Adásvételi szerződés tartalma és az új ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény

Milyen jogszabály alapján kell eljárni 2025. január 15-től?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (új Inytv.) 2025. január 15-én lép hatályba. Azonban az átállást megkönnyítendő, egyes átmeneti rendelkezések türelmi időt biztosítanak az E-ING rendszer kötelező használatára. Ez azt jelenti, hogy bár az új Inytv. hatályos és ebből következően alkalmazandó lesz, a gyakorlatban az ügyvédek még hónapokig benyújthatják az adásvételi szerződéseket és ingatlan-nyilvántartási kérelmeket papír alapon is, ahogyan azt a területi ügyvédi kamarák is megerősítették.

Az átmeneti szabályok szerint a hagyományos eljárásban benyújtott dokumentumok esetében az ügyvédeknek nem kell az új informatikai rendszerrel dolgozniuk, de az új Inytv. szabályaira tekintettel kell lenniük az okiratszerkesztéskor, hiszen az új Inytv. 25. §-a értelmében a jog és tény bejegyzésére irányuló kérelmeket az ingatlanügyi hatósághoz történő előterjesztésük időpontjában hatályos jogszabályok szerint kell elintézni.

Mit kell tartalmaznia az adásvételi szerződésnek?

Röviden:

• A fél azonosító adatait (erről bővebben lent)
• Az érintett ingatlan pontos megjelölését (település neve, fekvés, helyrajzi szám)
• A bejegyzéssel érintett tulajdoni hányad
• A jog vagy tény pontos megjelölése (tulajdonjog, haszonélvezeti jog, stb.)
• Tulajdonjog-változás esetén a jogváltozás jogcíme (adásvétel, vagy vétel)
• Az érdekeltek megállapodása (eladó eladja, vevő megveszi)
• A bejegyzett jogosult bejegyzést engedő feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozata (az átmeneti időszakot követően tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén elektronikus űrlapon)
• Az okiratban szereplő természetes személyek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozata
• Keltezés helye és ideje
• Ellenjegyzés
• A feleknek és a meghatalmazottaknak a nyilvánvalóan azonosítható aláírása.

Mit jelent az ingatlan fekvése?

A korábbiakkal ellentétben a szerződésnek és az ingatlan-nyilvántartási kérelemnek is tartalmaznia kell az ingatlan fekvését. Ez a kifejezés nem a természetbeni címet takarja. A fekvés lehet

• külterület
• belterület
• zártkert

Az Inytv. 3. § (4) bek. értelmében ugyanis a település földrészletei fekvésük szerint belterületi, külterületi és különleges külterületi egységet alkotnak. 

Fontos változás a régi szabályokhoz képest

Az 1997. évi CXLI. törvény értelmében az okiratoknak nem volt kelléke a fekvés, azaz nem kellett kötelezően megjelölni, hogy az ingatlan belterületi, külterületi, vagy zártkert-e. Ezentúl ez elengedhtetelen lesz.

Jogcímet ezentúl - szerencsére - kizárólag tulajdonosváltozás esetén kell megjelölni, jelzálogjog bejegyzés esetén pl. nem.

Természetes személyek azonosító adatai

A régi Inytv. természetes személyazonosító adatokat, lakcímet és személyi azonosítót követelt meg, az új Inytv. azonban már tekintettel van arra, hogy sok külföldi állam nem tartja nyilván a felek anyja nevét. 

A szerződés kötelező adattartalma természetes személyek esetén a következő:

A 2024. december 20-án kihirdetett módosítások értelmében az Inytv. 46. §-a ezzel a szöveggel lép hatályba: "további természetes személyazonosító adatait VAGY a személyi azonosítóját a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló törvény hatálya alá tartozó természetes személy esetében". Tehát a széljegyzéshez elegendő a belföldi természetes személy személyi azonosítója, de a bejegyzéshez kellenek más adatok is. Ha a beadvány széljegyzésre alkalmatlan, az ingatlanügyi hatóság elektronikus igazolást küld a benyújtó számára arról, hogy a kérelem széljegyzésének akadálya van. Ebben az esetben a kérelmet be nem nyújtottnak kell tekinteni.

Személyi adat- és lakcímnyilvántartásban szereplő személyek

Kik ők? Röviden, akiket a JÜB2 keretrendszerrel teljeskörűen ellenőrizni tudunk. Részletesen a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról szóló 1992. évi LXVI. törvény 4. §-a határozza meg, hogy ki tartozik a törvény hatálya alá.

A természetes személyazonosító adat fogalmát egyébként nem a fent hivatkozott jogszabály, hanem továbbra is az 1996. évi XX. törvény határozza meg. 

Jogi személy, jogi személyiség nélküli szervezet azonosító adatai

Röviden:

• Név
• Nyilvántartását vezető szerv megnevezése
• Nyilvántartási száma

Székhelyet csak nem nyilvántartott szervezet esetén kell megadni. Statisztikai számjel megadása pedig csak akkor szükséges, ha a jogi személy a tulajdoni lapba történő betekintés iránti kérelmet terjeszt elő.

Magyarországi székhely hiányában magyarországi értesítési címet is meg kell adni.

Mit jelent az ügyletkötő fél személyének nyilvánvalóan azonosíthatósága?

Az Inytv. 35. § (2) bek. értelmében a belföldön kiállított magánokirat bejegyzés alapjául csak akkor szolgálhat, ha kitűnik belőle a keltezés helye és ideje, az okiratot ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) ellenjegyzéssel látta el, valamint az okiratban az ügyletkötő félnek, a fél képviselőjének személye nyilvánvalóan beazonosítható.

Az Inytv vhr. 109. §-a alapján nyilvánvalóan azonosíthatók az aláírók a következők szerint:

• Papíralapú okirat esetén: Az aláírás mellett olvashatóan szerepelnie kell az aláíró nevének és annak, hogy milyen minőségben ír alá (pl. eladó, vevő, ajándékozó). 
• Elektronikus okirat esetén: Az okiratban szerepelnie kell az ügyletet megkötő személy nevének és ügyletkötői minőségének. 

Ha valaki képviselőként jár el, akkor az ő neve is rákerül az iratra. Emellett fel kell tüntetni a képviselet jogalapját is (pl. meghatalmazott, törvényes képviselő, gondnok, ügyvezető).

Bejegyzéshez szükséges egyéb okiratok

A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratot, közjegyzői okirat esetén a közjegyzői okirat elektronikus hiteles kiadmányát, amelynek tartalmaznia kell jogszabályban meghatározott esetekben az okiratra vezetett záradékot. A kérelemhez csatolni kell továbbá a bejegyzéshez szükséges egyéb iratokat is.

Összegzés

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény 2025. január 15-től hatályos, amely az adásvételi szerződések tartalmi követelményeit és az eljárások digitalizációját új alapokra helyezi, biztosítva a jogbiztonságot és a hatékonyságot.