Ingatlan eladás utáni adózás - mire figyeljünk?

Kell adót fizetni, ha eladom a lakásomat?

Igen, de nem minden esetben. Lakáseladás után csak akkor kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetned, ha nyereséged keletkezik az ügyleten — vagyis ha drágábban adod el, mint amennyiért vetted. A fizetendő adó alapja a bevétel (eladási ár) és a költségek (pl. vételár, felújítás, ügyvédi díj, illeték) különbözete.

Mennyi az adó mértéke ingatlan eladás után 2025-ben?

2025-ben az ingatlan eladásából származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni. Ez azt jelenti, hogy ha az eladásból jövedelmed keletkezik (vagyis a bevétel meghaladja a szerzési árat és az elszámolható költségeket), akkor a fennmaradó összeg után kell megfizetni a 15%-os adót.

Fontos, hogy nem a teljes vételár után, hanem csak a nyereség után kell adózni. Az adót és a bevallást 2026. május 20-ig kell teljesíteni a 25SZJA nyomtatványon vagy a NAV által előkészített bevallási tervezet kiegészítésével.

Ha az eladás adómentes (például az ingatlant több mint 5 éve szerezted meg), vagy nem keletkezik jövedelem, nem kell bevallást benyújtani.

Mi ez az 5 éves szabály?

Az úgynevezett „öt éves szabály” azt jelenti, hogy ha egy ingatlant a megszerzésétől számított öt éven belül adsz el, akkor a nyereség (azaz a jövedelem) után személyi jövedelemadót (15%) kell fizetned. Viszont minél régebb óta vagy tulajdonos, annál kevesebb jövedelmet kell adózni – az adóköteles rész évente csökken:

• 1. évben (vagy a szerzés évében) → 100% adóköteles
• 2. évben → 90%
• 3. évben → 60%
• 4. évben → 30%
• 5. év után → 0%, vagyis teljesen adómentes az eladásból származó nyereség

Ez a szabály tehát az idő múlását jutalmazza: minél tovább tartod meg az ingatlant, annál kisebb lesz a fizetendő adó, végül pedig teljesen megszűnik.

Honnan számít az 5 év?

Az 5 éves szabály — vagyis az az időtartam, ami után az ingatlaneladásból származó jövedelem adómentessé válhat — az ingatlan megszerzésének időpontjától indul. A főszabály szerint ez az a nap, amikor az adásvételi szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) benyújtották.

Vannak azonban speciális esetek is:

• Öröklésnél a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja.
• Házassági vagyonközösségben szerzett ingatlannál mindkét fél számára azonos a szerzés időpontja, még akkor is, ha csak az egyik nevén szerepel a tulajdonjog.
• Új építés vagy bővítés esetén a szerzési időpont az utolsó használatbavételi engedély jogerőre emelkedésének napja, vagy egyszerű bejelentés esetén a felépítést igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napja.

Hogyan kell kiszámítani az ingatlan eladás utáni adót?

Az ingatlan eladás utáni adót úgy számítjuk ki, hogy először meg kell határozni az adóalapot, vagyis az eladásból származó jövedelmet. Ezt lépésenként így lehet kiszámítani:

1. Bevétel megállapítása:
   Ez az az összeg, amit az eladó a vevőtől ténylegesen kap – ideértve a vételárat, a részletekben fizetett összegeket és az esetleges kamatot is.
2. Levonható költségek kiszámítása:
   A bevételből le lehet vonni:
   • a szerzési értéket (amennyit az ingatlanért anno fizettél, vagy amennyiért örökölted, ajándékba kaptad stb.),
   • az igazolt, számlás értéknövelő beruházásokat (pl. felújítás, ráépítés, bővítés),
   • valamint az eladáshoz kapcsolódó költségeket (pl. ügyvédi díj, hirdetés, energetikai tanúsítvány).
3. Számított összeg (nyereség) = Bevétel – Költségek.
   Ha a költségek meghaladják a bevételt, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem.
4. A jövedelem adóköteles része:
   Az adó alapját nem a teljes nyereség képezi, hanem az a része, amely a tulajdonban tartás idejétől függően adóköteles.
   • Ha a szerzés és az eladás között 1 év telt el, akkor a számított összeg 100%-a adóköteles.
   • 2. évben: 90%,
   • 3. évben: 60%,
   • 4. évben: 30%,
   • 5. évtől: nem kell adót fizetni, azaz a jövedelem adómentes.
5. Adó kiszámítása:
   A jövedelem adóköteles részét 2025-ben 15% személyi jövedelemadó terheli.

📘 Példa:
Ha 2021-ben 32 millió forintért vásároltál egy lakást, amit 2025-ben 48 millióért adsz el, és az évek során 7 millió forintot költöttél értéknövelő felújításokra, valamint 1 millió forintot eladási költségekre:

• Bevétel: 48 millió
• Költségek: 32 + 7 + 1 = 40 millió
• Számított összeg: 8 millió
• Tulajdonban tartás: 4 év → 30% adóköteles
• Adóalap: 8 000 000 × 0,30 = 2 400 000
• Fizetendő adó: 2 400 000 × 0,15 = 360 000 Ft

Mi számít jövedelemnek és mi bevételnek ingatlan eladásakor? Ez miért fontos?

Amikor ingatlant adsz el, a bevétel az az összeg, amit ténylegesen megszerzel az eladásból – például a vételár, a cserébe kapott dolog piaci értéke, vagy akár az ingatlan nem pénzbeli hozzájárulásként történő bevitele egy cégbe

Fontos, hogy a teljes vételárat bevételnek kell tekinteni már abban az évben, amikor az adásvételi szerződést benyújtják a földhivatalhoz – akkor is, ha a vevő részletekben fizet.

A jövedelem ezzel szemben a bevétel és a levonható költségek (például a vételár, a felújítások, vagy a közvetítői díj) különbsége. Vagyis nem az egész eladási ár után adózol, hanem csak a tényleges haszon után.

Ez a különbség azért lényeges, mert a bevétel nem egyenlő az adóalappal. Ha valaki például 30 millióért vett és 35 millióért adott el egy lakást, az adózásnál nem a 35 millió forint számít, hanem az 5 milliós különbözet, amit a költségek csökkentése után jövedelemként kell figyelembe venni. Az adó mértéke ezt a jövedelmet terheli, nem a teljes bevételt.

Milyen költségeket lehet levonni az adóalapból?

Az ingatlan eladásából származó bevétel nem teljes egészében számít jövedelemnek, hiszen bizonyos, igazolt költségeket le lehet vonni belőle. A levonható tételek a következők:

• A megszerzésre fordított összeg és kapcsolódó kiadások – ide tartozik például a vételár, az ügyvédi díj, az illeték, vagy akár a közvetítői jutalék, ha az eladáskor ezek ténylegesen felmerültek és igazolhatók.
• Értéknövelő beruházások – minden olyan felújítás, korszerűsítés, bővítés, amely növelte az ingatlan értékét (például szigetelés, nyílászárócsere, fűtéskorszerűsítés). Fontos, hogy a kiadások számlával igazoltak legyenek, és az eladás előtti 24 hónapon belül történtek, legalább a bevétel 5%-át elérő összegben.
• Az átruházással kapcsolatos kiadások – például hirdetési díjak, energetikai tanúsítvány költsége, értékbecslés díja vagy ügyvédi munkadíj, amennyiben ezek közvetlenül az eladással függnek össze.

Nem vonható le viszont olyan kiadás, amit a tulajdonos korábban más jövedelemmel szemben már elszámolt (például ha az ingatlant bérbe adta, és ott értékcsökkenést érvényesített).

👉 Fontos: minden költséget számlával vagy más hiteles okirattal kell alátámasztani, különben az adóhatóság nem fogadja el a levonás

Mi van, ha felújítottam az eladott lakást?

Ha eladás előtt felújítottad a lakást, jó hír, hogy a felújítás költségeinek egy része levonható az adóalapból – de csak akkor, ha az „értéknövelő beruházásnak” minősül. Ez azt jelenti, hogy a munkálatok tartósan növelték az ingatlan piaci értékét, például új nyílászárók, fűtéskorszerűsítés vagy hőszigetelés esetén.

Ezeket a költségeket csak akkor számolhatod el, ha:

• számlával tudod igazolni a kiadásokat,
• a felújítás az eladást megelőző 24 hónapon belül történt, és
• a ráfordítás összege meghaladja az eladási ár 5%-át.

Például: ha a lakást 40 millió forintért adtad el, csak az 2 millió forintnál drágább, számlával igazolt munkálatok számítanak bele (pl. új fürdőszoba vagy teljes szigetelés).

A kisebb karbantartási, állagmegóvó munkák – mint a festés, csaptelepcsere vagy parketta felújítás – nem értéknövelő beruházásnak, hanem fenntartási költségnek minősülnek, ezért nem vonhatók le az adóalapból.

Ügyvédi díjat levonhatom?

Igen, az ügyvédi munkadíj az ingatlan eladásakor levonható költség lehet, de csak bizonyos feltételekkel. A NAV tájékoztató szerint az eladásból származó bevételből levonható minden olyan igazolt kiadás, amely közvetlenül az átruházáshoz kapcsolódik. Ez azt jelenti, hogy az adásvételi szerződés elkészítéséért és lebonyolításáért fizetett ügyvédi díj az „átruházással kapcsolatos kiadások” közé tartozik, így csökkenti az adóalapot, ha számlával vagy okirattal igazolható.

Nem vonható le viszont olyan ügyvédi díj, amely nem az értékesítéshez kapcsolódik, például korábbi bérleti szerződéshez vagy más ügylethez kötődik.

Tipp: őrizd meg az ügyvédi számlát és az adásvételi szerződést legalább 5 évig, mert ezekre szükség lehet egy esetleges NAV-ellenőrzésnél.

Hogyan tudom igazolni, mennyiért vettem az ingatlant?

Az adóalap kiszámításánál döntő kérdés, hogy pontosan mennyiért szerezted meg az ingatlant. Ezt hívja a jog „megszerzésre fordított összegnek”. A NAV szerint ezt számlával vagy hiteles okirattal kell igazolni.

A legtöbb esetben elegendő az adásvételi szerződés, hiszen abban szerepel a vételár, és az ügyvéd által ellenjegyzett példány az ingatlanügyi hatóságtól (földhivatal) bármikor kikérhető. Ha építkeztél vagy bővítettél, akkor az építési számlák és a használatbavételi engedély szolgálnak igazolásként.

Ha az ingatlant örökléssel vagy ajándékozással kaptad, akkor a szerzési értéket az illetékkiszabáshoz figyelembe vett forgalmi érték, illetve az öröklési leltárban feltüntetett érték alapján kell megállapítani.

Fontos tudni, hogy ha semmilyen dokumentum nem áll rendelkezésre (például az adásvételi szerződés elveszett és nem beszerezhető), csak akkor alkalmazható a NAV „75%-os szabálya” — vagyis a bevétel 75%-át automatikusan levonhatod költségként, de más kiadás ekkor már nem érvényesíthető.

Hány év után adómentes az ingatlan eladás?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem öt év után válik teljesen adómentessé.
Ez azt jelenti, hogy ha az ingatlant legalább öt éve szerezted meg, az értékesítéskor nem kell személyi jövedelemadót (SZJA) fizetned a nyereséged után.

Az adóköteles jövedelem az évek múlásával fokozatosan csökken:

• az első két évben a teljes nyereség adóköteles,
• a harmadik évben a nyereség 90%-a,
• a negyedik évben 60%-a,
• az ötödik évben 30%-a után kell adózni,
• öt év után pedig nulla forint az adóalap.

A szerzés időpontját mindig a tulajdonszerzés jogerőre emelkedésének napja határozza meg – például az adásvételi szerződés földhivatalhoz benyújtásának dátuma, vagy öröklés esetén az örökhagyó halálának napja.

👉 Tipp első lakáseladóknak: ha 2020-ban vettél ingatlant, és 2025-ben szeretnéd eladni, már nem kell adót fizetned a nyereség után. Ha viszont 2021-ben vásároltál, még 30%-os adóval kell számolnod a profit arányában.

Hogyan csökken az adó mértéke évről évre?

Az ingatlan eladásából származó jövedelem adója nem marad mindig azonos – a törvény szerint évről évre csökken, attól függően, mikor szerezted az ingatlant. Ez a kedvezmény azt tükrözi, hogy minél régebben vásároltál egy ingatlant, annál kisebb a nyereséged adóalapja.

Ez tehát azt jelenti, hogy ha például 2021-ben vettél lakást, majd 2025-ben eladod, csak a nyereség 30%-a után kell 15% személyi jövedelemadót fizetned. Ha pedig az ingatlant öt éve vagy régebben szerezted, az eladás teljesen adómentes.

👉 Tipp első eladóknak: érdemes megvárni az ötödik évet az eladással, mert ezzel az adóterhed akár teljesen lenullázható.

Kell-e külön adóbevallást benyújtanom?

Ha 2025-ben eladod a lakásodat, a bevallási kötelezettséged attól függ, hogy keletkezett-e adókötelezettséggel járó jövedelmed az értékesítésből. Ha a lakáseladás adómentes (például több mint 5 éve vásároltad, vagy az eladásból nem keletkezett jövedelmed), akkor nem kell külön adóbevallást benyújtanod, és az ügyletet nem kell feltüntetni az éves SZJA-bevallásban sem.

Viszont ha az eladásból adózni való jövedelmed keletkezik, azt a következő év május 20-ig be kell vallanod a 25SZJA nyomtatványon, vagy a NAV által készített adóbevallási tervezet kiegészítésével és beküldésével.
Ebben az esetben az adót is ugyanezen határidőig kell megfizetned.

Fontos: az eladásról szóló szerződést, bizonylatokat és minden igazolást a NAV-ellenőrzés elévüléséig – vagyis a 2025-ben történt eladás esetén 2031. december 31-ig – meg kell őrizni.

Mikor kell befizetni az adót?

Ha eladtad a lakásodat, és keletkezett belőle adóköteles jövedelmed, akkor a következő év május 20-áig kell azt bevallanod és befizetned a NAV felé.

Például: ha 2025-ben adtad el az ingatlant, akkor az adóbevallásodban a 2026. május 20-i határidővel kell szerepeltetned az ügyletet. Ezt a 25SZJA nyomtatványon vagy a NAV által előkészített adóbevallási tervezet kiegészítésével tudod megtenni.

Fontos tudni, hogy nem kell bevallani az eladást, ha az adómentes (például öt évnél régebben vásárolt lakás eladásáról van szó), vagy ha az eladásból nem keletkezett jövedelem. Az ingatlaneladással kapcsolatos minden szerződést és bizonylatot érdemes megőrizni legalább hat évig – például 2025-ös eladás esetén 2031. december 31-ig –, mert a NAV ellenőrzés során ezeket kérheti be.

Ingatlan eladás után illetéket is kell fizetni?

Az ingatlan eladása után az eladónak nem kell illetéket fizetnie, mivel az illetékfizetési kötelezettség a vevőt terheli. Az eladónak a bevétel után személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetnie, ha az eladási ár magasabb, mint a korábbi vételár és a levonható költségek összege. Az illeték tehát az adásvétel másik oldalát, a tulajdonszerzést terheli: a vevő 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet, bizonyos esetekben (például első lakás vásárlása, CSOK, lakáscsere) kedvezményekkel.

👉 Összefoglalva: ha te adod el az ingatlant, illetéket nem, csak esetleg adót kell fizetned az eladásból származó jövedelem után.

Mi történik, ha nem vallom be az eladást?

Ha nem vallod be az ingatlan eladását, az adóhatóság (NAV) a földhivatali adatok és az illeték-kiszabás alapján automatikusan tudomást szerezhet az ügyletről. Ilyenkor utólagos ellenőrzést indíthat, és adóhiányt állapíthat meg. Ez nemcsak a be nem fizetett adót jelenti, hanem annak 50%-áig terjedő adóbírságot és késedelmi pótlékot is kiszabhat.

A 2025-ös ingatlaneladásból származó jövedelmet legkésőbb 2026. május 20-ig kell bevallani és befizetni. Ha ezt elmulasztod, az adó megállapításához való jog 2031. december 31-ig nem évül el, vagyis a NAV addig bármikor ellenőrizhet és bírságolhat.

Mi a helyzet, ha örökölt ingatlant adok el?

Ha az eladni kívánt ingatlant öröklés útján szerezted, az adózás szempontjából néhány fontos eltérésre kell figyelned. Az öröklés napja számít a szerzés időpontjának – vagyis az örökhagyó halálának napja lesz a kiindulópont annak megállapításához, hogy hány év telt el a szerzés óta.

Az eladáskor keletkező adóalap meghatározásához az ingatlan szerzési értékét az örökléskor megállapított érték (például a hagyatéki leltárban szereplő érték) alapján kell figyelembe venni. Ha ez az érték nem ismert, akkor az adóhatóság az átruházásból származó bevétel 50%-át tekintheti szerzési értéknek, amelyet később önellenőrzéssel lehet pontosítani.

Fontos tudni, hogy a 15%-os személyi jövedelemadó csak akkor merül fel, ha az eladási ár meghaladja az örökléskor megállapított értéket, és a tulajdonszerzéstől számítva még nem telt el öt év. Ha az öröklött ingatlant több mint öt éve szerezte az eladó (az örökhagyó halála óta), akkor az eladás adómentesnek minősül.

Ajándékba kapott ingatlan eladása után kell adót fizetni?

Igen, az ajándékba kapott ingatlan eladásakor is keletkezhet adófizetési kötelezettség, de nem a teljes vételár után. A személyi jövedelemadóról szóló törvény (Szja tv.) 62. § (2) bekezdése szerint az ajándékozással szerzett ingatlan esetében az eladási ár 75%-át kell figyelembe venni bevételként, mivel ajándékozáskor a szerzésre nem került sor ellenérték fejében.

Ez azt jelenti, hogy az adóalap az eladási ár 25%-kal csökkentett összege, és ebből 15% személyi jövedelemadót kell fizetni, ha az értékesítésből jövedelem keletkezik. Fontos: ha az ingatlant öt éven túl adod el, akkor már nem kell adót fizetned az eladás után.

👉 Példa: ha 2023-ban ajándékba kaptál egy lakást, és 2025-ben eladod 20 millió forintért, akkor a NAV a 20 millió forint 75%-át, azaz 15 millió forintot tekint szerzési értéknek, és ez alapján számolja ki, hogy keletkezett-e adóköteles jövedelem.

Mi történik, ha közös tulajdonú ingatlant adunk el?

Ha az eladni kívánt ingatlan közös tulajdonban van, akkor az adózást minden tulajdonostárs esetében külön-külön kell megállapítani. Ez azt jelenti, hogy minden tulajdonos csak a saját tulajdoni hányadának eladásából származó bevételt és költséget veheti figyelembe. Az eladási ár, a szerzési érték és az esetleges beruházások (például felújítások) arányosan oszlanak meg a tulajdoni hányadok szerint.

Ha például két testvér fele-fele arányban tulajdonos, és 40 millió forintért adják el az ingatlant, akkor mindkettőjük bevétele 20–20 millió forint lesz. Az adófizetési kötelezettség szintén egyéni, vagyis mindkettőjüknek külön kell bevallani és megfizetni az esetleges személyi jövedelemadót.

Külön szabály vonatkozik arra az esetre, ha a közös tulajdont az egyik tulajdonostárs váltja meg: ilyen esetben – például házastársak vagy bejegyzett élettársak között – az ügylet adómentes lehet, amennyiben a megváltás a vagyonközösség megszüntetésével függ össze, vagyis nem üzleti célból történik.

Hogyan kell kezelni az építési telket, amin házat építettem, majd eladtam?

Ha egy korábban vásárolt építési telekre házat építesz, majd eladod az ingatlant, akkor az adózás szempontjából nem egyetlen szerzési időponttal, hanem többel kell számolni. A föld és a ráépített épület külön szerzési időpontokhoz tartoznak, és a bevételt ezek között arányosan kell megosztani.

A Szja tv. alapján az épület szerzési időpontja főszabályként a használatbavételi engedély (vagy az egyszerű bejelentés alapján kiállított felépítést igazoló hatósági bizonyítvány) napja. Ez azt jelenti, hogy az adó szempontjából külön kell kezelni a telek vásárlását és az építkezést, illetve az esetleges későbbi bővítést is.

Példa:
Egy építési telket 2020-ban vásároltál 7 millió forintért, majd 2021-ben 16 millió forintért házat építettél rá, 2023-ban pedig további 17 millió forintért bővítetted. Ha 2025-ben 60 millió forintért eladod, akkor a bevételt a három szerzési időponthoz kell arányosan megosztani (7 : 16 : 17 arányban). Így minden részre külön kell alkalmazni az adózási szabályokat attól függően, hány év telt el az adott szerzés óta.

Fontos: ha az építkezésre nem készült használatbavételi engedély, akkor a szerzés éve a hitelt érdemlően bizonyított tényleges használatbavétel éve, ennek hiányában pedig az eladás éve lesz az irányadó.

Ingatlan eladás után kell áfát fizetni?

Magánszemélyként általában nem kell áfát fizetned az ingatlan eladásakor. Az általános forgalmi adóról szóló törvény (Áfa tv.) szerint ugyanis csak az minősül áfaalanynak, aki gazdasági tevékenységet folytat saját neve alatt. Ha tehát nem vállalkozóként, hanem magánszemélyként értékesíted az ingatlanodat – például a saját lakásodat –, az nem tartozik áfa alá.

Kivétel ez alól, ha az eladás sorozatjellegű vagy üzletszerű tevékenységnek minősül. Ez akkor fordulhat elő, ha például több újonnan épített lakást vagy építési telket adsz el rövid időn belül, és az már gazdasági tevékenységnek számít. Ilyenkor az eladó áfaalannyá válik, és köteles az eladás után áfát fizetni, illetve számlát is kell kiállítania.

Adósságrendezésre fordított bevétel esetén 5 éven belül is adómentes az eladás

A magánszemélynek nem kell jövedelmet megállapítani az ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából megszerzett bevétel után, ha azt a magánszemély bíróságon kívüli adósságrendezési megállapodás, bírósági adósságrendezési egyezség vagy adósságtörlesztési határozat alapján teljes egészében a tartozásai megfizetésére fordítja. Ha a bevételt csak részben fordítja a tartozások megfizetésére, akkor az arányos különbözet után kell jövedelmet megállapítani.

➡️ Ez azt jelenti:
Ha az örökös az ingatlan eladásából befolyt összeget teljes egészében az SZJA törvény szerinti hitel- vagy egyéb tartozás rendezésére fordítja, akkor nem keletkezik adóköteles jövedelem.
Viszont részleges adósságrendezés esetén csak a fel nem használt rész után kell az adót megfizetni.

Műemlék ingatlan értékesítésének adómentessége (2025-től)

Az SZJA törvény 2025. január 1-től hatályos rendelkezése szerint adómentes a magyar építészetről szóló törvény szerint műemléknek minősülő ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, ha
• az értékesítés az ingatlan megszerzését követő 36 hónapon túl történt,
• a magánszemély az ingatlant a megszerzést követően a műemlékvédelmi előírásoknak megfelelően felújította, helyreállítását elvégezte,
• és rendelkezik az örökségvédelmi hatóság igazolásával, amely az adókedvezményre jogosít.

➡️ Ez azt jelenti:
A műemléki ingatlan eladásából származó jövedelem teljesen adómentes, ha:

• legalább 3 évig birtokolta a tulajdonos,
• a felújítás a műemlékvédelmi szabályoknak megfelelően történt,
• és erről hivatalos örökségvédelmi igazolása van.

A mentesség nem alkalmazható, ha az eladás gazdasági vagy egyéni vállalkozói tevékenység keretében történik.

Külföldön adózom, ha Magyarországon adok el ingatlant?

Ha Magyarországon található ingatlant adsz el, akkor az ebből származó jövedelem mindig Magyarországon adóköteles, függetlenül attól, hogy külföldön élsz, dolgozol vagy ott is van adózási kötelezettséged. Az ingatlan fekvése szerinti ország adóztatási joga elsődleges, vagyis a magyar állam jogosult az adó beszedésére.

Ugyanakkor, ha olyan országból származol vagy ott tartózkodsz, amellyel Magyarországnak kettős adóztatást elkerülő egyezménye van, akkor a külföldi állam rendszerint figyelembe veszi, hogy te már Magyarországon adóztál. Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy nem kell kétszer adóznod, de az eladás tényét a külföldi adóbevallásban is szerepeltetni kell.

👉 Összefoglalva:

• Magyarországon kell megfizetni a 15% személyi jövedelemadót, ha keletkezik jövedelem.
• Külföldön élőként is be kell nyújtanod a magyar adóbevallást (25SZJA), ha magyar ingatlant adsz el.
• Kettős adóztatás nem fordulhat elő, mert a két ország közötti egyezmény általában kizárja ezt.

Ez a szabály tehát nem arról szól, hol laksz, hanem arról, hol van az ingatlan – az ingatlan fekvése határozza meg az adóztatás helyét.

Összegzés

Sokan csak az adásvételi szerződés aláírása után szembesülnek azzal, hogy az ingatlan eladásából származó bevétel után akár 15% személyi jövedelemadót is kell fizetni. A fizetendő adó mértéke attól függ, mikor és mennyiért vásároltad az ingatlant, illetve történt-e értéknövelő beruházás (például felújítás vagy bővítés). Mivel az adómentesség öt év után automatikusan beáll, már a lakás eladásának tervezésekor érdemes kiszámolni, mennyi adófizetési kötelezettséged keletkezhet, és hogyan tudod azt csökkenteni (például igazolt költségek vagy hosszabb birtoklás esetén). Az ingatlan eladásához kapcsolódó személyi jövedelemadó megállapításához a következőket kell tenni, hogy elkerüld a buktatókat:

1. Ellenőrizd, mikor szerezted az ingatlant.
Az eladás előtti egyik legfontosabb lépés, hogy pontosan tudd, mikor szerezted meg a tulajdonjogot. Ez határozza meg, kell-e személyi jövedelemadót fizetned, és ha igen, mennyit. 2025-ben például az öt évnél régebben szerzett ingatlanok eladásából származó bevétel már adómentes, de ha néhány éven belül adod el, az adókulcs fokozatosan csökken az évek számával.

2. Számold ki a jövedelmet – ne az árat keverd össze a nyereséggel!
Az adóalap nem az eladási ár, hanem a nyereség: az eladási ár mínusz a vásárláskori ár, a felújítások és az eladással kapcsolatos költségek (pl. hirdetési díj, ügyvédi díj). A bevételből tehát levonhatod mindazt, amit igazoltan ráköltöttél, és csak a fennmaradó rész után kell személyi jövedelemadót fizetni.

3. Ha bizonytalan vagy, kérj szakértő segítséget.
Egy tapasztalt ügyvéd vagy adótanácsadó segíthet elkerülni a tipikus hibákat – például hogy rosszul határozod meg a szerzési időpontot, vagy nem számolsz el bizonyítható költséget. Az adóbevallást a NAV 25SZJA nyomtatványon kell benyújtani a következő év május 20-ig, és minden iratot 2031 végéig meg kell őrizni egy esetleges ellenőrzéshez.

Ha örökléssel szerzett ingatlant értékesít, olvassa el ezt a cikkünket, ha pedig ajándékba kapott ingatlant ad el, kattintson ide!