Végrehajtási joggal terhelt ingatlan eladása

Mi is a végrehajtási jog?

A végrehajtási jog alapján a bírósági végrehajtó jogosult az azzal terhelt ingatlan árverezésére, vagy egyéb értékesítésére  - az ingatlan tulajdonosának hozzájárulása nélkül, sőt akár a kifejezett akarata ellenére is.

Ha az ingatlan tulajdoni lapján végrehajtást találunk, akkor láthatjuk az annak alapjául szolgáló tartozás összegét is - bár ez a tőkeösszeg, tehát a valós tartozás ennél jóval magasabb, akár dupla összegű is lehet.

Az adós tulajdonában levő ingatlant az ingatlan jellegére (lakás/gazdasági épület/termőföld), és az ingatlant terhelő jogra vagy tilalomra, továbbá az ingatlanhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba feljegyzett tényekre tekintet nélkül végrehajtás alá lehet vonni.

A végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartásba az ingatlanhoz kapcsolódóan a tulajdoni lap III. részére - a végrehajtó kérelmére - bejegyezhető. A végrehajtási jogot a bírósági végrehajtásra, valamint a köztartozás behajtására vonatkozó jogszabályok korlátai között a tulajdoni lapon az egész ingatlanra vagy egész tulajdoni illetőségre lehet bejegyezni.

Hogy történik az ingatlan végrehajtás?

Kiindulási alapként szögezzük le, hogy nem minden tartozás esetén kerül indul ingatlan végrehajtás. Ahhoz, hogy egy adott ingatlanra vonatkozóan ez megtörténjen, szükség van rá, hogy az ingatlan (akár csak társ) tulajdonosával szemben végrehajtható okirat (tipikusan bírósági ítélet) alapján, a hitelező kifejezett kérelmére végrehajtás induljon.

A végrehajtás természetesen nem csak az adós ingatlanára irányulhat, sőt első sorban a bankszámlákat kell inkasszálni, munkabérből kell megpróbálni levonni a kívánt összeget és csak indokolt esetben kerülhet sor az ingatlan végrehajtásra.

Az ingatlan végrehajtás első lépése igazi, az ingatlan tulajdonosát is érintő lépése a foglalás. Az ingatlan lefoglalás úgy történik, hogy a végrehajtó megkeresi az ingatlanügyi hatóságot, hogy a végrehajtási jogot jegyezze be az ingatlan-nyilvántartásba - tehát a gyanútlan vevő akár meg is tekintheti vevőként a lefoglalt ingatlant, hiszen a végrehajtási jog csak a tulajdoni lapból derül ki.

A végrehajtó a lefoglalt ingatlan értékesítése iránt a végrehajtást kérő kérelmére akkor intézkedhet, ha a követelés viszonylag rövidebb időn belüli behajtása másképpen nem lehetséges, és a végrehajtási jog bejegyzéséről szóló határozatnak a végrehajtó részére történt kézbesítésétől számított 45 nap vagy a jegyzői tájékoztatástól számított 60 nap eltelt.

Lehetséges a végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlása?

Röviden igen, lehetséges végrehajtás alatt álló ingatlanokat vásárolni. A Vht. szerint a lefoglalt ingatlanra jogot azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtási jogot nem sérti, és a végrehajtás célját sem hiúsítja meg. Ez a konkrétumoktól nem éppen hemzsegő mondat annyit tesz, hogy az ilyen jog nem elidegenítési és terhelési tilalom hatású, azaz nem kizárt a végrehajtási joggal terhelt ingatlan értékesítése - a végrehajtási jog azonban a tulajdonosváltozásra tekintet nélkül fennmarad.

Ha a végrehajtást megfelelően alacsony összegre rendelték el, akkor akár végrehajtási joggal terhelten is megéri vásárolni - de természetesen erősen javasolt a végrehajtóval mielőbb megegyezni a végrehajtási jog törlésének feltételeiről. Az árverés alatt álló ingatlanok általában lakatlanok, de pl. ha haszonélvező, vagy a végrehajtással nem érintett tulajdonostárs az ingatlanban lakik, akkor az ingatlan lakottan történő árverése sem elképzelhetetlen.

A végrehajtás alatt álló ingatlanok listája legegyszerűbben a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar honlapján érhető el.

Végrehajtás alatt álló ingatlanok értékesítése - mit tehetnek a hitelezők?

A végrehajtás alatt álló ingatlanok értékesítésével szemben a hitelező röviden semmit sem tehet, hiszen a végrehajtás nem elidegenítési és terhelési tilalom hatályú.

Ezzel a kérdéssel foglalkozik a Fejér Megyei Bíróság 21.K.179/2011/2. számú eseti döntése. A jogesetben a földhivatal - annak ellenére, hogy a vevő tisztában volt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett végrehajtási joggal - kérte, hogy az eladó csatolja be az eladót korábban hitelező bank engedélyét ahhoz, hogy a végrehajtási joggal terhelt ingatlanát elidegenítse. A bíróság megállapította, hogy a tulajdonjog változás nem jelenti az ingatlan megterhelését. A vevő tulajdonjoga - adásvétel jogcímén - minden további vizsgálat, nyilatkozat és kérés nélkül bejegyzendő az ingatlan-nyilvántartásba .

Helyesen hivatkozott arra az eladó és a vevő, hogy a végrehajtási jog az ingatlanhoz és nem az adós személyéhez kapcsolódik. Az ingatlan tulajdonosának változásával ekként a végrehajtási jog nem változik, az az ingatlanon továbbra is fennáll. Ennek megfelelően, amennyiben az ingatlan árverésre kerül, úgy az ingatlan tulajdonosa tűrni köteles az ingatlanra bejegyzett igény érvényesítését. A vizsgált esetben a vételár is a fentiekre tekintettel került meglehetősen alacsony összegben meghatározásra.

Mi az ingatlan végrehajtás menete?

Az ingatlan végrehajtás menete a következő: 

1. Az adós tartozását végrehajtható okirat igazolja, ez alapján a hitelező kéri az ingatlan végrehajtást
2. Kijelölésre kerül a végrehajtó, a végrehajtási eljárás megindul
3. A hitelező bejelenti az adós ingatlanvagyonát a végrehajtónak, vagy azt a végrehajtó magától felderíti
4. A hitelező megelőlegezi a végrehajtási költségeket, a végrehajtó 3 napon belül lefoglalja az ingatlant
5. A végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra (ingatlan foglalása)
6. Lakóingatlan lefoglalásának tényéről a végrehajtó tájékoztatja az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt.
7. A hitelező kéri az ingatlan értékesítését
8. A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt megállapítja a becsértéket
9. Bizonyos kivétellel a végrehajtó kiköltözteti a lakókat
10. A végrehajtó 45, vagy lakóingatlan esetén a jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével elárverezi az ingatlant
11. A vevő megveszi az ingatlant, a vételáron a végrehajtást kérő, a végrehajtó és a tulajdonos osztozik
12. A vevő birtokba veszi az ingatlant

Lefoglalt ingatlan esetében kifejezetten a végrehajtást kérő kérelmére van lehetőség annak értékesítésére. Az értékesítés eziránt a végrehajtó intézkedhet. Az ingatlan becsértékének megállapítását követően az ingatlan értékesítése rendszerint árverésen történik, azonban erre csak akkor kerülhet sor, ha a tartozás összege meghaladja az 500.000,- Forintot.

A végrehajtói árverésen való részvételhez szükség van a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett EÁR rendszerbe történő regisztrációra, amelynek díja egyszeri 6.000,- Forint. A regisztráció bármelyik önálló bírósági végrehajtónál személyesen végezhető el.

A megvásárolni kívánt ingatlan árverésén történő részvételhez szükség van az ún. árverési előleg megfizetésére, amely az ingatlan becsértékének 10 %-a és amelyet átutalással kell megfizetni azon végrehajtói irodának, amely előtt az árverés folyamatban van (a hirdetményen szereplő bankszámla számra), majd az utalást követően szükség van az aktiválási kérelem megküldésére is.

Ingatlan árverés menete

Az ingatlan árverés menete egy komplex folyamat, amely számos jogi és adminisztratív lépésből áll. Az első lépés a megindult végrehajtás és az ingatlan foglalás. Ha a foglalásra sor került, a hitelező kérheti az ingatlan értékesítését, amely után a végrehajtó megállapítja az ingatlan becsértékét. Ez egy kritikus fázis, mivel a becsérték alapján kerül meghatározásra az ingatlan árverési kiinduló ára - a végrehajtói megállapításokkal szemben az adósnak számos eszköz áll rendelkezésére, ami lassíthatja az ingatlan árverés menetét. A becsérték megállapítását követően - bizonyos kivételekkel - a végrehajtó tájékoztatja az adóst arról, hogy 15 napon belül költözzön ki, vagy a kiköltözési kötelezettsége teljesítésének elhalasztása iránti kérelmét legkésőbb a közlés kézhezvételétől számított 15 napon belül terjessze elő a bíróságnál.

A következő lépésben a végrehajtó az árverést hirdetménnyel tűzi ki, majd sor kerül az árverésre az árverési rendszerben. Erre lakóingatlan esetében a jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével, egyéb esetekben 45 nap elteltével kerül sor. 

Az árverésen a vevő megveszi az ingatlant, és a vételáron a hitelező, a végrehajtó, valamint az eredeti tulajdonos osztoznak. 

Végül a vevő birtokba veszi az ingatlant, ezzel lezárva a végrehajtási eljárást.

Az árverésről bővebben a MBVK honlapján olvashat.

Az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog elévülése

A Vht. 57. § (1) bek. alapján az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog elévülése a végrehajtható követeléssel együtt megtörténik, azaz hacsak a Ptk. másként nem rendelkezik, a végrehajthatóság 5 év alatt évül el. Fontos tudni, hogy a végrehajtási jog elévülését bármely végrehajtási cselekmény megszakítja. A végrehajtási cselekmény fogalmát a Vht. nem határozza meg, azonban a bírói gyakorlat a végrehajtás előbbrevitelét célzó, annak sikerességére kiható lényeges cselekményt tekinti végrehajtási cselekménynek (BH 2009.113.).

A közvetlenül a pénzkövetelés végrehajtása iránti cselekmények, így a nyugdíjból történő levonás, inkasszó végrehajtási cselekménynek minősülnek és végrehajtási jog elévülése esetén irányadó 5 éves elévülést megszakítják, azaz az elévülés minden levonás után újra kezdődik.

EH 2004.1037. számú eseti döntés alapján az adós lefoglalható vagyontárgya hiányában szünetelő végrehajtási eljárásban a végrehajtási jog elévülése bekövetkezhet a szünetelés tartama alatt. Végső soron, ha az adós sikeresen elkerüli a tényleges végrehajtást, akkor az utolsó végrehajtási cselekménytől számított 5 éven belül szabadul a végrehajtás alól.

Ingatlan árverésen kívüli vétel

Az ingatlan árverésen kívüli vétel bevett szokás, ilyenkor a lefoglalt ingatlan megvásárolható ingatlan árverésen kívül is a felek kívánságára. Ilyenkor az általuk meghatározott vevőnek és az általuk meghatározott becsértéken értékesíthető az ingatlan. Abban az esetben, ha a vételárból előreláthatólag kielégíthető valamennyi végrehajtást kérő követelése, illetve nem áll fenn más érdekeltnek az ingatlanra vonatkozóan egyéb joga, úgy a végrehajtást kérő(k) beleegyezése sem szükséges az árverésen kívüli eladáshoz; a vevő az adós által megjelölt személy lesz, az adós által megállapított becsértéken. 

Árverésen kívüli értékesítésre az árverés megkezdéséig van lehetőség.

Milyen jogok terhelhetik az ingatlant az árverésen történő vétel után?

Az árverési vétel nem számít ún. eredeti szerzésmódnak, azaz az árverés ténye nem tisztítja meg mindentől az ingatlan tulajdoni lapját.

A következő jogok fennmaradnak akkor is, ha a vevő árverésen vásárolt:

• a telki szolgalom,
• a közérdekű használati jog,
• az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
• a törvényen alapuló haszonélvezeti jog, tehát pl. az özvegyi jog akkor is, ha nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve,
• az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építményi jog.

Végrehajtási jog törlése

Ha nem árverésen vásárolnánk, hanem mégiscsak az ingatlan tulajdonosától, akkor a vételár teljes összegű kifizetése előtt a végrehajtási jog törlése szükséges.

A végrehajtási jog törlésére akkor van lehetőség, ha ahhoz a végrehajtó hozzájárul. Ennek a legegyszerűbb esete, ha az adós, vagy az adósra tekintettel harmadik személy a teljes tartozást rendezi. A legkézenfekvőbb megoldás, ha az eladóval kötött adásvételi szerződésben rögzítik, hogy az értékesíteni kívánt ingatlan végrehajtási joggal terhelt és az eladó a vételárból az ingatlan tehermentesítését vállalja.

Jó hír, hogy a végrehajtás törlése tárgyában hozott határozatot a széljegyzett beadványok rangsorára való tekintet nélkül kell az ingatlan-nyilvántartásban átvezetni - azaz  nem kell a földhivatali ügyintézésre 60 napot várnunk, vagy soron kívüli eljárást kezdeményeznünk.

Ingatlan végrehajtás került a tulajdoni lapra a foglaló átadása után – mit tehetek ilyenkor?

Egy adásvételi szerződés megkötésekor előállhat az a helyzet is, hogy a szerződés megkötését követően, a foglaló átadása után az ingatlanra végrehajtási jog kerül bejegyzésre. Ilyenkor a lakás még nem tartozik az árverés alatt álló ingatlanok közé.

Akár beleírtuk az adásvételi szerződésbe, vagy foglaló mintába, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát per-, teher- és igénymentesen ruházza át, a tehermentes tulajdonjog átruházás az eladó legfőbb kötelessége. Ezt nevezzük jogszavatosságnak. Ha a szerződéskötést követően (amikor jobb esetben a vevő ránézett az ingatlan tulajdoni lapjára) kerül bejegyzésre a végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartásba, akkor három esetkör lehetséges:

1. A vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme megelőzi a végrehajtó kérelmét - ebben az esetben a végrehajtó járt rosszul és ha a vevő tulajdonjogát bejegyzik, a végrehajtói kérelmet el kell utasítani. (Megjegyezzük, hogy fedezetelvonó ügyletek esetén itt nem feltétlenül ér véget a történet)
2. Ha a végrehajtó kérelme már azelőtt beért a földhivatalba, hogy a vevő, vagy az ügyvédje eljuttatta volna a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a földhivatalba, akkor a vevő dönthet úgy, hogy megegyezik a végrehajtóval (vagy ő vagy az eladó rendezi a tartozást), vagy
3. A vevő elállhat az adásvételi szándékától azon az alapon, hogy tehermentes ingatlant kívánt venni és nem mást.

A vevő jogszerű elállása következtében az eladónak, mint a teljesítés meghiúsulásért felelős félnek a kapott foglalónak a kétszeresét kell visszatérítenie. A foglalón felüli vételárrészek természetesen egyszeres összegben járnak vissza. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy az ügyvédi munkadíj ilyen esetben is – eltérő megállapodás hiányában – a vevőt terheli.

Függőben tartás vs. tulajdonjog fenntartás – mi a különbség az árverés alatt álló ingatlanok szempontjából?

Az adásvételi szerződés megköthető ún. függőben tartással, illetve a tulajdonjog fenntartásával is, amelynek az ingatlanra esetlegesen a jövőben, a szerződés megkötését követően vezetendő végrehajtás szempontjából különös jelentősége lehet.

Elsőként érdemes a két jogintézményre vonatkozó alapvető rendelkezéseket megvizsgálni. Az ingatlanügyi hatóság addig tartja függőben a beadvány elintézését, amíg a jogosult, tehát az adott ingatlan eladója a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt meg nem adja, de legfeljebb az adásvételi szerződés benyújtásától számított hat hónapig. Az eladó ezzel szemben a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig tarthatja fenn, tehát itt nincs legfeljebb hat hónapos határidő. Jelentős különbség a két jogintézmény között, hogy az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az eladó köteles az ingatlan-nyilvántartásba feljegyeztetni, míg a függőben tartást a tulajdoni lapra nem kell feljegyeztetni. A végrehajtási jog szempontjából a függőben tartás lényegesen kedvezőbb helyzetet eredményez a vevő számára, hiszen a függőben tartással kötött adásvételi szerződés az ingatlanügyi hatósághoz történő benyújtással széljegyzésre kerül, így az azt követően benyújtott végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem nem intézhető el addig, amíg a vevő tulajdonjogát be nem jegyzik (vagy a tulajdonjog-bejegyzési engedély megadására nyitva álló, a szerződés benyújtásától számított hat hónapos határidő le nem telik). Ebből következően, amennyiben az eladó a tulajdonjog-bejegyzési engedélyt megadja a vevő részére, úgy az ingatlan-nyilvántartásban a vevő kerül tulajdonosként bejegyzésre, így a végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet az ingatlanügyi hatóság el fogja utasítani. 

Ezzel szemben a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét csupán feljegyeztetni kell az ingatlan-nyilvántartásba, tehát az a tulajdoni lapon az ingatlan terhei között, a III. részben szerepel, azonban a tulajdonjog fenntartással kötött adásvételi szerződés benyújtásával a tulajdonjog bejegyzés iránti kérelem nem kerül széljegyzésre. Ennél fogva, amennyiben az ingatlanra a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyeztetése után nyújtanak be végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelmet, úgy abban az esetben ez utóbbi kerül előbb elintézésre és az ingatlanügyi hatóság bejegyzi a végrehajtással kapcsolatos jogot az ingatlanra, amelynek a fentebb már ismertetett következményei lehetnek.

Ezen szabályozás jelentős mértékben változik az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény hatályba lépésével, 2024-től: 

Az új e-ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény már nem alkalmazza a korábbiakban ismertetett függőben tartás intézményét, hanem a korábbi függőben tartási okokat felfüggesztési oknak minősíti. Így megszűnik a tulajdonjog-bejegyzési engedély benyújtásáig, de legfeljebb hat hónapos határidőig történő függőben tartási lehetőség a tulajdonjog bejegyzési kérelem esetében, viszont az ingatlanra vonatkozó tulajdonjog-fenntartást az ingatlan-nyilvántartásba már be kell jegyezni az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével, tehát a tulajdonjog-fenntartással kötött adásvételi szerződés is széljegyzésre kerül már.

A vevői jog bejegyzése esetén a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig a rangsorban következő beadványok intézését az ingatlanügyi hatóság felfüggeszti, tehát a tulajdonjog fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtását követően benyújtott végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem elintézése nem fogja megelőzni már a vevő tulajdonjogának bejegyzését (amennyiben természetesen a vételár megfizetésre kerül hat hónapon belül és az eladó a tulajdonjogát a továbbiakban nem tartja fenn). A hat hónap elteltét követően a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódó vevői jog bejegyzésének hatálya azonos a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával és ezt legkésőbb, amennyiben a felek ezt határozatlan időre kötötték ki, az ingatlanügyi hatóság öt év elteltével törli azt az ingatlan-nyilvántartásból hivatalból.

Összegzés

Az ingatlanokkal kapcsolatos végrehajtási jog nagyon bonyolult és jogi szempontból komplex témakör. Mindenképpen érdemes szakember segítségét igénybe venni, ha érdekli az ingatlan árverés menete, vagy ha végrehajtással terhelt ingatlan vásárlása előtt áll, esetleg érdekli, hogy befolyásolja-e a végrehajtás ingatlan eladását, netán ingatlan végrehajtás témakörben szeretne többet megtudni! 

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!