A birtokbaadási jegyzőkönyv és a kulcsátadás

Birtokbaadás avagy kulcsátadás

A kulcsátadás, hivatalos nevén birtokbaadás mint jogintézmény jogi jelentőségét az adja, hogy a birtokátruházás napjától kezdve jogosult a vevő az ingatlan használatára (azaz beköltözhet), szedi az ingatlan hasznait (ő adhatja bérbe), viseli terheit (fizeti az adókat a következő adóévtől), átírhatja a közműveket. Innentől a vevő viseli az ingatlanban beállott olyan kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni. 

Fontos tudni, hogy az eladó viseli a birtokátruházással kapcsolatos költségeket, tehát a lakás céljára vásárolt ingatlan rendeltetésszerű használatra alkalmassá tétele (szükség szerint kiürítés, kitakarítás) akkor is az ő feladata, ha azt az adásvételi szerződés nem rendezi.

A birtokbaadási jegyzőkönyvről röviden

Birtokba adás esetén a felek az ingatlan átadás átvételi jegyzőkönyv kitöltésekor, vagyis pontosabb kifejezéssel élve a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítik a mérőórák állását (gyári számukat) is, ami alapján a vevő megkezdheti a közművek átírását, felújítást, vagy akár a lakás/ház teljes átalakítását. A birtokbaadásra általában közvetlenül a vételár megfizetését követően kerül sor. A birtok átadásának pontos időpontját (adott esetben azt is, hogy ki jogosult képviselni a feleket) célszerű jó előre rögzíteni, hiszen komoly érzelmi megterhelést tud okozni, ha több tíz millió forintot megfizetünk, de az eladó hetekig nem ér rá átadni a megvásárolt ingatlant a karibi nyaralása miatt.

A birtokbaadási jegyzőkönyvet mind az eladónak, mind a vevőnek (vagy a meghatalmazott képviselőjüknek) alá kell írnia, de nem kizárt, hogy a feleket meghatalmazott, például egy családtag képviselje. Jó ha a birtokbaadási jegyzőkönyvben szerepel az ingatlan helyrajzi száma is.

Szavatosság, jótállás

A birtokbaadási jegyzőkönyv minél részletesebb felvétele azért is fontos, mert később ez alapján fogjuk tudni igazolni, hogy a lakást, vagy házat a teljes vételár megfizetését követően milyen állapotban vettük át. Ha bármilyen hibát találunk, például repedést a falon, csöpögő csapot, nem működő konnektort, akkor azt mindenképpen írjuk bele ebbe az okiratba.

Hogy az ingatlan birtokba adását követően mit követelhet a vevő az eladótól, arról itt, a szavatosságról szóló cikkünkben írtunk hosszabban.

A jegyzőkönyv tartalma: közüzemi mérőórák

Az olyan közművel kapcsolatos témák, mint a tartozásmentes állapot igazolása, vagy a közművek átírása, az eladó és a vevő számára egyaránt fontos szempontok a szerződéskötés, de még gyakrabban a birtokjog átadása során. Ezeknek az ügyeknek az alapos megfontolása elengedhetetlen ahhoz, hogy sem az eladó, sem a vevő ne szembesüljön nem várt problémákkal.

A közös költség tartozás igen gyakran okoz fejfáját a birtokba adás során, ezért társasházi lakás vásárlása esetén érdemes a közös képviselővel jó előre egyeztetni ezekről az ügyekről is.

A közüzemi szerződések átírásakor gyakran kérik a szolgáltatók az ingatlan tulajdoni lapját, hogy így ellenőrizzék, hogy a vevő jogosult az átírásra. A saját tapasztalatunk az, hogy az adásvételi szerződés és az ingatlan átadás átvételi jegyzőkönyv bemutatása elegendő a tulajdoni lap kiváltására, hiszen birtokbaadáskor a tulajdoni lap még csak széljegyen szokta jelezni a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét.

Ami még fontos a birtokbavétel során: kitakarítás, kiürítés

Már a szerződés tárgyalása alatt érdemes átgondolni, hogy amint eljön az ingatlan birtokbaadás időpontja, milyen állapotban szeretnénk átvenni a lakásunkat. Az eladó felelős a kiköltözésen túl a birtokbaadással kapcsolatos összes költségért, tehát alapesetben ő fizeti a kitakarítás és kiürítés költségeit is. Ha azonban mégis egy lomokkal teli, kitakarítatlan lakással találjuk szembe magunkat, akkor a vételár megfizetését követően sokat már nem tehetünk. Ha ez nem felel meg az elképzeléseinknek, célszerű előre egyeztetni az eladóval, hogy pontosan mire köteles a birtokjog átadását megelőzően. 

Személyes tapasztalatom, hogy ez nem csak a komfortérzet miatt fontos, hanem az esetlegesen felmerülő további költségek miatt is fontos az ilyesmit tisztázni, hiszen a használt lakás adásvétele esetén nem ritka, hogy a lakáskiürítés területhasználati engedély igénylésével, konténerbérléssel jár. Ha előre nem tisztáztuk a birtok átadásának feltételeit, ezt követően legalább a birtokbaadási jegyzőkönyv felvételekor rögzítsük az ingatlan állapotát, őrizzük meg a kiürítéssel, kitakarítással kapcsolatos számláinkat, blokkjainkat, esetleg a felek nyilatkozatát arról, hogy ki-milyen állásponton van és kérjük ügyvéd tanácsát!

A birtokbaadás időpontja

A birtokbaadás időpontját a legtöbb ingatlan adásvételi szerződés a vételár rendezését követő, maximum 10 napos határidőben állapítja meg. Ha az eladó nem tud időben kiköltözni, vagy kiüríteni a lakást, a vevő használati díjra tarthat igényt, amit sok szerződés összegszerűsít is.

A Ptk. alapján, ha az eladó az ingatlan birtokát már a tulajdonjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése előtt a vevőre átruházza, a vevő ettől a naptól kezdve szedi az ingatlan hasznait, viseli terheit és az ingatlanban beállott azt a kárt, amelynek megtérítésére senkit sem lehet kötelezni.

Ritka, hogy a birtokbaadás a vételár kifizetése előtt megtörténjen, hiszen az eladók általában tartanak tőle, hogy ezáltal csökkenne a vevők fizetési hajlandósága. Az pedig a vevők érdekeivel lenne ellentétes, ha az átadás nem történne meg a vételár megfizetését követő pár napon belül.

Összefoglalás

A birtokbaadás lényeges elemeit már a szerződéssel lehet rendezni: mit tartalmazzon a birtokbaadási jegyzőkönyv, hogy történjen közüzemi mérőórák leolvasása és a kulcsok átadása. Hogy később se legyen problémánk a szavatosságokból adódóan, javasolt az ingatlan állapotára részletesen kitérni a birtokbaadási jegyzőkönyvben.

Amennyiben további kérdése merülne fel, vagy jogi tanácsra lenne szüksége, tekintse át díjszabásunkat és keressen minket az alábbi elérhetőségek bármelyikén!