Végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlása - mire érdemes figyelni?

Meg lehet venni egy végrehajtás alatt álló ingatlant?

Igen. A végrehajtási joggal terhelt ingatlan nem csak megvehető, de el is adható. Hagyományos adásvételnél persze a végrehajtási jog nem szűnik meg automatikusan a tulajdonosváltozással. A vevőnek ezért még a vételár teljes kifizetése előtt biztosítania kell, hogy a tartozás rendezhető és a végrehajtási jog a tulajdoni lapról törölhető legyen.

A Vht. alapján a lefoglalt ingatlanra lehet jogot szerezni, feltéve, hogy a jogszerzés a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg. Ez azért lényeges, mert a végrehajtási jog nem azonos az elidegenítési és terhelési tilalommal. 

Mit jelent pontosan a végrehajtási jog az ingatlan tulajdoni lapján?

A végrehajtási jog azt jelenti, hogy a végrehajtó az adós tulajdonában álló ingatlanra az ingatlan-nyilvántartásba végrehajtási jogot jegyeztetett be, ezzel azt lefoglalta. A tulajdoni lapra történő bejegyzéstől kezdődően az ingatlan kizárólag végrehajtási joggal terhelten értékesíthető. Az ingatlan tulajdonosa, mint adós a végrehajtási eljárás folyamatban léte alatt a Ptk. szerinti rendelkezési jogát gyakorolhatja, így az ingatlant hasznosíthatja, akár bérbe is adhatja.

Mi a különbség a hagyományos adásvétel és az árverési vásárlás között?

Ez a végrehajtás alatt álló ingatlanok vásárlásának legfontosabb kérdése. Hagyományos adásvételnél a vevő az eladóval kötött ingatlan adásvételi szerződés alapján szerez tulajdonjogot. Az eladó és a vevő ügyvéd előtt állapodnak meg a vételárról, a fizetési ütemezésről, a birtokbaadásról és a tehermentesítés módjáról. Árverési vételnél nincs klasszikus ingatlan adásvételi szerződés. A tulajdonszerzés a végrehajtási eljárás eredménye, és a sikeres árverésről a végrehajtó árverési jegyzőkönyvet készít.

Az árverési tulajdonszerzés eredeti szerzésmód. Ez azonban nem jelenti azt, hogy az ingatlan minden korábbi jogtól automatikusan megtisztul. A Vht. meghatározza azokat a jogokat, amelyek az árverési vevő tulajdonjogát is terhelhetik.

A vevő szempontjából ezért így foglalható össze a különbség: hagyományos adásvételnél a terheket az ügylet során kell rendezni; árverési vételnél a törvény mondja meg, hogy a tulajdonszerzés következtében mely terhek szűnnek meg és melyek maradnak fenn.

Hogyan lehet végrehajtással terhelt ingatlant közvetlenül a tulajdonostól megvenni?

Tegyük fel, hogy egy lakás vételára 60 millió forint, miközben végrehajtási jog szerepel rajta. A vevő számára kifejezetten kockázatos megoldás lenne a teljes 60 millió forintot egyből átutalni az eladónak abban bízva, hogy ő majd utólag rendezi a végrehajtási tartozását.

A biztonságosabb konstrukció éppen fordítva működik. Először tisztázni kell, hogy pontosan mennyi pénz szükséges a végrehajtás rendezéséhez. Az adásvételi szerződésben ezután úgy kell kialakítani a vételárfizetést, hogy a vételár megfelelő része valóban a teher megszüntetésére fordítódjon.

Ha például a tehermentesítéshez 8 millió forint szükséges, a szerződés rendelkezhet úgy, hogy ezt az összeget a vevő nem az eladó szabad rendelkezésére fizeti ki, hanem a végrehajtási tartozás rendezésére fordítja. Az eladó a vételár fennmaradó részéhez csak a szerződésben meghatározott feltételekkel jut hozzá.

Egy ilyen adásvételnél tehát a vételárfizetés és a tehermentesítés egymástól nem választható el.

Ingatlan árverésen kívüli eladása

Ha a tartozás meghaladja az ingatlan értékét, akkor jó tudni, hogy a Vht. 157. §-a alapján az is lehetséges, hogy a végrehajtó az ingatlant a felek kívánságára – az általuk meghatározott vevő részére és az általuk megállapított becsértéken – árverésen kívül, de árverési vétel hatályával adja el. Ha az ingatlanra vonatkozólag más érdekeltnek az ingatlannyilvántartásba bejegyzett joga van, az árverésen kívüli eladáshoz az ő beleegyezése szükséges. Az ingatlan az árverés megkezdéséig adható el árverésen kívül. Vételi ajánlat licitnaplóban történő közzétételét követően az árverésen kívüli eladásra elsősorban akkor van lehetőség, ha a felajánlott vételár magasabb a közzétett vételi ajánlat összegénél.

Mi történik, ha csak az egyik tulajdonostárs ellen folyik végrehajtás?

Ha csak az egyik tulajdonostárs ellen folyik végrehajtás, az árverést főszabály szerint kizárólag az adós tulajdoni hányadára lehet kitűzni. A nem adós tulajdonostársak azonban nem maradnak teljesen kiszolgáltatva ennek a helyzetnek: az árverés kitűzéséig együttesen kérhetik az egész ingatlan elárverezését, amit végrehajtó által jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatban vagy közjegyzői okiratban kell előterjeszteni. A végrehajtási jog jogosultja a közös tulajdon megszüntetése iránti perben nem kötelező pertárs, legfeljebb célszerű pertárs lehet, és perbenállásának szükségessége egyedi mérlegelés tárgya.

Végrehajtási joggal terhelt ingatlant hitelez a bank?

A hitelintézetek belső szabályzatai tipikusan nem teszik lehetővé végrehajtással terhelt ingatlanra hitelfelvételt – az ingatlan forgalmi értékét a végrehajtási jog nem érinti, de a hitelező kockázatát igen. A bankok alapvető követelménye, hogy az általuk nyújtott jelzáloghitel biztosítékaként bejegyzett jelzálogjoguk első ranghelyre kerüljön (vagy közvetlenül a támogatott hitelek/állami támogatások mögé). Mivel a végrehajtási jog megelőzné a banki jelzálogjogot és közvetlen árverezési kockázatot jelent, a bank csak úgy hitelez, ha a folyósított összegből a végrehajtási jog törlésre kerül.

Mi az ingatlan végrehajtás menete?

Az ingatlan végrehajtás menete a következő: 

1. Az adós tartozását végrehajtható okirat igazolja, ez alapján a hitelező kéri az ingatlan végrehajtást
2. Kijelölésre kerül a végrehajtó, a végrehajtási eljárás megindul
3. A hitelező bejelenti az adós ingatlanvagyonát a végrehajtónak, vagy azt a végrehajtó magától felderíti
4. A hitelező megelőlegezi a végrehajtási költségeket, a végrehajtó 3 napon belül lefoglalja az ingatlant
5. A végrehajtási jog bejegyzésre kerül a tulajdoni lapra (ingatlan foglalása)
6. Lakóingatlan lefoglalásának tényéről a végrehajtó tájékoztatja az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt.
7. A hitelező kéri az ingatlan értékesítését
8. A végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt megállapítja a becsértéket
9. Bizonyos kivétellel a végrehajtó kiköltözteti a lakókat
10. A végrehajtó 45, vagy lakóingatlan esetén a jegyzői tájékoztatást követő 60 nap elteltével elárverezi az ingatlant
11. A vevő megveszi az ingatlant, a vételáron a végrehajtást kérő, a végrehajtó és a tulajdonos osztozik
12. A vevő birtokba veszi az ingatlant

Az ingatlan értékbecslése (becsértékének megállapítása) után az ingatlan értékesítése rendszerint árverésen történik, azonban erre csak akkor kerülhet sor, ha a tartozás összege meghaladja az 500.000,- Forintot.

A végrehajtói árverésen való részvételhez szükség van a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett EÁR rendszerbe történő regisztrációra, amelynek díja egyszeri 6.000,- Forint. A regisztráció bármelyik önálló bírósági végrehajtónál személyesen végezhető el.

A megvásárolni kívánt ingatlan árverésén történő részvételhez szükség van az ún. árverési előleg megfizetésére, amely az ingatlan becsértékének 10 %-a és amelyet átutalással kell megfizetni azon végrehajtói irodának, amely előtt az árverés folyamatban van (a hirdetményen szereplő bankszámla számra), majd az utalást követően szükség van az aktiválási kérelem megküldésére is.

Mennyi idő alatt lehet ténylegesen birtokba venni az árverésen vásárolt ingatlant?

A sikeres árverés még nem feltétlenül jelenti azt, hogy a vevő 30 nap múlva ténylegesen be is költözhet az ingatlanba.

A Vht. szerint, ha az árverési vevő a teljes vételárat megfizette és az árveréstől számított 30 nap eltelt, a végrehajtó az ingatlant átadja az árverési vevőnek. Az adós és az ő jogán bent lakók főszabály szerint ugyancsak az árveréstől számított 30. napig kötelesek az ingatlant kiürítve elhagyni.

A határidő azonban hosszabb lehet. Ha a végrehajtó a vételár megfizetésére hosszabb határidőt engedélyezett, a kiköltözés határideje ehhez igazodik. Jogorvoslat esetén pedig főszabály szerint a jogorvoslatot elbíráló határozat jogerőre emelkedésétől számított 15 nap áll rendelkezésre a kiköltözésre.

Mi történik, ha az adós nem költözik ki?

Ilyenkor az árverési vevőnek különösen figyelnie kell a határidőre.

Ha az adós a rá irányadó határidőig nem hagyja el az ingatlant, az árverési vevő a kiköltözési határidő lejártát követő 15. napig kérheti a végrehajtótól az ingatlan birtokbaadását.

A végrehajtó a kérelem kézhezvételét követő 8 napon belül értesíti az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőt. A jelenlegi szabályok alapján ezt követően további 60 napnak kell eltelnie, és csak ezután intézkedik a végrehajtó az ingatlan birtokbaadása iránt. Ha szükséges, ehhez rendőrségi közreműködést is igénybe vehet.

Ez azt jelenti, hogy az árveréstől számított 30 nap nem garantált beköltözési idő.

Ha az adós önként nem hagyja el az ingatlant, már maga a törvényben szabályozott birtokbaadási eljárás is jelentősen kitolhatja a tényleges beköltözés időpontját. Ehhez további késedelmet okozhat például jogorvoslat, bíróság által engedélyezett kiköltözési halasztás vagy más eljárási akadály.

A Vht. arra is lehetőséget ad, hogy a bíróság meghatározott feltételek esetén az adós kérelmére egyszeri, legfeljebb az árveréstől számított hat hónapig tartó halasztást adjon az ingatlan elhagyására.

Ezért ha valaki saját lakhatás céljára vásárol árverési ingatlant, nem célszerű úgy terveznie, hogy a sikeres licitet követően egy előre meghatározott napon biztosan beköltözhet.

Árverési vevőként nemcsak azt kell kiszámolni, mennyivel olcsóbb az ingatlan, hanem azt is, milyen költséget és problémát okozna, ha a tényleges birtokbaadás hónapokkal később történne meg.

Milyen jogok terhelhetik az ingatlant az árverésen történő vétel után?

Az árverési vétel nem számít ún. eredeti szerzésmódnak, azaz az árverés ténye nem tisztítja meg mindentől az ingatlan tulajdoni lapját.

A következő jogok fennmaradnak akkor is, ha a vevő árverésen vásárolt:

• a telki szolgalom,
• a közérdekű használati jog,
• az ingatlannyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog,
• a törvényen alapuló haszonélvezeti jog, tehát pl. az özvegyi jog akkor is, ha nincs az ingatlannyilvántartásba bejegyezve,
• az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett építményi jog.

Az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog elévülése

A Vht. 57. § (1) bek. alapján az ingatlanra bejegyzett végrehajtási jog elévülése a végrehajtható követeléssel együtt megtörténik, azaz hacsak a Ptk. másként nem rendelkezik, a végrehajthatóság 5 év alatt évül el. Fontos tudni, hogy a végrehajtási jog elévülését bármely végrehajtási cselekmény megszakítja. A végrehajtási cselekmény fogalmát a Vht. nem határozza meg, azonban a bírói gyakorlat a végrehajtás előbbrevitelét célzó, annak sikerességére kiható lényeges cselekményt tekinti végrehajtási cselekménynek (BH 2009.113.).

A közvetlenül a pénzkövetelés végrehajtása iránti cselekmények, így a nyugdíjból történő levonás, inkasszó végrehajtási cselekménynek minősülnek és végrehajtási jog elévülése esetén irányadó 5 éves elévülést megszakítják, azaz az elévülés minden levonás után újra kezdődik.

EH 2004.1037. számú eseti döntés alapján az adós lefoglalható vagyontárgya hiányában szünetelő végrehajtási eljárásban a végrehajtási jog elévülése bekövetkezhet a szünetelés tartama alatt. Végső soron, ha az adós sikeresen elkerüli a tényleges végrehajtást, akkor az utolsó végrehajtási cselekménytől számított 5 éven belül szabadul a végrehajtás alól.

Ingatlan végrehajtás került a tulajdoni lapra a foglaló átadása után – mit tehetek ilyenkor?

Egy adásvételi szerződés megkötésekor előállhat az a helyzet is, hogy a szerződés megkötését követően, a foglaló átadása után az ingatlanra végrehajtási jog kerül bejegyzésre. Ilyenkor a lakás még nem tartozik az árverés alatt álló ingatlanok közé.

Akár beleírtuk az adásvételi szerződésbe, vagy foglaló mintába, hogy az eladó az ingatlan tulajdonjogát per-, teher- és igénymentesen ruházza át, a tehermentes tulajdonjog átruházás az eladó legfőbb kötelessége. Ezt nevezzük jogszavatosságnak. Ha a szerződéskötést követően (amikor jobb esetben a vevő ránézett az ingatlan tulajdoni lapjára) kerül bejegyzésre a végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartásba, akkor három esetkör lehetséges:

1. A vevő tulajdonjog bejegyzési kérelme megelőzi a végrehajtó kérelmét - ebben az esetben a végrehajtó járt rosszul és ha a vevő tulajdonjogát bejegyzik, a végrehajtói kérelmet el kell utasítani. (Megjegyezzük, hogy fedezetelvonó ügyletek esetén itt nem feltétlenül ér véget a történet)
2. Ha a végrehajtó kérelme már azelőtt beért a földhivatalba, hogy a vevő, vagy az ügyvédje eljuttatta volna a tulajdonjog bejegyzési kérelmet a földhivatalba, akkor a vevő dönthet úgy, hogy megegyezik a végrehajtóval (vagy ő vagy az eladó rendezi a tartozást), vagy
3. A vevő elállhat az adásvételi szándékától azon az alapon, hogy tehermentes ingatlant kívánt venni és nem mást.

A vevő jogszerű elállása következtében az eladónak, mint a teljesítés meghiúsulásért felelős félnek a kapott foglalónak a kétszeresét kell visszatérítenie. A foglalón felüli vételárrészek természetesen egyszeres összegben járnak vissza. Megjegyzendő ugyanakkor, hogy az ügyvédi munkadíj ilyen esetben is – eltérő megállapodás hiányában – a vevőt terheli.

Összegzés

Az ingatlanokkal kapcsolatos végrehajtási jog nagyon bonyolult és jogi szempontból komplex témakör. Mindenképpen érdemes szakember segítségét igénybe venni, ha érdekli az ingatlan árverés menete, vagy ha végrehajtással terhelt ingatlan vásárlása előtt áll, esetleg érdekli, hogy befolyásolja-e a végrehajtás ingatlan eladását, netán ingatlan végrehajtás témakörben szeretne többet megtudni! 

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!