Ajánlati biztosíték ingatlan adásvétel esetén - mikor jár vissza?

Először is el kell határolni egymástól a szándéknyilatkozatot és az ajánlatot

A legtöbbször vételi szándéknyilatkozatnak nevezett papíron szereplő elnevezés nem számít, csak a jogi tartalom - ettől függ, hogy az ajánlati biztosíték visszafizetése követelhető-e. Nagyon gyakran visszakövetelhető az összeg, még akkor is, ha az ingatlanos azt állítja, hogy az ajánlati biztosíték „nem jár vissza” az ingatlan adásvétel elmaradása miatt. Ilyenkor van, hogy az Ügyészséghez is érdemes bejelentést tenni, hiszen az általuk indítható közérdekű perek jogkövetkezménye az, hogy az egyedi szerződési alapján sem lehet teljesítését követelni.

A bírói gyakorlat értelmében mi a szándéknyilatkozat?

Többek között a Pfv.V.21.354/2020/13. sz. ítélet segít nekünk abban, hogy egy vételi szándéknyilatkozatot mik jellemeznek:

• tárgyalási folyamat része (alku)
• módosítható, felülírható
• nem hoz létre szerződést elfogadással
• célja: „belépés” a tárgyalásba

Az ítélet szerint:

• az ajánlattevő csak azt jelzi, hogy részt kíván venni az ügyletben
• az eladó elfogadása csak azt jelenti, hogy tárgyaló partnernek fogadja el

Ha ilyen iratra adtunk át pénzösszeget, az jogalap nélküli gazdagodás jogcímén mindenképpen visszajár.

Mi minősül ajánlatnak?

A vételi ajánlatot már a Ptk. rendezi. Eszerint akkor beszélünk erről, ha a nyilatkozat:

• egyértelmű szerződéskötési akaratot fejez ki
• tartalmazza a lényeges feltételeket (pl. vételár, ingatlan, felek)
• elfogadással automatikusan létrehozza a szerződést

Ha a vételi ajánlatot a vevő az eladó elfogadása előtt visszavonja, akkor nem jön létre szerződés és a pénzösszegek is visszajárnak, szintén jogalap nélküli gazdagodás jogcímén. Elfogadás esetén adásvételi szerződésről beszélünk, azt visszavonni nem lehet, de elállni tőle már igen. A foglaló jogkövetkeményeinek alkalmazása mellett.

Foglaló vagy „ajánlati biztosíték”?

A vevők által aláírt papíron múlik minden, de leginkább a visszafizetés lehetősége. Első körben olvassuk el, mit írtunk alá. Foglaló csak aláírt, érvényes szerződéshez kapcsolódhat. Ha a vevő lép vissza → általában elveszik, ha az eladó → duplán visszajár. Az előleg mindig visszajár, ha meghiúsul a szerződés.

De mi legyen az "ajánlati biztosítékkal"?

Az ajánlatot önmagában nem lehet biztosítani, csak az adásvételi szerződést. Különösen problémás, ha az ingatlanközvetítőt biztosítjuk, mikor az eladóval kívánunk szerződni.

Van ilyen egyáltalán, hogy ajánlati biztosíték?

A „vételi ajánlati biztosíték” nem egy törvényben szabályozott jogintézmény, ez általában foglalót, vagy valamiféle kötbért jelöl. Ha az összeget ingatlanközvetítő kapta meg, és nincs érvényes adásvételi szerződés (vagy bármilyen szerződés) vagy jogszerű foglaló-kikötés, az összeg sok esetben visszakövetelhető, különösen tisztességtelen szerződési feltétel esetén. Kizárólagos ingatlanközvetítői szerződések esetén ez nem ritka.

Nézzük, mit alkalmaznak a nagy franchise irodák.

Mit mond az Otthon Centrum pénzkezelési szabályzata?

Az Otthon Centrum szabályzata jól mutatja, hogyan működik a gyakorlatban az „ajánlati biztosíték” kezelése – és hol vannak a kockázatok.

Azt mondja a szabályzat, hogy az Otthon Centrum kollégái a vételi ajánlat megtételekor átveszik a pénzt, azzal, hogy ezt a vevő foglalóként kívánja átadni. Ezt addig tartják maguknál, ameddig az eladó el nem fogadja az ajánlatot, mert akkor haladéktalanul átadják az eladónak. Ez mondjuk nem túl logikus, ha elfogadjuk, amit a pénzkezelési szabályzat feljebb ír, miszerint ebből a foglalóból lett az ingatlanos jutalék. Miért adna át valamit bárki, amit utána ugye eleve visszavesz?

Ha pedig az eladó más vételi ajánlatát fogadja el, akkor a vevőnek visszajár a pénz. Ezek szerint az Otthon Centrum bevár több ajánlatot, az ingatlanközvetítők többször is bezsebelik és tartják az ajánlati biztosítékokat.

Hogy kezel pénzt a Duna House?

A Duna House-nál az ajánlattételkor átadott „biztosítéki összeg” nem foglaló, hanem kötbér biztosíték. Persze ez nem az eladót biztosítja, hanem az ingatlanközvetítőt. Idézem:

A biztosítéki összeg a DH Franchise Partnert megillető meghiúsulási kötbér biztosítékaként szolgál, arra az esetre, ha az ingatlan átruházására vagy bérbeadására irányuló szerződés megkötésére az ajánlattevőnek felróható okból nem kerül sor, és erre tekintettel az eladó, illetve bérbeadó nem lesz köteles a DH Franchise Partner részére megbízási díjat fizetni. 

Eladó ingatlan esetén: Az átadható összeg (a biztosíték összege) az ajánlati ár 2%-a, de maximum 1 500 000 HUF.

Fontos, hogy meghiúsulási kötbért - ahogy foglalót is - szerződésre tekintettel lehet fizetni. Kerül bármilyen szerződéses viszonyba a Duna House a vevővel? Lehet, hogy igen, éppen ezért érdemes nagyon alaposan átolvasni, hogy mit dug az ember orra alá az ingatlanközvetítő.

Hogyan minősül az ajánlati biztosíték?

Miskolci Törvényszék 102.K.700.558/2021/13/H. számú döntése foglalkozik a kérdéssel. A felperes egy ingatlanügynök volt.

A perbeli tényállás alapján volt, hogy ajánlati biztosítékot vett át a vevőktől, amit a „vételi ajánlat” elnevezésű átvételi elismervény igazolt. A „vételi ajánlat” elnevezésű ajánlati biztosítékként letétbe vett készpénz összegek a társaság pénztárában, könyvelésében nem kerültek rögzítésre, számviteli bizonylat nem került kiállítva egy esetben sem. A NAV megállapította, hogy az ajánlati biztosítékként letétbe átvett készpénz tekintetében a be- és kifizetések esetében számviteli bizonylat kiállításáról nem gondoskodott, így – Sztv. 165.§. (1)-(4), Art. 77.§. (1)-(2), 227/A.§ (1), 220.§. (1), 237.§. (1)-(2), 155.§.(1) bekezdései alapján -200.000.-Ft mulasztási bírságot szabott ki, továbbá 439.000.-Ft összegű késedelmi pótlék kiszabásáról rendelkezett.

Számviteli rend, bizonylati fegyelem megsértése körében felperes arra hivatkozott, hogy a vételi ajánlat megnevezésű dokumentummal átvett pénzeszközök nem tekinthetők a felperes pénzeszközeinek. A bíróság e tekintetben osztja az alperes álláspontját, mely szerint a felperes vételi ajánlatként készpénzben pénzeszközt vett át, jogosult és kötelezett lett annak szabályszerű kezelésére, bizonylatolására még akkor is, ha a pénzösszeg adott esetben a vételár részét képezte. Ezen pénzfelhasználási metódus egyértelműen a felperes bevételét képezte, amelyet megfelelő számviteli bizonylatokkal kísérni kellett volna, így felperes ezirányú sérelmei sem foghattak helyt.

A NAV tehát legalább egy ügyben egyértelműen kimondta, hogy az ajánlati biztosítékok átvétele letéti kezelést eredményez.

Kezelhet egyáltalán pénzt az ingatlanközvetítő?

A biztosíték buktatói közül a legnagyobb, hogy az ingatlanközvetítő nem jogosult pénzt letétként kezelni az adásvétel során. Ennek oka, hogy a közvetítő nem szerződő fél az adásvételi ügyletben, így nincs jogalapja pénzt kezelni. Az ingatlanközvetítő nem pénzforgalmi szolgáltató, közjegyző, vagy ügyvéd, ezért nem vonatkoznak rá azok a szigorú letétkezelési szabályok és ellenőrzések sem, amelyek a jogi letétkezelést biztonságossá teszik.

Pénzletétet csak pénzügyi intézmény kezelhet - méghozzá a Hpt 7. § (2) bek., valamint a 3.§ (1) j) és 6. § (1) 79. pontjai alapján. Rajtuk kívül az ügyvédek és a közjegyzők rendelkezhetnek letéti számlával, de végső soron az is bankszámlára kerül.

Persze az ingatlanközvetítők nem kimondottan szokták elismerni a letétkezelést - azért van ezzel ellentétes bírósági ítélet is.

Összegzés

Vevői oldalon érdemes különösen óvatosnak lenni az olyan "vételi ajánlat mintákkal", amelyek pénz átadását írják elő már az ajánlattételkor, a pénzt az ingatlanközvetítőnél helyezik el, és részletes szabályokat tartalmaznak arra az esetre, ha az adásvétel mégsem jön létre.

A legbiztonságosabb megoldás általában az, ha a felek ügyvéd által készített előszerződést vagy adásvételi szerződést kötnek, és a foglaló vagy más biztosíték átadására csak ebben a keretben kerül sor.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Vegye fel velünk a kapcsolatot!