Elektronikus az ingatlan-nyilvántartás 2025. január 15-től?

Lechner Tudásközpont az elektronikus ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos január 14-i tájékoztató levele

Az elektronikus ingatlan-nyilvántartás bevezetése fokozatosan zajlik, moduláris indulással minimalizálva az informatikai átállások kockázatát. Az ingatlanforgalmi adatbázisok védelme érdekében vármegyénként történik az új rendszer back-office indítása, elsőként Komárom-Esztergom vármegyében. 

Az átmeneti időszakban a régi rendszer továbbra is működik, biztosítva az adatlekérések folyamatosságát és az ügyfelek érdekeinek védelmét. Az ügyfelek és hatóságok a megszokott eljárásrend szerint, papíralapon is benyújthatnak kérelmeket, míg a földhivatal már az új rendszerrel összhangban hozza meg döntéseit.

Technikai kérdésekben a Lechner Tudásközpont, jogalkalmazási ügyekben pedig a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium nyújt segítséget az alábbi elérhetőségeken:

• Lechner Tudásközpont: [email protected]
• Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium: [email protected]
• Egyéb megkeresések (pl. oktatás, konzultáció): [email protected]

A Lechner Tudásközpont rendszeresen tájékoztatja a felhasználókat technikai és rendszerhasználati kérdésekben, együttműködve a kamarákkal és szervezetekkel. Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerhez a TAKARNET-szerződéssel rendelkező partnereknek is csatlakozniuk kell, ehhez csatlakozási engedély iránti kérelmet kell benyújtaniuk. Az ügyvédek esetében nincs szükség külön csatlakozásra, mivel a kamarai azonosítás automatikusan biztosítja a rendszer használatát.

Mit hoz az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.)?

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) és a hozzá kapcsolódó végrehajtási rendeletek számos újdonságot vezetnek be:

• Teljes digitalizáció: Az E-ING rendszer az ügyvédek és közjegyzők által használt webes felületként funkcionál, amely az ingatlanügyek lebonyolításának elsődleges eszköze lesz az átmeneti időszak után.
• Átmeneti időszak: Az új rendszer kb. 2025 nyaráig párhuzamosan működik a papíralapú eljárásokkal, egészen az ötszázezredik végleges döntés meghozataláig.
• Tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog: Ez az új jogintézmény helyettesíti a korábban ismert „függőben tartás” lehetőségét, de drágítja a hitelből vásárolt ingatlanokkal kapcsolatos ügyintézést.
• Automatikus döntéshozatal: Bizonyos esetekben órákon belül megszülethet a döntés a tulajdonjog bejegyzéséről.
• Elektronikus aláírás sorsa: Az átmeneti időszak után nem kizárt, hogy csak elektronikus aláírással, DÁP eAláírással, illetve Ügyfélkapu+-al rendelkező ügyfeleket fogunk tudni közvetlenül kiszolgálni.

Meddig lehet papíron benyújtani az ingatan-nyilvántartási kérelmeket?

A papíralapú ingatlan-nyilvántartási kérelmek benyújtására egyelőre van lehetőség, de ennek végső határideje nem egy konkrét dátum, hanem egy eseményhez kötött: A papíralapú beadványok elfogadása addig lehetséges, amíg a 2025. január 15. után indult eljárásokban az ötszázezredik végleges döntés meg nem születik. Ettől az időponttól számítva további 10 napig még be lehet nyújtani papíralapú okiratokat, ezt követően viszont már kizárólag elektronikus formában lehet eljárni.

A pontos dátumot az ingatlan-nyilvántartásért felelős miniszter fogja kihirdetni a Magyar Közlönyben, amint eléri az ötszázezredik döntést az új rendszer. Természetesen a jogalkotó nincs elzárva attól, hogy az 500.000 helyett a 12.000-ig döntésig tolja ki az elektronikus rendszer bevezetését.

A legfontosabb újítás: a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog az új ingatlan-nyilvántartási törvény (2021. évi C. törvény) egyik jelentős újítása. Ez az intézmény kifejezetten a vevők érdekeit védi, különösen halasztott fizetéses adásvételek esetén.

Főbb jellemzők:

• A vevői jog legfeljebb öt évre jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba.
• Az első hat hónapban teljes körű védelmet biztosít a végrehajtással szemben, ezután elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül.
• Határozatlan időre is köthető, de öt év elteltével automatikusan törlik.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog esetén két alkalommal kell megfizetni a 10.600 Ft-os igazgatási szolgáltatási díjat:

1. A vevői jog bejegyzésekor.
2. A vevő tulajdonjogának bejegyzésekor.

Újabb kötelezettség elővásárlási jog esetén

Az elővásárlási jog lehetőséget biztosít arra, hogy egy ingatlan elővásárlásra jogosultja – tipikus esetben a társtulajdonosa – a vevőt megelőzően megvehesse az ilyen joggal terhelt ingatlant, ha a tulajdonos azt harmadik félnek kívánja eladni. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtási rendelete (179/2023. (V. 15.) Korm. rendelet) némiképp módosította a jogintézmény szabályait.

Az elővásárlásra jogosultnak a jogáról való lemondást legalább teljes bizonyító erejű magánokiratban kell megtennie. Korábban egyszerű magánokirat is elegendő volt, de ügyvédi ellenjegyzés továbbra sem szükséges.

Ha azonban nem ál nincs lemondó nyilatkozat, az eladónak ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozatban kell igazolnia, hogy a vételi ajánlatot közölte a jogosulttal, felszólította őt nyilatkozattételre, de a jogosult a megadott határidőn belül nem válaszolt.

El lehet-e adni jelzáloggal (CSOK) terhelt ingatlanokat?

Korábban a függőben tartás jogintézménye engedte, hogy az eladó árulja, sőt eladja a lakását - úgy hogy a jelzáloggal biztosított hitelt csak a vevőtől kapott vételárból fizette vissza. Ez nem akadályozta az adásvételt, hiszen mire a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmét elbírálták, az eladót hitelező bank már hozzá is járult a jelzálog törléséhez.

Az új tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog azonban olyan teher az ingatlan tulajdoni lapjának III. részén, amelynek bejegyzéséhez az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának, azaz az eladó bankjának kifejezett hozzájárulása szükséges. Hogy miért és hogyan fognak ilyet kiadni a bankok, az egyelőre kérdéses.

Tényleg kell Ügyfélkapu+, vagy DÁP eAláírás?

Az új ingatlan-nyilvántartási szabályozás FŐSZABÁLYA szerint az ügyleti és ügyvédi meghatalmazásokat, valamint a tulajdonjog bejegyzési engedélyeket az E-ING rendszeren belüli elektronikus űrlapon kell létrehozni, és azokat minősített vagy fokozott biztonságú elektronikus aláírással kell hitelesíteni. Sokan ódzkodnak a túlzott digitalizációtól.

Hitelesítés módjai:

• Ügyvéd előtti személyes jelenlét: Az ügyfél az ügyvéd jelenlétében írja alá az elektronikus űrlapot a megfelelő elektronikus aláírással.
• Kormányablak vagy külképviselet: Elektronikus aláírási képesség hiányában az ügyfél a kormányablakban vagy külképviseleten keresztül is hitelesítheti az aláírást.

Csakhogy van három igen fontos kivétel:

1. A teljes egészében papír alapon bonyolított eljárások: Az átmeneti időszakban az E-ING rendszert kikerülő eljárások is kezdeményezhetőek. Papíralapon természetesen szó sem lehet digitális aláírási módokról.
2. Jogi személyek: Nem természetes személy felek esetén az ügyvéd akkor is kötelezően kinyomtatja az E-ING űrlapokat, ha egyébként digitális eljárást választott. Jogi személyek mindenképpen papír alapon írnak alá, azaz nem hitelesítik digitálisan az aláírásukat.
3. Természetes személyek: A fenti lehetőség természetes személyek előtt is nyitva áll - nekik azonban nem kötelező a kinyomtatós verziót választani.

Valószínűnek tűnik, hogy a kinyomtatós - papíron aláírós módszerekkel fog bonyolódni az ingatlanügyletek 90%-a - az átmenet időszakában is.

Hogyan készüljünk fel az új rendszerre?

• Konzultáljon szakértő ügyvéddel: Az E-ING rendszer működéséhez megfelelő jogosítvánnyal rendelkező ügyvédre lesz szükség.
• Szerezzen elektronikus aláírást: Az Ügyfélkapu+ vagy DÁP eAláírás egy ponton elengedhetetlen lesz az ingatlanügyekhez.
• Tájékozódjon: Az Illés és Szabó Ügyvédi Társulás részletes információkkal segíti az ügyfeleket a rendszer működéséről.

Összegzés

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény és az E-ING rendszer egy új korszakot nyit a magyarországi ingatlan-ügyintézésben: 

1. Gyorsabb ügyintézés: Az automatizált döntéshozatalnak köszönhetően jelentősen csökkenhet az átfutási idő.
2. Környezetbarát megoldás: A digitalizáció révén csökken a papírhasználat.
3. Nyomon követhetőség: Az ügyfelek és ügyvédek könnyebben követhetik nyomon az ügyek állását az online rendszerben.
4. Nagyobb biztonság: Az elektronikus aláírások és hitelesítések révén minimalizálható a csalások és visszaélések lehetősége.

Az automatizáció és a digitalizáció előnyei kétségtelenek, ugyanakkor az átmeneti időszak kihívásai és a növekvő költségek sok kérdést vetnek fel. Az ügyfelek számára a legjobb felkészülés az alapos tájékozódás és a megbízható ügyvédi segítség igénybevétele.