Teremgarázs elővásárlási jog - valóban elég a közös képviselő nyilatkozata?

Az elővásárlási jogról általában

Az elővásárlási jog alapján egy ingatlan tulajdonosa csak akkor adhatja el ingatlanát (jelen esetben garázsát), ha az elővásárlásra jogosulttal előzetesen, írásban közölte a vevői ajánlatban szereplő feltételeket.

Joggal merül fel az ügyfeleinkben és az olvasókban is a kérdés: Miről is kell pontosan tájékoztatni az elővásárlásra jogosultat? A vételárat, a fizetés módját, és határidejét mindenképpen meg kell adni, de van bírói gyakorlat arra is, hogy a vevő személyét is fel kell fedni. A teljes szerződés megküldése a vételi ajánlat közlésének legpraktikusabb módja, a felek azonban sokszor ódzkodnak attól, hogy az egész társasház megtudja, hogy mennyiért vásárolnak - adott esetben nem csak garázsbeállót, de társasházi lakást, vagy tárolót.

Az elővásárlásra jogosult három dolgot tehet:

1. Elfogadja az eladó által közölt ajánlatot, ekkor az adásvételi szerződés közte és az eladó között jön létre.
2. Írásbeli lemondó nyilatkozatot tesz, ekkor az eladó és a vevő azonnal leszerződhet, illetve beadható a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme a földhivatalba.
3. Nem nyilatkozik - ilyenkor az eladó a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.

Hogyan érdemes tájékoztatni az elővásárlásra jogosultat?

Az Intyv. vhr. szerint ha az ingatlannal kapcsolatban elővásárlási jog érvényesül és a földhivatalban a tulajdonjog bejegyzését adásvétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.

A legjobb személyesen felkeresni az elővásárlásra jogosultat és helyben aláíratni vele az elővásárlásról lemondó nyilatkozatát. Tapasztalataim szerint a legtöbb esetben beszerezhetőek a lemondó nyilatkozatok, biztos vagyok benne, hogy minden ügyvéd kollégám ezt javasolja az eladóknak, hiszen ez minden szempontból a legbiztonságosabb módja az elővásárlási joggal terhelt garázsok vásárlásának.

Ha a személyes egyeztetés, illetve a lemondó nyilatkozatok beszerzése nem lehetséges, akkor postai úton, tértivevény különszolgáltatással feladott levélben kell tájékoztatni - ekkor azonban értelemszerűen meg kell várni, hogy érkezik-e elővásárlási joggal élő nyilatkozat. Hogy mennyi időt is kell várni az elővásárlási jog gyakorlására, arról ebben a cikkben írtunk bővebben.

Garázs vétel esetén van egy harmadik út is, a közös képviselő kifüggesztési igazolása, de erről később hosszabban lesz szó.

Kell-e két tanú, vagy ügyvédi ellenjegyzés az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatra?

Az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat mindenképpen egy írásbeli, aláírt nyilatkozat, de az Inytv. vhr. azt már nem írja elő, hogy azt két tanúnak kellene hitelesítenie, vagy akár ügyvédi ellenjegyzéssel kellene ellátni. 

Mégis, ha engem kérdeznek, legalább két ügyleti tanúra szükség van, hiszen így utóbb nem lehet kétségbe vonni, hogy valóban az elővásárlásra jogosult aláírása szerepel-e az okiraton.

Nagyszámú tulajdonostárs esetén kikerülhető-e a postai értesítés?

Garázs vásárlás esetén nem ritka, hogy akár 10-15 tulajdonostársat kellene értesíteni. Ingatlan ügyvédként nem ismeretlen jelenség, hogy egy eladó ódzkodik attól, hogy heteket töltsön azzal, hogy mindenkihez becsenget, így társasházi garázs esetén általában postai úton szokás értesíteni az elővásárlásra jogosultakat. 

Igen, ám, de a posta díjkalkulátora alapján egy egyszerű tértivevényes levél feladása aktuálisan 1365 Ft-ba kerül. Ez 50 tulajdonostárs esetén 68.200,- Ft - a mai garázsárakhoz képest eltörpül, de sok eladó nem számolja ezt bele a költségvetésébe és így a vételárat is ezt figyelmen kívül hagyva állapítja meg.

Az eladók éppen ezért előszeretettel hivatkoznak a Ptk. 6:222. § (1) bek. második fordulatára: "Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal. Nem terheli e kötelezettség a tulajdonost, ha annak teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna."

Az Inytvv. vhr. alapján ilyen esetben a vevői tulajdonjog bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget, vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

A Kúria BH2021. 147. számon közzétett döntésében kimondta, hogy önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. Nagyszámú tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha a az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben, vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).

Mióta ez a kúriai döntés ismertté vált, azt tapasztalom, hogy elég sok garázstulajdonosnak jutott eszébe, hogy második autójának úgy vásároljon kedvezőbb, 2 évvel korábbi áron garázsbeállót, hogy betekint a földhivatalba és kikeresi, hogy melyik tulajdonostárs értékesített rendkívüli nehézségre hivatkozva az ő felhívása mellőzésével.

Részben a fentiekre is reagált a jogalkotó, amikor 2022-ben bekerült az Inytv. vhr-be, hogy a tértivevény és a nehézség igazolása helyett, elég az elővásárlásra jogosultak felhívását kifüggeszteni.

A teremgarázsok elővásárlásának sajátosságai - a hirdetőtáblára kifüggesztés

2022 májusa óta az olyan ingatlanok vonatkozásában, amelyek tulajdoni lapjának I. részén a garázs rendeltetésmód szerepel, az elővásárlási joggal kapcsolatos igazolások (azaz tértivevény vagy átvételi elismervény) helyett - az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez - elfogadható a közös képviselő teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette. 

Megfelelő lehet pl. a mélygarázsban a lift mellett kiragasztani, vagy az üzenőfalra figyelemfelkeltő módon kitűzni. 

Érdemes vevőként és eladóként is figyelni arra, hogy a közös képviselőnek átadott, kinyomtatandó szövegen legyen külön helye a kifüggesztés napjának, a levétel napjának, és a közös képviselő aláírásának. Ezeket úgyis csatolni kell a közös képviselő nyilatkozatához, és így egy helyen található meg az összes szükséges melléklet, amit be kell nyújtani a földhivatalba.

Ha a közös képviselő természetes személy, akkor az általa saját kezűleg írt és aláírt nyilatkozat teljes bizonyító erővel bír, ha viszont nyomtatott szöveget adnánk be a földhivatalba, akkor két tanú aláírása is szükséges, amit ügyvédi ellenjegyzés pótolhat. Ha pedig a közös képviselet ellátására céget bíztak meg, akkor megfelelő, ha az okiratot a cég képviselője cégszerűen aláírja. 

Természetesen a közös képviselő ilyen minőségét is igazolni kell. Ez történhet 

• a közös képviselő megválasztásáról szóló jegyzőkönyv (eredeti/közjegyzői másolat) benyújtásával, vagy 
• egy olyan korábbi ügyiratszámnak a megjelölésével, amelyen azt korábban a földhivatalhoz benyújtották.

Hasznos tippek ha az eladó a közös képviselővel intézi a tulajdonban lévő garázzsal kapcsolatos vételi ajánlat megismertetését

Az a tapasztalatom, hogy már a vételi ajánlaton helyet hagyni a kifüggesztés napjának, a levétel napjának, és a közös képviselő aláírásának. 

Ezeket úgyis csatolni kell a közös képviselő nyilatkozatához, és így egy helyen található meg az elővásárlási joggal kapcsolatos szabályoknak való megfeleléshez szükséges összes szükséges melléklet, amit be kell nyújtani a földhivatalba.

A közös képviselő eljárása jog, vagy kötelezettség-e?

Amióta bevezették ezt a könnyítést, szinte minden hónapban felmerül a kérdés az ügyvédi praxisomban, hogy mit lehet tenni a nem együttműködő közös képviselőkkel? Minden ügyfélnek el szoktam mondani, hogy tudomásul kell venni: a közös képviselők számára nem kötelezettség a kifüggesztés, követelni nem lehet tőlük ilyesmit - hacsak a megbízási szerződésük ezt külön nem rendezi.

Mi történik, ha több vevőjelölt is bejelentkezik a garázsra?

A Ptk. rendelkezései szerint, a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg.  A tulajdonostársak az elővásárlásra az érintett tulajdoni hányadra tulajdoni hányaduk arányában jogosultak. Ez azt jelenti, hogy egy beállót többen, közös tulajdonként is megszerezhetnek. Nem valószínű, hogy ilyesmibe belemennének, hiszen akkor hogy döntenék el, hogy kinek az autója állhat bent? Ha közöttük megegyezés nem jön létre, minden tulajdonostárs önállóan kíván hozzájutni a beállóhoz, akkor közülük a tulajdonos választ. Teremgarázs esetében ez azt jelenti, hogy az eladó választ a jelentkező tulajdonostársak közül.

Jelentkezhet-e elővásárlásra jogosult utólag a teremgarázsért, ha csak a lift mellé függesztettük ki az ajánlatot?

Sajnos igen - az viszont kérdés, hogy milyen eredménnyel. 

A közös képviselő nyilatkozata a kifüggesztésről csak a vevő tulajdonszerzését, pontosabban a vevő tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését könnyíti meg. Az elővásárlásra jogosult azonban ilyenkor sincs eltiltva attól, hogy pert indítson az eladó ellen arra hivatkozással, hogy az eladó az elővásárlási joga megsértésével, azaz a vételi ajánlat megfelelő közlése nélkül értékesítette a teremgarázsát. 

Mivel a közös képviselő igazolásával kapcsolatos könnyítések csak 2022 májusában kerültek be a jogrendszerbe, még nem ismert a bírói gyakorlat a kifüggesztéses bejegyzések kapcsán. Az biztos, hogy ha a kifüggesztés szabályait az eladó megsértette, akkor a tulajdonostárs feltehetően sikerrel perelhet azon az alapon, hogy a vételi ajánlatot nem ismerte meg.

A kifüggesztés, azaz lényegében a vételi ajánlat hirdetményi kézbesítése a tértivevény vagy átvételi elismervény helyett fogadható el a földhivatali eljárásban, azaz nem a nagyszámú tulajdonostárs miatti felhívás nélküli tulajdonjog bejegyzést váltja ki a jogintézmény. 

Ha a hirdetményi kézbesítés szabályos volt, akkor azt álláspontom szerint úgy kell tekinteni, hogy az elővásárlásra jogosult tulajdonostársat a teremgarázst illetően az eladó megfelelően értesítette. Ezzel azért nem minden kolléga ért egyet, de remélem, hogy ha születik felsőbb bírósági ítélet a kérdésben, az az én értelmezésemet erősíti majd.

Összegzés

A teremgarázs elővásárlási jog, vagyis a garázsbeállók elővásárlási ügyintézése könnyebb, mint a többi ingatlantípus esetén. Míg egy társasházi lakásnak általában minden tulajdonosával szerződünk, a kocsibeálló használati joga pedig tipikusan a lakáshoz kötött, a teremgarázsok olyan ingatlanok amelyek egyszerre tipikusan nagyon sok személy tulajdonában állnak. 

A teremgarázs maga képez egy ingatlant - ilyenkor csak egy-egy beálló kizárólagos használatához jutnak hozzá a vevők a teremgarázs egy kis töredék-tulajdonjoga mellett. A teremgarázs vásárlásnak tehát szinte nélkülözhetetlen része az elővásárlási jog.

Amennyiben garázs elővásárlási joggal kapcsolatos ügyben lenne szüksége ügyvédi segítségre, vagy kijátszották az elővásárlási jogát, tekintse át díjszabásunkat és ne habozzon felvenni velünk a kapcsolatot!