Földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés (e-papír, elektronikus beadás)

Hogyan kell érkeztetni az e-papír alapú beadványokat, hogy az a banknak megfelelő legyen?

1. Beadvány beküldése:
   Az adásvételi szerződést és mellékleteit az e-Papír rendszeren keresztül lehet megküldeni a Földhivatalnak.
2. Érkeztetési nyugta (KRX csomag): A beküldés után a rendszer visszaküld egy .krx kiterjesztésű fájlt.

Ez a csomag tartalmazza a teljes beküldött anyagot mellékletekkel együtt, valamint a hivatalos érkeztetési igazolást. Banki hiteligényléshez ezt a csomagot kell leadni, mert a bank rendszere ezt tudja kezelni.

A KRX fájl kezelése Microsoft Windows alatt:

• Töltsd le a .krx fájlt a számítógépre.
• Ha a kiterjesztés nem látszik, az intézőben engedélyezd a „Fájlnévkiterjesztések” megjelenítését.
• Jobb egérgombbal kattints a fájlra → Átnevezés.
• A fájlnév végén a „.krx”-et írd át „.zip”-re.
  • Példa: kuldemeny.krx → kuldemeny.zip
• A Windows figyelmeztetést ad, nyomj Igen-t.
• Ezután a fájl zip mappaként megnyitható, és a tartalom kibontható.

Hol található a tényleges tartalom?

A zip fájl szerkezete:

• KRX\OCD\Payload mappán belül találod a beadványt és mellékleteit,
• minden dokumentum külön mappában helyezkedik el (ID-1, ID-2, ID-3 stb.).

Hogyan tudom meg, hogy mikor intézi el a földhivatal a széljegyet?

A földhivatal köteles erről értesítést küldeni az érintett feleknek és az eljárást kezdeményező ügyvédnek is - ez azonban nem mindig történik meg. Aki biztosra akar menni, az az E-ingatlan-nyilvántartás felületen előfizethet az ingatlan változásfigyelés szolgáltatásra, aminek a keretében széljegy-figyelésre is előfizethet akár már 4000 Ft ellenében.

Hogyan kell aláírni az e-papíron beadott földhivatali kérelmek mellékleteit?

Az ingatlan-nyilvántartási eljárások egy része ma már e-papíron keresztül történik, ilyenkor az ügyvédnek elektronikus formában kell benyújtania a kérelmet és a csatolt okiratokat.

A gyakorlat azonban nem teljesen egységes. Sok ügyvédben felmerül a kérdés:

Az e-papíron beadott okiratokat külön kell aláírni, vagy elegendő egy e-akta elektronikus aláírása?

Az ingatlan-nyilvántartási gyakorlatban a legbiztonságosabb megoldás az, ha minden csatolt PDF-dokumentumot külön-külön látunk el minősített elektronikus aláírással és időbélyeggel, és ezeket csatoljuk az e-papíros beadványhoz.

Ez egyértelművé teszi az okirat hitelességét, és elkerülhető vele, hogy az ügyintéző „nem látja a hitelesítést”.

A 2021. évi C. törvény 35. § (2) bekezdése szerint a bejegyzés alapjául szolgáló magánokirat akkor használható fel, ha

• tartalmazza a keltezés helyét és idejét,
• ügyvéd ellenjegyezte,
• az ügyletkötő felek azonosíthatók,
• és a papíralapú okiratról készült elektronikus másolat tartalmazza az aláírásképet.

Ez azt jelenti, hogy a földhivatal számára a konkrét dokumentum hitelessége a lényeg, nem az e-akta struktúrája.

A 2017. évi LXXVIII. törvény 46. § alapján az ügyvéd papíralapú okiratot elektronikus okirati formába alakíthat, ha

• oldalhű elektronikus másolat készül,
• és az elektronikus okiratot elektronikus aláírással és időbélyeggel látja el.

Ez szintén azt támasztja alá, hogy magát a dokumentumot kell hitelesíteni. Az ingatlan-nyilvántartási gyakorlatban a legbiztonságosabb megoldás az, ha minden csatolt PDF-dokumentumot külön-külön látunk el minősített elektronikus aláírással és időbélyeggel, és ezeket csatoljuk az e-papíros beadványhoz.

Ez egyértelművé teszi az okirat hitelességét, és elkerülhető vele, hogy az ügyintéző „nem látja a hitelesítést”.

Előfordulhat, hogy a földhivatal nem széljegyzi az e-papíron beadott kérelmet?

Igen, erről sajnos több ügyvéd kolléga is beszámolt az utóbbi időben. A hibát elsősorban az okozza, hogy az ügyvéd hibásan tölti ki az űrlapot, vagy nem megfelelő címzettet ad meg. Persze nem kizárt, hogy a hiba technikai vagy iktatási problémákra vezethető vissza.

A földhivatal értesít, ha gond van a kérelemmel?

Sajnos sok esetben nem értesítenek, és csak a tulajdoni lap lekérdezésekor derül ki, hogy a széljegy hiányzik. Ez jelenleg az egyik legnagyobb probléma a rendszerben.

Érdemes e-papíron benyújtani a beadványt?

A személyes beadás továbbra is biztonságos, mert ezeknél stabilabb az iktatás és a széljegyzés. A postai benyújtás viszont hitelből finanszírozott ügyletek esetén életveszélyes, hiszen ilyenkor az ügyél nem tud mit leadni a hitelkérelem mellé.

OTP Bank gyakorlata

Szeptember 3-án a Somogy Vármegyei Ügyvédi Kamara arról értesítette a tagságát, hogy a fenti módon érkeztetett adásvételi szerződések akkor fogadhatók el az OTP Bank Nyrt-nél leadott hitelkérelmek esetén, ha az okiratszerkesztő ügyvéd írásban nyilatkozik arról, hogy az  eredeti dokumentummal megegyező tartalmú szerződést nyújtotta be a földhivatalba. 

A nyilatkozat akkor fogadható el, ha a nyilatkozat és a bankhoz benyújtott dokumentum elválaszthatatlan módon össze van fűzve (pl. öntapadós etikett címkével, amelyet a felragasztás után az ügyvéd szárazbélyegzővel látott el).

Egy gondolatot itt engedjen meg nekem a Tisztelt Olvasó!

Az okiratszerkesztő ügyvéd többnyire az ellenjegyzett, földhivatali bejegyzés alapjául szolgáló okiratba foglaltan, vagy az ügyvédi megbízási szerződésben kötelezettséget vállal arra, hogy az ellenjegyzett okiratot megfelelő határidőn belül benyújtja a földhivatalhoz.

Miért gondolják az OTP Bank Nyrt-nél, hogy különbözne a földhivatalba benyújtott okirat az érkeztetett és visszaadott okirattól? Egyrészt úgy gondolom, hogy nem állna az ügyvéd érdekében különböző okiratok benyújtása a földhivatalhoz és a bankhoz, másrészt pedig ha ilyen előfordulna, akár szándékosan, akár gondatlanul, az felvetné az ügyvéd fegyelmi felelősségét. Mindezek tükrében a bankoknak elegendő garancia kellene, hogy legyen egyrészt az ügyvédi hivatás etikai szabályai, másrészt pedig az ügyvédek fegyelmi és kártérítési felelőssége.

Mi volt a probléma a földhivatali érkeztetéssel?

A KTM Hatósági Ügyekért Felelős Államtitkárságának 2025. szeptember 2-án kelt levele értelmében az ügyfelek körében túlságosan elterjedt, hogy az ingatlanügyi hatóság általi érkeztetés és annak igazolása az okiratok tartalmi, sőt egyes esetekben megfelelőségi vizsgálatára is kiterjed - holott ez tévedés.

Ennél nagyobb problémának mutatkozik, hogy az E-ING rendszer back office bevezetésével az iktatószámot a földhivatal nem tudja azonnal rávezetni a papíralapú okiratra. Mivel a földhivatali ügyfélszolgálatokon munkaigényes vizsgálat szükséges az iktatószám rávezetéséhez (helyrajzi szám ellenőrzése, okiratok darabszáma és más hasonló, ügyfél által egyedileg kért intézkedések), a KTM azt kérte a Bankszövetségtől, hogy a fogadják el az iktatószám nélküli érkeztetést igazoló bélyegzőlenyomatot.

Elektronikus aláírás az ingatlanügyi okiratoknál – mi fogadható el 2026-ban?

Az adásvételi szerződések és más bejegyzés alapjául szolgáló okiratok 2026-ban már széles körben aláírhatók elektronikusan, de a földhivatali eljárások továbbra is szigorú technikai és formai követelményekhez kötődnek. Elfogadható a papíralapú okirat ügyvéd által készített hiteles elektronikus másolata, illetve a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú, időbélyeggel ellátott elektronikus aláírás (Microsec, NetLock, NISZ, illetve más EU-s szolgáltató). Ügyvezetők a cég nevében is aláírhatnak saját magánszemélyi tanúsítványukkal, ha a képviselet az okiratból egyértelműen megállapítható és az ügyvéd ezt ellenjegyzéssel hitelesíti. Fontos kivétel, hogy a DÁP eAláírás céges ügyekben továbbra sem használható. Az elektronikus aláírás így a gyakorlatban teljesen alkalmas a földhivatali eljárásokra, ugyanakkor minden esetben ügyelni kell a megfelelő tanúsítványtípusra és az időbélyeg alkalmazására.

Összegzés

Az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgáló okiratok (mint amilyen az adásvételi szerződés is) ún. "érkeztetett" példányát az ügyfelek elsősorban a banki kölcsönfolyósítás érdekében kérik az ingatlanügyi hatóság ügyfélszolgálatán.

Ez egy évtizedek óta országosan kialakult gyakorlat, amely az E-ING rendszer földhivatali oldali bevezetése kapcsán jelentősen megnehezült, ezért a földhivatalok egy olyan egységes gyakorlaton dolgoznak, ami megtartja az érkeztetést de már a széljegyszám nélkül.