Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díj - ki fizeti?

Ki fizeti az ügyvédet ingatlan adásvételnél?

Magyarországon a lakásvásárlás során az adásvételi szerződést készítő és ellenjegyző ügyvéd költségét szinte minden esetben a vevő fizeti. Valójában az ügyvéd díjazása lakásvásárlás esetén – ahogyan azt a Budapesti Ügyvédi Kamara is hangsúlyozza – teljes mértékben a felek szabad megállapodásán múlik. Jogszabály nem írja elő, hogy az eladó vagy a vevő köteles fizetni; a gyakorlatban azonban általában a vevő választ ügyvédet, és ő fizeti a munkadíjat is.

Mennyi az ügyvédi díj lakásvásárláskor?

Lakásvásárláskor az ügyvédi díj Magyarországon általában a vételár 0,3–1%-a között mozog. Ez lehet:

• fix összeg (előfordul az adásvételeknél),
• százalékos arány a vételárból (pl. 1%, 0,5% vagy 0,45%),
• a fentiek ezek kombinációja.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás országszerte egységes, átlátható díjszabás mellett, a piaci átlagnál némileg kedvezőbb feltételekkel vállalja az ingatlan adásvételi szerződések elkészítését.

Fontos megjegyezni, hogy nincsenek hatóságilag rögzített árak, így a díjak eltérőek lehetnek ügyvédenként – ezt befolyásolja többek között az ügyvéd tapasztalata, az ügy bonyolultsága, a földhivatali ügyintézés részletei vagy akár a nyelvi közreműködés igénye is.

A helyi önazonosság védelméről szóló törvény szerinti adásvételeknél várható, hogy az ügyvédet inkább az eladók fizetik majd.

Ki fizeti az ingatlan átírásának költségeit?

Mind az energetikai tanúsítvány, mind a villamos biztonsági felülvizsgálat költségeit alapesetben az eladó fizeti ingatlan adásvételekor, mivel ezek az eladó jogszabályi kötelezettségei az ingatlan adásvételi folyamatában. Természetesen, mint minden költség esetében, a felek ettől eltérően is megállapodhatnak a szerződésben. 

Az ügyvédi díj mellett azonban a vevőnek is számos költséggel kell számolnia ingatlanvásárláskor, mint például:

• Vagyonszerzési illeték: Ez a vételár 4%-a, és a vevő fizeti.
• Földhivatali eljárási díj: Ez az ingatlan-nyilvántartási eljárás díja, amit szintén a vevő fizet.
• Tulajdoni lap lekérdezésének díja.
• Közjegyzői díj: Amennyiben hitelből vásárolják az ingatlant, a hitelszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, ami szintén költséggel jár.
• Banki költségek (amennyiben hitelből történik a vásárlás).
• Közműátírás: szintén a vevő fizeti.

Kit terhel az ügyvédi költség, ha az elővásárlásra jogosult szerzi meg az ingatlant?

Elővásárlási jog gyakorlásakor főszabály szerint az eredeti vevő fizeti az ügyvédet, mert ő adta a megbízást a szerződés elkészítésére. Az elővásárlásra jogosult csak akkor viseli a díjat, ha külön megbízást ad, vagy ha a szerződésben előre rögzítették, hogy az ügyvédi díjat az a fél fizeti, akivel a szerződés végül létrejön. Éppen ezért a vevő gyakran úgy fizet ügyvédi díjat, hogy végül nem ő veszi meg az ingatlant – erre az ügyvéd köteles is a szerződéskötés előtt külön felhívni a figyelmet.

A MÜK elnökség 2/2017. (IX. 4.) Szakmai álláspontja 2017-ben kimondta, hogy bár

• önmagában az elővásárlási jog gyakorlása nem hoz létre megbízási jogviszonyt az okiratszerkesztő ügyvéd és az elővásárlásra jogosult között
• de ha az adásvételi szerződés tartalmazza a megbízást és így a díjmegállapodást, akkor az elővásárlási joggal élő félre ráterhelhető a munkadíj.

Ezt az elvi álláspontot 2024-ben felülírta a Kúria Kfv.III.37.612/2024/8. sz. ítélete. A Kúria szerint tilos bármilyen rendelkezést tenni az elővásárlóra nézve, így nem lehet előírni számára költség- vagy ügyvédi díjfizetést sem. A Kúria ítélete földforgalmi eljárást vizsgált.

Ki fizeti az ügyvédet ingatlan eladásnál?

Magyarországon régóta tartja magát az a hiedelem, hogy az ingatlan adásvételi szerződés elkészítésekor az ügyvéd - akit jellemzően a vevő fizet - valójában mindkét felet, azaz az eladót is képviseli. Nem kizárt, hogy az ügyvéd az eladót is képviselje, de nem igazán szerencsés, ha ez így van.

A vevők számára fontos tudni:

• Valójában ki képvisel kit? Bár a vevő fizeti az ügyvédi díjat, a gyakorlatban sok ügyvéd azt kommunikálja, hogy az eladót is képviseli. Ez a helyzet ellentmondásos, hiszen ellenérdekű felek esetén az ügyvéd nem tudja mindkét fél érdekét hatékonyan képviselni, ha azok ellentétesek.
• Mi történik jogvita esetén? Ha az ügyvéd mindkét felet képviseli, akkor egy esetleges jogvita, például ha a bank nem hitelez, vagy az eladó visszalép, nem fogja tudni hatékonyan képviselni a vevő érdekeit. Gyakran előre közlik, hogy ilyen esetben összeférhetetlenség miatt nem is adhatnak tanácsot. Ez felveti a kérdést, hogy miért fizetne a vevő 0,5-1%-os díjat, ha baj esetén magára marad?
• Miért terjedt el a kettős képviselet? Ennek oka nagyrészt az, hogy ügyfelet szerezni nehéz, és ha az ügyvéd mindkét féllel „kedves”, nagyobb eséllyel bízza meg őt az eladó is a következő ügyletével, ahol ő lesz a vevő. Ez egyfajta „sorozatügylet” lehetőségét teremti meg az ügyvédek számára, ahol akár több alkalommal is megkapják a vételár 0,5%-át ugyanabból az „ügyletsorozatból”.

Az ügyvéddel szemben az ingatlanközvetítőt viszont valóban az eladó fizeti.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai csak a vevőt képviselik, ha a megbízást ő adja - erről az eladókat mindent esetben részletesen tájékoztatjuk!

Az eladó vagy vevő fizeti az ügyvédet, ha az adásvétel végül nem jön létre?

Alapesetben mindenki a saját ügyvédjének díját viseli a köztük létrejött megbízási szerződés alapján. A másik fél ügyvédjének díja nem „automatikusan” terhelhető rád, kivéve, ha jogalap (szerződés, jogellenes károkozás) vagy a törvény kivételes esete (utaló magatartás) bizonyított.

Önmagában az, hogy előrehaladott tárgyalások folytak, nem alapoz meg kártérítést. A tervezet-készítés, egyeztetés, előkészítő költségek tipikusan a szokásos üzleti kockázat körébe esnek. Kivétel csak akkor lehet, ha szándékos rábírás, ésszerű indok nélküli, önkényes megtagadás bizonyított.

Kérhet-e a vevő ügyvédje tőlem díjat, ha én vagyok az eladó és a szerződés nem jött létre?

Közvetlenül nem. Az ügyvéd díjigénye a megbízójával szemben áll fenn. Feléd csak akkor lehet követelése, ha vállaltad ezt külön (írásban), vagy ha utaló magatartás minden feltétele bizonyított — ez a gyakorlatban ritka és szűken alkalmazott.

Mit tehet az ingatlan adásvételi szerződés vevője?

Az Ügyvédi Törvény és az Etikai Szabályzat is rögzíti, hogy az ügyvédnek írásban kell tájékoztatnia azt a felet, aki nem bízta meg, hogy az ellenjegyzés nem hoz létre megbízási jogviszonyt.

Mit tehet a vevő?

• Tisztázza a képviseletet: Fontos, hogy a vevő már az elején tisztázza az ügyvéddel, hogy kizárólag őt képviseli-e, és ezt rögzítsék a megbízási szerződésben.
• Saját ügyvéd választása: A vevőnek joga van saját ügyvédet megbízni, aki kizárólag az ő érdekeit képviseli. Ez különösen nagyobb értékű ingatlanok, vagy bonyolultabb ügyletek esetén ajánlott. Bár ez további költséget jelenthet, hosszú távon biztonságosabb lehet.
• Ne dőljön be a „propagandának”: Ne fogadja el automatikusan azt az állítást, hogy az ügyvéd amúgy is képvisel mindenkit. Kérdezzen rá, és értse meg, hogy pontosan ki fizeti az ügyvédet, és ki a megbízója.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai külön eladói képviseletet is vállalnak!

Összegzés

A közhiedelemmel ellentétben van törvényi előírás arra nézve, hogy kinek kell fizetnie az ügyvédet: a magyar Polgári Törvénykönyv (Ptk. 6:218. §) világosan rendelkezik: az ingatlan eladásával kapcsolatos díjakat az eladó fizeti, a vásárlással összefüggésben felmerült költségek – így az ügyvédi díj is – alapesetben a vevőt terhelik. Ez logikus is, hiszen az ügyvéd az esetek többségében a vevő megbízásából jár el, az ő érdekeit kell képviselnie, és gondoskodnia arról, hogy a tulajdonjog átvezetése biztonságosan megtörténjen.

Ennek ellenére a magyar gyakorlatban elterjedt egy sajátos, ún. „kettős képviseleti modell”, amelynek lényege, hogy az ügyvéd – noha a vevő fizeti meg őt – az eladó képviseletét is ellátja. Ez a szokás nem törvényi előíráson alapul, hanem évtizedek alatt kialakult szakmai szokáson, amelyet sok ügyvéd evidensnek tekint.

Az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás ügyvédei a vevő kizárólagos képviseletét vállalják, világosan tájékoztatják az eladót arról, hogy nem ő a megbízójuk, és ennek megfelelően járnak el. Így biztosítható, hogy a vevő valóban olyan tanácsot kapjon, ami kizárólag az ő érdekeit szolgálja – akár egy probléma esetén is.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot online!