Logóe-ingatlanügyvédek.hu
Birtokbaadás - kulcsátadás - mérőóra leolvasás

A birtokbaadási jegyzőkönyv és a kulcsátadás

A birtokbaadás a lakás vagy ház fizikai birtokbavételét jelenti, ami lényegében birtokbaadási jegyzőkönyv, közüzemi mérőórák és kulcsok átadása útján valósul meg. Ettől kezdődően a vevőé az összes kulcs (azért célszerű, ha lecseréli a zárat), de övé a kárveszély is.

Az ingatlan jogi értelemben történő átadása komoly folyamat, ezért ügyvédként egyértelműen azt látom, hogy jó, ha az ott történteket a felek egy birtokbaadási jegyzőkönyv segítségével rögzítik, amit alá is írnak.

Birtokbaadás avagy kulcsátadás

A kulcsátadás, hivatalos nevén birtokbaadás mint jogintézmény jogi jelentőségét az adja, hogy a birtokátruházás napjától kezdve jogosult a vevő az ingatlan használatára (azaz beköltözhet), szedi az ingatlan hasznait (ő adhatja bérbe), viseli terheit (fizeti az adókat a következő adóévtől), átírhatja a közműveket. Innentől a vevő viseli az ingatlanban beállott olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. 

Fontos tudni, hogy az eladó viseli a birtokátruházással kapcsolatos költségeket, tehát a lakás céljára vásárolt ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmassá tétele (szükség szerint kiürítés, kitakarítás) akkor is az ő feladata, ha azt az adásvételi szerződés nem rendezi.

Birtokbaadási jegyzőkönyvről röviden

Birtokba adás esetén a felek az ingatlan átadás átvételi jegyzőkönyv kitöltésekor, vagyis pontosabb kifejezéssel élve a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítik a mérőórák állását (gyári számukat) is, ami alapján a vevő megkezdheti a közművek átírását, felújítást, vagy akár a lakás/ház teljes átalakítását. A birtokbaadásra általában közvetlenül a vételár megfizetését követően kerül sor. A birtok átadásának pontos időpontját (adott esetben azt is, hogy ki jogosult képviselni a feleket) célszerű jó előre rögzíteni, hiszen komoly érzelmi megterhelést tud okozni, ha több tíz millió forintot megfizetünk, de az eladó hetekig nem ér rá átadni a megvásárolt ingatlant a karibi nyaralása miatt.

A birtokbaadási jegyzőkönyvet mind az eladónak, mind a vevőnek (vagy a meghatalmazott képviselőjüknek) alá kell írnia, de nem kizárt, hogy a feleket meghatalmazott, például egy családtag képviselje. Jó ha a birtokbaadási jegyzőkönyvben szerepel az ingatlan helyrajzi száma is.

Szavatosság, jótállás

A birtokbaadási jegyzőkönyv minél részletesebb felvétele azért is fontos, mert később ez alapján fogjuk tudni igazolni, hogy a lakást, vagy házat a teljes vételár megfizetését követően milyen állapotban vettük át. Ha bármilyen hibát találunk, például repedést a falon, csöpögő csapot, nem működő konnektort, akkor azt mindenképpen írjuk bele ebbe az okiratba.

Hogy az ingatlan birtokba adását követően mit követelhet a vevő az eladótól, arról itt, a szavatosságról szóló cikkünkben írtunk hosszabban.

Mit mondanak ügyfeleink?

"Az adásvételi szerződés megkötésekor még csak egy felesleges plusz papírnak tűnt, de a kulcsátadáskor már világos volt, hogy miért jött jól, hogy az ügyvédünk előre elkészítette a birtokbaadási jegyzőkönyvet, amit csak ki kellett töltenünk, ugyanis a lakás átadáskor derült ki, hogy a felső szomszéd eláztatott minket!" Katalin (Pécs)

Birtokbaadási jegyzőkönyv - ezen áll vagy bukik a jótállás és a szavatosság?

Birtokbaadási jegyzőkönyv - ezen áll vagy bukik a jótállás és a szavatosság?

Közüzemi mérőórák

Az olyan közművel kapcsolatos témák, mint a tartozásmentes állapot igazolása, vagy a közművek átírása, az eladó és a vevő számára egyaránt fontos szempontok a szerződéskötés, de még gyakrabban a birtokjog átadása során. Ezeknek az ügyeknek az alapos megfontolása elengedhetetlen ahhoz, hogy sem az eladó, sem a vevő ne szembesüljön nem várt problémákkal.

A közös költség tartozás igen gyakran okoz fejfáját a birtokba adás során, ezért társasházi lakás vásárlása esetén érdemes a közös képviselővel jó előre egyeztetni ezekről az ügyekről is.

A közüzemi szerződések átírásakor gyakran kérik a szolgáltatók az ingatlan tulajdoni lapját, hogy így ellenőrizzék, hogy a vevő jogosult az átírásra. A saját tapasztalatunk az, hogy az adásvételi szerződés és az ingatlan átadás átvételi jegyzőkönyv bemutatása elegendő a tulajdoni lap kiváltására, hiszen birtokbaadáskor a tulajdoni lap még csak széljegyen szokta jelezni a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét.

Kitakarítás, kiürítés

Már a szerződés tárgyalása alatt érdemes átgondolni, hogy amint eljön az ingatlan birtokbaadás időpontja, milyen állapotban szeretnénk átvenni a lakásunkat. Az eladó felelős a kiköltözésen túl a birtokbaadással kapcsolatos összes költségért, tehát alapesetben ő fizeti a kitakarítás és kiürítés költségeit is. Ha azonban mégis egy lomokkal teli, kitakarítatlan lakással találjuk szembe magunkat, akkor a vételár megfizetését követően sokat már nem tehetünk. Ha ez nem felel meg az elképzeléseinknek, célszerű előre egyeztetni az eladóval, hogy pontosan mire köteles a birtokjog átadását megelőzően. 

Személyes tapasztalatom, hogy ez nem csak a komfortérzet miatt fontos, hanem az esetlegesen felmerülő további költségek miatt is fontos az ilyesmit tisztázni, hiszen a használt lakás adásvétele esetén nem ritka, hogy a lakáskiürítés területhasználati engedély igénylésével, konténerbérléssel jár. Ha előre nem tisztáztuk a birtok átadásának feltételeit, ezt követően legalább a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítsük az ingatlan állapotát, őrizzük meg a kiürítéssel, kitakarítással kapcsolatos számláinkat, blokkjainkat, esetleg a felek nyilatkozatát arról, hogy ki-milyen állásponton van és kérjük ügyvéd tanácsát!

birtokbaadás

Birtokbaadás - kulcsátadás

A birtokbaadás időpontja

A birtokbaadás időpontját a legtöbb ingatlan adásvételi szerződés a vételár rendezését követő, maximum 10 napos határidőben állapítja meg. Ha az eladó nem tud időben kiköltözni, vagy kiüríteni a lakást, a vevő használati díjra tarthat igényt, amit sok szerződés összegszerűsít is.

A Ptk. alapján, ha az eladó az ingatlan birtokát már a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő ettől a naptól kezdve szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és az ingatlanban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Ritka, hogy a birtokbaadás a vételár kifizetése előtt megtörténjen, hiszen az eladók általában tartanak tőle, hogy ezáltal csökkenne a vevők fizetési hajlandósága. Az pedig a vevők érdekeivel lenne ellentétes, ha az átadás nem történne meg a vételár megfizetését követő pár napon belül.

Mit mondanak ügyfeleink?

"Utólag nagyon örülök, hogy hallgattam az ügyvédemre és beleírtuk az adásvételi szerződésbe, hogy az eladó bérleti díjat köteles fizeni, ha a birtokbaadásra időben nem kerül sor, mert tényleg nem költöztek ki időben!" - Teréz (Budapest)

Ingatlan birtokbaadási jegyzőkönyv - erre már nem kell ügyvédi ellenjegyzés

Ingatlan birtokbaadási jegyzőkönyv - erre már nem kell ügyvédi ellenjegyzés

Összefoglalás

A birtokbaadás lényeges elemeit már a szerződéssel lehet rendezni: mit tartalmazzon a birtokbaadási jegyzőkönyv, hogy történjen közüzemi mérőórák leolvasása és a kulcsok átadása. Hogy később se legyen problémánk a szavatosságokból adódóan, javasolt az ingatlan állapotára részletesen kitérni a birtokbaadási jegyzőkönyvben.

A borítóképet Fazekas Nikoletta készítette.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!

Kapcsolatfelvétel

Hívhat minket az alábbi számon vagy töltse ki az űrlapot és visszahívjuk.

Felhívjuk a figyelmét, hogy minden telefonhívást rögzítünk. A Küldés gombra kattintva elfogadja az Általános Szerződési Feltételeket valamint az Adatvédelmi tájékoztatót.

Szabó Judit AnnaSJA
Szerző:

Csapatunk

Dr. Szabó Judit Anna

[email protected]

Dr. Szabó Judit Anna egyéni ügyvéd, az e-ingatlanügyvédek.hu vezető tagja. Szakterülete az ingatlanjog, az ingatlanok átruházásával, hasznosításával kapcsolatos adózási kérdések és az ügyvédi compliance.
Szerzői profil

Gyakran
ismételt kérdések

A birtokbaadás a lakás vagy ház fizikai birtokbavételét jelenti. A birtokbaadási jegyzőkönyv egy formális dokumentum, amelyet a birtokbaadáskor mindkét fél aláír, és amely rögzíti a birtokátruházás körülményeit, például az ingatlan állapotát, a mérőórák állását, stb. Ha az adásvételi szerződés feltételeitől bármilyen eltérést tapasztalunk, azt mindenképpen rögzítsük ebben a jegyzőkönyvben, hiszen az eladó akár vételárcsökkentésre, vagy kötbér fizetésére is köteles lehet.