A közös képviselő elleni panasz - gyakorlati tudnivalók és tippek

Közös képviselő elleni panasz: hogyan érdemes elindulni?

A közös képviselő elleni panasz akkor hatékony, ha nem általános elégedetlenségre, hanem konkrét mulasztásra épül. A „nem csinál semmit” típusú panasz önmagában kevés. Célszerű először végiggondolni, aztán a megfelelő lépések megtétele érdekében le is írni, hogy:

• milyen ügyben kellett volna intézkednie,
• mikor kapott erről értesítést,
• milyen határozat, szabály vagy kötelezettség alapján kellett volna eljárnia,
• milyen kár, késedelem vagy jogsérelem történt,
• milyen dokumentumok bizonyítják a mulasztást.

Jó bizonyíték lehet például a közgyűlési határozat, a meghívó, az SZMSZ, az éves elszámolás, az e-mail-váltás, a tulajdonosi felszólítás, a számlák, vagy a Közgyűlési Határozatok Könyvének releváns része. A törvény kifejezetten előírja ennek vezetését.

Ha körvonalazódott a panasz, az alábbi irányokba érdemes elindulni:

Tulajdonosi kontroll: iratok és döntések átláthatósága

A Tht. alapján tulajdonostársként betekinthet a közgyűlési határozatok nyilvántartásába, és másolatot kérhet; így ellenőrizhető, hogy milyen döntések születtek, és azokat végrehajtják-e. A közös képviselő köteles a közgyűlési határozatokról és a végrehajtásukról nyilvántartást vezetni; ennek hiánya vagy hiányossága a mulasztás egyik tipikus jele.

Mikor lehet közgyűlést kezdeményezni?

A társasházi törvény alapján kötelező a közgyűlés összehívása, ha azt a tulajdoni hányad legalább egytizedével rendelkező tulajdonostársak írásban kérik, megjelölve a napirendet, az okot és a javasolt határozatot. Ha a közös képviselő ezt 15 napon belül nem teszi meg, akkor ezt követően a számvizsgáló bizottság, annak mulasztása esetén pedig maguk a tulajdonostársak vagy megbízottjuk is összehívhatják a közgyűlést.

Ez kulcsfontosságú azokban az ügyekben, amikor a közös képviselő nem intézkedik, mert sok tulajdonos tévesen azt hiszi, hogy ilyenkor teljesen kiszolgáltatott helyzetben van. Nem így van: megfelelő tulajdoni hányad esetén a lakóközösség maga is léphet.

A közös képviselő leváltása

A közös képviselő leváltásához (felmentéséhez) társasházi közgyűlési döntés szükséges: a közgyűlés bármikor felmentheti a közös képviselőt, és a felmentett közös képviselő a közgyűlési határozat alapján – az abban meghatározott feladatokkal – ügyvivőként köteles eljárni az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb 90 napig. Célszerű persze a leváltás előtt már megállapodni az új közös képviselővel.

Eljárási lépések röviden:

1. Közgyűlés összehívása: ha a tulajdoni hányad legalább 1/10-ével rendelkező tulajdonosok írásban kérik (napirend, ok, határozati javaslat megjelölésével), a közgyűlést kötelező összehívni; ha ez 30 napon belül nem történik meg, a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában/mulasztása esetén a kezdeményezők (vagy írásban megbízott tulajdonos) összehívhatják.
2. Iratátadás: Felmentés esetén az új közös képviselő részére az iratokat jegyzőkönyv alapján 30 napon belül át kell adni. 

Ha a leváltásról szóló határozat vitatott: bármely tulajdonostárs bíróságtól kérheti a határozat érvénytelenségének megállapítását 60 napon belül; a kereset önmagában nem állítja meg a végrehajtást, de a bíróság azt felfüggesztheti. 

Mi a számvizsgáló bizottság szerepe?

A számvizsgáló bizottság szerepe elsősorban közvetett, de kulcsfontosságú: ha a leváltás (felmentés) szükségessége felmerül, a bizottság ellenőrzési és kezdeményező eszközökkel tudja elősegíteni, hogy a kérdés a közgyűlés elé kerüljön. Ennek keretében:

• bármikor ellenőrizheti a közös képviselő ügyintézését, és havonta ellenőrzi a pénzforgalmat, ami alapot adhat a felmentés kezdeményezésére;
• véleményezi a közgyűlés elé kerülő előterjesztéseket (pl. éves elszámolás), ami szintén rámutathat problémákra;
• ha a közös képviselő nem tesz eleget a közgyűlés összehívására vonatkozó kötelezettségének, a számvizsgáló bizottság jogosult összehívni a közgyűlést, így napirendre tűzhető a felmentés és az új képviselő megválasztása.

Közös képviselő felelősségre vonása perben: mikor reális?

A közös képviselő felelősségre vonása nem egyetlen jogi eszközt jelent. Attól függően, mi történt, szóba jöhet:

• közgyűlési felmentés,
• jegyzői törvényességi eljárás,
• polgári jogi kártérítési per,
• büntetőfeljelentés.

A közgyűlés kifejezetten dönthet arról, hogy a közös képviselő ellen (polgári) kártérítési pert indít, illetve büntetőfeljelentést tesz. Ez fontos, mert a társasház oldaláról a per és a feljelentés tipikusan közgyűlési legitimációt igényel.

Kártérítési igény akkor merülhet fel, ha a közös képviselő mulasztása vagy jogellenes intézkedése miatt a társasházat vagy a tulajdonostársakat vagyoni hátrány éri. Ilyen lehet például elmaradt karbantartásból eredő nagyobb kár, késedelmi kamat, bírság, szerződésszegésből eredő veszteség vagy hibás pénzkezelés. Az is lényeges, hogy az éves elszámolás közgyűlési elfogadása önmagában nem jelenti a későbbi kártérítési igényről való lemondást.

Társasházi közös képviselő feljelentése: mikor jöhet szóba?

A társasházi közös képviselő feljelentése nem akkor indokolt, ha a közös képviselő egyszerűen lassú, nehezen elérhető vagy szakmailag gyenge. A büntetőjog akkor merül fel, ha bűncselekmény gyanúja áll fenn, például pénz eltüntetése, hamis bizonylatok, jogosulatlan utalások, valótlan elszámolás vagy más, a társasház vagyonát sértő magatartás esetén. A társasházi törvény maga is számol azzal, hogy a közgyűlés dönthet büntetőfeljelentés megtételéről.

Ilyen ügyekben a siker kulcsa a dokumentáltság. Feljelentés előtt célszerű összerendezni:

• bankszámlakivonatokat,
• számlákat,
• közgyűlési jegyzőkönyveket,
• elszámolásokat,
• könyvelési adatokat,
• tanúnyilatkozatokat,
• korábbi felszólításokat.

A jegyzőhöz fordulás mire jó?

A jegyző törvényességi felügyeletet gyakorol a társasház működése felett. Ellenőrzi, hogy az alapító okirat, az SZMSZ, a közgyűlési határozatok és a társasház működése megfelel-e a jogszabályoknak, valamint annak is, hogy a működés összhangban van-e a közgyűlési határozatokkal. A közös képviselő köteles együttműködni a jegyzővel, dokumentumokat átadni és a helyszíni ellenőrzést segíteni.

A jegyző az eljárást akkor is megindíthatja, ha bejelentés alapján szerez tudomást a problémáról; a bejelentést társasházi tulajdonostárs vagy maga a közös képviselő is megteheti (tulajdonostárs esetén meghatalmazott útján is). A jegyző főszabály szerint a körülményről való tudomásszerzéstől számított 30 napon belül, de legfeljebb a körülmény bekövetkezésétől számított 1 éven belül indíthatja meg az eljárást; egyes, folyamatosan fennálló vagy végrehajtási mulasztás jellegű esetekben később is megindítható.

Ha a jegyző jogsértést állapít meg, felhívja a társasházat a törvényes állapot helyreállítására. Ha ez 60 napon belül nem történik meg, a jegyző 30 napon belül bírósághoz fordulhat. A bíróság megsemmisítheti a jogszabálysértő közgyűlési határozatot, elrendelheti a közgyűlés összehívását, sőt súlyos esetben a közös képviselővel szemben 100 000 forinttól 5 000 000 forintig terjedő bírságot is alkalmazhat.

Ezért a közös képviselő elleni panasz sok esetben a jegyzőnél kezdődik, de fontos látni, hogy a jegyző nem „általános panasziroda”. A tisztán pénzkövetelési, kártérítési vagy bűncselekményi ügyek sokszor nem itt oldódnak meg.

Gyakorlati lépések, ha a közös képviselő nem intézkedik

1. Írásban szólítsák fel

A panaszt mindig írásban érdemes megfogalmazni. Legyen benne a konkrét mulasztás, a teljesítési határidő és a hivatkozott közgyűlési határozat vagy szabály.

2. Gyűjtsék össze a bizonyítékokat

Jegyzőkönyv, határozat, számla, fotó, e-mail, pénzügyi kimutatás, tanú: minden számíthat.

3. Vonják be a számvizsgáló bizottságot

Ha van SZB, kérjék az ellenőrzést és a közgyűlés összehívását.

4. Kezdeményezzenek közgyűlést

Ha megvan a szükséges 10% tulajdoni hányad, írásban kérhető a közgyűlés összehívása. Ha a közös képviselő nem lép 15 napon belül, a következő lépés a számvizsgáló bizottság vagy a tulajdonostársak általi összehívás.

5. Döntsenek a jogi lépésről

A közgyűlés dönthet leváltásról, kártérítési perről vagy büntetőfeljelentésről.

6. Szükség esetén forduljanak a jegyzőhöz vagy ügyvédhez

Ha a probléma a társasház működésének törvényességét érinti, a jegyzői út is indokolt lehet. Ha kár, pénzeltűnés vagy komoly eljárási hiba merül fel, már ügyvédi előkészítésre van szükség.

Összegzés

Ha a közös képviselő nem intézkedik, a tulajdonostársak nincsenek eszköztelen helyzetben. A közös képviselő elleni panasz lehet egyszerű írásbeli felszólítás, de súlyosabb esetben eljuthat a közgyűlésig, a leváltásig, a jegyzői törvényességi eljárásig, a kártérítési perig vagy akár a társasházi közös képviselő feljelentéséig is. A döntő kérdés mindig az, hogy pontosan mi történt, mit lehet bizonyítani, és milyen fórum alkalmas a jogsérelem orvoslására.

A legerősebb tulajdonosi pozíciót általában nem a hangos vita, hanem a jól előkészített dokumentáció, a szabályosan kezdeményezett közgyűlés és a pontos jogi stratégia adja.