
Róderné dr. Földes Eszter
• 3 perc olvasás
Újépítésű lakás hibája esetén jogszerű-e a vevő vételár-visszatartása? Kúriai döntést ismertetünk.
Hibásan kivitelezett újépítésű lakás
2025 februárjában a Kúria ismét megerősítette: ha az eladó hibásan teljesít, a vevő jogosan tarthatja vissza a vételár arányos részét – még akkor is, ha a teljes vételár kifizetése a tulajdonjog bejegyzésének feltétele volt. Az ítélet (Pfv.II.21.020/2024/4.) egy tipikus újépítésű lakás adásvételével kapcsolatos vitában született, és fontos üzenetet hordoz mind vevőknek, mind ingatlanfejlesztőknek.
Az újépítésű lakás története röviden
Egy vállalkozó és annak egyszemélyes cége kétlakásos társasházat épített, majd 20 millió forintért értékesítette az egyik lakást. A vevők előbb - az előszerződésre tekintettel - kifizették a vételár 70%-át, majd a végszerződés megkötésekor birtokba is léptek és leírták, hogy az újonnan épült lakóépület, annak tartozékai, berendezései rendeltetésszerűen működnek. A vevők néhány hónap múlva mégis falvizesedést, dohszagot és penészt tapasztaltak.
Fontos, hogy az eladó a kivitelezésre fővállalkozókkal kötött szerződést, akik a részére adták át az átaluk kiállított jótállási jegyeket. A vevők által kihívott vízvezeték-szerelő megállapította: tömítőanyag meghibásodása okozta a szivárgást, amit kijavított. A probléma azonban fennmaradt. Az eladó ekkor azt közölte, hogy a jótállási igényeket nem vele, hanem a kivitelezőkkel szemben kell érvényesíteni. Az eladók ezután felszólították a vevőket a fennmaradó vételárrészlet megfizetésére. Ugyanezen a napon a vevők a vételár visszatartása mellett döntöttek és előzetes bizonyítási eljárást kezdeményeztek a Pécsi Járásbíróságon. Nem sokkal később az eladók elálltak az adásvételi szerződéstől, arra hivatkozva, hogy a vevők nem fizették meg a vételárhátralékot.
Fontos: a vevők ekkor még nem rendelkeztek tulajdonjog bejegyzési engedéllyel, mivel azt a vételár-hátralék megfizetésééig az eladó ügyvédje letétben tartotta.
A kirendelt szakértő megállapította, hogy a javítás 3 millió Ft-ba kerülne, ezt követően a vevők 3,1 millió Ft-ot bírói letétbe helyeztek - ehhez tehát csak a javítások elvégzése után juthattak hozzá az eladók. A vevők viszontkeresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg, hogy a vételárral csökkentett összegben tartoznak és kérték, hogy a bíróság ítélettel pótolja az eladók tulajdonjog bejegyzési engedélyét.
Kinek lett igaza? Jogszerűen mondta fel az eladó az újépítésű adásvételi szerződés?
A bíróság megállapította, hogy a szerződésszegés legalapvetőbb, a visszterhesség elvéből is levezethető objektív jogkövetkezménye, hogy a nem teljesült szolgáltatásért ellenszolgáltatás nem jár.
A Ptk. 6:159. §-a szerint a fizikai hibában szenvedő (kellékhibás) szolgáltatásért a kötelezett felelősséggel tartozik. A Ptk. a kellékszavatossági kötelezettség szempontjából a szolgáltatás teljesítéskori hibátlanságát vélelmezi. A konkrét esetben az eladók az adásvételi szerződés megkötése napjával bocsátották a perbeli ingatlant a felperesek birtokába, használatába, ez számított teljesítésnek. A vevők birtokba lépésével pedig megnyílt az eladók kellékszavatossági kötelezettsége. A kellékszavatossági igények érvényesítése szempontjából nincs jelentősége annak, hogy a vételár egy részével még tartoztak.
A másodfok az eladók által visszatartott vételárrész aránytalanságával kapcsolatban azt is kiemelte, hogy a vevők a pontosan nem ismert hiba kijavításának előre nem látható összegéhez képest gyakorolták a visszatartás jogát. Az előzetes bizonyítási eljárás során kirendelt szakértő a javítás költségét 3.000.000 forintban jelölte meg, és azt is rögzítette, hogy a feltárás alatt az alpereseknek az ingatlant minimum két hónapra el kell hagyniuk. Nem tekinthető tehát kirívóan aránytalannak az, hogy az alperesek az utolsó vételárrészt teljes egészében visszatartották.
Tényleg a kivitelezőtől kellett volna kérni a garanciális javítást?
A Kúria kimondta, hogy a kellékszavatossági kötelezettség a visszterhes szerződés kötelezettjének törvényből fakadó, a hibás teljesítés tényéhez kapcsolódó (objektív) kötelezettsége a fizikai hibában szenvedő (kellékhibás) szolgáltatás (és a szolgáltatáshoz tapadó kár) elhárítására.
Fontos megjegyzés
Ez egy tájékoztató jellegű összefoglaló. A konkrét ügyek egyedi megoldásokat kívánnak és a jogszabályok is változhatnak, ezért mindig javasolt ügyvéddel konzultálni! Az ügyvéd anyagi felelősséget vállal az ügyfeleknek személyre szabottan adott jogi tanácsokért, amit felelősségbiztosítás is biztosít.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
Ez az ítélet fontos irányt mutat ingatlanfejlesztőknek, beruházóknak és vevőknek egyaránt.
- A birtokba adás pillanatától az eladó viseli a hibás teljesítés felelősségét.
- A vevő jogosult a vételár egy részét visszatartani, amíg a hiba kijavítása nem történik meg.
- Az eladó nem állhat el a szerződéstől pusztán azért, mert a vevő a hibás teljesítés miatt nem fizetett teljes összeget.
- Az arányosság elve a kulcs: a visszatartás mértéke nem haladhatja meg a várható javítási költséget.
Szeretné, ha segítenénk Önnek értelmezni az újépítésű lakás adásvételi szerződését? Kattintson!
Kategóriák:

Csapatunk
Róderné dr. Földes Eszter
Tartalomjegyzék
Legutóbbi bejegyzések

A lakás adásvételi szerződés buktatói
A szerződéskötés nem formalitás, hanem jogi védelem.
Tovább

Hogyan adjam el az ingatlanom a legjobb áron?
Mi befolyásolja leginkább az ingatlanok árát?
Tovább

Ingatlan eladás után másik ingatlan vásárlás: SZJA és illeték forgatókönyv
Cserepótló vétel és minden amit tudni kell!
Tovább

Illés és Szabó Ügyvédi Társulás | Budapest ingatlanjogász csapata | Ingatlan ügyvéd Budapest
Ismerje meg budapesti csapatunkat!
Tovább

Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díj - ki fizeti?
Általában a vevő fizet - sajnos sokszor az eladó helyett is
Tovább

Mi a lakásvásárlás menete hitellel?
Lépésről lépésre végigvezetünk a lakás adásvétel folyamatán!
Tovább
Ajánlatunk
Adásvételi szerződés
A vételár 0,45%-a(min. 150 000 Ft; max. 600 000 Ft)
Országszerte egységes áron!
- Lakóingatlanra
- 1 garázs
- 1 tároló
- ÁFA