CSOK ingatlan eladása - hogyan álljunk neki?

CSOK törlése a tulajdoni lapról

A CSOK-hoz kapcsolódó állami jelzálogjog meglehetősen sok esetben kérhető, de ezek a leggyakoribb jogcímek:

1. Önkéntes visszafizetés esetén:
Az ingatlan tehermentesítéséhez az állami támogatást vissza kell fizetni a Magyar Államkincstár számlájára. Ezután a kormányhivatal a törlési engedély kiadásával intézkedik a jelzálog törléséről.

2. Jelzálogjog áthelyezése új ingatlanra:
Ha a támogatott új ingatlant vásárol, kérheti a teher áthelyezését. Előbb az új lakásra kerül rá a jelzálog, ezt követően törlik a régi lakásról a jelzálogot.

3. Hatósági határozatra történő teljesítése után:
Ha a visszafizetési kötelezettséget a kötelezett teljesítette, a jelzálog törölhető.

4. Határozott idő lejárta után:
Ha letelt az elidegenítési tilalom időtartama, és nincs visszafizetési kötelezettség, kérhető a törlés.

CSOK önkéntes visszafizetés - a leggyakoribb eset

Ha a támogatás visszafizetésével szeretné tehermentesíteni az ingatlant: 

1. Fizessen vissza minden támogatást a Magyar Államkincstár „Lakástámogatások visszafizetése” számlájára:
   Számlaszám: 10032000-01034080
2. Ezután nyújtsa be kérelmet (lehetőleg formanyomtatványon) a támogatott ingatlan fekvése szerint illetékes vármegyei kormányhivatalhoz, vagy ha Budapesten vagy Pest megyében van az ingatlan, akkor a Budapest Főváros Kormányhivatalához.
3. A kormányhivatal ellenőrzi a visszafizetés vagy a támogatott hitel megszűnésének igazolását.
4. Ha a hatóság mindent rendben talál, törlési engedélyt ad ki, és kezdeményezi az ingatlan-nyilvántartásnál a jelzálogjog törlését.

CSOK átvitele másik ingatlanra

Ha a támogatással vásárolt vagy épített lakás eladásra kerül, de az eladók a lakáscélt másik ingatlannal szeretnék kielégíteni, lehetőség van arra, hogy a CSOK-hoz kapcsolódó állami jelzálogjogot és terheket átvezessék az új lakásra, anélkül hogy vissza kellene fizetni a támogatást.

Mit kell tenni?

1. Jelentse be az elidegenítést a támogatott ingatlan fekvése szerint illetékes vármegyei kormányhivatalnál, Budapesten vagy Pest megyében pedig Budapest Főváros Kormányhivatalánál.
2. Nyújtson be kérelmet a jelzálog és elidegenítési/terhelési tilalom másik ingatlanra történő átjegyzésére. Ezt:
   • akár az elidegenítés bejelentésével együtt is meg lehet tenni,
   • vagy utólag, legfeljebb 60 napon belül.
3. Fizesse be előzetesen a támogatás összegét a Kincstár „Lakáscélú kedvezmények letéti számlájára”:
   Számlaszám: 10032000-01501315
4. A kormányhivatal felfüggeszti a visszafizetési kötelezettséget:
   • 1 évig vásárlási szándék esetén,
   • 3 évig építési szándék esetén.
   • A felfüggesztés egyszeri alkalommal legfeljebb 2 évvel meghosszabbítható.
5. Az új lakás megszerzésének igazolása a felfüggesztési határidő lejárta előtt:
   • Adásvételi vagy csereszerződés, és hiteles tulajdoni lap,
   • Vagy építés esetén használatbavételi engedély vagy hatósági bizonyítvány.
6. Igazolja azt is, hogy az előző lakásból származó teljes bevételt az új lakásra fordította. A bevétel csökkenthető:
   • az eladás után megfizetett SZJA összegével,
   • és a lakáscélú hitel előtörlesztésére fordított összeggel (bizonyos korlátokkal).

Fontos szabályok:

• Az új lakás hasznos alapterületének nagyobbnak kell lennie, mint a támogatott vagy korábban már lecserélt lakásé (új lakásra vonatkozó támogatás esetén).
• A vételárak közötti különbséget pótolni kell, vagy arányos visszafizetés történik.
• Nem lehet áthelyezni a jelzálogot, ha az új lakást:
  • közeli hozzátartozótól, élettárstól vásárolod,
  • vagy saját céged, egyéni vállalkozásod adja el neked.

Mi történik ezután?

Ha minden dokumentumot benyújtottál és a feltételek teljesülnek:

• A kormányhivatal határozatban intézkedik a jelzálog és tilalmak új lakásra való átvezetéséről,
• és az előző lakásról való törléséről.

Hogyan készüljünk a CSOK elidegenítési és terhelési tilalom törlésére?

A lakáscélú állami támogatásokkal kapcsolatos beadványok kizárólag az alábbi módokon nyújthatók be a Kormányhivatal lakástámogatási szerve részére:

• postai úton (Budapesten: 1391 Budapest, Pf. 238.),
• személyesen bármely kormányablakban, vagy
• elektronikusan az epapir.gov.hu felületen (Témacsoport: Kormányhivatali ügyek, Ügytípus: Lakáscélú állami támogatással kapcsolatos feladatok, Címzett (Budapesten): Budapest Főváros Kormányhivatala).

A Kormányhivatal a kérelmekhez formanyomtatványt is rendszeresített, amit itt talál. A formanyomtatvány alkalmazása nem kötelező, ugyanakkor az ügyintézést megkönnyítheti.

A lakástámogatási hatósághoz benyújtandó okiratokat minden esetben eredeti példányban vagy hitelesített másolat formájában kell beadni. Másolat akkor fogadható el, ha azt az eljáró vagy kiállító szerv (például bank, jegyző, építési hatóság, ügyvéd vagy közjegyző) készítette az eredeti dokumentumról, és ellátta hivatalos pecsétjével és aláírásával. Amennyiben a benyújtás személyesen, kormányablakon keresztül történik, az ott bemutatott eredeti dokumentum alapján az egyszerű másolatot a kormányablak is hitelesítheti. Elektronikus ügyintézés esetén a feltöltött dokumentumokat külön nem szükséges hitelesíteni.

Kérdése lenne a kormányhivatalhoz? Budapesten itt érdeklődhet:

A Lakástámogatási Főosztály telefonos ügyfélszolgálata hétfőtől csütörtökig 08:00 és 12:00 óra között fogadja a hívásokat a (1) 795-4370-es telefonszámon, illetve lakástámogatási ügyeikkel kapcsolatos tájékoztatásért a Lakástámogatási Főosztály elektronikus ügyfélszolgálatához is fordulhatnak a [email protected] e-mail címen.

Lakástámogatási ügyekben más megyékre nézve itt talál bővebb tájékoztatást.

CSOK jelzálog törlése - meddig kell várni?

A CSOK (családi otthonteremtési kedvezmény) törléséhez szükséges kormányhivatali törlési engedély kiadásának ügyintézési határideje általánosan 30 nap, amennyiben az ügyfél minden szükséges dokumentumot benyújtott és nincs hiánypótlás​.

A kormányhivatal a törlési engedélyt közvetlenül az ingatlanügyi hatósághoz (földhivatalhoz) továbbítja, tehát a kérelmezőnek nem kell külön benyújtania azt.

Mikor indul a 30 napos határidő?

A határidőt attól a naptól számítják, amikor:

• a kormányhivatalhoz beérkezik a kérelem, ÉS
• a visszafizetés megtörtént, vagy (megelőlegező kölcsön esetén) a bank igazolja a kamattámogatás megszűnését​.

Tippek az eljárás gyorsításához

• Érdemes minden szükséges dokumentumot egyszerre, hiánytalanul beadni.
• Használhatók a kormányhivatal honlapján elérhető formanyomtatványok – ezek gyorsíthatják az ügyintézést​.
• Ha több hét eltelt és semmi visszajelzés nem érkezett, javasolt érdeklődni a kormányhivatalnál írásban vagy személyesen.

Mit tegyünk, ha a Kormányhivatal nem intézkedik időben?

Az Általános közigazgatási rendtartásról szóló 2016. évi CL. törvény 51. § (1) bek. értelmében, ha a hatóság túllépi az ügyintézési határidőt, akkor:

• Az eljárási díjat vagy illetéket vissza kell téríteni az ügyfélnek, illetve
• Ha nem volt díjfizetés, akkor 10.000 Ft-ot kell fizetnie a hatóságnak az ügyfél részére,
• Az ügyfél mentesül az eljárási költségek alól is.
• Az ügyfélnek kérelmére a hatóság igazolást állít ki a határidő túllépéséről.

CSOK támogatás - de melyik?

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) egy állami támogatási forma, amelynek célja a családok lakáshoz jutásának elősegítése. Nagyon fontos tisztában lenni azzal, hogy többféle CSOK konstrukció létezik, amelyek különböző élethelyzetekhez és lakáscélokhoz kapcsolódnak. A különféle CSOK konstrukciók eljárási szabályai eltérhetnek egymástól. Bátor olvasóknak belinkeljük, hogy a Nemzeti Jogszabálytárban hol találja a vonatkozó kormányrendeleteket:

• Új lakás építéséhez vagy vásárlásához igényelhető CSOK: 16/2016. (II. 10.) Korm. rendelet
• Használt lakás vásárlásához vagy bővítéséhez igényelhető CSOK: 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet
• Falusi CSOK: 302/2023. (VII. 11.) Korm. rendelet
• CSOK Plusz: 518/2023. (XI. 30.) Korm. rendelet

Befolyásolja a fentieket a házasfelek válása?

Ha a volt házastársak (vagy élettársak) a 10 éves elidegenítési és terhelési tilalom ideje alatt közösen értékesítik az ingatlant, az igénybe vett támogatást – a jogszabályban meghatározott kivételektől eltekintve – vissza kell fizetniük. Az igénybe vett családi otthonteremtési kedvezmény visszafizetési kötelezettsége bírósági határozat szerint, vagy a házassági vagyonmegosztási szerződésben rögzített arányban terheli a volt házastársakat. Fontos, hogy a házasság felbontását követően 30 napon belül a kormányhivatalt értesíteni kell a változásról.

Amennyiben a válás során az egyik fél megszerzi az ingatlan teljes tulajdonjogát, és a gyermekek lakóhelye nála kerül megállapításra, a másik felet nem terheli visszafizetési kötelezettség.

Összegzés

Lakáscélú ingatlan adásvételi szerződésekkel gyakran foglalkozó ügyvédként azt tapasztalom, hogy amennyire az állam sokat tett a CSOK támogatások népszerűsítéséért, a jelzálog és elidegenítési és terhelési tilalom törlése, illetve átjegyzése iránt annál kevesebb tájékoztatást nyújt.

A legtöbb információ a CSOK rendeletekből derül ki (lásd: lent), de ezek a jogszabályok rosszul tagoltak és igen hosszúak, ezért sok ügyfél bele sem kezd a böngészésükbe. Kézenfekvő lenne, hogy a bank, vagy a kormányhivatali ügyintéző adjon tájékoztatást a terhelt ingatlanok eladóinak, de a kormányhivatalok nem tartanak fenn speciális ügyfélszolgálatot, a bankok pedig csak a folyósításig érdekeltek a CSOK-os ügyekben.

Érdemi ügyintézésre igazából Kormányablak hivatott, de sok esetben az ő ügyintézőik sem ismerik az ügymenetet.

Babaváró hitelt is visszafizet? Erről itt olvashat!

Lakást venne és ügyvédet keres? Hívjon minket!