Ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díj: ki fizeti és mit tartalmaz?

Ki fizeti az ügyvédet ingatlan adásvételnél?

Ingatlan adásvételnél az ügyvédi díjat általában a vevő fizeti, mert többnyire ő bízza meg az okiratszerkesztő és ellenjegyző ügyvédet. Az ügyvédi közreműködés nem (pusztán) szükséges rossz, jogszabályi előírás. A szigorú ingatlan-nyilvántartási szabályok igen szigorúak, a vételárat hitelező bankok a vesszőhibákra is lecsapnak, a Ptk. pedig komoly szavatossági felelősséget telepít az eladókra.  A díj annak a jogi munkának az ellenértéke, amelynek célja, hogy a vevő biztonságosan megszerezze az ingatlan tulajdonjogát. 

A tipikus szerződéses megoldás így hangzik:

A tulajdonjog megszerzésével és bejegyzésével kapcsolatos költségek a vevőt terhelik, az ügyvédi munkadíj megfizetését a vevő vállalja.

Azt persze a Budapesti Ügyvédi Kamara is hangsúlyozza, hogy a felek ettől eltérően az eladóra is telepíthetik az adásvételi szerződések költségeit.

Jogszabály írja elő, hogy a vevő fizeti az ügyvédi díjat?

A Polgári Törvénykönyv 6:218. §-a alapján ugyanis ingatlanvásárlás esetén a költségek megoszlása az alábbiak szerint alakul egy ingatlan adásvételnél:

• Az eladó viseli azokat a költségeket, amelyek a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban szereplő állapot rendezésével kapcsolatosak.
• A vevő viseli az ingatlan átvételével és a tulajdonjog földhivatali bejegyzésével járó költségeket – ide tartozik az adásvételi szerződés ügyvédi díja is, ha az ügyvéd a vevő megbízásából jár el, hiszen az ő érdeke, hogy a tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön.

Ez azonban nem azt jelenti, hogy jogszabály minden ügyben automatikusan a vevőre terheli az ügyvédi munkadíjat. A díjviselésről a felek megállapodhatnak a főszabálytól eltérően is. A szerződésben rögzíthetik, hogy az ügyvédi munkadíjat a vevő helyett az eladó, vagy akár a felek közösen fizetik.

Kell egyáltalán ügyvéd az ingatlan adásvételi szerződéshez?

Igen. Ingatlan tulajdonjogának átruházásához olyan okirat szükséges, amely alkalmas a földhivatali bejegyzésre. A gyakorlatban ez ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződést jelent. Az egyetlen (drágább) alternatíva a közjegyzői okiratba foglalt adásvétel.

Mennyibe kerül az ügyvédi díj lakásvásárláskor?

Lakásvásárláskor az ügyvédi díj Magyarországon általában a vételár 0,3–1%-a között mozog. Ez lehet:

• fix összeg (gyakori minimum díjak alkalmazása esetén),
• százalékos arány a vételárból (pl. 1%, 0,5%),
• a fentiek ezek kombinációja.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás országszerte egységes, átlátható díjszabás mellett, a piaci átlagnál némileg kedvezőbb feltételekkel vállalja az ingatlan adásvételi szerződések elkészítését.

Használja kalkulátorunkat és tudja meg, hogy mit jelent ez az Ön esetében!

Mit tartalmaz az ingatlan adásvételi szerződés ügyvédi díja?

Az ügyvédi díj tartalmát mindig a megbízási szerződés határozza meg. Ezért nem elég azt megkérdezni, hogy „mennyi az ügyvédi díj”. Azt is tisztázni kell, hogy pontosan milyen feladatok tartoznak bele.

Egy jól meghatározott adásvételi ügyvédi díjba jellemzően beletartozhat:

• az ügy előzetes áttekintése,
• a tulajdoni lap ellenőrzése,
• a szerződés elkészítése,
• a felek adatainak és nyilatkozatainak kezelése,
• az adásvételi szerződés egyeztetése,
• az ellenjegyzés,
• a földhivatali benyújtás,
• a tulajdonjog-bejegyzési eljárás követése,
• hiteles vásárlásnál a banki feltételek kezelése,
• a tehermentesítés szerződéses rendezése,
• a birtokbaadási és vételárfizetési feltételek összehangolása.

Nem minden ügyvédi ajánlat tartalmazza ugyanazt. Különösen hiteles, tehermentesítéssel érintett vagy több szereplős ügyletnél érdemes előre tisztázni, hogy a díj magában foglalja-e a banki egyeztetést, a szerződésmódosítást, a távellenjegyzést vagy a külön nyilatkozatok elkészítését.

Az eladó érdekeit is védi a vevő által fizetett ügyvéd?

Ez az egyik legfontosabb kérdés, és itt kell pontosan fogalmazni. Ha a vevő bízza meg az ügyvédet, akkor a megbízási jogviszony a vevő és az ügyvéd között jön létre. A díjat is a vevő fizeti. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd figyelmen kívül hagyhatja az eladó törvényes érdekeit.

Az okiratszerkesztő ügyvédnek az adásvételi szerződés elkészítésekor valamennyi szerződő fél jogait és törvényes érdekeit szem előtt kell tartania. Az ügyvéd feladata nem az, hogy az egyik fél akaratát változtatás nélkül ráírja a másik félre, hanem az, hogy a felek valós ügyleti akaratának megfelelő, jogszerű és földhivatali bejegyzésre alkalmas okiratot készítsen.

Ez a gyakorlatban három dolgot jelent.

• Először: az ügyvédnek nem készíthet olyan szerződést, amely nyilvánvalóan jogszabályba ütközik, vagy alkalmatlan a célzott joghatás kiváltására.
• Másodszor: az ügyvédnek a másik felet is megfelelően tájékoztatnia kell az okirat lényeges jogkövetkezményeiről.
• Harmadszor: ha a felek között valódi érdekellentét van, vagy valamelyik fél külön, személyre szabott jogi tanácsot szeretne, akkor indokolt lehet külön ügyvéd bevonása.

Ezért a „kit képvisel az ügyvéd?” kérdésnél külön kell választani két dolgot:

• ki az ügyvéd megbízója,
• és milyen kötelezettségei vannak az ügyvédnek okiratszerkesztőként valamennyi szerződő fél felé?

A vevő által megbízott ügyvéd nem lesz automatikusan az eladó személyes jogi tanácsadója. De okiratszerkesztőként köteles olyan szerződést készíteni, amely a felek akaratának, a jogszabályoknak és az ügyfélegyenlőség követelményének megfelel.

Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás tagjai csak a vevőt képviselik, ha a megbízást ő adja - erről az eladókat mindent esetben részletesen tájékoztatjuk!

Mikor érdemes az eladónak külön ügyvédet megbíznia?

Az eladónak akkor érdemes külön ügyvédet megbíznia, ha nemcsak azt szeretné, hogy az adásvételi szerződés jogszerűen elkészüljön, hanem saját oldalról külön jogi tanácsot vagy érdekképviseletet is igényel. Egyszerű adásvételnél az okiratszerkesztő ügyvéd eljárhat mindkét fél megbízásából, mert az eladó és a vevő közös célja ugyanaz: a tulajdonjog átruházása és bejegyzése. 

Külön tanácsadás indokolt lehet például akkor, ha az ingatlan jelzálogjoggal, végrehajtási joggal vagy haszonélvezettel terhelt, ha a vételárból kell tehermentesíteni, ha a vevő hitelből fizet, ha későbbi birtokbaadásról állapodnak meg, vagy ha az eladó előre látja, hogy a felek között vita alakulhat ki. 

Ilyenkor a külön ügyvéd nem az okiratszerkesztést „duplázza meg”, hanem az eladó saját döntéseit segíti: milyen fizetési ütemezést fogadjon el, milyen biztosítékot kérjen, mikor adja ki a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt, és milyen feltételekkel adja birtokba az ingatlant.

Az eladó vagy vevő fizeti az ügyvédet, ha az adásvétel végül nem jön létre?

Alapesetben mindenki a saját ügyvédjének díját viseli a köztük létrejött megbízási szerződés alapján. Ez azt jelenti, hogy ha a vevő megbízta az ügyvédet, elkészült a szerződéstervezet, megindultak az egyeztetések, de a szerződést végül nem írják alá, akkor az ügyvéd a megbízási szerződés alapján jogosult lehet a már elvégzett munka díjára. A másik fél ügyvédjének díja nem „automatikusan” terhelhető a másik félre a szerződés meghiúsulása esetén, kivéve, ha jogalap (szerződés, jogellenes károkozás) vagy a törvény kivételes esete (utaló magatartás) bizonyított.

Önmagában az, hogy előrehaladott tárgyalások folytak, nem alapoz meg kártérítést. A tervezet-készítés, egyeztetés, előkészítő költségek tipikusan a szokásos üzleti kockázat körébe esnek. Kivétel csak akkor lehet, ha szándékos rábírás, ésszerű indok nélküli, önkényes megtagadás bizonyított.

Kit terhel az ügyvédi költség, ha az elővásárlásra jogosult szerzi meg az ingatlant?

Elővásárlási jog gyakorlásakor főszabály szerint az eredeti vevő fizeti az ügyvédet, mert ő adta a megbízást a szerződés elkészítésére. Az elővásárlásra jogosult csak akkor viseli a díjat, ha külön megbízást ad, vagy ha a szerződésben előre rögzítették, hogy az ügyvédi díjat az a fél fizeti, akivel a szerződés végül létrejön. Éppen ezért a vevő gyakran úgy fizet ügyvédi díjat, hogy végül nem ő veszi meg az ingatlant – erre az ügyvéd köteles is a szerződéskötés előtt külön felhívni a figyelmet.

A MÜK elnökség 2/2017. (IX. 4.) Szakmai álláspontja 2017-ben kimondta, hogy bár

• önmagában az elővásárlási jog gyakorlása nem hoz létre megbízási jogviszonyt az okiratszerkesztő ügyvéd és az elővásárlásra jogosult között
• de ha az adásvételi szerződés tartalmazza a megbízást és így a díjmegállapodást, akkor az elővásárlási joggal élő félre ráterhelhető a munkadíj.

Ezt az elvi álláspontot 2024-ben felülírta a Kúria Kfv.III.37.612/2024/8. sz. ítélete. A Kúria szerint tilos bármilyen rendelkezést tenni az elővásárlóra nézve, így nem lehet előírni számára költség- vagy ügyvédi díjfizetést sem. A Kúria ítélete földforgalmi eljárást vizsgált.

Ki fizeti az ingatlan átírásának egyéb költségeit?

Az ügyvédi díjon kívül az adásvételnek több más költsége is lehet. Ezeket érdemes külön kezelni, mert nem ugyanaz a jogcímük, és nem mindig ugyanaz a fél fizeti őket.

A vevőt jellemzően ezek a költségek terhelik:

• visszterhes vagyonátruházási illeték, amely főszabály szerint a vételár 4%-a,
• földhivatali eljárási díj,
• tulajdoni lap vagy térképmásolat díja, ha szükséges,
• hitel esetén banki költségek,
• közjegyzői díj,
• közműátírás költségei.

Az eladót jellemzően azok a költségek terhelik, amelyek az ingatlan eladható jogi és műszaki állapotának igazolásához vagy rendezéséhez kapcsolódnak. Ilyen lehet például:

• energetikai tanúsítvány,
• villamos biztonsági felülvizsgálat, ami szintén kötelező,
• jelzálogjog törléséhez szükséges banki igazolás,
• haszonélvezeti jog vagy más teher rendezése,
• társasházi nullás igazolás, ha a felek vagy a bank kérik,
• eladói oldali meghatalmazás vagy külön jogi tanácsadás díja.

A felek természetesen ettől eltérően is megállapodhatnak. A legfontosabb, hogy a költségviselés ne az aláírás előtti utolsó órában derüljön ki, hanem már a vételi ajánlat vagy a szerződés előkészítése során.

Összegzés

Ingatlan adásvételnél az ügyvédi díjat Magyarországon általában a vevő fizeti, mert többnyire ő bízza meg az adásvételi szerződést készítő és ellenjegyző ügyvédet. A díjviselésről azonban a felek szabadon megállapodhatnak, ezért ezt érdemes a szerződésben egyértelműen rögzíteni.

A vevőnek azért fontos saját ügyvédet választania, mert az ügyvédi munka célja nem pusztán a szerződés elkészítése, hanem a biztonságos tulajdonszerzés előkészítése.

Az eladónak pedig azért fontos értenie az ügyvédi szerepet, mert attól, hogy a vevő fizeti az ügyvédet, az adásvételi szerződés az eladót is kötelezi. Az okiratszerkesztő ügyvédnek a szerződés elkészítésekor valamennyi fél törvényes érdekeit szem előtt kell tartania, de ez nem mindig helyettesíti a külön eladói jogi tanácsadást.

Ingatlan adásvételhez ügyvédet keres? Bízzon meg minket!