A helyi önazonosság védelméről szóló törvény alkalmazása

Az adásvételi szerződés aláírásától a jogvédelmi eljárás végéig

Az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárást az eladó kezdeményezi, annak lefolytatására pedig a jegyző jogosult - azért feltehető, hogy a polgármesteri hivatalok segítséget nyújtanak a legtöbb jegyzőnek a lebonyolításban.

A folyamat főbb lépései

1. Adásvételi szerződés aláírása: A felek aláírják az ingatlan adásvételi szerződést.
2. Eljárás indítása: Az eladó (pontosabban: tulajdonosok) legkésőbb a szerződés aláírásától számított 8 napon belül vételi ajánlat közlése iránti kérelmet nyújt be a jegyzőhöz.
3. Szerződés előkészítése és anonimizálása: A jegyző a kérelem beérkezésétől számított 8 napon belül elvégzi a szerződésen szükséges anonimizálást (kitakarja pl. a hitel és pénzkölcsön nyújtásával összefüggő adatokat), majd megkezdi az érintettek értesítését.
4. Elővásárlásra jogosultak értesítése: A jegyző közli a vételi ajánlatot:
   • az önkormányzati elővásárlásra jogosultakkal,
   • az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosaival (legkésőbb 8 napon belül azonosítja őket),
   • és a települési elővásárlásra jogosultakkal hirdetményi úton.
5. Jogosultak nyilatkozattétele: Az elővásárlási jog jogosultjai 30 napos jogvesztő határidővel tehetnek elfogadó vagy lemondó nyilatkozatot az adásvételi szerződésről.
6. Hirdetményi eljárás lezárása: A jegyző a szerződést a 30 napos határidő utolsó napját követő munkanapon leveszi a hirdetőtábláról.
7. Iratok visszajuttatása: A jegyző az adásvételi szerződést és a jognyilatkozatokat megküldi az eladónak (vagy az őt képviselő ügyvédnek).

Lehet-e gyorsítani a jegyzői eljárást?

A Hötv. 9. § (2) bek. a) pontja alapján a beérkezett vételi ajánlatot a jegyző akkor nem közli az önkormányzattal (cégével) és az az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosával, ha az eladó ezen személyek lemondó nyilatkozatát a szerződéshez mellékelte.

A kifüggesztés határidejét nem lehet megspórolni, de az olyan településeken, ahol az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személyeknek nincs elővásárlási joga, ott jelentősen csökkenthető az eljárás időtartama.

Kik élhetnek elővásárlási joggal és mi a sorrend?

Az, hogy kik rendelkeznek elővásárlási joggal helyi önazonossági védelem esetén, elsődlegesen az adott önkormányzat rendeletétől függ. Az önkormányzat felhatalmazást kap arra, hogy meghatározza a jogosultak körét, azonban, ha úgy dönt, hogy minden Hötv.-ben felsorolt jogalany számára biztosítja az elővásárlás lehetőségét, akkor a következő sorrendet kell figyelembe venni:

1. Önkormányzat vagy kijelölt gazdasági társaság Első helyen – tehát elsőként nyilatkozhatnak az adásvételi szerződés elfogadásáról – maga a helyi önkormányzat, vagy egy általa kijelölt, többségi önkormányzati tulajdonú társaság áll.
2. Szomszédos telek (telekhatáros ingatlan) tulajdonosa Amennyiben az önkormányzat nem él elővásárlási jogával, utána a közvetlen szomszédos ingatlan tulajdonosa következik.
3. Az adott településen ingatlantulajdonnal rendelkező személyek Ezen belül is sorrend van:
   • Elsőbbséget élveznek a lakóhellyel rendelkező személyek, vagyis azok, akik életvitelszerűen az adott településen élnek, állandó lakóhellyel rendelkeznek.
   • Őket követik a tartózkodási hellyel rendelkező személyek, tehát azok, akik az ingatlantól eltérő állandó lakcímmel rendelkeznek, de tartózkodási helyük a településre szól.
   • Ha ugyanabban a kategóriában több személy jelentkezik, közöttük az élvez elsőbbséget, akinek az ingatlana az adásvétel tárgyát képező ingatlanhoz közelebb helyezkedik el. A „közelség” fogalmát a korm. rendelet szerint gyalogosan, közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton mért legrövidebb távolság alapján kell megállapítani.

Kell-e ügyvéd a szerződéskötéshez?

A kormányrendelet nem említi, hogy ügyvéd által ellenjegyzett vételi ajánlatot kellene közölni az önkormányzattal, de ha a szerződés tartalma nem megfelelő, vagy azon bármiért utólag módosítani szükséges, akkor az egész közlési procedúrát újra kell kezdeni, ezért praktikus okokból fontos, hogy az iratanyagot ügyvéd készítse.

Ki fizeti az ügyvédet, ha az elővásárlásra jogosulttal kell szerződést kötni?

Külön megegyezés hiányában az általános elv az, hogy az fizeti az ügyvédet, aki megbízta. Ez a legtöbb esetben a vevőt jelenti. Ha azonban az elővásárlásra jogosult elviszi a lakást, vagy házat, akkor van, hogy a vevő nehezményezi, hogy miért került sok százezer forintjába, hogy a telekszomszéd 10 600 Ft igazgatási szolgáltatási díjért vehessen egy lakóingatlant?

Van, hogy az adásvételi szerződésbe beleírják, hogy amennyiben az elővásárlásra jogosulttal jön létre a szerződés, a szerződésben pontosan meghatározott ügyvédi díjat átvállalja (pontosabban megfizeti a vevőnek). Bár az eladó és a vevő alapesetben nem tehetnek harmadik személyeket kötelező vállalásokat, ha az elővásárlási jog gyakorlása azt jelenti, hogy az elővásárlásra jogosult magára nézve mindent kötelezőnek ismer el, ami a vételi ajánlatban (adásvételi szerződésben) szerepel.

Álláspontom szerint tisztább, ha az olyan településen kerül sor az adásvételre, ahol a helyi önazonosságot rendelettel védik, akkor az eladó bízza meg az ügyvédet az okiratszerkesztéssel, az elővásárlási ügyintézéssel és a földhivatali eljárásra szóló jogi képviselettel is.

Az ingatlan eladás bejelentése az önkormányzat részére

A tulajdonos, mint eladó (vagy a képviseletében eljáró ügyvéd) a jegyző részére az aláírástól számított nyolc napon belül, egységes okiratba foglalt adásvételi szerződéssel azonos tartalmú vételi ajánlat közlése iránti kérelmet köteles benyújtani arra vonatkozóan, hogy a jegyző az adásvételi szerződést

• az önkormányzati szervekkel közvetlenül,
• az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosával, illetve az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személlyel a helyben szokásos módon hirdetményi úton közölje, 

valamint az elővásárlási jog gyakorlása érdekében szükséges további intézkedéseket tegye meg.

A kérelem benyújtása ingyenes, azért az önkormányzat díjat nem számíthat fel.

Mit kell tartalmaznia az eladó által előterjesztett kérelemnek?

A Korm. rendelet 1. sz. mellékletében szabályozott a kérelem adattartalma - nem kizárt, hogy egyes önkormányzatok formanyomtatványt is rendszeresítenek. Ha a kérelem, vagy az adásvételi szerződés adattartalma hiányos, a jegyző a kérelmet – a szükséges adatok megjelölésével – visszaküldi.

A kormányrendelet értelmében a kérelmen szerepelnie kell a kérelmező aláírásának és kérelmező nyilatkozatának arról, hogy a kérelemben feltüntetett adatok a valóságnak és az adásvételi szerződésben foglaltaknak megfelelnek. A kormányrendelet ugyan nem zárja, ki, hogy jogi képviselő járjon el az eladó képviseletében, a bonyodalmak elkerülése érdekében érdemes ügyelni arra, hogy a nyilatkozatot akkor is az eladó írja alá, ha egyébként a benyújtására ügyvédet bízott meg.

Hogyan kell előterjeszteni a kérelmet?

A kérelmet a jegyző részére

• e-papíron
• postai úton
• személyesen kell eljuttatni.

A helyi rendelet más benyújtási módokat is meghatározhat. A kérelemhez mellékelni kell az adásvételi szerződés egy eredeti példányát, vagy annak hiteles másolatát.

Bélyegzőlenyomat is kell?

A legfontosabb érdekesség, hogy gazdálkodó szervezet, egyéb szervezet kérelmező esetében a kormányrendelet előírja, hogy a kérelem tartalmazza a bélyegzőlenyomatát, holott gazdasági társaságok esetén semmilyen jogszabály nem írja elő, hogy ilyennel rendelkezzenek, az állam nem is tartja nyilván a bélyegzőket. Az ügyvéd által ellenjegyzett aláírásmintákon és a közjegyzők által készített aláírási címpéldányokon sem szerepel bélyegző.

Hogyan kell közölni az adásvételi szerződést?

1. a polgármesteri hivatal vagy a közös önkormányzati hivatal kézbesítője útján,
2. postai úton, hivatalos iratként történő kézbesítéssel, valamint
3. a digitális államról és a digitális szolgáltatások nyújtásának egyes szabályairól szóló törvényben meghatározott módon.

Az adásvételi szerződést az ingatlannal telekhatáros ingatlan tulajdonosával postai úton hivatalos iratként, a tulajdoni lapon szereplő címre kell közölni. Fontos tudni, hogy a tulajdoni lapon szereplő adatokat most még nem szinkronizálták a személyiadat- és lakcím-nyilvántartással, így aki szeretne elővásárlási jogot gyakorolni az jobban teszi, ha már most bejelenti a lakcíme változását.

Kifüggesztés

Az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése az ingatlan fekvése szerinti településen ingatlantulajdonnal rendelkező személyek elővásárlási joga esetén különösen fontos. A hirdetményi közlés az önkormányzat polgármesteri hivatalának vagy a közös önkormányzati hivatal hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik. Az itt történő kifüggesztés minősül "hivatalosnak", a honlapos, vagy elektronikus közzététel csak tájékoztató jellegű.

A jegyző a kifüggesztett adásvételi szerződésre rávezeti a kifüggesztés időpontját és a települési elővásárlásra jogosult jognyilatkozatának megtételére nyitva álló 30 napos határidő első és utolsó napját.

Az eladó a kérelmet az adásvételi szerződés kifüggesztéséig vonhatja vissza. A visszavonás alapján a jegyző az adásvételi szerződést visszaküldi az eladó részére.

Hogyan kell gyakorolni az elővásárlási jogot?

Az elfogadó jognyilatkozat tartalmi követelményeit a helyi önazonosság védelméről szóló kormányrendelet 10–11. §-ai szabályozzák. A dokumentum érvényessége érdekében az alábbi elemeket mindenképp tartalmaznia kell kifejezett nyilatkozatot az elfogadásról - pl.: „Az adásvételi szerződést az abban foglalt feltételekkel elfogadom.” Egyértelmű hivatkozás is szükséges a konkrét adásvételi szerződésre. 

Amennyiben a jegyző megállapítja, hogy az elfogadó jognyilatkozat az azt átadó elővásárlásra jogosulttól származik, ezt a tényt az elfogadó jognyilatkozaton az aláírásával igazolja, és azt átveszi.

Ha a képviselőtestület úgy dönt, akár az is rendelkezhet elővásárlási joggal, aki az adott településen rendelkezik ingatlantulajdonnal. E csoporton belül az elővásárlási jog gyakorlására jogosultak sorrendje a következő:

• elsőbbséget élveznek azok, akik lakóhellyel rendelkeznek a településen,
• őket követik azok, akiknek tartózkodási helye van ott.

Az azonos jogosultsági körbe tartozók közül pedig az élvez elsőbbséget, akinek az ingatlana közelebb fekszik az eladásra kínált ingatlanhoz. 

Mit jelent a „közelebb fekvő ingatlan”?

A korm. rendelet jelenlegi szövege szerint az minősül közelebbi ingatlannak, amelynek a távolsága az eladásra kínált ingatlantól gyalogosan (közúton vagy nem lezárt magánúton) mérve rövidebb. Ez a szabály a társasházi, lakásszövetkezeti, ikerházi és sorházi lakásokra is megfelelően alkalmazandó.

Fontos gyakorlati megkönnyítés, hogy a telekhatárosság tényét a jogosultság igazolása során nem kell külön bizonyítani – elegendő a vevői nyilatkozatban ezt megjelölni.

A jegyző eljárása a 30 napos határidő eltelte után

A jegyző az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő nyolc napon belül a beérkezett vagy átvett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal és a közzétételről, valamint a levételről küldött igazolással együtt megküldi az eladó részére.

Ha elfogadó jognyilatkozatot nem nyújtottak be, az iratjegyzékben ennek tényét kell rögzíteni.

Az iratjegyzék a tulajdonjog-bejegyzés iránti ingatlan-nyilvántartási eljárásban az elővásárlási joggal kapcsolatos kötelezettségek igazolására felhasználható.

Mentesség, vagy kedvezmény igazolása

A dologi jogvédelmi eszköz hatálya alá tartozó ingatlan adásvétele esetén az adásvételi szerződés megkötésekor a mentességgel, vagy kedvezménnyel bíró betelepülő

• egyszerűsített eljárással, vagy egyedi eljárásban szerzett mentesség/kedvezmény esetén eljárásban meghozott döntéssel
• ha pedig önkormányzati rendelet erejénél fogva illeti meg a mentesség/kedvezmény, akkor a jegyző által kiállított hatósági bizonyítvánnyal

igazolhatja a mentességét.

Összegzés

2025-ben új szabályok léptek hatályba a helyi védett területeken fekvő ingatlanok adásvétele kapcsán. Ezek célja, hogy megőrizzék a települések közösségi jellegét, és biztosítsák a helyben élők jogát az ingatlanvásárláshoz. Ha az önkormányzat ilyen tartalmú rendeletet hoz, és az eladó az egy ingatlant nem mentességet élvező személynek kívánja eladni, elővásárlási jog illeti meg az önkormányzatot, a szomszédos ingatlan tulajdonosát, majd a településen ingatlannal rendelkező magánszemélyeket. 

A sorrendben elsőbbséget élvez, akinek lakóhelye van a településen, és azon belül is az, akinek az ingatlana gyalogosan mérve közelebb van az eladott ingatlanhoz.

További kérdése lenne? Foglaljon időpontot jogi tanácsadásra online!