Minden, amit az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat kapcsán tudni kell

Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok tartalma

Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok meglétének (de nem a tartalmának!) a vizsgálata az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény végrehajtási rendelete értelmében az ingatlan-nyilvántartási hatóság, azaz a földhivatal hatáskörébe tartozik. Az Inytv. vhr. 75. § (1) bek. alapján, ha az ingatlan elővásárlási joggal érintett, de a tulajdonjog bejegyzését egy harmadik személy (vevő) javára kérik, akkor a földhivatali eljárásban csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Röviden ennyit tudunk a lemondó nyilatkozatokról.

A fentiekből következően az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokkal kapcsolatban a következő törvényi elvárásoknak kell megfelelni:

1. Írásba foglaltan kell nyilatkozni;
2. A nyilatkozatot az elővásárlási jog jogosultjának személyesen (vagy meghatalmazott útján) alá kell írnia;
3. A nyilatkozatot közölni kell az ingatlan tulajdonosával;
4. A nyilatkozatból ki kell derülnie annak, hogy melyik ingatlan vonatkozásában mond le az elővásárlási jog gyakorlásáról, azaz a települést és a helyrajzi számot, 
5. továbbá az eladó személyét legalább meg kell jelölni.

Azért, hogy megállapítható legyen, hogy a nyilatkozat valóban megnyílt elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos, nem árt, ha a nyilatkozat pontosan rögzíti a vevő ajánlatának részleteit, így különösen a vételárat!

Utóbb egy esetleges bizonyítási eljárásban jól jöhet, ha két ügyleti tanú az aláírásával igazolja, hogy a lemondó nyilatkozatot az arra jogosult valóban megtette. Ügyvédi ellenjegyzés egyáltalán nem feltétel, de egy ellenjegyzett okiratnak egy esetleges perben jóval komolyabb bizonyító erőt szokás tanúsítani, mint az esetleg a perben megidézhetetlen szomszédokénak. Én a magam részéről szeretem ellenjegyezni ezeket a lemondó nyilatkozatokat - persze ha a felek nem kívánják a többlet ügyvédi munkadíjat megfizetni, akkor nem ragaszkodom hozzá!

A Ptk. 6:9. §-a és 6:64. § (1) bekezdése értelmében ezen jognyilatkozatához az elővásárlásra jogosult kötve is marad, azaz az eladóval való közlés után már nem tudja azt visszavonni!

Elektronikus elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat AVDH-val?

Amennyiben a lemondó nyilatkozatot az elővásárlásra jogosult PDF-fé alakítja és az ügyfélkapu használatával működő azonosításra visszavezetett dokumentum-hitelesítés szolgáltatással (AVDH) hitelesíti, akkor polgári perrendtartásról szóló 2016. évi CXXX. törvény 325. § (1) bekezdés g) pontja alapján teljes bizonyító erejű magánokirat jön létre.

Egy elektronikus okiratot persze nem lehet bepostázni a földhivatalba, de az ügyvéd az e-Papír rendszeren keresztül is benyújthatja (akár a folyamatban lévő ügyszámra hivatkozással).

Kitől kell lemondó nyilatkozatot kérni, avagy kinek van elővásárlási joga?

Minden elővásárlásra jogosulttól be kell szerezni a lemondó nyilatkozatot - vagy legalábbis igazolni kell tudni, hogy az eladó a vevő ajánlatát velük megismertette! Hogy ki jogosult elővásárlásra, azt az ingatlan tulajdoni lapján tudjuk ellenőrizni, de ezek az alapszabályok:

• Elővásárlásra jogosult, aki a tulajdoni lap III. részén ekként szerepel ÉS
• Elővásárlásra jogosult az ingatlan tulajdoni lapjának II. részére bejegyzett minden olyan tulajdonos, akitől a vevő nem vásárol.

Nem kell lemondó nyilatkozatot tennie a haszonélvezőnek, vagy más jogosultnak.

Beleírhatjuk az adásvételi szerződésbe is az elővásárlásra jogosultak lemondó nyilatkozatát?

Bár ez nem bevett gyakorlat, de volt rá példa a múltban: a Kúria egy ilyen ügyben ki is mondta, hogy nincs akadálya annak, hogy a szerződő felek nem külön okiratban, hanem az ingatlan adásvételi szerződésben nyilatkozzanak az elővásárlási jog gyakorlásáról (BH2008. 286.).

Bár szerintem túl nehézkes az eladó, a vevő és az ügyvéd naptárán kívül még az elővásárlásra jogosultak időbeosztásához is alkalmazkodni, de ha mindez nem probléma, akkor én mindenképpen támogatnám az ötletet!

Kinek kell gondoskodnia a lemondó nyilatkozat beszerzéséről?

A Ptk. alapján ha az ingatlan tulajdonosa harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal (6:222. § (1) bek.), ráadásul az eladó viseli a birtokátruházással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket (6:218. §).

Éppen ezért elővásárlási jog esetén az eladónak saját költségén kell az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatokat beszerezni. Ezt érdemes az eladó lakás meghirdetése előtt már belekalkulálni az árba, hiszen sok elővásárlásra jogosult esetén komoly (akár nemzetközi kézbesítést is igénylő) postaköltséggel lehet számolni.

Természetesen a gyakorlatban leginkább a vevő által megbízott ügyvéd intézi az elővásárlással kapcsolatos ügyeket - általában külön díjazás ellenében.

Köthető-e ingatlan adásvétel, ha az elővásárlási jogosult még nem nyilatkozott?

A Ptk. alapján a vevői ajánlatot tehát teljes terjedelmében, annak minden lényeges elemére kiterjedő módon közölni kell, mert csak így kerülhet a jogosult tulajdonostárs abba a helyzetbe, hogy megítélhesse, érdekében áll-e az elővásárlási jog gyakorlása - azaz a törvény szó szerinti értelmezés alapján nem engedi meg, hogy a vevő és az eladó adásvételi szerződést kössenek mindaddig, amíg az elővásárlásra jogosult joggyakorlására nyitva álló idő el nem telik. Ez az állapot jellemzően a szerződéskötést megelőző 1-2 napban szokott kialakulni, azaz az eladó komoly időprésbe kerül: mi van ha a jogosultak pont nem érnek rá nyilatkozni?

A gyakorlatban emiatt a felek - nem törődve a Ptk. elvárásaival - megkötik egymás között az adásvételi szerződést. Ez a formálisan megkötött szerződés jogi értelemben csak az eladót és a vevőt köti és csak az elővásárlási jog gyakorlásától függően teljesíthető. Mindenesetre ezt a megoldást már a bírói gyakorlat is elfogadta szabályosnak: a BH 2018.11.309 számú eseti döntésében a Kúria kimondta, hogy a tulajdonos az elővásárlásra jogosult jogát még nem sérti meg azzal, hogy a jogosult nyilatkozatától függő hatállyal szerződést köt és azt közli az elővásárlásra jogosulttal. Az ilyen szerződés közlése ugyanúgy a tulajdonos által tett, ajánlati kötöttségét eredményező eladási ajánlatnak minősül, mintha "csak" a vevői vételi ajánlatot közölte volna.

Mi a helyzet, ha az eladó a szerződési ajánlatot nem, csak az elővételi jogról lemondó nyilatkozatot adja át?

Ha az elővásárlásra jogosultat érdekli a vevő konkrét ajánlata, akkor ilyen esetben nem javaslom, hogy ne siessen a lemondással. Kérje meg a tulajdonostársát, hogy ismertesse szabályosan, teljes terjedelmében az ajánlatot. Ezt a jogosult akkor is kérheti, ha egyébként később nem kíván a jogával élni.

Ha erre az eladó nem hajlandó, mert pl. nem szeretné, hogy a szomszéd megtudja, hogy mennyiért kelt el a lakás akkor jó tudni, hogy a vevő tulajdonjogát csak akkor lehet bejegyezni, ha vagy a lemondó nyilatkozat, vagy az értesítését igazoló tértivevény rendelkezésre áll, ha a lemondó nyilatkozatot a szomszéd nem írja alá, akkor mindenképpen közölni kell vele az árat.

Ha azonban a jogosult aláírta a lemondó nyilatkozatot, utólag már nem sok mindent lehet tenni. 

Az eladó korábban már beszerzett egy "lemondó nyilatkozat elővásárlási jogról" elnevezésű iratot - miért kell újat kérni?

Két esetben is felmerülhet, hogy az eladónak rövid időn belül kétszer is fel kell keresnie az elővásárlásra jogosultat (tipikusan a szomszédját):

1. Ha az első vevőjelölttel a szerződés meghiúsult, de később egy újabb vevőnek el lehetne adni az adott ingatlanrészt;
2. Ha az eredeti vevővel megkötött szerződést lényeges elemeiben módosítják.

Az elsőt még csak-csak meg szokták érteni az eladók, de még nem találkoztam olyan esettel, amikor ne felesleges akadékoskodásnak tekintették volna a felek, hogy az ügyvéd egy egyszerű fizetési határidő hosszabbítás miatt új nyilatkozatot kért volna.

Holott, ha elfogadjuk, hogy a Ptk. alapján a vevői ajánlatot (tk. az adásvételi szerződést) teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal, akkor a szerződés minden feltételének utólagos módosítása újra megnyithatja az elővásárlási jogot.

Különösen a fizetési határidők esetén nem nehéz elképzelni, hogy lehet, hogy az elővásárlásra jogosult főleg a szűk határidőre tekintettel mondott le az elővásárlási joga gyakorlásáról, de ha tudta volna, hogy 5 helyett 45 nap áll rendelkezésére összegyűjteni 35 millió forintot, akkor bankhitel segítségével maga is finanszírozhatta volna a szomszéd ikerházfél vételárát.

A fentieket a bírói gyakorlat is alátámasztja:

Összegzés

Fontos tudni, hogy ha a kiszemelt ingatlant elővásárlási jog terheli, az eladó köteles a vevő teljes ajánlatát megismertetni az elővásárlásra jogosulttal. Az ajánlat közlése a tulajdonos által tett eladási ajánlatnak minősül, amelyet, ha az elővásárlásra jogosult megfelelő ingatlan elővásárlási jog határidőben elfogad, az adásvételi szerződés az eladó és a tulajdonostársa között jön létre, ami ellen a vevő nem tehet semmit. Az eladó a tulajdonostársához eladási ajánlatát csak bizonyos ideig köteles tiszteletben tartani, azaz ahhoz az eladó csak bizonyos ideig van kötve, ez az ún. ajánlati kötöttség tartama.

A vevő tulajdonszerzését kifejezetten gyorsítja, ha az arra jogosult az ajánlati kötöttség tartama alatt elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot tesz, aminek a tartalmi és alaki kellékeit a fenti cikk részletesen tárgyalja.

Nem érdemes megspórolni a lemondó nyilatkozat beszerzését, hiszen az elővásárlási jog megsértésének következménye az e jog megsértésével kötött szerződésnek a jog jogosultja irányában való relatív hatálytalansága - ilyenkor az elővásárlásra jogosult a hatálytalanságból eredő igényét bíróság előtt, a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti (Ptk. 6:223. § (1) és (2) bekezdése). Ez természetesen egy költséges eljárás, hiszen a peres illeték a pertárgyérték 6%-a, ráadásul sokszor ügyvédi munkadíjat is kell fizetni. 

Garázsok esetén speciális szabályok érvényesülnek, ha érdekli a téma, olvassa el vonatkozó cikkünket!

Ha ügyvédi segítségre lenne szüksége az elővételi jog, vagy a lemondó nyilatkozatok kapcsán, keressen minket a lenti elérhetőségek bármelyikén!