Lakásbérleti szerződés: mit írjunk bele, hogy vita esetén is használható legyen?

Miben kell megegyeznie a bérlőnek és a bérbeadónak?

Az alábbiakban összegyűjtöttük, hogy miről érdemes megállapodni a bérleti szerződés megkötése előtt. Ha a megállapodás megszületett, lényegében megkaptuk a receptet a bérleti szerződéshez.

Íme a témák:

Mi történik, ha nincs írásbeli szerződés?

A hatályos jogszabályok alapján az ingatlan bérleti szerződés írásba foglalás kötelező Magyarországon.

Ezzel a kérdéssel foglalkozik a Kúria Pfv.V.21.553/2019/5. számú ítélete:

• Ha nincs bérleti szerződés, akkor nem alkalmazhatók a Lakástörvény bérlő-védelmi szabályai (pl. karbantartás, felmondási korlátok, bérleti díj elengedése használhatatlanság esetén).
• A felek közötti kapcsolat ilyenkor atipikus használati megállapodásnak minősül, amelyet kizárólag az adott szerződés kikötései és a Ptk. általános szabályai alapján kell megítélni.
• Ha a szerződés kimondja, hogy a lakás bármilyen okból történő elhagyása a használati jog megszűnését vonja maga után, akkor a bérlői jogviszonyhoz hasonló védelem nélkül az elhagyás önmagában kiürítési kötelezettséget eredményez.

Ha bérleti szerződés nélkül, tehát pl. szívességi lakáshasználatról szóló szóbeli megállapodás alapján lakja a birtokos a lakást, akkor a bérlőket és a bérbeadókat védő szabályok nem érvényesülnek.

Kell-e közjegyző által hitelesített kiköltözési nyilatkozat?

Határozott időre kötött lakásbérleti szerződés esetén, ha a bérlő nem költözik ki a szerződésben meghatározott idő lejárta után, a bérbeadó számára szükség lehet végrehajtható okiratra a lakás kiürítésének érdekében. A közjegyző által hitelesített kiköltözési nyilatkozat erre megoldás lehet, mivel az ilyen nyilatkozat és a bérbeadó szintén közokiratba foglalt felszólítása végrehajtási záradékkal látható el, és közvetlenül végrehajtható a bírósági eljárás nélkül. A közjegyzői okiratok kiállítása azonban jelentős költségekkel jár.

Olcsóbb alternatíva: A közjegyzői okiratok kiállíttatása helyett, azonban kizárólag határozott időre kötött szerződések esetén a bérbeadó bírósági úton is kérheti a lakás kiürítését, méghozzá a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény 183/A. §-a alapján. Ilyenkor a bérbeadó a határozott idő lejártát követő 60 napon belül benyújthatja a végrehajtónak a kiürítés iránti kérelmet és csak annyit kell igazolnia hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt.

Mi a különbség a határozott és a határozatlan idejű bérleti jogviszony között?

A határozott idejű bérleti szerződés szerződésben előre meghatározott időtartamra szól. A bérleti jogviszony ennek az időtartamnak a lejártával automatikusan megszűnik - hacsak a bérlő nem használja tovább a dolgot, és a bérbeadó nem tiltakozik ezen időn belül (Ptk. 6:338. §). Főszabály szerint a határozott idejű szerződést rendes felmondással nem lehet megszüntetni az időtartam lejárta előtt. Szerződésszegés esetén természetesen megnyílik a rendkívüli felmondás lehetősége.

A határozatlan idejű szerződéseknek nincs előre meghatározott időtartama, de ügyvédként azt azért el szoktuk mondani, hogy az ilyen jogviszonyok a felmondási idő végéig biztosak csak. A szerződés bármelyik fél által felmondható a törvényben meghatározott felmondási idő betartásával.

Bérbeadóként a határozott idejű szerződés nagyobb pénzügyi biztonságot nyújt (garantált bevétel a futamidő alatt), és a lejáratkor könnyebb kiköltöztetni a bérlőt, ha lejárt a szerződése. Vele szemben a bérlőnek a határozatlan idejű szerződés nagyobb szabadságot biztosít, hiszen ha változnak az életkörülményei (pl. munkahelyváltás), rövid időn belül, kötelezettségek nélkül továbbállhat.

Foglaló, kaució vagy óvadék: mi micsoda bérleti szerződésnél?

Albérlet esetén Magyarországon nem kifejezetten elterjedt a foglaló alkalmazása, jogilag nem is kötelező - de azért nem is tekinthető ritkának az ilyesmi, különösen, ha ingatlanközvetítő segédkezik a bérbeadásban. 

A foglaló egy olyan összeg, amit a bérlő fizet a bérbeadónak a lakás lefoglalása érdekében, jelezve komoly szándékát a bérlésre. Ha a bérlő hibájából hiúsul meg a bérlet, a foglalót elveszíti. Ha a bérbeadó a hibás, akkor a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a bérlőnek. 

További fontos tudnivalók a foglalóról:

• Nem azonos a kaucióval: A foglaló a bérbeadónak a szerződéskötéskor fizetik és általában az első bérleti díjba beszámít, míg a kaució (óvadék) a bérleti szerződés megkötésekor kerül átadásra és annak teljesítése során nyújt anyagi fedezetet a bérbeadónak.
• A foglaló általában a bérleti díj egy havi összegének felel meg.
• Foglalót jellemzően akkor szokás adni, ha a beköltözés és így az első havi bérleti díj kifizetése jelentősen később történik, mint a szerződéskötés.

Miért kér kauciót (óvadékot) a bérbeadó?

A kaució általában a bérleti díj egy-három havi összegének felel meg és a következő szerepet tölti be egy bérleti szerződésben:

• Biztosíték a bérbeadó számára: Az óvadék elsődleges célja, hogy a bérbeadó számára anyagi biztonságot nyújtson a bérlő esetleges szerződésszegéseivel szemben.
• Kártérítés: Ha a bérlő nem fizet időben, kárt okoz a lakásban vagy a berendezési tárgyakban, vagy más módon megszegi a szerződést, a bérbeadó az óvadékból fedezheti a költségeit.
• Nem kamatozik: Az óvadék összege után a bérbeadó nem fizet kamatot a bérlőnek.
• Visszafizetés a bérlet végén: Ha a bérlő teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, a bérbeadó köteles a bérlet lejártakor az óvadékot visszafizetni a bérlőnek.
• Nem fedezi a teljes kárt: Ha a kár mértéke meghaladja az óvadék összegét, a bérbeadó polgári peres úton követelheti a különbözetet a bérlőtől.

A kaució tehát egyfajta letét, amelyet a bérlő fizet a bérbeadónak a szerződés megkötésekor. Ez a letét biztosítja a bérbeadót, hogy a bérlő a szerződésben vállalt kötelezettségeit teljesíti, és ha nem, akkor a bérbeadónak van miből fedeznie a kárait.

Albérlet birtokbaadási jegyzőkönyv - a bérlő érdeke is

A birtokbaadási jegyzőkönyv elkészítése a bérlemény birtokba adásakor kiemelten fontos a következő okok miatt:

Bizonyító erő:

• A bérlemény állapota: A jegyzőkönyv rögzíti a bérlemény állapotát a birtokbaadás pillanatában. Ez magában foglalja a lakás és a felszerelések (pl. bútorok, háztartási gépek) állapotát, esetleges sérüléseket, hiányosságokat.
• Mérőórák állása: A jegyzőkönyvben rögzítik a közművek (víz, gáz, villany) mérőóráinak állását, ami fontos a későbbi elszámolásnál.
• Átadott kulcsok: A jegyzőkönyv tartalmazza az átadott kulcsok számát és típusát, ami segít elkerülni a későbbi félreértéseket.

A Ptk. 6:332. § alapján a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt lakás szerződésszerű használatra alkalmas. A birtokbaadási jegyzőkönyv segít bizonyítani, hogy a hibák már a bérlet kezdetén fennálltak, így a bérbeadó felelőssége megállapítható. A bérlet időtartama alatt a bérlő felel a lakás állagának megóvásáért. Ha a bérlet végén a lakásban a birtokbaadási állapothoz képest károk keletkeznek, a bérbeadó a jegyzőkönyv alapján igazolhatja a bérlő felelősségét, és az óvadékból vagy más módon kártérítést követelhet.

Kell energetikai tanúsítvány és villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyv?

A hatályos jogszabályok (így az 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet és 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet) értelmében a bérbeadó köteles

• villamos biztonsági felülvizsgálati jegyzőkönyvet és
• energetikai tanúsítványt készíttetni

Sokan úgy vélik, hogy a fentieket csak lakóépületekre kell alkalmazni, de ez tévedés: a szabályozás az ipari, szolgáltatási, kommunális és egyéb célú épületekre (így munkahelyekre) is kötelező jelleggel kiterjed.

Ha a bérleményben pl. elektromos hiba lép fel (például elmegy az áram, leold a biztosíték, esetleg „ráz a fal”), a bíróság (lásd: Fővárosi Törvényszék 12.G.42.335/2022/70.) azt fogja vizsgálni, hogy a hiba kinek róható fel: 

• Ha a bérbeadó nem tudja igazolni, hogy a 3 évente kötelező felülvizsgálatokat elvégeztette, a bíróság a műszaki hibát (pl. szigetelési hiányosság, elöregedett hálózat) a bérbeadó felróható szerződésszegéseként fogja értékelni.
• Különösen igaz ez akkor, ha az igazságügyi szakértő megállapítja, hogy a rendszeres ellenőrzésekkel a hiba és a belőle fakadó üzemzavar megelőzhető lett volna.

Hogyan lehet megszüntetni egy lakásbérleti szerződést?

A bérleti szerződés megszüntethető:

• Közös megegyezéssel: A felek bármikor megállapodhatnak a szerződés megszüntetésében.
• Felmondással:
  1. Határozatlan idejű szerződés: Bármelyik fél felmondhatja a törvényben meghatározott felmondási idő betartásával (havi lakbér esetén a hónap végére, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig).
  2. Határozott idejű szerződés: Általában csak rendkívüli felmondással szüntethető meg, ha a másik fél súlyosan megszegi a szerződést (pl. nem fizet lakbért, rongálja a lakást).
• A szerződésben meghatározott feltétel bekövetkeztével: Pl. a határozott idő lejárta.
• A törvényben meghatározott egyéb okokból: Pl. a lakás megsemmisülése, a bérlő halála.

Fontos: A felmondásnak minden esetben írásban kell történnie, és tartalmaznia kell a felmondás okát és a szerződés megszűnésének időpontját.

Gyakori kérdések az ingatlan bérleti szerződéssel kapcsolatban

Az alábbiakban igyekszem pár jellemző kérdésre válaszolni:

Mi tartozik bele a bérbeadó karbantartási kötelezettségébe?

Általános esetben a lakás karbantartása a bérlő feladata. Ez magában foglalja a kisebb javításokat és a lakásberendezések állagmegóvását. Ha azonban a meghibásodás az épület központi rendszerének hibájára vezethető vissza, vagy a javítás jelentős költséggel jár, akkor a bérbeadó felelőssége a javíttatás.

Mivel a fentieket nem mindig könnyű megállapítani, érdemes egy értékhatárban megállapodni a bérleti szerződésben, ami alatt a bérlő, felett a bérbeadó kötelezettsége a javítás.

Kell-e klímát beszerelni a bérleménybe?

A klíma beszerelése nem kötelező. A bérbeadónak a lakást a komfortfokozatának megfelelően kell átadnia, de ez nem feltétlenül foglalja magában a klímaberendezést. A felek megállapodhatnak a klíma utólagos beszereléséről, de ennek költségeit általában a bérlő viseli, kivéve, ha erről más megállapodás születik.

Összegzés

A bérleti szerződés megkötése fontos lépés mind a bérbeadó, mind a bérlő számára. Ha azonban a felek nem rögzítik pontosan a kaució célját, a fizetési határidőt, a közüzemi díjak elszámolását, a birtokbaadás állapotát, a felmondás szabályait vagy azt, hogy mi történik, ha a bérlő nem költözik ki, az komoly kockázatot jelent mindkét félnek.

Amennyiben bérleti szerződés kapcsán ügyvédre lenne szüksége, tekintse meg ajánlatunkat és vegye fel velünk a kapcsolatot a lenti elérhetőségek bármelyikén!