Az ingatlan eladás utáni adózás

Mi minősül ingatlannak az Szja tv. szerint?

Bár jelen összefoglalónk elsősorban a használt lakások adásvételével kapcsolatos tudnivalókra szorítkozik, fontos rögzíteni, hogy az Szja tv. pontosan mit tekint ingatlannak. A törvény szerint ingatlannak minősül a termőföld, a telek, az építmény és az épület, továbbá a föld és az azzal alkotórészi kapcsolatban álló (azaz állagsérelem nélkül nem elmozdítható) dolog.

 A lakás a fenti felsorolásból az építmények körébe esik, az Szja tv. rendelkezései azonban további feltételeket határoz meg a lakás definíciójának megalkotásakor. Ennek értelmében lakásnak minősül

• az építmény, amely lakás vagy lakóház megnevezéssel az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartásra került (vagy ekként történő feltüntetése folyamatban van)
• a lakóház céljára létesülő építmény, feltéve, hogy készültségi foka eléri a szerkezetkész állapotot 

az építmény, amely a tanyaként feltüntetett földrészleten helyezkedik el és lakóház megnevezéssel az ingatlan-nyilvántartásban nyilvántartásra került.

Melyek a vagyoni értékű jogok?

Az Szja tv. hat vagyoni értékű jogot nevesít tételesen, melyek a következők:

1. a földhasználat,
2. építményi jog,
3. az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat,
4. a telki szolgalom, valamint
5. az ingatlan bérleti joga.

Adómentes átruházás – Milyen esetekben mentesülök az adófizetési kötelezettség alól?

A fentiekben bemutattuk, hogy az Szja tv. szerint pontosan mit is értünk ingatlan és vagyoni értékű jog alatt. E meghatározások ismeretében azonban legalább ilyen fontos megvizsgálni azokat az eseteket, amikor a törvény adómentességet biztosít az ingatlanok (illetve vagyoni értékű jogok, pl. haszonélvezeti jog) átruházásából származó jövedelem után, hiszen ezek a kivételek az adózók számára jelentős anyagi előnyökkel járhatnak. Lássuk most részletesen, milyen esetekben mentesülhetünk – részben vagy egészben – az ingatlan átruházásából eredő jövedelem utáni adófizetési kötelezettség alól. A felsorolás csak az összefoglalónk szempontjából lényeges adómentességi eseteket tartalmazza, nem fedi le az összes, jogszabályokban rögzített mentesülési kört:

•  A házassági vagyonközösség megszüntetésekor adómentes az a jövedelem, ami az ingatlan (illetve vagyoni értékű jog) házastárs (vagy bejegyzett élettárs) általi megváltásából származik.
• Az öröklési, életjáradéki vagy tartási szerződés keretében nyújtott járadékfolyósítás vagy tartás ellenértékeként átruházott ingatlan (illetve vagyoni értékű jog) átruházásából származó jövedelem szintén adómentes. 

Fontos kiemelni, hogy amennyiben az átruházás adómentessége olyan feltételek teljesítésétől függ, melyek a vevő oldalán merülnek fel, az eladónak szükséges beszereznie a vevő adómentesség feltételeinek való megfelelésre vonatkozó nyilatkozatát. A nyilatkozatra vonatkozó formai követelmény, hogy azt közjegyző készítse vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratba foglalják, továbbá a vevő adómentesség feltételeinek történő megfelelőségre vonatkozó kötelezettségvállalásán felül tartalmaznia kell a vevő természetes azonosító adatait és adóazonosító jelét.

A jövedelem-, illetve ingatlanszerzés időpontja – 

Melyik időpontban szerzünk jövedelmet ingatlanunk értékesítéséből és melyik időpontban szerezzük meg az ingatlant a jogszabály szerint?

Az ingatlanokkal kapcsolatos jövedelemszerzési időpont meghatározása nem feltétlenül a pénzügyi tranzakciók lebonyolításának pillanatához kapcsolódik. Bár a "jövedelemszerzés" kifejezésből könnyen arra következtethetnénk, hogy a döntő tényező az az időpont, amikor a magánszemély az ingatlan ellenértékét megkapja, a jövedelemszerzés időpontja valójában az az időpont, amikor az érvényes szerződés vagy egyéb releváns okirat az ingatlanügyi hatósághoz (melyet sokan még földhivatalként ismerhetnek) benyújtásra kerül.

 Az értékesített ingatlan megszerzésének időpontja főszabály szerint – a jövedelemszerzési időpontjához hasonlóan – az a nap, amikor a magánszemély az erről szóló érvényes szerződést vagy egyéb iratot az ingatlanügyi hatósághoz benyújtja. Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökség megnyílásának napja (ami megegyezik az örökhagyó halálának napjával).

 Eltérően alakul azon vagyoni értékű jogok szerzésének időpontja, melyek az ingatlan-nyilvántartásba nem kötelezően bejegyzendőek. Ezek esetében a szerzés időpontja a szerződés megkötésének napja

Mi az a bevétel?

A magánszemélyek által szerzett jövedelem adókötelezettsége több tényezőtől is függhet. Ebben a szekcióban a jövedelem megállapításának legfontosabb elemére, a bevételre fókuszálunk, amelynek meghatározása a megfizetendő adó kiszámításának alapját képezi.

 Általánosságban elmondható, hogy mindazon bevétel, amelyet a magánszemély az ingatlanátruházással megszerez, bevételnek minősül. Bevétel tehát – többek között – a vételár, a cserébe kapott dolog szokásos piaci értéke vagy például a gazdasági társaságnak nem pénzbeli hozzájárulásként szolgáltatott ingatlan (vagy vagyoni értékű jog) értéke.

Fontos szem előtt tartani, hogy abban az esetben is, ha a vevő nem egyösszegben, hanem több részletben fizeti meg részünkre a vételárat, a teljes vételár összegét kell bevételnek tekinteni a jövedelemszerzés évében, hiszen – a fent kifejtettek szerint – a jövedelemszerzés napja a szerződés ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtása alapján kerül meghatározásra, és nem a vételár kifizetéséhez igazodik.

Milyen költségekkel csökkenthető az ingatlan átruházásából származó bevételünk?

Amikor ingatlan (vagy vagyoni értékű jogot) értékesítünk, az ebből származó bevételünket különböző kiadásokkal csökkenthetjük. Ezek a levonások jelentősen befolyásolhatják a fizetendő adónk összegét, ezért kiemelten fontos, hogy pontosan számoljuk el ezeket a költségeket. A következőkben bemutatjuk, hogy milyen kiadásokat, milyen feltételek mellett tudunk elszámolni.

 Az ingatlan (vagy vagyoni értékű jog) átruházásából származó bevételből levonható a megszerzésre fordított összeg, és az ezzel összefüggő más kiadások (ilyennek minősül például az ingatlan vételára, a megszerzéssel összefüggésben megfizetett illeték, ügyvédi munkadíj), az értéknövelő beruházások összege (ide tartozik például a szokásos piaci értéket növelő ráfordítás és a meghatározott feltételek mellett eszközölt állagmegóvást célzó beruházás), valamint a szerzési időponthoz tartozó bevételrész arányában az átruházással kapcsolatos kiadások.

Mikortól nem kell szja-t fizetni?

Az ingatlan és vagyoni értékű jog (pl. haszonélvezeti jog) számított összege csökkentésének mértéke, legyen szó akár lakásról, üdülőről, építési telekről stb. megegyezik. A szerzés időpontjától függően a jövedelem összege következők szerint alakul:

A 2018-ban vagy korábban szerzett lakás 2023-ban történő értékesítésekor tehát már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Az adókötelezettség teljesítése

Az ingatlan (illetve vagyoni értékű jog) értékesítéséből származó jövedelmet a fent kifejtettek alapján a NAV erre a célra rendszeresített formanyomtatványán (23SZJA) vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével és beküldésével szükséges bevallani.

Méltányossági kérelem – Milyen fizetési könnyítésre vagyok jogosult az adófizetési kötelezettségemmel összefüggésben?

A NAV nem csupán az adózási szabályok betartásának ellenőrzésével foglalkozik, hanem lehetőséget is biztosít az adózóknak, hogy bizonyos esetekben méltányossági alapon az adóterhük csökkentését vagy akár elengedését kérjék. Ennek célja, hogy segítséget nyújtson azoknak, akik jövedelmi, vagyoni vagy szociális körülmények miatt nehézségekbe ütköznek az adófizetéssel. Ezzel összefüggésben fontos kitérni arra is, hogy milyen kritériumok alapján lehet méltányossági kérelemmel élni.

 A NAV az adó fizetésére kötelezett magánszemély kérelmére, annak jövedelmi, vagyoni és szociális körülményeire, valamint a jövedelmének felhasználási körülményeire tekintettel mérsékelheti vagy elengedheti az adót.

 A NAV tájékoztatója alapján például különösen méltányolható az a körülmény, ha a magánszemély az ingatlan, a vagyoni értékű jog értékesítéséből származó jövedelmét saját maga, közeli hozzátartozója, vagy a vele egy háztartásban élő élettársa, volt házastársa, volt bejegyzett élettársa lakhatásának biztosítására fordítja.

 A kérelmet elektronikusan és papíralapon is be lehet nyújtani a NAV-hoz.

 A lakásértékesítésből származó jövedelem pontos kiszámításához sokszor bonyolult és összetett számításokra van szükség. Erre a célra kiváló eszköz a NAV hivatalos honlapján található kalkulátor, mely a következő linken érhető el: https://nav.gov.hu/ugyfeliranytu/kalkulatorok/ing_kalk. Ajánljuk olvasóinknak ezen kalkulátor használatát, hogy tiszta képet kapjanak az értékesítésből származó jövedelmük pontos összegéről.

Az e-illeték asszisztens - eladóknak is válaszol a személyi jövedelemadóval kapcsolatban

Ha rendelkezik OpenAI chatGPT-4 hozzáféréssel és szeretne a chatGPT-n keresztül interaktív chatbottal beszélgetni az ingatlan értékesítést terhelő személyi jövedelemadóval kapcsolatos kérdésekről, akkor keresse fel az e-illeték asszisztenst! Az illeték chatbotunkba feltöltöttük a honlapunk és a hatályos NAV tájékoztatók releváns részeit, a válaszokat ezek alapján, a saját szövegalkotó algoritmusa segítségével adja.

Kérjük, vegye figyelembe, hogy a chatbot által nyújtott információk általános jellegűek, és kizárólag szórakoztatási célokat szolgálnak. Az ott megjelenített információk nem tekinthetők jogi tanácsnak. Kérjük ne osszon meg személyes adatot, vagy üzleti titkot a chatbottal! A chatbot által nyújtott információkért felelősséget nem vállalunk! Az e-illeték asszisztens chatbot használatakor az e-ingatlanügyvédek.hu üzemeltetői adatokat nem tárolnak, az ott feltett kérdésekhez nem férnek hozzá.

A mesterséges intelligencia használata konkrét jogkérdésekben nem biztonságos és nem is ajánlott!

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.