Újépítésű lakás hibája esetén visszatartható a vételár? – Kúriai döntés a hibás teljesítésről

Az újépítésű lakás története röviden

Egy vállalkozó és annak egyszemélyes cége kétlakásos társasházat épített, majd 20 millió forintért értékesítette az egyik lakást. A vevők előbb - az előszerződésre tekintettel - kifizették a vételár 70%-át, majd a végszerződés megkötésekor birtokba is léptek és leírták, hogy az újonnan épült lakóépület, annak tartozékai, berendezései rendeltetésszerűen működnek. A vevők néhány hónap múlva mégis falvizesedést, dohszagot és penészt tapasztaltak.

Fontos, hogy az eladó a kivitelezésre fővállalkozókkal kötött szerződést, akik a részére adták át az átaluk kiállított jótállási jegyeket. A vevők által kihívott vízvezeték-szerelő megállapította: tömítőanyag meghibásodása okozta a szivárgást, amit kijavított. A probléma azonban fennmaradt. Az eladó ekkor azt közölte, hogy a jótállási igényeket nem vele, hanem a kivitelezőkkel szemben kell érvényesíteni. Az eladók ezután felszólították a vevőket a fennmaradó vételárrészlet megfizetésére. Ugyanezen a napon a vevők a vételár visszatartása mellett döntöttek és előzetes bizonyítási eljárást kezdeményeztek a Pécsi Járásbíróságon. Nem sokkal később az eladók elálltak az adásvételi szerződéstől, arra hivatkozva, hogy a vevők nem fizették meg a vételárhátralékot.

Fontos: a vevők ekkor még nem rendelkeztek tulajdonjog bejegyzési engedéllyel, mivel azt a vételár-hátralék megfizetésééig az eladó ügyvédje letétben tartotta.

A kirendelt szakértő megállapította, hogy a javítás 3 millió Ft-ba kerülne, ezt követően a vevők 3,1 millió Ft-ot bírói letétbe helyeztek - ehhez tehát csak a javítások elvégzése után juthattak hozzá az eladók. A vevők viszontkeresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a vételárral csökkentett összegben tartoznak és kérték, hogy a bíróság ítélettel pótolja az eladók tulajdonjog bejegyzési engedélyét.

Kinek lett igaza? Jogszerűen mondta fel az eladó az újépítésű adásvételi szerződés?

A bíróság megállapította, hogy a szerződésszegés legalapvetőbb, a visszterhesség elvéből is levezethető objektív jogkövetkezménye, hogy a nem teljesült szolgáltatásért ellenszolgáltatás nem jár.

A Ptk. 6:159. §-a szerint a fizikai hibában szenvedő (kellékhibás) szolgáltatásért a kötelezett felelősséggel tartozik. A Ptk. a kellékszavatossági kötelezettség szempontjából a szolgáltatás teljesítéskori hibátlanságát vélelmezi. A konkrét esetben az eladók az adásvételi szerződés megkötése napjával bocsátották a perbeli ingatlant a felperesek birtokába, használatába, ez számított teljesítésnek. A vevők birtokba lépésével pedig megnyílt az eladók kellékszavatossági kötelezettsége. A kellékszavatossági igények érvényesítése szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a vételár egy részével még tartoztak.

A másodfok az eladók által visszatartott vételárrész aránytalanságával kapcsolatban azt is kiemelte, hogy a vevők a pontosan nem ismert hiba kijavításának előre nem látható összegéhez képest gyakorolták a visszatartás jogát. Az előzetes bizonyítási eljárás során kirendelt szakértő a javítás költségét 3.000.000 forintban jelölte meg, és azt is rögzítette, hogy a feltárás alatt az alpereseknek az ingatlant minimum két hónapra el kell hagyniuk. Nem tekinthető tehát kirívóan aránytalannak az, hogy az alperesek az utolsó vételárrészt teljes egészében visszatartották.

Tényleg a kivitelezőtől kellett volna kérni a garanciális javítást?

A Kúria kimondta, hogy a kellékszavatossági kötelezettség a visszterhes szerződés kötelezettjének törvényből fakadó, a hibás teljesítés tényéhez kapcsolódó (objektív) kötelezettsége a fizikai hibában szenvedő (kellékhibás) szolgáltatás (és a szolgáltatáshoz tapadó kár) elhárítására.

Mit mond a Kúria a hibás kivitelezésért való felelősségről?

A Kúria egy másik, ingatlanfejlesztőt érintő ügyben (Pfv.V.20.197/2022/24.) egyértelműen kimondta: ha az újépítésű lakás kivitelezése hibás, a beruházó teljes körű jótállási felelősséggel tartozik az egész ingatlanért – nemcsak a szerződéskötés után elvégzett munkákért. A legfelsőbb bírói fórum hangsúlyozta, hogy ha az eladó vállalkozóként értékesíti a lakást, és jótállást vállal, akkor a hibákért való felelősség alól csak akkor mentesülhetne, ha bizonyítaná: a hiba a teljesítés után keletkezett. Erre azonban az ügyben nem került sor.

A döntésből az is világosan következik, hogy a vevői igények – például árleszállítás, kötbér, vagy akár a vételár visszatartása – megalapozottak, ha a hibák a kivitelezéskor keletkeztek és a rendeltetésszerű használatot akadályozzák. A Kúria azt is kimondta, hogy a beruházó nem hivatkozhat arra, hogy eredetileg saját célra építkezett, ha a lakásokat ténylegesen továbbértékesítési szándékkal, vállalkozói minőségben adta el.

A szakértői vizsgálatok a hangszigeteléstől a szerelési hiányosságokig súlyos hibákat tártak fel, amelyek értékcsökkenést okoztak. Mivel ezek a kivitelezés során, még a birtokbaadás előtt keletkeztek, a beruházó nem kerülhette meg a jótállási kötelezettségét, és a vevők jogosan érvényesíthették követeléseiket. 

Mit jelent ez a gyakorlatban?

Ez az ítélet fontos irányt mutat ingatlanfejlesztőknek, beruházóknak és vevőknek egyaránt.

• A birtokba adás pillanatától az eladó viseli a hibás teljesítés felelősségét.
• A vevő jogosult a vételár egy részét visszatartani, amíg a hiba kijavítása nem történik meg.
• Az eladó nem állhat el a szerződéstől pusztán azért, mert a vevő a hibás teljesítés miatt nem fizetett teljes összeget.
• Az arányosság elve a kulcs: a visszatartás mértéke nem haladhatja meg a várható javítási költséget.

Jegyezzük meg jól: a szerződés, illetve jogszabály alapján jótállásra kötelezett a jótállási kötelezettsége alól csak akkor mentesül, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.

Szeretné, ha segítenénk Önnek értelmezni az újépítésű lakás adásvételi szerződését? Kattintson!