Építményadó – mennyit kell fizetni és kinek?

Mi az építményadó alapja?

A Helyi adókról szóló törvény két lehetőséget ad az önkormányzatnak:

1. Tételes adó
   • Az adó alapja az építmény m²-ben számított hasznos alapterülete.
   • Ez a gyakoribb megoldás (lakások, kisebb üzletek esetében szinte mindenhol ez van).
2. Értékalapú adó
   • Az adó alapja az építmény korrigált forgalmi értéke (a forgalmi értéket az önkormányzat rendeletben meghatározott szempontok szerint „korrigálja”).
   • Ritkább, inkább nagyobb értékű ingatlanoknál, egyes településeken.

A konkrét településen mindig az önkormányzati rendeletből derül ki, hogy melyik módszert alkalmazzák.

Mekkora az építményadó négyzetméterre vetítve?

A pontos összeget mindig a helyi önkormányzat rendelete mondja ki. 

Létezik adómaximum?

A törvény csak a felső határt határozza meg:

• ha az adó alapja a hasznos alapterület (m²), akkor a maximális adó-mérték: 1 100 Ft/m²/év.
• ha az adó alapja a korrigált forgalmi érték, akkor legfeljebb a korrigált forgalmi érték 3,6%-a/év lehet az adó.

A gyakorlatban a legtöbb önkormányzat a m²-alapú rendszert választja, mert közérthető és egyszerűen adminisztrálható.

További fontos korlát, hogy az önkormányzat nem állapíthat meg többféle adót ugyanarra az építményre.

Mennyi az építményadó összege a lakóingatlanokra?

Az építményadó mértéke Magyarországon nem egységes, mivel ez egy úgynevezett helyi adó: minden önkormányzat maga dönti el az az építményadóról szóló rendeletében, hogy kiveti-e, és ha igen, mekkora összegben. Lakóingatlanokra jellemző, hogy adómentességet állapítanak meg.

Ferencvárosban például a lakóingatlanok döntő többsége után nem kell építményadót fizetni – de vannak fontos kivételek. A mentesség elveszik, ha a lakás:

• bérbe van adva (akár részben is),
• szálláshelyként működik (nyilvántartással vagy anélkül),
• vállalkozás székhelye / telephelye és ott gazdasági tevékenység folyik,
• nem az adóalany lakóhelye, és befektetési célt szolgál.

Ha a lakás nem jogosult mentességre, akkor az adó mértéke:

• 1990 Ft/m² / év
  (az adó alapja a lakás hasznos alapterülete).

Ha a lakást magánszemélynek, legalább 1 évre, lakhatási célra adják bérbe, és a bérlő be van jelentve: ➡️ 50% adókedvezmény jár.

Terézvárosban a rendelet kimondja, hogy minden lakás adóköteles, kivéve, ha kifejezetten mentesség alá esik. Egy mentesség ismert: a kizárólag saját ottlakásra használt, és életvitelszerűen lakott lakás mentes az adó alól.

A mentességhez mindennek teljesülnie kell:

• magánszemély a tulajdonos,
• életvitelszerűen ott él legalább évi 9 hónapban,
• a lakás az elsődleges elérési címe (lakcímkártya + közműszámlák),
• a közüzemi fogyasztás alapján igazolható a tényleges használat,
• nem folyik benne semmilyen jövedelemszerző tevékenység,
• nem bérbe adott,
• nem szerepel székhelyként, telephelyként, fióktelepként, szálláshelyként.

Adómérték főszabály szerint:
→ 3.000 Ft/m² / év

Mikor lehet perelni az adó túlzott mértéke miatt?

Sokan azt hiszik, hogy a ha a hasznos alapterület alapján számolt építményadó megállapítása csak akkor jogszerű, ha a forgalmi érték bizonyos 3,6% aránya alatt van, emiatt van, hogy bíróságon támadják az adómegállapítást. 

Az adó mértéke miatt csak akkor lehet sikeresen perelni, ha a helyi adó ténylegesen konfiskáló – vagyis olyan szélsőségesen magas, hogy belátható időn belül „felemészti” az ingatlan értékét. A Kúria gyakorlata szerint ez csak kivételes esetekben áll fenn: tipikusan akkor, ha az éves adóteher a forgalmi érték 60–70%-át eléri, vagy az öt éves elévülési ciklus alatt az adó összege megközelíti, illetve meghaladja az ingatlan értékét. Önmagában az, hogy az adó magas, vagy nem tetszik a tulajdonosnak, még nem alap perindításra – csak a kirívóan aránytalan, vagyonelvonó jellegű adómérték lehet jogellenes.

Az Alkotmánybíróság legutóbbi döntései 20/2021. (V. 27.) és a 3233/2021. (VI. 04.) AB határozat) új, gyakorlati mércét állítottak fel a konfiskáló helyi adó megítéléséhez: akkor válhat egy telekadó vagy építményadó alkotmányosan kifogásolhatóvá, ha az öt éves általános elévülési idő alatt a fizetendő adó összege megközelíti vagy eléri az ingatlan értékének a kétszeresét. A 42%-os éves adóteher például már ilyen szintű torzulást eredményezett. Ez a mérce a Kúria gyakorlatával összhangban azt jelenti, hogy nem az éves százalék a döntő, hanem az, hogy az adó „belátható időn belül felemészti-e” az ingatlan értékét. Csak ilyen kirívó esetekben lehet az adómértéket sikerrel bíróság előtt támadni.

Kinek kell építményadót fizetnie?

A törvény szerint az építményadó alanya (az, aki fizet): 

• az, aki az adott év január 1-jén az építmény tulajdonosa,
• ha az ingatlan-nyilvántartásban vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezet) szerepel, akkor a jog jogosultja az adóalany,
• ha többen tulajdonosok, akkor tulajdoni hányaduk arányában adóalanyok,
• társasháznál:
  • a külön tulajdonú lakások, üzlethelyiségek után minden tulajdonos maga az adóalany,
  • a közös használatú helyiségek után a társasházi közösség az adóalany.

Osztatlan közös tulajdon esetén az összes tulajdonostárs egyhangúlag rendelkezhet úgy, hogy egy tulajdonos fizeti az építményadót az önkormányzatnak - természetesen ilyen esetben jellemzően ez a tulajdonostárs kap ezért valamilyen ellentételezést.

Milyen bejelentési / adóbevallási kötelezettségem van?

Nagyon fontos, és sok jogvita alapja: az önkormányzat nem feltétlenük követi, hogy melyik építménynek ki a tulajdonosa – időről-időre azonban lekérik a tulajdoni lapokat.

A 2017. évi CL. törvény (Art.) szerint:

• az adózó 15 napon belül köteles adatbejelentést tenni az önkormányzati adóhatóságnak,
• ha új adókötelezettség keletkezik (pl. házat épít, használatbavételi engedélyt kap),
• ha tulajdonosváltozás történik,
• ha az építmény adóalapját érintő fontos adat módosul (pl. bővítés, átminősítés).

Az adatbejelentéshez az önkormányzat által rendszeresített nyomtatványt kell használni (papíron vagy e-ügyintézésben, ASP rendszer).

Fontos:

• maga a bejelentési kötelezettség nem évül el,
• de az építményadót az Art. általános szabályai szerint 5 évre visszamenőleg lehet megállapítani (lásd lejjebb az elévülésnél).

Mi minősül építménynek, azaz mi után kell egyáltalán fizetni?

Adóköteles az önkormányzat területén lévő lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló épület vagy épületrész – ezek gyűjtőneve a törvényben: „építmény”. Az adó:

• az építmény valamennyi helyiségére kiterjed,
• függetlenül attól, mire használják – üres, raktár, kiadott lakás, iroda, stb.

Tehát az, hogy éppen bérbe van-e adva, üresen áll-e, nem érinti magát az adókötelezettséget – az építmény léte a döntő.

Mikor keletkezik és mikor szűnik meg az építményadó-kötelezettség?

A Htv. pontosan szabályozza az építményadó-kötelezettség keletkezését és megszűnését:

Mikor keletkezik?

Az adókötelezettség a használatbavételhez kötődik, és mindig a következő év első napján indul:

• ha van használatbavételi engedély vagy fennmaradási engedély →
  az engedély jogerőre emelkedését / véglegessé válását követő év január 1-jétől kell építményadót fizetni,
• ha egyszerű bejelentéshez kötött az építkezés → a felépülésről kiadott hatósági bizonyítványt követő év január 1-jétől,
• ha az épület engedély nélkül épült vagy használatba vett → a tényleges használatbavételt követő év január 1-jétől.

Mikor szűnik meg?

• Az adókötelezettség az építmény megszűnésének évének utolsó napján szűnik meg.
• Ha az épület az év első felében szűnik meg (például bontás), a második félévre már nem kell adót fizetni.
• Az építmény használatának szünetelése (ha üresen áll vagy nem használják) nem szünteti meg az adókötelezettséget.

Milyen mentességek és kedvezmények léteznek?

A Htv. országos szinten is meghatároz több mentességet, de ezen felül az önkormányzat is adhat saját mentességeket és kedvezményeket.

A törvény szerinti fontosabb mentességek például:

• Szükséglakás – mentes az adó alól.
• Háziorvosi rendelő – ha kizárólag háziorvosi ellátás céljára használják.
• Bizonyos nukleáris célú építmények – speciális kategória.
• Műemlék-ingatlan – a megszerzés évében és az azt követő három évben mentes az adó alól.
• Állattartásra, növénytermesztésre szolgáló építmények (istálló, üvegház, terménytároló stb.), ha ténylegesen mezőgazdasági célra használják, és ezt igazolják.
• Bizonyos sportcélú, állami tulajdonból sportszervezeteknek ingyen átadott ingatlanok (2025-től hatályos speciális mentesség).

Ezen kívül az önkormányzat helyi rendeletben dönthet arról, hogy:

• magánszemélyek lakóingatlanára részleges vagy teljes mentességet ad,
• bizonyos élethelyzetekhez (pl. többgyermekes családok, alacsony jövedelműek) kedvezmény kapcsolódjon,
• vállalkozási célú építményekre eltérő, magasabb adómértéket állapítson meg.

Műemléképület felújításához kapcsolódó speciális mentesség

Ha egy műemléki védelem alatt álló épületet a helyi rendelet alapján felújítanak, az épület vagy az önálló adótárgy három adóévre adómentes lehet, szigorú feltételek mellett (felújítás jellege, igazolások, jelzálog bejegyzése stb.).

Adófelfüggesztés időseknél és megváltozott munkaképesség esetén

A Htv. egy különös, szociális jellegű jogintézményt ismer: az adófelfüggesztést.

Kik kérhetik?

• 65. életévét betöltött magánszemély, vagy
• olyan személy, aki megváltozott munkaképességű ellátásban részesül,
• és egyedül vagy csak ugyanilyen hozzátartozójával él abban a lakásban,
• amely a lakcímnyilvántartás szerint és ténylegesen is életvitelszerű lakóhelye.

Mire vonatkozik?

• csak a saját lakás utáni építményadóra,
• az adót nem kell megfizetni a felfüggesztés időszaka alatt,
• de az adó kamatostul „gyűlik”, és jelzálogjog kerül az ingatlanra.

Mikor szűnik meg a felfüggesztés?

• ha a lakást eladják,
• vagyoni értékű jogot alapítanak rá,
• a jogosult meghal,
• vagy ő maga írásban visszavonja a kérelmet.

Ilyenkor az önkormányzat határozatban írja elő a felfüggesztett adó és kamata megfizetését.

Mit tehetek, ha az önkormányzat szerint van építményadó-kötelezettségem, szerintem viszont nincs?

Előfordulhat, hogy:

• az önkormányzat tévesen minősíti az ingatlant (pl. szerinte nem mezőgazdasági építmény),
• vagy nem veszi figyelembe, hogy mentesség vagy kedvezmény járna,
• vagy Ön úgy gondolja, hogy a rendelet maga jogszabályellenes.

Ilyenkor a következő lépések jöhetnek szóba:

1. Egyeztetés az adóirodával
   • Érdemes először írásban tisztázó kérdést feltenni,
   • csatolva iratokat: tulajdoni lap, használatbavételi engedély, mezőgazdasági igazolás, bérleti szerződés stb.
2. Fellebbezés az adóhatározat ellen
   • Az adóhatóság határozata ellen a határidőn belül fellebbezés terjeszthető elő.
   • A másodfokú adóhatóság jellemzően a megyei/fővárosi kormányhivatal.
3. Bírósági felülvizsgálat
   • Ha a másodfokú döntés sem kedvező, közigazgatási per indítható.
   • Az elévülési időn belül a rendelet jogszabályellenességére is lehet hivatkozni.
4. Szakértő ügyvéd bevonása
   • Célszerű ingatlanjogban és adójogban jártas ügyvédhez fordulni,
   • aki a konkrét önkormányzati rendelet és az Ön ingatlanának adatai alapján tud véleményt mondani.

Hogyan érinti az építményadó a telek értékét, eladhatóságát, értékbecslést?

Az építményadó közvetlenül az ingatlan tartási költségeit növeli, ami több ponton is hat:

• Vevői döntés
  • Ha két hasonló ház közül az egyik után magas építményadót kell fizetni, a másik után nem vagy jóval kevesebbet, az a vevő szempontjából plusz állandó költséget jelent.
  • Ez csökkentheti az adott ingatlan iránti keresletet.
• Befektetők, bérbeadók
  • A tulajdonosnak a hozamszámításnál figyelembe kell vennie az éves építményadó összegét,
  • így egy magas adóteher a nettó hozamot csökkenti, ami lefelé húzhatja az árat.
• Értékbecslés
  • Ingatlan-értékbecslésnél az építményadó tipikusan üzemeltetési költségként jelenik meg (különösen bérbe adott ingatlanoknál),
  • magas terhelés esetén indokolhat alacsonyabb forgalmi értéket ugyanazon piacon belül.

Összességében: magas építményadó de facto csökkentheti az ingatlan piaci értékét vagy eladhatóságát, főleg kisebb településeken, ahol a vevők árérzékenyek.

Van-e visszamenőleges fizetési kötelezettség vagy bírság?

Elévülés 5 év után

Az Art. 202. § (1) bek. alapján az adó megállapításához való jog annak a naptári évnek az utolsó napjától számított öt év elteltével évül el, amelyben az adóról 

• bevallást,
• adatbejelentést,
• bejelentést kellett volna tenni, illetve
• bevallás, adatbejelentés, bejelentés hiányában az adót meg kellett volna fizetni. 

Mi történik, ha késve fizetem be az építményadót?

Ha:

• az adóalany nem tesz bejelentést,
• vagy nem fizeti meg időben az adót,

akkor az önkormányzati adóhatóság:

• mulasztási bírságot szabhat ki,
• és késedelmi pótlékot számíthat fel a meg nem fizetett adóra.

Gyakorlati tanácsok ingatlan adásvételekor

Ha ingatlant vásárol vagy ad el, érdemes az építményadót tudatosan kezelni:

• Vevőként:
  • kérdezzen rá: mennyi most az éves építményadó?
  • kérjen önkormányzati igazolást a helyi adótartozásokról;
  • ellenőrizze, hogy az épület tényleges állapota (bővítések, melléképületek) szerepel-e a bejelentésben.
• Eladóként:
  • gondoskodjon arról, hogy a bejelentések rendben legyenek,
  • számoljon azzal, hogy az új tulajdonosnak adatbejelentést kell tennie a vásárlás után.

Ha ingatlan adásvétel előtt vagy után bizonytalan az építményadó kérdésében, egy ingatlanjogra szakosodott ügyvéd:

• átnézi az önkormányzati rendeleteket,
• ellenőrzi az ingatlan adózási előéletét,
• segít a bejelentések, kérelmek, esetleges jogorvoslatok előkészítésében.

Összegzés

Az építményadó helyi adó, amelynek részletszabályait mindig a konkrét önkormányzati rendelet határozza meg, a Htv. keretei között. Tudatos tulajdonosként érdemes:

• pontosan ismerni, hogy kinek, mikor és mennyit kell fizetni,
• utánanézni a mentességeknek és kedvezményeknek,
• időben teljesíteni az adatbejelentési kötelezettségeket,
• vitás esetben pedig szakértő segítséget kérni, hogy ne fizessen többet a szükségesnél.

Építményadóban jártas ügyvédre lenne szüksége? Vegye fel velünk a kapcsolatot!