Vételi ajánlati biztosíték - mik a kockázatok adásvételnél?

Foglaló, előleg vagy „ajánlati biztosíték”?

A vevők által aláírt papíron múlik minden. Első körben olvassuk el, mit írtunk alá.

Foglaló

Csak aláírt, érvényes szerződéshez kapcsolódhat.

• ha a vevő lép vissza → általában elveszik
• ha az eladó → duplán visszajár

Előleg

Mindig visszajár, ha nincs szerződés.

„Ajánlati biztosíték”

Az ajánlatot önmagában nem tudjuk biztosítani, csak a szerződést. Különösen problémás, ha az ingatlanközvetítőt biztosítjuk, mikor az eladóval kívánunk szerződni. Általában az ajánlati biztosíték más polgári jogi biztosítékot rejt:

• tartalma a dokumentumból derül ki
• gyakran próbálják foglalóként kezelni utólag

Ez a legveszélyesebb forma!

Van ilyen egyáltalán, hogy ajánlati biztosíték?

A „vételi ajánlati biztosíték” nem egy törvényben szabályozott jogintézmény, ez általában foglalót, vagy valamiféle kötbért jelöl. Ha az összeget ingatlanközvetítő kapta meg, és nincs érvényes adásvételi szerződés (vagy bármilyen szerződés) vagy jogszerű foglaló-kikötés, az összeg sok esetben visszakövetelhető, különösen tisztességtelen szerződési feltétel esetén. Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződések esetén ez nem ritka.

Nézzük, mit alkalmaznak a nagy franchise irodák.

Mit mond az Otthon Centrum pénzkezelési szabályzata?

Az Otthon Centrum szabályzata jól mutatja, hogyan működik a gyakorlatban az „ajánlati biztosíték” kezelése – és hol vannak a kockázatok.

Azt mondja a szabályzat, hogy az Otthon Centrum kollégái a vételi ajánlat megtételekor átveszik a pénzt, azzal, hogy ezt a vevő foglalóként kívánja átadni. Ezt addig tartják maguknál, ameddig az eladó el nem fogadja az ajánlatot, mert akkor haladéktalanul átadják az eladónak. Ez mondjuk nem túl logikus, ha elfogadjuk, amit a pénzkezelési szabályzat feljebb ír, miszerint ebből a foglalóból lett az ingatlanos jutalék. Miért adna át valamit bárki, amit utána ugye eleve visszavesz?

Ha pedig az eladó más vételi ajánlatát fogadja el, akkor a vevőnek visszajár a pénz. Ezek szerint az Otthon Centrum bevár több ajánlatot, az ingatlanközvetítők többször is bezsebelik és tartják az ajánlati biztosítékokat.

Hogy kezel pénzt a Duna House?

A Duna House-nál az ajánlattételkor átadott „biztosítéki összeg” nem foglaló, hanem kötbér biztosíték. Persze ez nem az eladót biztosítja, hanem az ingatlanközvetítőt. Idézem:

A biztosítéki összeg a DH Franchise Partnert megillető meghiúsulási kötbér biztosítékaként szolgál, arra az esetre, ha az ingatlan átruházására vagy bérbeadására irányuló szerződés megkötésére az ajánlattevőnek felróható okból nem kerül sor, és erre tekintettel az eladó, illetve bérbeadó nem lesz köteles a DH Franchise Partner részére megbízási díjat fizetni. 

Eladó ingatlan esetén: Az átadható összeg az ajánlati ár 2%-a, de maximum 1 500 000 HUF.

Fontos, hogy meghiúsulási kötbért - ahogy foglalót is - szerződésre tekintettel lehet fizetni. Kerül bármilyen szerződéses viszonyba a Duna House a vevővel? Lehet, hogy igen, éppen ezért érdemes nagyon alaposan átolvasni, hogy mit dug az ember orra alá az ingatlanközvetítő.

Kezelhet egyáltalán pénzt az ingatlanközvetítő?

Az ingatlanközvetítő nem jogosult pénzt letétként kezelni az adásvétel során. Ennek oka, hogy a közvetítő nem szerződő fél az adásvételi ügyletben, így nincs jogalapja pénzt kezelni. Az ingatlanközvetítő nem pénzforgalmi szolgáltató, közjegyző, vagy ügyvéd, ezért nem vonatkoznak rá azok a szigorú letétkezelési szabályok és ellenőrzések sem, amelyek a jogi letétkezelést biztonságossá teszik.

Persze az ingatlanközvetítők nem kimondottan szokták elismerni a letétkezelést - azért van ezzel ellentétes bírósági ítélet is.

Mit mondanak a letétkezelésről az ingatlanközvetítők a NAV-nak?

Miskolci Törvényszék 102.K.700.558/2021/13/H. számú döntése

Adózó a fellebbezésében hivatkozott ehhez kapcsolódóan arra is, miszerint a „Vételi Ajánlat” megnevezésű dokumentummal átvett pénzeszközök nem tekinthetőek adózó pénzeszközeinek, így azok nem minősülnek olyan gazdasági műveletnek, amely a társaság eszközeinek és forrásainak állományát, vagy összetételét megváltoztatná. A jogorvoslati eljárás során megállapítottam azt, hogy azzal, hogy adózó vételi ajánlatként, készpénzben pénzeszközt vett át, jogosult és kötelezett lett annak szabályszerű kezelésére és bizonylatolására, még akkor is, ha az adott pénzösszeg adott esetben a vételár részét képezte. Az átvett készpénzt ugyanis adózó addig az időpontig, amíg annak összege nem került beszámításra az adásvételi szerződésben meghatározott vételárba, kezelte, annak letétként való megőrzéséről – a saját pénzkezelési szabályzata és az Sztv. vonatkozó rendelkezései alapján – gondoskodnia kellett.

De az ítélet logikája szerint: → ez nem klasszikus letét, mert:

• nincs elkülönített kezelés
• nincs letéti szabályrendszer
• nincs kötelező elszámolás

Következtetés: A vevő azt hiszi, letétet ad – valójában egy laza, szabályozatlan konstrukcióba fizet.

Mi történt valójában az ilyen helyzetekben?

A tipikus forgatókönyv:

1. A vevő aláír egy vételi ajánlatot vagy szándéknyilatkozatot
2. Készpénzben átad egy összeget „ajánlati biztosíték” megnevezéssel
3. Az összeget az ingatlanközvetítő kapja meg
4. A vevő visszalépne, de eddigre az eladó az ajánlatot "elfogadta".
5. Az ingatlanos azt mondja: nem szabályos a vételi ajánlattól való elállás, a pénz így „nem jár vissza”

Itt kezdődik a jogi probléma.

Mit tegyél, ha már utaltál?

Ez a gyakorlati lépéssor működik:

1. Nézd meg a dokumentumot

• mi a megnevezés?
• van „nem jár vissza, ha” kitétel?
• van határidő?

2. Ellenőrizd az elfogadást

• elfogadta az eladó?
• mikor, milyen formában?

3. Írj azonnali felszólítást

Vagy még inkább kérj meg egy ügyvédet, hogy írjon felszólítást.

• visszakövetelés
• jogcím hiányára hivatkozás

4. Ne az ingatlanossal vitatkozz sokáig

Ha nem fizet → jogi lépés szükséges

Összegzés

Vevői oldalon érdemes különösen óvatosnak lenni az olyan "vételi ajánlat mintákkal", amelyek pénz átadását írják elő már az ajánlattételkor, a pénzt az ingatlanközvetítőnél helyezik el, és részletes szabályokat tartalmaznak arra az esetre, ha az adásvétel mégsem jön létre.

A legbiztonságosabb megoldás általában az, ha a felek ügyvéd által készített előszerződést vagy adásvételi szerződést kötnek, és a foglaló vagy más biztosíték átadására csak ebben a keretben kerül sor.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Vegye fel velünk a kapcsolatot!