Mikor indul az elektronikus ingatlan-nyilvántartás?

Miért nem indult el teljes körűen az E-ING 2025 januárjában?

Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetése többször csúszott az elmúlt években. A jogszabályok hatálybalépésének tervezett időpontja előbb 2023. február 1., majd 2024. február 1. volt, végül 2025. január 15-ében állapodtak meg.

Ezzel párhuzamosan az informatikai fejlesztések is jelentősen módosultak. Az E-ING eredetileg „big bang” jelleggel indult volna, azaz minden modul egyszerre lépett volna működésbe. Ezt a koncepciót azonban 2025 januárjában végleg elvetették, és fokozatos, modulonkénti bevezetésről döntöttek.

A késedelem okai között szerepelt többek között:

• a Digitális Állampolgárság Programhoz (DÁP) való igazodás,
• a kizárólagos elektronikus aláírás követelménye,
• az igazgatási szolgáltatási díjak többszöri módosítása,
• valamint az, hogy az E-ING rendszer 12 másik állami informatikai rendszerrel (például személyiadat- és lakcímnyilvántartás, cégnyilvántartás, kamarai nyilvántartások) kapcsolódik össze.

Mit érdemes most ingatlantulajdonosként vagy vevőként tudni?

• 2025-ben még nem kötelező „e-ING-es” ügyvédet választani,
• a földhivatali ügyintézés továbbra is működik a "megszokott" módon,
• az elektronikus rendszer fokozatosan, több lépcsőben válik a mindennapi gyakorlat részévé.

Mi a földhivatali érkeztetés menete az E-ING bevezetése előtt?

Az ingatlan-adásvétel során a tulajdonjog vagy a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzése azzal indul, hogy az ügyvéd benyújtja a szerződést és mellékleteit a földhivatalhoz. A benyújtáskor az okiratok egyik másodpéldányát a földhivatal érkezteti, vagyis bélyegzővel igazolja, hogy az adott tartalmú dokumentum benyújtásra került.

Az érkeztetés nem jelent tartalmi vizsgálatot, kizárólag a benyújtás tényét igazolja. A földhivatal ezt követően a kérelmet az ingatlan tulajdoni lapján széljegyként feltünteti.

Banki hitellel történő vásárlásnál a bank jellemzően kéri az érkeztetett adásvételi szerződést is, a széljegy mellett. Az E-ING rendszer bevezetése miatt az érkeztetett példányon nem mindig szerepel iktatószám; ezért a földhivatalok egységes bélyegzőt alkalmaznak, amely kifejezetten rögzíti, hogy az érkeztetés nem okiratvizsgálat.

Elektronikus benyújtás esetén az e-Papír rendszeren keresztül beküldött iratokról a rendszer egy KRX érkeztetési csomagot küld vissza – ezt fogadják el a bankok a hiteligénylés során.

Hova fordulhatnak az ügyvédek a kérdéseikkel?

Az átmeneti időszakban a régi rendszer továbbra is működik, biztosítva az adatlekérések folyamatosságát és az ügyfelek érdekeinek védelmét. Az ügyfelek és hatóságok a megszokott eljárásrend szerint, papíralapon is benyújthatnak kérelmeket, míg a földhivatal már az új rendszerrel összhangban hozza meg döntéseit.

Technikai kérdésekben a Lechner Tudásközpont, jogalkalmazási ügyekben pedig a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium nyújt segítséget az alábbi elérhetőségeken:

• Lechner Tudásközpont: [email protected]
• Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium: [email protected]
• Egyéb megkeresések (pl. oktatás, konzultáció): [email protected]

A Lechner Tudásközpont rendszeresen tájékoztatja a felhasználókat technikai és rendszerhasználati kérdésekben, együttműködve a kamarákkal és szervezetekkel. Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerhez a TAKARNET-szerződéssel rendelkező partnereknek is csatlakozniuk kell, ehhez csatlakozási engedély iránti kérelmet kell benyújtaniuk. Az ügyvédek esetében nincs szükség külön csatlakozásra, mivel a kamarai azonosítás automatikusan biztosítja a rendszer használatát.

Mit hoz az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.)?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek számos újdonságot vezetnek be:

• Teljes digitalizáció: Az E-ING rendszer az ügyvédek és közjegyzők által használt webes felületként funkcionál, amely az ingatlanügyek lebonyolításának elsődleges eszköze lesz az átmeneti időszak után.
• Átmeneti időszak: Az új rendszer kb. 2025 nyaráig párhuzamosan működik a papíralapú eljárásokkal, egészen az ötszázezredik végleges döntés meghozataláig.
• Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: Ez az új jogintézmény helyettesíti a korábban ismert „függőben tartás” lehetőségét, de drágítja a hitelből vásárolt ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézést.
• Automatikus döntéshozatal: Bizonyos esetekben órákon belül megszülethet a döntés a tulajdonjog bejegyzéséről.
• Elektronikus aláírás sorsa: Az átmeneti időszak után nem kizárt, hogy csak elektronikus aláírással, DÁP eAláírással, illetve Ügyfélkapu+-al rendelkező ügyfeleket fogunk tudni közvetlenül kiszolgálni.

Tényleg kell Ügyfélkapu+, vagy DÁP eAláírás?

Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás FŐSZABÁLYA szerint az ügyleti és ügyvédi meghatalmazásokat, valamint a tulajdonjog bejegyzési engedélyeket az E-ING rendszeren belüli elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azokat minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírással kell hitelesíteni. Sokan ódzkodnak a túlzott digitalizációtól.

Hitelesítés módjai:

• Ügyvéd előtti személyes jelenlét: Az ügyfél az ügyvéd jelenlétében írja alá az elektronikus űrlapot a megfelelő elektronikus aláírással.
• Kormányablak vagy külképviselet: Elektronikus aláírási képesség hiányában az ügyfél a kormányablakban vagy külképviseleten keresztül is hitelesítheti az aláírást.

Csakhogy van három igen fontos kivétel:

1. A teljes egészében papír alapon bonyolított eljárások: Az átmeneti időszakban az E-ING rendszert kikerülő eljárások is kezdeményezhetőek. Papíralapon természetesen szó sem lehet digitális aláírási módokról.
2. Jogi személyek: Nem természetes személy felek esetén az ügyvéd akkor is kötelezően kinyomtatja az E-ING űrlapokat, ha egyébként digitális eljárást választott. Jogi személyek mindenképpen papír alapon írnak alá, azaz nem hitelesítik digitálisan az aláírásukat.
3. Természetes személyek: A fenti lehetőség természetes személyek előtt is nyitva áll - nekik azonban nem kötelező a kinyomtatós verziót választani.

Valószínűnek tűnik, hogy a kinyomtatós - papíron aláírós módszerekkel fog bonyolódni az ingatlanügyletek 90%-a - az átmenet időszakában is.

Hogyan készüljünk fel az új rendszerre?

• Konzultáljon szakértő ügyvéddel: Az E-ING rendszer működéséhez megfelelő jogosítvánnyal rendelkező ügyvédre lesz szükség.
• Szerezzen elektronikus aláírást: Az Ügyfélkapu+ vagy DÁP eAláírás egy ponton elengedhetetlen lesz az ingatlanügyekhez.
• Tájékozódjon: Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás részletes információkkal segíti az ügyfeleket a rendszer működéséről.

Összegzés

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és az E-ING rendszer egy új korszakot nyit a magyarországi ingatlan-ügyintézésben: 

1. Gyorsabb ügyintézés: Az automatizált döntéshozatalnak köszönhetően jelentősen csökkenhet az átfutási idő.
2. Környezetbarát megoldás: A digitalizáció révén csökken a papírhasználat.
3. Nyomon követhetőség: Az ügyfelek és ügyvédek könnyebben követhetik nyomon az ügyek állását az online rendszerben.
4. Nagyobb biztonság: Az elektronikus aláírások és hitelesítések révén minimalizálható a csalások és visszaélések lehetősége.

Az automatizáció és a digitalizáció előnyei kétségtelenek, ugyanakkor az átmeneti időszak kihívásai és a növekvő költségek sok kérdést vetnek fel. Az ügyfelek számára a legjobb felkészülés az alapos tájékozódás és a megbízható ügyvédi segítség igénybevétele.