Mi a különbség a közös képviselő és a társasházkezelő között?

A különbségekről röviden

A professzionális társasházkezelő bevonása különösen ajánlott nagyobb társasházak (25-30 lakás felett) vagy bonyolult gazdasági-műszaki helyzetek kezelésére. Egy kisebb közösség számára – ahol a költséghatékonyság az elsődleges – megfelelő lehet egy tapasztalt közös képviselő is, amennyiben felelősségteljes és hozzáértő személyt találnak a tulajdonosok közül.

Egy jól működő társasház optimális esetben a közös képviselő és a társasházkezelő tevékenységét kombinálja, kihasználva a képviseleti és szakmai kompetenciák előnyeit.

A közös képviselő és a társasházkezelő jogállása

A közös képviselő és a társasházkezelő szerepe elsőre hasonlónak tűnhet, de jogállásuk, felelősségi körük és működési módjuk eltérő.

Közös képviselő:

• A társasházi közösség képviseletére megválasztott természetes személy vagy jogi személy.
• Közvetlenül a tulajdonosok felé elszámolási kötelezettséggel rendelkezik.
• Elsődleges feladata a közgyűlési határozatok előkészítése és végrehajtása.

Társasházkezelő:

• Üzletszerűen, professzionálisan működő, szakmai háttérrel rendelkező személy vagy gazdasági társaság.
• Feladata nem csupán a társasház napi ügyeinek intézése, hanem a társasház gazdálkodási, műszaki és fejlesztési feladatainak professzionális lebonyolítása.

Fontos tudni: Mindkettőnek a társasház, vagyis a lakóközösség érdekeit kell szem előtt tartania. Ha nem így tesz, a tulajdonostársaknak joguk van lépéseket tenni.

Feladatok és hatáskörök

A közös képviselő és a társasházkezelő eltérő jogállása eltérő feladatköröket is jelent – bár céljuk közös: a társasház működésének biztosítása. Nézzük meg, pontosan milyen hatáskörök és kötelezettségek tartoznak hozzájuk!

Közös képviselő feladatai és hatásköre:

• Közgyűlés összehívása
• Közgyűlési döntések előkészítése és végrehajtása.
• Éves költségvetés készítése, éves beszámoló kidolgozása.
• Közös költség beszedése, követeléskezelés.
• A közösség képviselete hatóságok, bíróságok előtt.
• Nyilvántartás vezetése (pl. Közgyűlési Határozatok Könyve).
• Dokumentumok megőrzése (alapító okirat, SZMSZ, jegyzőkönyvek).
• Törvényességi felügyelet esetén együttműködés a jegyzővel.
• Adatszolgáltatás tulajdonváltás esetén (közös költség tartozás igazolása).

Társasházkezelő feladatai és hatásköre:

• Részletes gazdasági elemzés és ajánlatok kidolgozása a társasház fenntartására.
• Üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkák megszervezése, irányítása, ellenőrzése.
• Javaslatok kidolgozása a társasház gazdaságos működésére, fejlesztésére, hasznosítására.
• A társasházzal kötött professzionális szolgáltatási szerződés keretében működik.
• Feladatai a műszaki, gazdasági, adminisztratív és jogi szakterületeket is lefedik, komplex szolgáltatást nyújtva a társasháznak.

Ki lehet egyáltalán közös képviselő és ki társasházkezelő?

A képviseleti feladatok ellátásához eltérő jogszabályi feltételek és szakmai követelmények társulnak attól függően, hogy valaki közös képviselőként vagy társasházkezelőként kíván tevékenykedni. Nézzük meg, milyen jogosultságok és elvárások vonatkoznak az egyes szereplőkre.

Közös képviselő engedélyezése és végzettségi igény:

• Ha nem üzletszerűen végzi tevékenységét (pl. mert ő az egyik tulajdonos), külön engedélyre vagy végzettségre nincs szükség.
• A közgyűlés azonban előírhatja a társasház-kezelői szakképesítés megszerzését, ennek hiányában nem üzletszerű jelleggel végzi a feladatot.
• A képviselőket kötelező az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni (2025-től), ezzel biztosítva a transzparenciát és elszámoltathatóságot.

Társasházkezelő engedélyezése és végzettségi igény:

• Kötelező az ingatlanvállalkozás-felügyeleti hatóságnál történő bejelentkezés.
• Kötelező az e törvényben meghatározott társasházkezelői szakképesítés megszerzése.
• Nyilvános hatósági nyilvántartásban szerepel, bárki számára ellenőrizhető, hogy jogosult-e a tevékenység végzésére.
• Professzionális jelleg miatt a szakmai kompetenciák biztosítása és naprakész ismeretek megléte folyamatos követelmény.

Kapcsolat a közgyűléssel és a számvizsgáló bizottsággal

A közös képviselő és a társasházkezelő munkájának átláthatóságát és elszámoltathatóságát elsősorban a közgyűléshez és a számvizsgáló bizottsághoz fűződő kapcsolatuk biztosítja.

Közös képviselő kapcsolata:

• Közvetlenül a közgyűlésnek tartozik felelősséggel, bármikor felmenthető vagy ellenőrizhető.
• A számvizsgáló bizottság feladata a közös képviselő tevékenységének rendszeres pénzügyi ellenőrzése, illetve véleményezése.

Társasházkezelő kapcsolata:

• Professzionális szerződés alapján működik, a közgyűlés felé köteles rendszeres beszámolókat, jelentéseket készíteni.
• Kapcsolata a számvizsgáló bizottsággal még szorosabb, mert köteles lehet gazdasági ellenőrzést segítő személy (könyvvizsgáló) igénybevételére.

Összegzés

Ha egy társasházban csak alapvető adminisztratív és fenntartási feladatok merülnek fel, és a tulajdonostársak közössége a saját soraiból választ képviselőt, akkor egy közös képviselő is elegendő lehet. Ha viszont professzionális, többtényezős gazdasági és műszaki hátteret, illetve jogszabályilag szigorúbb követelményeket kívánnak teljesíteni, akkor társasházkezelő bevonására (vagy a közös képviselőnek kiegészítő szakképesítésre) van szükség.