Vételi ajánlat visszavonása - lehetséges?

Mi köze a vételi ajánlatnak a közvetítői díjhoz?

A vételi ajánlat, vagy vételi szándéknyilatkozat és a közvetítői díj kapcsolata teljes mértékben attól függ, mit ír elő a közvetítői szerződés, és mi történik az ajánlattal.

Sok ingatlanközvetítői megbízási szerződés úgy fogalmaz, hogy két esetben jár a közvetítői díj:

• ha létrejön az adásvétel, a felek ügyvéd előtt megkötik az adásvételi szerződést
• ha a közvetítő hoz egy érvényes vételi ajánlatot, de a vevő azt nem fogadja el.

Szándéknyilatkozatra, tárgyalási folyamat megkezdésére szóló írásbeli jelzésre tehát tipikusan nem jár közvetítői díj, vételi ajánlatra viszont akár járhat is. Az persze más kérdés, hogy ilyenkor az eladót, vagy a vevőt terheli-e a fizetési kötelezettség.

A bírói gyakorlat értelmében mi a szándéknyilatkozat?

A Pfv.V.21.354/2020/13. sz. ítélete alapján egy vételi szándéknyilatkozatot a következők jellemeznek:

• tárgyalási folyamat része (alku)
• módosítható, felülírható
• nem hoz létre szerződést elfogadással
• célja: „belépés” a tárgyalásba

Az ítélet szerint:

• az ajánlattevő csak azt jelzi, hogy részt kíván venni az ügyletben
• az eladó elfogadása csak azt jelenti, hogy tárgyaló partnernek fogadja el

Mi minősül ajánlatnak?

A Ptk. alapján akkor beszélünk erről, ha a nyilatkozat:

• egyértelmű szerződéskötési akaratot tartalmaz
• tartalmazza a lényeges feltételeket (pl. vételár, ingatlan, felek)
• elfogadással automatikusan létrehozza a szerződést

Jellemzően: ajánlati kötöttséggel tett, írásba foglalt ajánlat, amelyben az ajánlattevő egyértelműen arról nyilatkozik, hogy az ingatlant meg kívánja vásárolni.

Nagyon fontos: már egy érvényes vételi ajánlat is kiválthat díjfizetést, ha azt az eladó „rosszul kezeli” (pl. nem reagál, ok nélkül elutasítja, stb.).

Mikor minősül inkább előszerződésnek az irat?

Hiába hívnak egy iratot „szándéknyilatkozatnak”, ha konkrét kötelezettségeket tartalmaz, akkor jogilag kötelező lehet.

A Kúria Gfv.IX.30.286/2007/6. számú döntése segít az elhatárolásban:

• rögzítettek konkrét ellenszolgáltatást?
• telepítettek mindkét félre kötelezettséget?
• megállapodtak jövőbeni szerződéskötési kötelezettségben?

Ha igen, akkor a felek előszerződést kötöttek. Ettől a legnehezebb elállni.

Lássuk, hogyan lehet az egyes iratfajtáktól elállni.

Vételi ajánlat visszavonása

Ha a vevő ajánlati kötöttséget eredményező, az eladó általi elfogadásra határidőt engedő ajánlatot tesz, ahhoz kötve marad.

A Ptk. 6:65. § alapján szabályos, ha az ajánlatot még az elfogadás eladó általi elküldése előtt visszavonod, és a visszavonás megérkezik a másik félhez. 

A Ptk. 6:70. §-a alapján az írásbeli alakhoz kötött szerződés megkötésére ajánlatot és elfogadó nyilatkozatot írásban lehet tenni. Ha az ajánlatot írásban tettük → visszavonás is írásban érvényes. Márpedig a Ptk. 6:215. §-a alapján ha az adásvételi szerződés tárgya ingatlan, az adásvételi szerződést írásba kell foglalni.

Az e-mail önmagában nem minősül írásba foglalásnak!

A kinyomtatott és tollalt aláírt irat írásba foglaltnak minősül, de mi a helyzet az emailekkel?

Elektronikus okiratnak (teljes bizonyító erejű magánokiratnak) csak a minősített elektronikus aláírással / DÁP-pal hitelesített dokumentum számít. Ha egy vételi ajánlatot Wordben megírnak, PDF-ként elmentenek, majd DÁP segítségével hitelesítenek, és ezt követően e-mailen továbbítják, akkor az már jogi kötőerővel bíró vételi ajánlatnak minősül.

Mi történik, ha foglalót is adtam?

Amennyiben pénzmozgás nem történt, szinte mindegy, hogy milyen jogi következményei vannak az elállásnak - nehezen képzelhető el, hogy egy eladó bírói úton kényszeríti a vevőt, hogy az mégis vegye meg a lakását.

Ha azonban pénzt is adtunk és a vételi ajánlat (valamint annak az elfogadása) valójában adásvételi szerződést eredményezett, akkor a foglaló szabályai alkalmazandók: a vevő elveszítheti, ha miatta hiúsul meg az ügylet, és kétszeresen jár vissza, ha az eladó hibázik. Ha viszont a szerződés érvénytelen, a foglaló csak előlegként jár vissza.

Azért lépek vissza, mert kiderült, hogy az ingatlanra nem kapok hitelt

Az eladó szempontjából lényegtelen, hogy miből fizet a vevő és hogy a bank hitelezésre érdemesnek tartja-e az ingatlant. A valóságban persze sok vevő eleve beleírja az ajánlatába, hogy a foglaló visszajár, ha nem kap hitelt.

Az eladók ezt vagy elutasítjál, vagy azt kérik, hogy akkor a papírba az is kerüljön bele, hogy a foglalót a felmerült költségei erejéig megtarthatja, illetve, hogy a foglaló csak akkor járjon vissza, ha a vevő igazolni tudja, hogy minden elvárható intézkedést megtett, és ennek ellenére rajta kívül álló, előre nem látható okból utasították el a hitelt.

Mi a vételi ajánlati biztosíték sorsa, ha visszalép a vevő? (Ingatlanközvetítőnként)

Az ingatlanközvetítők gyakran pénzt (regisztrációs díj, ajánlati biztosíték) is kérnek a szándéknyilatkozat mellé. Ezt persze érdemes kerülni, mivel az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre.

Az Otthon Centrum például foglalóként kezeli a vételi ajánlati biztosítékot. Ez a pénzkezelési szabályzatuk alapján visszajár, ha az ajánlatot nem fogadják el. Ha viszont az ajánlatot elfogadják, az összeget az eladónak adják át, és onnantól a foglaló szabályai érvényesek.

A Duna Housenál a vételi ajánlati biztosíték nem foglaló, hanem a közvetítő "meghiúsulási kötbérének" biztosítéka. Ha a vevő hibájából nem jön létre a szerződés, a biztosítékot a közvetítő megtarthatja. Jelzem, hogy kétséges, hogy milyen alapon, hiszen a vevő nem szerződik a közvetítővel.

Az OTP Ingatlanpont nem alkalmaz pénzkezelési szabályzatot, a Compliance Politika kivonata és az Etikai Kódex sem utal erre, emiatt feltételezhető, hogy az Ingatlanpont közvetítői még a franchise szerint sem jogosultak semmiféle pénzkezelésre.

Ingatlanvásárlás esetén bánatpénz?

A bánatpénz olyan, előre kikötött pénzösszeg, amelyet az fizet, aki élni akar azzal a jogával, hogy az adásvételi szerződéstől elálljon (vagyis az elállás ellenértéke, nem kártérítés és nem kötbér). Bánatpénz kikötése ingatlan adásvételek esetén ritka, de van olyan ingatlaniroda, aki alkalmaz ilyet. Jellemzően foglalóval biztosítjuk a lakás célú adásvételeket.

A túlzott mértékű bánatpénz összegét a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.

Vételi szándéknyilatkozat elállás

A vételi szándéknyilatkozat csak tárgyalási szándékot fejez ki, nem hoz létre szerződést, az irat így az alku során szabadon módosíthatók vagy visszavonhatók.

Következmény:

• bármikor elállhat a vevő
• nem kell indokolni
• nincs automatikus jogkövetkezmény

Tipikus eset: „ajánlatot teszek, majd meggondolom magam”

Elállhatsz gond nélkül, ha:

• nincs foglaló
• nincs kötbér / biztosíték
• a nyilatkozat csak tárgyalási szándék

Kockázatos az elállás, ha:

• pénzt adtál
• határidős, kötött ajánlatot írtál alá
• közvetítői szerződés külön díjat kapcsol hozzá

Elállás adásvételi szerződéstől

Talán egyszerűbb egy konkrét - Kúriáig elvitt - ügy alapján megérteni, hogy milyen okból és módon szokott sor kerülni az adásvételi szerződéstől való elállásra.

A Pfv.VI.21.606/2014/6.számú ügyben az okozta a problémát, hogy az eladó nem tájékoztatta sem az ingatlanközvetítőt, sem a vevőt arról, hogy a lakásnak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa van. Az adásvételi szerződés aláírását és a 10%-ot meghaladó foglaló átadását, sőt a banki hitelkérelem leadását követően derült ki, hogy az eladó volt élettársa élettársi vagyonközösség jogcímén igényt tart a vételár felére. Az élettárs és az eladó hosszas civakodásba kezdtek, a vevők pedig nem mertek továbblépni a hitellel. Addig húzódott a bizonytalan állapot, hogy a bank elutasította a hitelkérelmet és a vételár kb. 2%-nak megfelelő összegű költségtérítést kért a vevőtől. 

Az adásvételi szerződéstől mindkét fél elállt:

• az eladó azért, mert a vevő nem fizetett időben
• a vevő azért, mert az eladó nem gondoskodott arról, hogy az ingatlant más személy igénye, birtokjoga ne terhelje.

A vevő a banki költségek miatt kártérítés és a foglaló kétszerese iránt indított pert. A perben a bíróság megállapította, hogy az ingatlan ½ tulajdoni hányada élettársi közös vagyon címén az eladó élettársát illeti meg, erre tekintettel a vevő által megkötött adásvételi szerződés érvénytelen. Az adásvételi szerződés érvénytelensége folytán a foglaló jogintézménye nem volt alkalmazható, erre tekintettel az eredeti állapot helyreállítása körében az átadott foglaló egyszeresen járt vissza. A kártérítést viszont teljes összegben megkapta a vevő.

Összegzés

A magyar ingatlanpiacon a „vételi ajánlat” szó gyakran félrevezető, sok esetben valójában nem ajánlat, hanem szándéknyilatkozat az, amit a vevő aláír.

A vételi ajánlat akkor minősül jogilag kötelező ajánlatnak, ha elfogadása önmagában létrehozza a szerződést. Ha a nyilatkozat csak tárgyalási szándékot fejez ki, módosítható és további egyeztetést igényel, akkor szándéknyilatkozatnak minősül, és nem jár automatikus jogkövetkezményekkel.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!