati rendeletből derül ki, hogy melyik módszert alkalmazzák.

Kinek kell építményadót fizetnie?

A törvény szerint az építményadó alanya (az, aki fizet): 

• az, aki az adott év január 1-jén az építmény tulajdonosa,
• ha az ingatlan-nyilvántartásban vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) szerepel, akkor a jog jogosultja az adóalany,
• ha többen tulajdonosok, akkor tulajdoni hányaduk arányában adóalanyok,
• társasháznál:
  • a külön tulajdonú lakások, üzlethelyiségek után minden tulajdonos maga az adóalany,
  • a közös használatú helyiségek után a társasházi közösség az adóalany.

A tulajdonosok írásban meg is állapodhatnak arról, hogy egy személyt ruháznak fel az adózással kapcsolatos jogokkal és kötelezettségekkel (akár praktikus okokból: ő intézi a befizetést, kapcsolattartást az önkormányzattal).

Mi minősül építménynek, azaz mi után kell egyáltalán fizetni?

Adóköteles az önkormányzat területén lévő lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló épület vagy épületrész – ezek gyűjtőneve a törvényben: „építmény”. Az adó:

• az építmény valamennyi helyiségére kiterjed,
• függetlenül attól, mire használják – üres, raktár, kiadott lakás, iroda, stb.

Tehát az, hogy éppen bérbe van-e adva, üresen áll-e, nem érinti magát az adókötelezettséget – az építmény léte a döntő.

Mekkora az építményadó négyzetméterre vetítve?

A pontos összeget mindig a helyi önkormányzat rendelete mondja ki. A törvény csak a felső határt határozza meg:

• ha az adó alapja a hasznos alapterület (m²), akkor a maximális adó-mérték: 1 100 Ft/m²/év.
• ha az adó alapja a korrigált forgalmi érték, akkor legfeljebb a korrigált forgalmi érték 3,6%-a/év lehet az adó.

A gyakorlatban a legtöbb önkormányzat a m²-alapú rendszert választja, mert közérthető és egyszerűen adminisztrálható.

Mi az építményadó alapja?

A Helyi adókról szóló törvény két lehetőséget ad az önkormányzatnak: 

1. Hasznos alapterület-alapú adó
   • Az adó alapja az építmény m²-ben számított hasznos alapterülete.
   • Ez a gyakoribb megoldás (lakások, kisebb üzletek esetében szinte mindenhol ez van).
2. Értékalapú adó
   • Az adó alapja az építmény korrigált forgalmi értéke (a forgalmi értéket az önkormányzat rendeletben meghatározott szempontok szerint „korrigálja”).
   • Ritkább, inkább nagyobb értékű ingatlanoknál, egyes településeken.

A konkrét településen mindig az önkormányzati rendeletből derül ki, hogy melyik módszert alkalmazzák.

Mikor keletkezik és mikor szűnik meg az építményadó-kötelezettség?

A Htv. pontosan szabályozza az építményadó-kötelezettség keletkezését és megszűnését:

Mikor keletkezik?

Az adókötelezettség a használatbavételhez kötődik, és mindig a következő év első napján indul:

• ha van használatbavételi engedély vagy fennmaradási engedély →
  az engedély jogerőre emelkedését / véglegessé válását követő év január 1-jétől kell építményadót fizetni,
• ha egyszerű bejelentéshez kötött az építkezés → a felépülésről kiadott hatósági bizonyítványt követő év január 1-jétől,
• ha az épület engedély nélkül épült vagy használatba vett → a tényleges használatbavételt követő év január 1-jétől.

Mikor szűnik meg?

• Az adókötelezettség az építmény megszűnésének évének utolsó napján szűnik meg.
• Ha az épület az év első felében szűnik meg (például bontás), a második félévre már nem kell adót fizetni.
• Az építmény használatának szünetelése (ha üresen áll vagy nem használják) nem szünteti meg az adókötelezettséget.

Milyen bejelentési / adóbevallási kötelezettségem van?

Nagyon fontos, és sok jogvita alapja: az önkormányzat nem feltétlenük követi, hogy melyik építménynek ki a tulajdonosa – időről-időre azonban lekérik a tulajdoni lapokat.

A 2017. évi CL. törvény (Art.) szerint:

• az adózó 15 napon belül köteles adatbejelentést tenni az önkormányzati adóhatóságnak,
• ha új adókötelezettség keletkezik (pl. házat épít, használatbavételi engedélyt kap),
• ha tulajdonosváltozás történik,
• ha az építmény adóalapját érintő fontos adat módosul (pl. bővítés, átminősítés).

Az adatbejelentéshez az önkormányzat által rendszeresített nyomtatványt kell használni (papíron vagy e-ügyintézésben, ASP rendszer).

Fontos:

• maga a bejelentési kötelezettség nem évül el,
• de az építményadót az Art. általános szabályai szerint 5 évre visszamenőleg lehet megállapítani (lásd lejjebb az elévülésnél).

Milyen mentességek és kedvezmények léteznek?

A Htv. országos szinten is meghatároz több mentességet, de ezen felül az önkormányzat is adhat saját mentességeket és kedvezményeket.

A törvény szerinti fontosabb mentességek például:

• Szükséglakás – mentes az adó alól.
• Háziorvosi rendelő – ha kizárólag háziorvosi ellátás céljára használják.
• Bizonyos nukleáris célú építmények – speciális kategória.
• Műemlék-ingatlan – a megszerzés évében és az azt követő három évben mentes az adó alól.
• Állattartásra, növénytermesztésre szolgáló építmények (istálló, üvegház, terménytároló stb.), ha ténylegesen mezőgazdasági célra használják, és ezt igazolják.
• Bizonyos sportcélú, állami tulajdonból sportszervezeteknek ingyen átadott ingatlanok (2025-től hatályos speciális mentesség).

Ezen kívül az önkormányzat helyi rendeletben dönthet arról, hogy:

• magánszemélyek lakóingatlanára részleges vagy teljes mentességet ad,
• bizonyos élethelyzetekhez (pl. többgyermekes családok, alacsony jövedelműek) kedvezmény kapcsolódjon,
• vállalkozási célú építményekre eltérő, magasabb adómértéket állapítson meg.

Műemléképület felújításához kapcsolódó speciális mentesség

Ha egy műemléki védelem alatt álló épületet a helyi rendelet alapján felújítanak, az épület vagy az önálló adótárgy három adóévre adómentes lehet, szigorú feltételek mellett (felújítás jellege, igazolások, jelzálog bejegyzése stb.).

Adófelfüggesztés időseknél és megváltozott munkaképesség esetén

A Htv. egy különös, szociális jellegű jogintézményt ismer: az adófelfüggesztést.

Kik kérhetik?

• 65. életévét betöltött magánszemély, vagy
• olyan személy, aki megváltozott munkaképességű ellátásban részesül,
• és egyedül vagy csak ugyanilyen hozzátartozójával él abban a lakásban,
• amely a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is életvitelszerű lakóhelye.

Mire vonatkozik?

• csak a saját lakás utáni építményadóra,
• az adót nem kell megfizetni a felfüggesztés időszaka alatt,
• de az adó kamatostul „gyűlik”, és jelzálogjog kerül az ingatlanra.

Mikor szűnik meg a felfüggesztés?

• ha a lakást eladják,
• vagyoni értékű jogot alapítanak rá,
• a jogosult meghal,
• vagy ő maga írásban visszavonja a kérelmet.

Ilyenkor az önkormányzat határozatban írja elő a felfüggesztett adó és kamata megfizetését.

Mit tehetek, ha az önkormányzat szerint van építményadó-kötelezettségem, szerintem viszont nincs?

Előfordulhat, hogy:

• az önkormányzat tévesen minősíti az ingatlant (pl. szerinte nem mezőgazdasági építmény),
• vagy nem veszi figyelembe, hogy mentesség vagy kedvezmény járna,
• vagy Ön úgy gondolja, hogy a rendelet maga jogszabályellenes.

Ilyenkor a következő lépések jöhetnek szóba:

1. Egyeztetés az adóirodával
   • Érdemes először írásban tisztázó kérdést feltenni,
   • csatolva iratokat: tulajdoni lap, használatbavételi engedély, mezőgazdasági igazolás, bérleti szerződés stb.
2. Fellebbezés az adóhatározat ellen
   • Az adóhatóság határozata ellen a határidőn belül fellebbezés terjeszthető elő.
   • A másodfokú adóhatóság jellemzően a megyei/fővárosi kormányhivatal.
3. Bírósági felülvizsgálat
   • Ha a másodfokú döntés sem kedvező, közigazgatási per indítható.
   • Az elévülési időn belül a rendelet jogszabályellenességére is lehet hivatkozni.
4. Szakértő ügyvéd bevonása
   • Célszerű ingatlanjogban és adójogban jártas ügyvédhez fordulni,
   • aki a konkrét önkormányzati rendelet és az Ön ingatlanának adatai alapján tud véleményt mondani.

Hogyan érinti az építményadó a telek értékét, eladhatóságát, értékbecslést?

Az építményadó közvetlenül az ingatlan tartási költségeit növeli, ami több ponton is hat:

• Vevői döntés
  • Ha két hasonló ház közül az egyik után magas építményadót kell fizetni, a másik után nem vagy jóval kevesebbet, az a vevő szempontjából plusz állandó költséget jelent.
  • Ez csökkentheti az adott ingatlan iránti keresletet.
• Befektetők, bérbeadók
  • A tulajdonosnak a hozamszámításnál figyelembe kell vennie az éves építményadó összegét,
  • így egy magas adóteher a nettó hozamot csökkenti, ami lefelé húzhatja az árat.
• Értékbecslés
  • Ingatlan-értékbecslésnél az építményadó tipikusan üzemeltetési költségként jelenik meg (különösen bérbe adott ingatlanoknál),
  • magas terhelés esetén indokolhat alacsonyabb forgalmi értéket ugyanazon piacon belül.

Összességében: magas építményadó de facto csökkentheti az ingatlan piaci értékét vagy eladhatóságát, főleg kisebb településeken, ahol a vevők árérzékenyek.

Van-e visszamenőleges fizetési kötelezettség vagy bírság?

Elévülés

Az építményadóra is az általános adójogi elévülési szabályok vonatkoznak:

• az adó megállapításának joga 5 évig áll fenn,
• a határidőt főszabály szerint a fizetési kötelezettség esedékességét követő év utolsó napjától kell számítani,
• az elévülési idő bizonyos eljárásokkal megszakadhat vagy meghosszabbodhat. 

Fontos különbség:

• a bejelentési kötelezettség nem évül el – tehát attól, hogy valaki hosszú évek óta nem tett bejelentést, még később is kötelezhető a bejelentés megtételére,
• de az önkormányzat az 5 éves elévülési időn túlra már nem szabhat ki építményadót.

Mulasztási bírság, késedelmi pótlék

Ha:

• az adóalany nem tesz bejelentést,
• vagy nem fizeti meg időben az adót,

akkor az önkormányzati adóhatóság:

• mulasztási bírságot szabhat ki,
• és késedelmi pótlékot számíthat fel a meg nem fizetett adóra.

Gyakorlati tanácsok ingatlan adásvételekor

Ha ingatlant vásárol vagy ad el, érdemes az építményadót tudatosan kezelni:

• Vevőként:
  • kérdezzen rá: mennyi most az éves építményadó?
  • kérjen önkormányzati igazolást a helyi adótartozásokról;
  • ellenőrizze, hogy az épület tényleges állapota (bővítések, melléképületek) szerepel-e a bejelentésben.
• Eladóként:
  • gondoskodjon arról, hogy a bejelentések rendben legyenek,
  • számoljon azzal, hogy az új tulajdonosnak adatbejelentést kell tennie a vásárlás után.

Ha ingatlan adásvétel előtt vagy után bizonytalan az építményadó kérdésében, egy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd:

• átnézi az önkormányzati rendeleteket,
• ellenőrzi az ingatlan adózási előéletét,
• segít a bejelentések, kérelmek, esetleges jogorvoslatok előkészítésében.

Összegzés

Az építményadó helyi adó, amelynek részletszabályait mindig a konkrét önkormányzati rendelet határozza meg, a Htv. keretei között. Tudatos tulajdonosként érdemes:

• pontosan ismerni, hogy kinek, mikor és mennyit kell fizetni,
• utánanézni a mentességeknek és kedvezményeknek,
• időben teljesíteni az adatbejelentési kötelezettségeket,
• vitás esetben pedig szakértő segítséget kérni, hogy ne fizessen többet a szükségesnél.