Mikor indul az elektronikus ingatlan-nyilvántartás? Befolyásolja mindezt a kormányváltás?

Mit jelent Tanács Zoltán posztja az ingatlanjoggal foglalkozó ügyvédek számára?

Három lehetséges forgatókönyv:

„Kidobjuk és nulláról építünk újat” – politikailag jól hangzik, gyakorlatban nem valószínű, hogy megtörténik

Teljes új fejlesztés akkor jöhetne szóba, ha:

• a forráskód használhatatlan lenne
• jogi/szerződéses akadályokat találnának
• vagy a rendszer egyáltalán nem lenne használható

Mivel a back office rendszer elindult, tehát a földhivatalok máris használják a szoftvert, ez a kimenetel kevésbé tűnik reálisnak.

„Befoltozzuk és bevezetjük” – ez talán kevésbé valószínű

Ez akkor lehet reális, ha a miniszter szerint a rendszer alapjai rendben vannak. A nyilatkozat viszont azt sugallja, hogy szerinte (is) strukturális problémák vannak (nem csak hibák) az E-ING-gel.

„Újratervezzük, de a meglévőre építünk” – ami leginkább valószínűbb

A magam részéről a posztból inkább azt olvasom ki, hogy:

• ami menthető (adatbázis, egyes modulok), azt megtartják
• a problémás részeket (workflow, felület, integrációk) újraírják
• megszüntetik a vendor lock-in helyzetet

Az e-ingatlanügyvédek.hu mögött állü Illés és Szabó Ügyvédi Társulás vezetőjeként üdvözölném, ha az E-ING rendszert az ún. ELEL modultól mentesítenék - remélem, hogy a hamarosan felálló minisztérium is erre a döntésre jut.

Mit érdemes most ingatlantulajdonosként vagy vevőként tudni?

• 2026-ban még nem kötelező „e-ING-es” ügyvédet választani,
• a földhivatali ügyintézés továbbra is működik a "megszokott" módon,
• az elektronikus rendszer fokozatosan, több lépcsőben válik a mindennapi gyakorlat részévé.

Kötelező az elektronikus aláírás?

Az ingatlanügyletekben ma már széles körben használható az elektronikus aláírás, de a földhivatali eljárások speciális szabályokra épülnek. A gyakorlatban három megoldás létezik:

• a papíralapú okirat ügyvéd által történő digitalizálása (így működik ma az e-papíros beadás!)
• a minősített vagy fokozott biztonságú – időbélyeggel ellátott – elektronikus aláírás (Microsec, NetLock, NISZ, illetve más EU-s bizalmi szolgáltató), valamint
• bizonyos hatósági rendszerek által kibocsátott, elektronikusan bélyegzett dokumentumok. 

A céges adásvételi szerződés teljesen elektronikusan is köthető, és a jogszabály kifejezetten megengedi, hogy az ügyvezető a saját magánszemélyi minősített e-aláírásával írjon alá a cég nevében – az ügyvédi ellenjegyzés igazolja a képviseleti jogosultságot. Fontos kivétel, hogy a DÁP eAláírás céges ügyekben nem használható.

Mi a földhivatali érkeztetés menete az E-ING bevezetése előtt?

Az ingatlan-adásvétel során a tulajdonjog vagy a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése azzal indul, hogy az ügyvéd benyújtja a szerződést és mellékleteit a földhivatalhoz. A benyújtáskor az okiratok egyik másodpéldányát a földhivatal érkezteti, vagyis bélyegzővel igazolja, hogy az adott tartalmú dokumentum benyújtásra került.

Az érkeztetés nem jelent tartalmi vizsgálatot, kizárólag a benyújtás tényét igazolja. A földhivatal ezt követően a kérelmet az ingatlan tulajdoni lapján széljegyként feltünteti.

Banki hitellel történő vásárlásnál a bank jellemzően kéri az érkeztetett adásvételi szerződést is, a széljegy mellett. Az E-ING rendszer bevezetése miatt az érkeztetett példányon nem mindig szerepel iktatószám; ezért a földhivatalok egységes bélyegzőt alkalmaznak, amely kifejezetten rögzíti, hogy az érkeztetés nem okiratvizsgálat.

Elektronikus benyújtás esetén az e-Papír rendszeren keresztül beküldött iratokról a rendszer egy KRX érkeztetési csomagot küld vissza – ezt fogadják el a bankok a hiteligénylés során.

Hova fordulhatnak az ügyvédek a kérdéseikkel?

A legfontosabb, hogy a Földhivatal Online felületen elérhetően az E-ING hírek, innen értesülhetünk az esetleges hibákról. A landing.eing.foldhivatal.hu oldal szintén ad tájékoztatást bizonyos leállásokról.

Az átmeneti időszakban a régi rendszer továbbra is működik, biztosítva az adatlekérések folyamatosságát és az ügyfelek érdekeinek védelmét. Az ügyfelek és hatóságok a megszokott eljárásrend szerint, papíralapon is benyújthatnak kérelmeket, míg a földhivatal már az új rendszerrel összhangban hozza meg döntéseit.

Technikai kérdésekben a Lechner Tudásközpont, jogalkalmazási ügyekben pedig a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium nyújt segítséget az alábbi elérhetőségeken:

• Lechner Tudásközpont: [email protected]
• Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium: [email protected] (egyelőre!)
• Egyéb megkeresések (pl. oktatás, konzultáció): [email protected]

A Lechner Tudásközpont rendszeresen tájékoztatja a felhasználókat technikai és rendszerhasználati kérdésekben, együttműködve a kamarákkal és szervezetekkel. Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerhez a TAKARNET-szerződéssel rendelkező partnereknek is csatlakozniuk kell, ehhez csatlakozási engedély iránti kérelmet kell benyújtaniuk. Az ügyvédek esetében nincs szükség külön csatlakozásra, mivel a kamarai azonosítás automatikusan biztosítja a rendszer használatát.

Mit hoz az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.)?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek számos újdonságot vezetnek be:

• Teljes digitalizáció: Az E-ING rendszer az ügyvédek és közjegyzők által használt webes felületként funkcionál, amely az ingatlanügyek lebonyolításának elsődleges eszköze lesz az átmeneti időszak után.
• Átmeneti időszak: Az új rendszer kb. 2025 nyaráig párhuzamosan működik a papíralapú eljárásokkal, egészen az ötszázezredik végleges döntés meghozataláig.
• Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: Ez az új jogintézmény helyettesíti a korábban ismert „függőben tartás” lehetőségét, de drágítja a hitelből vásárolt ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézést.
• Automatikus döntéshozatal: Bizonyos esetekben órákon belül megszülethet a döntés a tulajdonjog bejegyzéséről.
• Elektronikus aláírás sorsa: Az átmeneti időszak után nem kizárt, hogy csak elektronikus aláírással, DÁP eAláírással, illetve Ügyfélkapu+-al rendelkező ügyfeleket fogunk tudni közvetlenül kiszolgálni.

Tényleg kell Ügyfélkapu+, vagy DÁP eAláírás?

Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás FŐSZABÁLYA szerint az ügyleti és ügyvédi meghatalmazásokat, valamint a tulajdonjog bejegyzési engedélyeket az E-ING rendszeren belüli elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azokat minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírással kell hitelesíteni. Sokan ódzkodnak a túlzott digitalizációtól.

Hitelesítés módjai:

• Ügyvéd előtti személyes jelenlét: Az ügyfél az ügyvéd jelenlétében írja alá az elektronikus űrlapot a megfelelő elektronikus aláírással.
• Kormányablak vagy külképviselet: Elektronikus aláírási képesség hiányában az ügyfél a kormányablakban vagy külképviseleten keresztül is hitelesítheti az aláírást.

Csakhogy van három igen fontos kivétel:

1. A teljes egészében papír alapon bonyolított eljárások: Az átmeneti időszakban az E-ING rendszert kikerülő eljárások is kezdeményezhetőek. Papíralapon természetesen szó sem lehet digitális aláírási módokról.
2. Jogi személyek: Nem természetes személy felek esetén az ügyvéd akkor is kötelezően kinyomtatja az E-ING űrlapokat, ha egyébként digitális eljárást választott. Jogi személyek mindenképpen papír alapon írnak alá, azaz nem hitelesítik digitálisan az aláírásukat.
3. Természetes személyek: A fenti lehetőség természetes személyek előtt is nyitva áll - nekik azonban nem kötelező a kinyomtatós verziót választani.

Valószínűnek tűnik, hogy a kinyomtatós - papíron aláírós módszerekkel fog bonyolódni az ingatlanügyletek 90%-a - az átmenet időszakában is.

Hogyan készüljünk fel az új rendszerre?

• Konzultáljon szakértő ügyvéddel: Az E-ING rendszer működéséhez megfelelő jogosítvánnyal rendelkező ügyvédre lesz szükség.
• Szerezzen elektronikus aláírást: Az Ügyfélkapu+ vagy DÁP eAláírás egy ponton elengedhetetlen lesz az ingatlanügyekhez.
• Tájékozódjon: Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás részletes információkkal segíti az ügyfeleket a rendszer működéséről.

Összegzés

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és az E-ING rendszer egy új korszakot nyit a magyarországi ingatlan-ügyintézésben: 

1. Gyorsabb ügyintézés: Az automatizált döntéshozatalnak köszönhetően jelentősen csökkenhet az átfutási idő.
2. Környezetbarát megoldás: A digitalizáció révén csökken a papírhasználat.
3. Nyomon követhetőség: Az ügyfelek és ügyvédek könnyebben követhetik nyomon az ügyek állását az online rendszerben.
4. Nagyobb biztonság: Az elektronikus aláírások és hitelesítések révén minimalizálható a csalások és visszaélések lehetősége.

Az automatizáció és a digitalizáció előnyei kétségtelenek, ugyanakkor az átmeneti időszak kihívásai és a növekvő költségek sok kérdést vetnek fel. Az ügyfelek számára a legjobb felkészülés az alapos tájékozódás és a megbízható ügyvédi segítség igénybevétele.