Elektronikus aláírás a földhivatali eljárásokban

Mit lehet/kell elektronikusan aláírni a földhivatali eljárásokban?

A földhivatali eljárásokban jelenleg két nagy dokumentumtípusnál releváns az elektronikus aláírás:

Bejegyzés alapjául szolgáló okiratok

• adásvételi szerződés
• ajándékozási szerződés
• csereszerződés
• haszonélvezeti jog alapítása
• szolgalmi jog alapítása
• társasház-alapítás okiratai
• jelzálogszerződés (ha nem bank készíti)

Jövőbeni E-ING űrlapok

Az Inytv. végrehajtási rendelete (106–115. §) alapján az E-ING rendszer bevezetése után a benyújtott űrlapokat:

✔ minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírással kell aláírni.

Kivételek:

• Jogi személy vagy jogi személyiség nélküli szervezet képviselője papír alapon ír alá KÖTELEZŐEN.
• Magánszemély választhat, hogy elektronikusan vagy papíron ír alá.

Az E-ING teljes élesedése előtt ez még nem alkalmazandó, de a szabályok már rögzítettek.

Elektronikus dokumentum mint bejegyzés alapjául szolgáló okirat

Ahhoz, hogy egy magánokirat (például: meghatalmazás, bejegyzési engedély, adásvételi szerződés) a földhivatal előtt felhasználható legyen, három alapfeltételnek és egy további, alternatív technikai módnak kell megfelelnie.

1. Az okiratból egyértelműen ki kell tűnnie:

• a keltezés helye és ideje,
• hogy azt ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos ellenjegyezte,
• az ügyletben részt vevő fél vagy képviselő egyértelműen azonosítható.

2. Ezen felül a dokumentumnak az alábbi három technikai megoldás egyikével kell rendelkeznie:

• A papíralapú okiratot az ügyvéd elektronikus okirattá alakítja és azt adja be – fontos, hogy az elektronikus másolat az ügyletkötő fél, a fél képviselője, valamint a készítő és ellenjegyző személy aláírásképét tartalmazza; VAGY
• Az elektronikus okiraton az aláíró a minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírását vagy bélyegzőjét helyezte el, és azon időbélyegzőt helyez el; VAGY
• Olyan, törvényben vagy kormányrendeletben meghatározott szolgáltatás keretében jött létre, ahol a szolgáltató az okiratot a kiállító azonosításán keresztül a kiállító személyéhez rendeli és a személyhez rendelést a kiállító saját kezű aláírására egyértelműen visszavezethető adattal együtt vagy az alapján hitelesen igazolja; továbbá a szolgáltató az egyértelmű személyhez rendelésről kiállított igazolást elektronikus dokumentumba kapcsolt, elválaszthatatlan záradékba foglalja, és azt az okirattal együtt legalább fokozott biztonságú elektronikus bélyegzővel és legalább fokozott biztonságú időbélyegzővel látja el.

Tudta? Már számítógépről is indítható DÁP eAláírás a https://dap.gov.hu/ealairas oldalról!

Az elektronikus ingatlan nyilvántartás űrlapjai

Még nem működik az e-ingatlan-nyilvántartás, de a jogszabály már tartalmazza a szabályokat.

A főszabály:
minősített vagy minősített tanúsítványon alapuló fokozott biztonságú elektronikus aláírás szükséges.

Kivételek:

• jogi személy képviselője papíron is aláírhat,
• természetes személy választhat papír és elektronikus aláírás között
  (Inytv. vhr. 106–115. §).

Céges elektronikus aláírás kérdése

Ez ma a leggyakoribb kérdés. A probléma abból fakad, hogy ha valaki magánszemélyként igényel tanúsítványt (pl. Microsec), akkor a tanúsítvány nem tartalmazza:

• a cégnévét,
• az adószámot,
• a képviseleti jogosultságot.

Magánszemélyként szerzett minősített elektronikus aláírás jó?

Gyakori kérdés: Aláírhat-e egy ügyvezető ingatlan-adásvételt vagy más földhivatali okiratot a saját magánszemélyi elektronikus aláírásával, amikor a cég nevében jár el?

A rövid válasz: Igen, aláírhat.

Ennek jogszabályi alapja: Inytv. 35. § (2).
A törvény nem követeli meg, hogy az elektronikus aláírás tanúsítványa tartalmazza a képviseleti minőséget vagy a céges attribútumokat.

A törvény csak azt kéri, hogy:

• az aláírás minősített vagy fokozott biztonságú legyen,
• legyen időbélyeg,
• az okiratból legyen nyilvánvaló a cég neve és az aláíró képviseleti jogosultsága,
• ezt az ügyvéd ellenjegyzésével hitelesítse.

Vagyis:

• nem szükséges a tanúsítványban cégnév, pozíció, stb.,
• a képviselt cég nevét, a képviselő nevét és képviseleti minőséget az okirat szövege tartalmazza,
• a hitelességet az ügyvéd biztosítja az ellenjegyzéssel.

Ez megfelel a törvényi követelményeknek.

Amikor a magánszemélyi e-aláírás mégsem jó: a DÁP eAláírás esete

A DÁP aláírás külön kategória.
A Dáptv. 54. § (7) kimondja:

„A felhasználó az eAláírást magánszemélyként használja. Az eAláírás nem tanúsít attribútumot.”

Ez két dolgot jelent:

1. A DÁP aláírás soha nem használható céges képviselethez.
   Jogszabály tiltja.
2. Még akkor sem, ha az okiratban szerepelne a képviseleti jogosultság.

Ez tehát nem egy „gyengébb tanúsítvány”, hanem jogszabályi kizárás.

Ellenvélemény - hamarosan bíróság dönt a DÁP eAláírás szakmai felhasználásáról

A Magyar Könyvvizsgálói Kamara főtitkára és a FairConto tulajdonosa, Ruszin Zsolt híresen eltérő álláspontot képviselnek a fenti kérdésben, sőt pert is indítottak a NAV ellen.

A Dáptv. 54. § (7) bekezdése első mondata így szól: „A felhasználó az eAláírást magánszemélyként használja.”

A könyvvizsgáló perben képviselt álláspontja szerint ez a mondat:

• nem tartalmaz sem tiltást, sem korlátozást,
• csupán leírja, hogy a tanúsítvány magánszemélyre szól,
• nem mondja ki, hogy „kizárólag” magáncélra lenne használható,
• nem szerepel benne a „tilos”, a „nem használható más célra” vagy bármely tiltó formula.

Bár kétségtelenül megfogalmazhatta volna a jogalkotó a mondanivalóját úgy is, hogy „A felhasználó az eAláírást magánszemélyként használja, a nem szakmai célú felhasználás kizárt", sőt, támogatnám az olyan szabályozást, ami a DÁP eAláírás üzleti célú felhasználását is engedi, az én álláspontom mégis az, hogy a fenti érvelés meglehetősen posztmodern: ezek szerint bármi jelenthet bármit és annak az ellenkezőjét is. 

A DÁP törvény (pl. a Ptk-val szemben) kógens jogszabály - ez azt jelenti, hogy az ott megfogalmazottaktól nem lehet eltérni. Ha a felhasználó az eAláírást magánszemélyként használja, az kógens jogszabályok esetén azt jelenti, hogy így használhatja, máshogy pedig nem jogosult használni.

Az eIDAS rendelet (910/2014/EU RENDELET) 5a. cikk (5) g) pontja értelmében a tagállamok arányos intézkedésekről rendelkezhetnek annak biztosítása érdekében, hogy a minősített elektronikus aláírás természetes személyek általi ingyenes használata a nem szakmai célú felhasználásra korlátozódjon. Egészen egyértelműnek tűnik, hogy a magyar jogalkotó az eIDAS rendelet felhatalmazásával élve korlátozta a DÁP eAláírás üzleti célú (nem szakmai) felhasználását.

Mi történik, ha valakinek van attribútumos (céges) online aláírása is?

Ha az elektronikus aláírás tanúsítványa mégis tartalmaz céges adatot (attribútumot):

• azt csak az adott cég képviseletében használhatja,
• másik cég képviseletében nem.

Ez logikus: a tanúsítvány konkrét szervezethez köti az aláíró személyét.

Összegzés

Az ingatlan-nyilvántartásban elektronikus okiratok esetén minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírás használható. Egy cégvezető magánszemélyi tanúsítvánnyal is aláírhat, ha a képviselet az okiratból egyértelműen megállapítható és az ügyvéd ellenjegyzi. DÁP aláírás céges ügyekben nem használható.

Teljesen elektronikusan kötne adásvételi szerződést? Vegye fel velünk a kapcsolatot!