Vételi ajánlat visszavonása - lehetséges?

Mit mond a Ptk. a vételi ajánlatokról?

Minden szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre. Ez ingatlanok esetén magyarul azt jelenti, hogy a kölcsönösen elfogadható szerződés-szöveget minden érintett fél aláírja (papír alapon, vagy elektronikusan - az egyszerű e-mail üzenet nem pl. nem számít). Egy szerződésnek szövegszerűen azonban egyáltalán nem kötelező szerződési formát ölteni. A Ptk. szerint tökéletesen elfogadható, ha a vevő ajánlatot tesz, az eladó pedig az vevői ajánlat elfogadásáról szóló nyilatkozatot. Ennyi elég is az adásvételi szerződéshez - persze nem a földhivatali tulajdonjog bejegyzéshez, ahhoz természetesen ügyvédi ellenjegyzés is szükséges. De egy ilyen elfogadott ajánlat pl. tökéletesen alkalmas arra, hogy az eladó a foglaló jogkövetkeményeit érvényesítse.

Hogyan lehet visszavonni az ajánlatot?

Az ajánlatot akkor lehet visszavonni, ha a visszavonó nyilatkozat még azelőtt megérkezik a másik félhez, hogy ő elküldené az elfogadó nyilatkozatát. Vagyis nem elég meggondolni magunkat: a visszavonást közölni is kell a másik féllel, méghozzá időben és megfelelő formában. Tehát ha egy DÁP-pal hitelesített elektronikus vételi ajánlatot tettünk, akkor azt nem lehet SMS-ben visszavonni, ugyanúgy meg kell küldeni e-mailen a DÁP-pal hitelesített visszavonó nyilatkozatot.

Ha az elfogadás már megtörtént, akkor nem egyszerű visszavonásról, hanem már egy létrejött szerződés vagy kötelezettség megszüntetéséről, esetleg megtámadásáról lehet szó.

Más módon is megszűnhet az ajánlati kötöttség?

A Ptk. alapján a visszavonáson kívül más módokon is szabadulhatunk a vételi ajánlattól:

• ha meghatároztuk az ajánlati kötöttség időtartamát, akkor ennek az időnek az elteltével már nem kötelez minket semmi;
• ha ugyan nem írtuk le, hogy 7 napon belül választ várunk, de eltelt annyi idő, amennyin belül rendes körülmények között megérkezett volna a válasz;
• ha az eladó visszajelzett, hogy nem fogadja el az ajánlatot;
• ha az eladó visszajelzett, hogy az ajánlat elfogadható, de csak 3 plus feltétellel - az ajánlattól lényeges kérdésben eltérő tartalmú elfogadást új ajánlatnak kell tekinteni.

Késedelmesen megtett elfogadó jognyilatkozatot a vevő nem köteles elfogadni.

Mi történik, ha foglalót is adtam?

Amennyiben pénzmozgás nem történt, szinte mindegy, hogy milyen jogi következményei vannak az elállásnak - nehezen képzelhető el, hogy egy eladó bírói úton kényszeríti a vevőt, hogy az mégis vegye meg a lakását. 

Ha az ajánlat visszavonásra került az elfogadása előtt, akkor álnaivan írhatnám, hogy biztosan foglalót sem adott a vevő, hiszen ahhoz az eladó által is aláírt szerződésre van szükségünk. Az ingatlanközvetítők persze sokszor átvesznek ún. biztosítékot a vételi ajánlat mellé, ami "átalakul" foglalóvá, ha az eladó elfogadó nyilatkozatot tesz. Ez a gyakorlat természetesen jogszerűtlen (az ingatlanközvetítő nem kezelhet letétet!). A vevő szempontjából fontos, hogy a megfelelően visszavont ajánlatra adott pénz visszajár.

Ha azonban pénzt is adtunk és a vételi ajánlat (valamint annak az elfogadása) valójában adásvételi szerződést eredményezett, akkor a foglaló szabályai alkalmazandók: a vevő elveszítheti, ha miatta hiúsul meg az ügylet, és kétszeresen jár vissza, ha az eladó hibázik. 

Ha viszont az irat "csak" szándéknyilatkozat, a foglaló jogalap nélküli gazdagodás jogcímén jár vissza.

Azért lép vissza, mert kiderült, hogy az ingatlanra nem kap hitelt?

Az eladó szempontjából lényegtelen, hogy miből fizet a vevő és hogy a bank hitelezésre érdemesnek tartja-e az ingatlant. A valóságban persze sok vevő eleve beleírja az ajánlatába, hogy a foglaló visszajár, ha nem kap hitelt.

Az eladók ezt vagy elutasítják, vagy azt kérik, hogy akkor a papírba az is kerüljön bele, hogy a foglalót a felmerült költségei erejéig megtarthatja, illetve, hogy a foglaló csak akkor járjon vissza, ha a vevő igazolni tudja, hogy minden elvárható intézkedést megtett, és ennek ellenére rajta kívül álló, előre nem látható okból utasították el a hitelt.

Mi a vételi ajánlati biztosíték sorsa, ha visszalép a vevő? (ingatlanközvetítőnként)

Az ingatlanközvetítők gyakran pénzt (regisztrációs díj, ajánlati biztosíték) is kérnek a szándéknyilatkozat mellé. Ezt persze érdemes kerülni, mivel az ingatlanközvetítő nem jogosult letétkezelésre.

Az Otthon Centrum például foglalóként kezeli a vételi ajánlati biztosítékot. Ez a pénzkezelési szabályzatuk alapján visszajár, ha az ajánlatot nem fogadják el. Ha viszont az ajánlatot elfogadják, az összeget az eladónak adják át, és onnantól a foglaló szabályai érvényesek.

A Duna Housenál a vételi ajánlati biztosíték nem foglaló, hanem a közvetítő "meghiúsulási kötbérének" biztosítéka. Ha a vevő hibájából nem jön létre a szerződés, a biztosítékot a közvetítő megtarthatja. Jelzem, hogy kétséges, hogy milyen alapon, hiszen a vevő nem szerződik a közvetítővel.

Az OTP Ingatlanpont nem alkalmaz pénzkezelési szabályzatot, a Compliance Politika kivonata és az Etikai Kódex sem utal erre, emiatt feltételezhető, hogy az Ingatlanpont közvetítői még a franchise szerint sem jogosultak semmiféle pénzkezelésre.

Ingatlanvásárlás esetén bánatpénz?

A bánatpénz olyan, előre kikötött pénzösszeg, amelyet az fizet, aki élni akar azzal a jogával, hogy az adásvételi szerződéstől elálljon (vagyis az elállás ellenértéke, nem kártérítés és nem kötbér). Bánatpénz kikötése ingatlan adásvételek esetén ritka, de van olyan ingatlaniroda, aki alkalmaz ilyet. Jellemzően foglalóval biztosítjuk a lakás célú adásvételeket.

A túlzott mértékű bánatpénz összegét a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti.

Mi köze a vételi ajánlatnak a közvetítői díjhoz?

A vételi ajánlat, vagy vételi szándéknyilatkozat és a közvetítői díj kapcsolata teljes mértékben attól függ, mit ír elő a közvetítői szerződés, és mi történik az ajánlattal.

Sok ingatlanközvetítői megbízási szerződés úgy fogalmaz, hogy két esetben jár a közvetítői díj:

• ha létrejön az adásvétel, a felek ügyvéd előtt megkötik az adásvételi szerződést
• ha a közvetítő hoz egy érvényes vételi ajánlatot, de a vevő azt nem fogadja el.

Szándéknyilatkozatra, tárgyalási folyamat megkezdésére szóló írásbeli jelzésre tehát tipikusan nem jár közvetítői díj, vételi ajánlatra viszont akár járhat is. Az persze más kérdés, hogy ilyenkor az eladót, vagy a vevőt terheli-e a fizetési kötelezettség.

Elállás adásvételi szerződéstől

Talán egyszerűbb egy konkrét - Kúriáig elvitt - ügy alapján megérteni, hogy milyen okból és módon szokott sor kerülni az adásvételi szerződéstől való elállásra.

A Pfv.VI.21.606/2014/6.számú ügyben az okozta a problémát, hogy az eladó nem tájékoztatta sem az ingatlanközvetítőt, sem a vevőt arról, hogy a lakásnak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa van. Az adásvételi szerződés aláírását és a 10%-ot meghaladó foglaló átadását, sőt a banki hitelkérelem leadását követően derült ki, hogy az eladó volt élettársa élettársi vagyonközösség jogcímén igényt tart a vételár felére. Az élettárs és az eladó hosszas civakodásba kezdtek, a vevők pedig nem mertek továbblépni a hitellel. Addig húzódott a bizonytalan állapot, hogy a bank elutasította a hitelkérelmet és a vételár kb. 2%-nak megfelelő összegű költségtérítést kért a vevőtől. 

Az adásvételi szerződéstől mindkét fél elállt:

• az eladó azért, mert a vevő nem fizetett időben
• a vevő azért, mert az eladó nem gondoskodott arról, hogy az ingatlant más személy igénye, birtokjoga ne terhelje.

A vevő a banki költségek miatt kártérítés és a foglaló kétszerese iránt indított pert. A perben a bíróság megállapította, hogy az ingatlan ½ tulajdoni hányada élettársi közös vagyon címén az eladó élettársát illeti meg, erre tekintettel a vevő által megkötött adásvételi szerződés érvénytelen. Az adásvételi szerződés érvénytelensége folytán a foglaló jogintézménye nem volt alkalmazható, erre tekintettel az eredeti állapot helyreállítása körében az átadott foglaló egyszeresen járt vissza. A kártérítést viszont teljes összegben megkapta a vevő.

Összegzés

A magyar ingatlanpiacon a „vételi ajánlat” szó gyakran félrevezető, sok esetben valójában nem ajánlat, hanem szándéknyilatkozat az, amit a vevő aláír.

A vételi ajánlat akkor minősül jogilag kötelező ajánlatnak, ha elfogadása önmagában létrehozza a szerződést. Ha a nyilatkozat csak tárgyalási szándékot fejez ki, módosítható és további egyeztetést igényel, akkor szándéknyilatkozatnak minősül, és nem jár automatikus jogkövetkezményekkel.

Ügyvédet keres ingatlan adásvételhez? Hívjon minket!