Ingatlan értékesítés SZJA - mire figyeljünk?

Mennyi SZJA-t kell fizetni ingatlan értékesítés után?

2026-ban az ingatlan értékesítéséből származó adóköteles jövedelem után 15% személyi jövedelemadót kell fizetni. Az SZJA-t nem a teljes eladási ár után kell kiszámítani: a bevételből először levonhatók a törvény szerint elszámolható költségek, majd az így kapott összeg az eltelt évek alapján tovább csökkenhet.

A számítás logikája:

bevétel – elszámolható költségek = számított összeg

Ezt követően kell alkalmazni az időmúlási szabályt.

A végén:

adóköteles jövedelem × 15% = fizetendő SZJA

A NAV tájékoztatója szerint 2026-ban az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem után 15% SZJA-t kell fizetni.

Hány év után adómentes az ingatlan értékesítés?

Az „öt év után adómentes” szabályt nem napra pontosan kell érteni.

Az SZJA szempontjából naptári éveket kell vizsgálni.

2026-os értékesítésnél:

A NAV kifejezetten rögzíti, hogy a 2021-ben vagy korábban megszerzett ingatlan 2026-os értékesítésekor már nem keletkezik adóköteles jövedelem.

Ez azt jelenti, hogy egy 2021 decemberében megvásárolt lakás 2026 januárjában történő értékesítése is lehet SZJA-mentes az időmúlási szabály alapján.

Nem kell tehát öt teljes évnek napra pontosan eltelnie.

Ugyanaz az 5 éves szabály vonatkozik lakásra, telekre, garázsra?

Főszabály szerint igen: a NAV szerint az időmúlás miatti csökkentés mértéke minden ingatlannál azonos, és példaként külön említi a lakást, üdülőt, termőföldet és építési telket.

Ez azt jelenti, hogy az 5 éves időmúlási szabály nem csak lakóingatlanra alkalmazható.

Termőföld eladása esetén hogy alakul az SZJA?

Az általános, 5 éves időmúlási szabály a termőföldre is ugyanúgy alkalmazandó, mint lakásra, üdülőre vagy építési telekre. A termőföldnél azonban több külön adómentesség is létezik. Például a jövedelem legfeljebb 200 000 Ft-os része adómentes lehet, ha a földet olyan regisztrált mezőgazdasági termelőnek adják el, aki azt legalább 5 évig mezőgazdasági célra hasznosítja, vagy bizonyos feltételekkel mezőgazdasági társas vállalkozás alkalmazottjának értékesítik. eljes adómentesség is lehet többek között akkor, ha a termőföldet bizonyos feltételekkel állattenyésztőnek adják el, birtokösszevonási céllal ruházzák át, a Nemzeti Földalap javára történik az átruházás, vagy osztatlan közös tulajdonban lévő földet valamely tulajdonostársnak értékesítenek.

Különösen érdekes, hogy az osztatlan közös tulajdonban lévő termőföld tulajdonostárs részére történő értékesítése adómentes lehet. Ez nem az 5 éves szabályból következik, hanem önálló mentességi jogcím.

Ha az adómentesség a vevő későbbi magatartásától – például 5 vagy 10 éves hasznosítástól – függ, az eladónak megfelelő, közjegyzői vagy ügyvéd által ellenjegyzett vevői nyilatkozattal kell rendelkeznie, és azt az elévülési idő végéig meg kell őriznie. A valótlan vevői nyilatkozatból eredő adóhiányt és jogkövetkezményeket a NAV a vevőre terheli.

Van még egy különleges eset: ha a termőföldet átminősítették, speciális, jóval szigorúbb adóalap-szabály alkalmazható. Ilyenkor bizonyos esetekben nincs lehetőség az általános 5 éves időmúlási csökkentés alkalmazására. Ez alól kivétel lehet például az örökléssel szerzett ingatlan, az átminősítést követő 5. év utáni értékesítés, vagy ha az átminősítés előtt legalább 5 évig az eladó tulajdonában volt a föld.

Zártkerti ingatlan eladásakor is kell SZJA-t fizetni?

A „zártkert” megjelölés önmagában nem dönti el az adózást. Azt kell vizsgálni, hogy az ingatlan az ingatlan-nyilvántartásban milyen megnevezéssel és művelési ágban szerepel. A termőföldnek minősülhet többek között a szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő, nádas, erdő vagy fásított területként nyilvántartott földrészlet.

Ezért két egyaránt „zártkertként” emlegetett ingatlan adózása eltérhet attól függően, hogy pontosan mi szerepel a tulajdoni lapon.

Egy decemberi és egy januári eladás között akár nagy különbség is lehet

Az időmúlási szabály miatt az értékesítés évének megválasztása valódi pénzügyi jelentőséggel járhat.

Tegyük fel, hogy valaki 2022-ben vásárolt egy ingatlant, és az eladáskor a bevétel és az elszámolható költségek különbsége 20 millió forint.

Ha 2026-ban értékesíti:

20 000 000 × 30% = 6 000 000 Ft adóköteles jövedelem

Ennek 15%-a:

900 000 Ft SZJA.

Ha ugyanez az ingatlan 2027-ben kerül értékesítésre, az időmúlási szabály alapján már 0% lesz a jövedelemnek minősülő rész.

Egy év végi ügyletnél ezért érdemes még a szerződéskötés előtt kiszámítani, jelent-e érdemi különbséget az értékesítés időpontja.

Melyik dátum számít az 5 éves szabálynál?

Adásvétellel megszerzett ingatlannál főszabály szerint a szerzés időpontja az a nap, amikor az érvényes szerződést vagy más tulajdonszerzést igazoló okiratot benyújtották az ingatlanügyi hatósághoz.

Ezért nem feltétlenül:

• a birtokbaadás napja,
• a vételár teljes kifizetésének napja,
• vagy a tulajdonjog tényleges bejegyzésének későbbi időpontja

lesz meghatározó.

Ez év végén különösen fontos lehet. Ha például a szerződés benyújtása decemberről januárra csúszik, az már másik szerzési évet jelenthet.

Örökölt ingatlannál mikor kezdődik az 5 éves időszak?

Öröklés esetén a szerzés időpontja az örökhagyó halálának napja. Nem a hagyatékátadó végzés napját és nem a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésének időpontját kell figyelembe venni.

Ez a gyakorlatban azért lényeges, mert a hagyatéki eljárás akár hónapokkal később is zárulhat le.

Mikor keletkezik a jövedelem, ha a vevő részletekben fizet?

Ez az egyik kevésbé ismert szabály. Ingatlan értékesítésnél a jövedelemszerzés időpontja főszabály szerint az a nap, amikor az érvényes szerződést az ingatlanügyi hatósághoz benyújtják. Ez független attól, hogy az eladó mikor kapja meg ténylegesen a vételárat.

Ha a vevő részletekben fizet, a teljes vételárat az értékesítés évében kell bevételnek tekinteni.

Ez azt jelenti, hogy az eladó adókötelezettsége hamarabb jelentkezhet, mint ahogy a teljes vételár ténylegesen beérkezik.

Részletfizetéses ingatlan adásvételnél ezért az SZJA-finanszírozást is érdemes előre megtervezni.

Milyen költségek csökkenthetik az ingatlan értékesítés SZJA-ját?

A NAV három fő költségcsoportot emel ki:

• az ingatlan megszerzésére fordított összeg és az ezzel összefüggő más kiadások;
• az értéknövelő beruházások;
• az átruházással kapcsolatos kiadások.

A költségeket számlával vagy okirattal kell igazolni.

Ezért egy későbbi értékesítés szempontjából is érdemes megőrizni többek között:

• a korábbi adásvételi szerződést;
• a szerzéshez kapcsolódó bizonylatokat;
• az értéknövelő beruházások számláit;
• az értékesítéssel kapcsolatos igazolt költségek iratait.

Melyik felújítási költség számolható el?

Nem minden felújítás csökkenti automatikusan az SZJA-t.

Értéknövelő beruházásnak az ingatlan szokásos piaci értékét növelő ráfordítás minősül.

Az állagmegóvásra fordított költség akkor számolható el ebben a körben, ha:

• az értékesítést megelőző 24 hónapon belül merült fel;
• igazolt kiadás;
• és meghaladja az értékesítésből származó bevétel 5%-át.

Egy 50 millió forintért eladott lakásnál ez az 5%-os küszöb:

2,5 millió forint.

Egy 1 millió forintos festés tehát önmagában nem válik elszámolható állagmegóvási költséggé csak azért, mert számla készült róla.

Saját kezű felújítás esetén elszámolható a munkadíj?

Nem.

A NAV egyértelműen kimondja, hogy a házilagos munkavégzés értéke költségként nem számolható el.

Ha valaki saját maga fest, burkol vagy végez más munkát az ingatlanon, saját munkájának becsült értékével nem csökkentheti az adóköteles jövedelmet.

Lehet egy ingatlannak több szerzési időpontja?

Igen.

Ez különösen akkor fordulhat elő, ha valaki:

• először megvásárol egy telket;
• később házat épít rá;
• majd az épületet tovább bővíti.

Az egyes szerzési időpontokhoz tartozó bevételrészekre ezért eltérően alkalmazható az időmúlási szabály.

Ez tipikusan olyan eset, ahol egy egyszerű online kalkulátor már nem feltétlenül ad pontos eredményt.

Ingatlan eladás után illetéket kell fizetni?

Az eladó főszabály szerint nem vagyonszerzési illetéket fizet.

A visszterhes vagyonátruházási illeték a vevő oldalán merül fel, amikor ingatlant szerez. Az eladónál ezzel szemben az értékesítésből származó jövedelem miatt keletkezhet SZJA-kötelezettség.

Röviden:

eladó → SZJA

vevő → vagyonszerzési illeték

Ez azért fontos különbség, mert az „ingatlan eladás utáni illeték” és az „ingatlan eladás utáni adó” kifejezéseket a gyakorlatban gyakran felcserélve használják.

Speciális helyzetben más adónem is felmerülhet. A NAV tájékoztatója például külön szabályozza a sorozatjellegű új ingatlan- és építésitelek-értékesítés áfakövetkezményeit.

Ingatlan eladás után kell áfát fizetni?

Magánszemélyként általában nem kell áfát fizetned az ingatlan eladásakor. Az általános forgalmi adóról szóló törvény (Áfa tv.) szerint ugyanis csak az minősül áfaalanynak, aki gazdasági tevékenységet folytat saját neve alatt. Ha tehát nem vállalkozóként, hanem magánszemélyként értékesíted az ingatlanodat – például a saját lakásodat –, az nem tartozik áfa alá.

Kivétel ez alól, ha az eladás sorozatjellegű vagy üzletszerű tevékenységnek minősül. Ez akkor fordulhat elő, ha például több újonnan épített lakást vagy építési telket adsz el rövid időn belül, és az már gazdasági tevékenységnek számít. Ilyenkor az eladó áfaalannyá válik, és köteles az eladás után áfát fizetni, illetve számlát is kell kiállítania.

Műemlék ingatlan értékesítésének adómentessége (2025-től)

Az SZJA törvény 2025. január 1-től hatályos rendelkezése szerint adómentes a magyar építészetről szóló törvény szerint műemléknek minősülő ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, ha
• az értékesítés az ingatlan megszerzését követő 36 hónapon túl történt,
• a magánszemély az ingatlant a megszerzést követően a műemlékvédelmi előírásoknak megfelelően felújította, helyreállítását elvégezte,
• és rendelkezik az örökségvédelmi hatóság igazolásával, amely az adókedvezményre jogosít.

Ez azt jelenti:
A műemléki ingatlan eladásából származó jövedelem teljesen adómentes, ha:

• legalább 3 évig birtokolta a tulajdonos,
• a felújítás a műemlékvédelmi szabályoknak megfelelően történt,
• és erről hivatalos örökségvédelmi igazolása van.

A mentesség nem alkalmazható, ha az eladás gazdasági vagy egyéni vállalkozói tevékenység keretében történik.

Külföldön adózom, ha Magyarországon adok el ingatlant?

Ha Magyarországon található ingatlant adsz el, akkor az ebből származó jövedelem mindig Magyarországon adóköteles, függetlenül attól, hogy külföldön élsz, dolgozol vagy ott is van adózási kötelezettséged. Az ingatlan fekvése szerinti ország adóztatási joga elsődleges, vagyis a magyar állam jogosult az adó beszedésére.

Ugyanakkor, ha olyan országból származol vagy ott tartózkodsz, amellyel Magyarországnak kettős adóztatást elkerülő egyezménye van, akkor a külföldi állam rendszerint figyelembe veszi, hogy te már Magyarországon adóztál. Ez gyakorlatban azt jelenti, hogy nem kell kétszer adóznod, de az eladás tényét a külföldi adóbevallásban is szerepeltetni kell.

Összefoglalva:

• Magyarországon kell megfizetni a 15% személyi jövedelemadót, ha keletkezik jövedelem.
• Külföldön élőként is be kell nyújtanod a magyar adóbevallást (25SZJA), ha magyar ingatlant adsz el.
• Kettős adóztatás nem fordulhat elő, mert a két ország közötti egyezmény általában kizárja ezt.

Ez a szabály tehát nem arról szól, hol laksz, hanem arról, hol van az ingatlan – az ingatlan fekvése határozza meg az adóztatás helyét.

Összegzés

Ingatlan értékesítéskor nem a teljes vételár után kell 15% SZJA-t fizetni, hanem az értékesítésből származó, költségekkel csökkentett és az időmúlási szabály szerint meghatározott jövedelem után. 2026-ban a 2021-ben vagy korábban megszerzett ingatlan értékesítése főszabály szerint már nem eredményez adóköteles jövedelmet. Ugyanez az 5 éves szabály vonatkozik többek között lakásra, telekre, garázsra és termőföldre is.

A pontos SZJA azonban nemcsak a szerzés évétől függ. Fontos a szerzés jogcíme, az igazolható költségek, a felújítások jellege, az értékesítés időpontja és bizonyos ingatlanoknál a speciális szabályok is. Örökölt vagy ajándékozott ingatlannál, termőföldnél, részletfizetésnél, ráépítés vagy jelentős bővítés esetén ezért különösen érdemes még az adásvételi szerződés megkötése előtt kiszámítani a várható adóterhet.