Ingatlan adásvételi szerződés - az ügyvédi díjat ki fizeti?

Ingatlan adásvételnél ki fizeti az ügyvédet?

Az ügyvéd díjazása ingatlan adásvételnél – ahogyan azt a Budapesti Ügyvédi Kamara is hangsúlyozza – teljes mértékben a felek szabad megállapodásán múlik. Jogszabály nem írja elő, hogy az eladó vagy a vevő köteles fizetni; a gyakorlatban azonban általában a vevő választ ügyvédet, és ő fizeti a munkadíjat is.

Az ügyvéd az ügyféllel (tipikusan a vevővel) előzetesen megállapodik a munkadíj mértékéről, formájáról és fizetési ütemezéséről. Ez lehet:

• fix összeg (előfordul az adásvételeknél),
• százalékos arány a vételárból (pl. 1%, 0,5% vagy 0,45%),
• a fentiek ezek kombinációja.

Fontos megjegyezni, hogy nincsenek hatóságilag rögzített árak, így a díjak eltérőek lehetnek ügyvédenként – ezt befolyásolja többek között az ügyvéd tapasztalata, az ügy bonyolultsága, a földhivatali ügyintézés részletei vagy akár a nyelvi közreműködés igénye is.

Ki fizeti az ingatlan átírásának költségeit?

Mind az energetikai tanúsítvány, mind a villamos biztonsági felülvizsgálat költségeit alapesetben az eladó fizeti ingatlan adásvételekor, mivel ezek az eladó jogszabályi kötelezettségei az ingatlan adásvételi folyamatában. Természetesen, mint minden költség esetében, a felek ettől eltérően is megállapodhatnak a szerződésben. 

Az ügyvédi díj mellett azonban a vevőnek is számos költséggel kell számolnia ingatlanvásárláskor, mint például:

• Vagyonszerzési illeték: Ez a vételár 4%-a, és a vevő fizeti.
• Földhivatali eljárási díj: Ez az ingatlan-nyilvántartási eljárás díja, amit szintén a vevő fizet.
• Tulajdoni lap lekérdezésének díja.
• Közjegyzői díj: Amennyiben hitelből vásárolják az ingatlant, a hitelszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, ami szintén költséggel jár.
• Banki költségek (amennyiben hitelből történik a vásárlás).
• Közműátírás: szintén a vevő fizeti.

Ki fizeti az ügyvédet ingatlan eladásnál?

Magyarországon régóta tartja magát az a hiedelem, hogy az ingatlan adásvételi szerződés elkészítésekor az ügyvéd, akit jellemzően a vevő fizet, valójában mindkét felet, azaz az eladót is képviseli. Nem kizárt, hogy az ügyvéd az eladót is képviselje, de nem feltétlenül szerencsés, ha ez így van.

A vevők számára fontos tudni:

• Valójában ki képvisel kit? Bár a vevő fizeti az ügyvédi díjat, a gyakorlatban sok ügyvéd azt kommunikálja, hogy az eladót is képviseli. Ez a helyzet ellentmondásos, hiszen ellenérdekű felek esetén az ügyvéd nem tudja mindkét fél érdekét hatékonyan képviselni, ha azok ellentétesek.
• Mi történik jogvita esetén? Ha az ügyvéd mindkét felet képviseli, akkor egy esetleges jogvita, például ha a bank nem hitelez, vagy az eladó visszalép, nem fogja tudni hatékonyan képviselni a vevő érdekeit. Gyakran előre közlik, hogy ilyen esetben összeférhetetlenség miatt nem is adhatnak tanácsot. Ez felveti a kérdést, hogy miért fizetne a vevő 0,5-1%-os díjat, ha baj esetén magára marad?
• Miért terjedt el a kettős képviselet? Ennek oka nagyrészt az, hogy ügyfelet szerezni nehéz, és ha az ügyvéd mindkét féllel „kedves”, nagyobb eséllyel bízza meg őt az eladó is a következő ügyletével, ahol ő lesz a vevő. Ez egyfajta „sorozatügylet” lehetőségét teremti meg az ügyvédek számára, ahol akár több alkalommal is megkapják a vételár 0,5%-át ugyanabból az „ügyletsorozatból”.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai csak a vevőt képviselik, ha a megbízást ő adja - erről az eladókat mindent esetben részletesen tájékoztatjuk!

Mit tehet az ingatlan adásvételi szerződés vevője?

Az Ügyvédi Törvény és az Etikai Szabályzat is rögzíti, hogy az ügyvédnek írásban kell tájékoztatnia azt a felet, aki nem bízta meg, hogy az ellenjegyzés nem hoz létre megbízási jogviszonyt.

Mit tehet a vevő?

• Tisztázza a képviseletet: Fontos, hogy a vevő már az elején tisztázza az ügyvéddel, hogy kizárólag őt képviseli-e, és ezt rögzítsék a megbízási szerződésben.
• Saját ügyvéd választása: A vevőnek joga van saját ügyvédet megbízni, aki kizárólag az ő érdekeit képviseli. Ez különösen nagyobb értékű ingatlanok, vagy bonyolultabb ügyletek esetén ajánlott. Bár ez további költséget jelenthet, hosszú távon biztonságosabb lehet.
• Ne dőljön be a „propagandának”: Ne fogadja el automatikusan azt az állítást, hogy az ügyvéd amúgy is képvisel mindenkit. Kérdezzen rá, és értse meg, hogy pontosan ki fizeti az ügyvédet, és ki a megbízója.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai külön eladói képviseletet is vállalnak!

Összegzés

A közhiedelemmel ellentétben van törvényi előírás arra nézve, hogy kinek kell fizetnie az ügyvédet: a magyar Polgári Törvénykönyv (Ptk. 6:218. §) világosan rendelkezik: az ingatlan vásárlásával kapcsolatos költségek – így az ügyvédi díj is – alapesetben a vevőt terhelik. Ez logikus is, hiszen az ügyvéd az esetek többségében a vevő megbízásából jár el, az ő érdekeit kell képviselnie, és gondoskodnia arról, hogy a tulajdonjog átvezetése biztonságosan megtörténjen.

Ennek ellenére a magyar gyakorlatban elterjedt egy sajátos, ún. „kettős képviseleti modell”, amelynek lényege, hogy az ügyvéd – noha a vevő fizeti meg őt – az eladó képviseletét is ellátja. Ez a szokás nem törvényi előíráson alapul, hanem évtizedek alatt kialakult szakmai szokáson, amelyet sok ügyvéd evidensnek tekint.

Az e-ingatlanügyvédek.hu mögött álló Illés és Szabó Ügyvédi Társulás ügyvédei a vevő kizárólagos képviseletét vállalják, világosan tájékoztatják az eladót arról, hogy nem ő a megbízójuk, és ennek megfelelően járnak el. Így biztosítható, hogy a vevő valóban olyan tanácsot kapjon, ami kizárólag az ő érdekeit szolgálja – akár egy probléma esetén is.