A CSOK értékbecslő mit néz tulajdonképpen?

Az alapügy háttere

Az ügyfelek a www.ingatlan.com honlapon találtak rá az eladó hirdetésére, aki egy 95 m2-es, felújított házat árult. 

A vevők a vételárat 600.000,- Ft CSOK támogatási összeg segítségével kívánták finanszírozni, de fontos volt számukra a vételár 4%-át kitevő illeték alóli mentesség megszerzése is. A használt lakás vásárlásához, bővítéséhez igényelhető családi otthonteremtési kedvezményről szóló 17/2016. (II. 10.) Korm. Rendelet 8. § (3) bek. alapján a „lakás” vételára legfeljebb 20 százalékkal haladhatja meg a bank által megállapított forgalmi értéket. A bank a forgalmi értéket természetesen értékbecslés útján állapítja meg.

Mit vizsgált az értékbecslő?

 A banki értékbecslő a forgalmi viszonyoknak megfelelően állapította meg, hogy a lakóház egy négyzetmétere mennyibe kerül, azonban a számításai alapján a lakóház csupán 70 m2 hasznos alapterületű. Emiatt a bank a lakóház értékét alacsonyabb összegben állapította meg, mint amit az adásvételi szerződésbe írtunk. Az értékbecslő ráadásul nem vette figyelembe, hogy a lakóházhoz egy meglehetősen nagy, 1200 m2-es telek is tartozik, aminek az értékét felbecsülte, de a ház értékében vette figyelembe. Ennek oka az volt, hogy a fenti Korm. rendelet alapján lakás: a lakhatás feltételeinek megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. 

Tehát ugyan a rendelet szövege „kivett lakóház, udvar” megnevezésű családi házak esetén is végig a „lakás” értékét keresi, az alatt mégis érteni kell a lakáson felül a telek értékét is. 

Az értékbecslés végső soron hibás volt. Hiába mérte fel az értékbecslő jól a négyzetmétereket, ha egyszer rosszul értelmezte a CSOK kormányrendeletet. Az ügyfelek CSOK kérelmét az értékbecslés hibája miatt a bank nem támogatta.

Mikor lehet a kormányhivatalhoz fordulni az ingatlan értékelése kapcsán?

Ha ilyen problémával szembesülünk, akkor a CSOK igénybevétele (lényegében a banki döntés megtámadása) érdekében ilyenkor kérnünk kell a megfelelő Vármegyei Kormányhivataltól, hogy a bank helyett a hatóság állapítsa meg a CSOK igénybevétele iránti feltételeknek való megfelelést. 

Ha a banki döntés kívánjuk megtámadni, akkor magánszemélyként papír alapon is beadhatjuk a kérelmünket, de egyébként ügyfélkapuval rendelkező magánszemélyeknek javasoljuk az e-papír alkalmazás használatát (témacsoport: KORMÁNYHIVATALI ÜGYEK; ügytípus: CSALÁDTÁMOGATÁSI FELADATOK).

Amennyiben a hatóság nem áll kötélnek és a kérelmünket elutasítja, 30 napunk van, hogy a kormányhivatal döntését bíróság előtt támadjuk meg. A fenti eljárás azonban időigényes lehet, közben pedig telik az adásvételi szerződésben megállapodott fizetési határidő. Ha az eladót nem sikerül rávenni arra, hogy további határidőt biztosítson a számunkra, akkor legkésőbb a banki elutasító döntés kézhezvételekor gondoskodjunk alternatív finanszírozási formáról (pl. családi kölcsön, személyi hitel, stb.).

Az ingatlan értékbecslés lényege általában

Az értékbecslés mind az eladók, mind a vevők számára hasznos lehet. Az eladóknak segít reális áron meghirdetni az ingatlant, elkerülve az alulértékesítést, a vevőknek pedig eldönteni, hogy az ingatlan valóban annyit ér-e, amennyit kérnek érte.

Az értékbecslés során egyébként a következőket szokás figyelembe venni:

Az ingatlan fizikai jellemzői:

• Méret és elrendezés: Az ingatlan és a felépítmény alapterülete, a szobák száma, a fürdőszobák száma, valamint az általános elrendezés mind befolyásolják az értékét.
• Állapot: Az ingatlan szerkezeti állapota, a felhasznált anyagok minősége, a gépészeti rendszerek állapota, valamint az esetleges felújítások vagy korszerűsítések mind befolyásolják az értékét.
• Kor: Az ingatlan építésének éve, valamint az esetleges felújítások vagy korszerűsítések időpontja szintén befolyásoló tényező.

Az ingatlan környezete:

• Elhelyezkedés: Az ingatlan földrajzi elhelyezkedése, a környék jellege, az infrastruktúra elérhetősége (közlekedés, boltok, iskolák, stb.), valamint a közbiztonság mind befolyásolják az értékét.
• Kilátás és tájolás: A kilátás, a természetes fényviszonyok, valamint az ingatlan tájolása szintén fontos tényezők.

Piaci viszonyok:

• Hasonló ingatlanok eladási árai: Az értékbecslő összehasonlítja az adott ingatlant a környéken hasonló paraméterekkel rendelkező, nemrég eladott ingatlanokkal, hogy meghatározza a piaci értékét.
• Kereslet és kínálat: A kereslet és kínálat aktuális szintje az adott területen szintén befolyásolja az ingatlan értékét.

Egyéb tényezők:

• Jogi és szabályozási kérdések: Az ingatlanra vonatkozó esetleges jogi vagy szabályozási korlátozások, például építési tilalmak vagy örökségvédelmi előírások, szintén befolyásolhatják az értékét.
• Egyedi jellemzők: Az ingatlan egyedi jellemzői, például egy különleges építészeti stílus, egyedi berendezések vagy extrák, szintén befolyásolhatják az értékét.

Mit vár el a CSOK rendelet?

A 17/2016. (II. 10.) Korm. rendelet értelmében röviden a következők az elvárások:

Hasznos alapterület: A lakás hasznos alapterületének el kell érnie a meghatározott méretet, figyelembe véve az igénylővel közös háztartásban élő és vállalt gyermekek számát, beleértve azokat is, akik után más lakáscélú állami támogatást már igénybe vettek.

• 1 gyermek: 40 m²
• 2 gyermek: 50 m²
• 3 gyermek: 60 m²
• 4 vagy több gyermek: 70 m²

A hasznos alapterületbe beszámítható helyiségek:

• Előszoba, közlekedő
• Nappali
• Hálószoba
• Étkező
• Konyha, étkezőkonyha
• Fürdőszoba
• WC
• Kamra, tároló
• Gardrób
• Mosókonyha
• Kazánhelyiség
• Egyéb fűthető helyiség (kivéve gépjárműtároló és pince)

További elvárások:

• Lakóház vagy lakás megnevezéssel kell szerepelnie az ingatlan-nyilvántartásban.
• Rendelkeznie kell legalább egy 12 m²-nél nagyobb alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel (vagy 4 m²-es, főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel).
• Rendelkeznie kell fürdőhelyiséggel és WC-vel.
• Közműves villamos energia szolgáltatással kell rendelkeznie.
• Egyedi fűtési móddal kell rendelkeznie.
• Közműves szennyvízelvezetéssel vagy egyedi szennyvízkezelő megoldással kell rendelkeznie.   
• Közműves ivóvíz-szolgáltatással vagy a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kúttal kell rendelkeznie.

Fontos: A fentiek csak a legfontosabb szabályokat foglalják össze, a CSOK igénylésének számos további feltétele is van, amelyek az igénylő személyes helyzetétől és a támogatás típusától függenek.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Ha úgy érzi, hogy a banki jogosulatlanul utasította el a CSOK kérelmét és segítségre van szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!